川越　坂戸　鶴ヶ島　仲介手数料無料｜リバティハウス

心なしか住宅ローンの審査がちょっと厳しくなった様に感じています。
今回は住宅ローンと金融政策のお話です。
この先住宅ローンの審査は厳しくなるのか？
なるべく分かりやすく説明しますので、
しばしお付き合いください。

金融政策

金融政策とは、
マネーの量と金利を調整する事によって、
経済をコントロールする事です。
日本では日銀が行っています。

金融緩和と金融収縮

あまり聞きなれない言葉だと思います、
「金融緩和」と「金融収縮」。

金融緩和は日銀が積極的にマネーを発行し、
金利を下げる事です。
世の中に出回るマネーの量を増やす事です。
デフレなど、景気が悪い時に行うオペレーションです。

金融収縮はその逆で、
マネーの発行を抑え、金利を上げる事です。
世の中に出回るマネーの量を絞る事です。
インフレなど、景気が過熱し過ぎている時に行うオペレーションです。

アベノミクスは金融緩和

経済政策のアベノミクス。
アベノミクスはデフレからの脱却を目指した経済政策です。
経済を学んだ経験のある方でしたらご存知だと思いますが、
不景気やデフレから脱却するには
１.　金融緩和　２.財政出動
を行うのが常識の手法です。
これらは世界各国で行われている当たり前の経済政策です。
アベノミクスもデフレ脱却を目指して金融緩和を行っています。

金融政策と住宅ローン

金融緩和は日銀が積極的にマネーを発行して金利を下げる事です。
日銀が発行したマネーは、
金融機関を通じて世の中に流れて行きます。
金利が低く、融資額も沢山ありますから、
金融機関から融資を受ける人が増えます。
そのひとつが住宅ローンです。

日銀がマネーを沢山発行すると、
そのマネーの一部は住宅ローンにも流れてきます。
沢山流れてきますから、
金融機関も積極的に住宅ローンを貸し出します。
しかも低金利です。

その結果マイホームを住宅ローンで借りようとする人たちにとっては
借りやすい環境になります。
かつて厳しかった審査も甘くなり、
低金利で、沢山の人たちが住宅ローンを利用しています。

こうして安倍政権発足以来金融緩和が実施され、
住宅ローンはかつてない低金利で、
しかも積極的に貸し出されました。

所がその勢いがちょっと渋って来た感じがするのです。

金融収縮を行っている？

金融収縮は金融緩和の逆で、
日銀が発行するマネーの量を絞る事です。

マネーの量を絞る分だけ、
世の中に出回るマネーの量が減ります。
すなわち、景気を減速する事になるのです。
当然住宅ローンにも影響を及ぼします。

昨年あたりから、
それまで積極的に貸し出していた住宅ローンが
ひと段落した様に感じていました。

それは、
住宅ローンが借りられるかどうかギリギリの線の人たちが、
それまででしたら借りられていたのに、
昨年あたりから、
借りられなくなっている様に感じていたのです。

その線は微妙で、
金融機関でも対応が違うので、
気のせいと言えばそれまでなのですが、
それが段々ハッキリしてきた様に感じ始めたのでした。

やっぱり金融収縮

おかしいなと思って日銀のホームページを調べてみたら、
２０１７年の秋ごろから
マネーの発行量を絞っているデータが公表されていました。
やはり金融収縮を行っていたのです。

日銀が金融政策のオペレーションを行うと、
おおよそ一年後からその影響が出てきます。
今回も同様に住宅ローンに関わらず、
昨年秋ごろからその影響が経済に出始めていました。

金融収縮を行うと、
日銀が発行するマネーの量が減りますから、
信用や担保の条件が厳しい案件は否決されます。

この事によって住宅ローンを始め、
積極的に行われていた設備投資が減少していたのでした。
事実、企業の景況感も昨年秋辺りから後退し、
ＧＤＰの伸び率も鈍化しました。

住宅ローンに及ぼす影響

このまま金融収縮が行われると、
これまで積極的に行われて来た住宅ローン融資も
引き締められる事になります。

まずは前述した通り、
融資を受けられるかどうかギリギリの線の条件の人は
否決される事になります。
また融資の条件も厳しくなってゆく事が予想されます。

ただし現在の所、それ程はっきりした動きでは無く、
各金融機関同士の競争も活発なので、
一気に悪化する事は無いと思われます。

また消費税増税で経済が悪化する事により、
絞った政策から緩和に転じる可能性もあります。
ただし、緩和の原資である国債が不足していて、
政府が国債を発行していない事から、
日銀がこの先以前の様な積極的な金融緩和は懐疑的です。

もしも金融収縮が継続すれば、
住宅ローンの貸し出しは、
これまでの様な積極性は失われ、
融資条件が厳しくなるかも知れません。

その行く末は、
もう少し様子を見なければ分かりません。

生活をしていると物が増えて行きます。
お子さんがいらっしゃるご家庭は尚更です。
物置は必需品です。

物は増え続ける

引っ越しをした時に物を相当処分したにも関わらず、
いつの間にか物が増え収納に困ります。
近年の住宅は、収納スペースが増えています。
各部屋にクローゼットや押し入れが設置され、
ウオークインクロゼットや、
小屋裏収納庫などが設置されている建物もあります。
それでも尚、物は増えて行きます。

一戸建て特有の物

一戸建ての場合、
庭があったり、車庫があったりします。
すると、それに関連した物も増えます。
それらの物は、
屋内に収納するには適さない物があります。

工具や庭いじりの道具、
クルマのタイヤやスキーやスノボー、
灯油缶などどんどん物が増えて行きます。
しかしそれらは家の中に収納するには適しません。

物置は必需品

その様な物を収納するのに便利なのが
庭に設置する物置です。
物置あると、
家の中に収納するには適さない物を
スッキリ収納する事ができます。

物置に収納する事で、
物を雨ざらしにする事がありませんから痛みません。
家の周りもスッキリして一石二鳥です。

サイズも様々　組み立て簡単

庭に設置するプレハブの物置は、
様々なメーカーから、
様々なサイズの物が販売されています。
ご自分の庭に合ったサイズの物置、
収納すのに合ったサイズの物置をお選び頂ければよろしいかと思います。

大きなサイズの物置でなければ、
ご自分で組み立てる事もできます。
中には、組み立てに必要な工具が梱包されている物置もあります。
プラモデルを組み立てられるのであれば、
物置を組み立てる事は、
そう難しい物ではありません。

最近はホームセンターでも展示販売していますから、
実際の品物を見て検討する事ができます。

マイホームを購入する際は、
物置を置くスペースも予め、
検討しておくと良いでしょう。

家を建てる時には水道が必要になります。
敷地に水道が引き込まれていない場合は、
水道の引き込み工事が必要になります。

指定業者

街には水道工事業者が複数あります。
水道工事業者は、蛇口の水漏れから、
水道の取り出し工事まで行います。
蛇口のパッキンが痛んで水漏れを起こした場合、
水道工事業者を呼べば修理してくれます。

住宅を建てようとして、
敷地内に水道管を引き込もうとした時、
どこの水道業者に頼んでも良いという訳ではないのです。

水道の取り出し工事をするには、
そこの行政から指定された水道工事業者でないと
工事をする事ができないのです。

水道メーターの外側と内側

水道メーターよりも内側の工事であれば、
どこの水道工事業者でもできますが、
水道メーターから外側に関する工事は、
敷地の有る行政が指定した水道工事業者でなければ
工事する事ができません。

どうしてその様になっているかというと、
水道メーターから外側は、
水道事業者の所有管理で、
水道メーターよりも内側は、
建物所有者の物だからなのです。

実際にどういう事になるかというと、
水道メーターから外側で水漏れが起こった場合は、
水道事業者の負担で直してくれます。

水道メーターより内側で水漏れが起こった場合は、
建物所有者の負担となるのです。

水道の取り出しは指定業者の仕事

上記の通り、
敷地の前面道路から新たに敷地に水道管を引き込むには、
行政から指定された水道業者に依頼する事になります。
たいていの場合は、施主に代わって工務店が指定業者に依頼していますから、
エンドユーザーが直接依頼する事はめったにありません。

建物内の水道トラブルは、まずは水道事業者へ連絡

建物の内側の水道工事は、
どこの水道工事業者に依頼してもＯＫです。
しかしどこに頼んで良いのか分かりません。

もしも建物内で水漏れなどが発生した場合には、
水道事業者（県営・市営などの水道部）に連絡をしましよう。

水道事業者は２４時間対応しています。
水道工事業者も当番制で２４時間水控えています。
真夜中に水道トラブルが起きても対応できる様にしているのです。

夜中に水道が止まらなくなってしまったという場合、
まずは水道事業者に連絡をしましょう。
水道事業者は、
当番になっている水道工事業者に連絡をます。
そうして当番の水道工事業者が対応するという体形になっているのです。

水道でトラブルが発生したら、
まずは水道事業者に連絡をしましょう。

今はどこの家でも大抵クルマがあります。
クルマを置くカースペースの幅は、
どのぐらいあった方が良いのでしょうか。

クルマは案外大きい

今はどこの家にもクルマがあります。
地方や郊外ともなると、
一家に２台、３台ある事も普通です。

当然クルマを駐車するカースペースが必要になるのですが、
カースペースを設けるには、
クルマの大きさを知っておかなければなりません。

軽自動車
長さ３.４ｍ以下×幅１.４８ｍ以下×高さ２.０ｍ以下

小型自動車（５ナンバー）
長さ４.７ｍ以下×幅１.７ｍ以下×高さ２.０ｍ以下

普通自動車（３ナンバー）
長さ１２ｍ以下×幅２.５ｍ以下×高さ３.８ｍ以下

これらの自動車の幅には、サイドミラーの分は含まれていません。
実際にはこれよりも３０ｃｍ程広くなります。

すると軽自動車でも幅は約１.８ｍ、小型自動車では約２ｍになります。
クルマって、案外大きい事に気が付きます。

乗り降りの幅も必要

クルマが案外大きい事は分かりました。
でも、クルマぴったりの幅ではドアが開けられず、
人の乗り降りや、荷物の出し入れができません。

人が乗り降りするには、
最低でも３０ｃｍ～４０ｃｍ程度の開口が必要です。
これにドアの厚さが必要になりますから、
乗り降りするには、
最低５０ｃｍ程度は余裕が無いと乗り降りできません。

乗り降りする反対側の隙間も考慮しなければなりません。
あまりに狭いと、ミラーを擦ってしまいます。

外構を設計する際にカースペースの最低幅は、
５ナンバーの車を想定した場合、
有効で２.７ｍの幅で設計します。

３ナンバーの乗用車を想定する場合は、
有効で３ｍの幅で設計します。
この程度の幅を確保しておかないと、
駐車は勿論、人が乗り降りできないのです。

クルマの出入りには、さらに幅が必要

クルマを真っ直ぐに敷地に駐車するのであれば、
最低限の幅を確保して置けば駐車できます。
また、道路から縦列駐車する場合も、
最低程度の広さがあれば事足ります。

大抵の場合、
道路から直角に曲がって駐車する事になります。
この場合、内輪差でクルマのボディーは、
車幅よりも内側を通りますから、
その分の間口の余裕も確保しておかなければなりません。

間口の広さは前面道路の広さにも寄ります。
前面道路が広くて、クルマの頭を大きく振る事ができれば、
カースペースの幅は最低限の幅でも駐車する事ができます。

ところが前面道路が狭くて、
クルマの頭を大きく振る事ができないばあいはスミキリが必要になります。
スミキリとは、交差点の角が三角に切り取られているアレの事です。

狭い道路に面しているカースペースの間口は、
カースペースの幅＋スミキリの幅が必要になります。
スミキリの幅は、前面道路の幅や駐車する車の幅や長さに関係しますが、
４ｍ幅の道路で、５ナンバーの車を想定した場合、
５０センチから１ｍ程度は見て置いた方が良いでしょう。

カースペースの間口も測ろう

建売住宅を見学する際、カースペースの間口を測っておきましょう。
そうすれば、自分が持っているクルマが安全に駐車できるか分かります。
予め設定されているカースペースだから駐車できるだろうと思って購入した所、
間口が狭くて駐車できなかったり、
何度も切り返さないと駐車できなかったと言う事が実際にあるのです。

駐車スペース入り口周辺の確認も大切

間口は十分あるから大丈夫だと思っても安心できません。
これは実際にあった事なのですが、
駐車する際にクルマの頭を振る時、
ちょうど頭を振る場所に電柱が立っていて、
電柱がなければ１発で駐車できるのに、
電柱があるために、
何度も切り返しをしなければならない物件が実際にあるのです。

これは設計をする際に周辺環境を考慮せず、
図面だけで設計を行った事から起きたのでした。

この様な事がありますから、
物件を見学する時には、
カースペースの間口を測る事はもちろんの事、
周辺の状況も確認しておく事も大切です。

住宅ローンが借りられる額は、
年収によって上限が決められています。

借入額の上限と返済比率

住宅ローンの借入上限は、
年収に対する返済比率で決まります。

返済比率とは、
年収に対して返済する住宅ローンの比率の事です。
一般的には３５％（もしくは３０％）が上限になります。

例えば総年収が５００万円の人であれば、
年間に支払う住宅ローンの支払額は１７５万円、
月に直すと約１４.５万円が上限となります。

月額あたり１４.５万円の支払をするとして、
１.５％の金利で３５年返済したとすると、
借り入れの上限額は約４４３０万円となります。

無理なく支払える金額

計算上では、年収５００万円の人が
１.５％の金利で３５年返済の場合、
借り入れの上限額は約４４３０万円となります。
その場合、月額は１４.５万円になります。
しかし、年収５００万円の人が毎月１４.５万円返済するのは
現実的ではありません。

年収５００万円というのは税込み年収の事で、
源泉徴収票の左上に記載されている一番大きな金額の事です。
でもそれは手取り金額ではありません。

年収５００万円の人の手取り年収は、
状況にもよりますが
年金や保険、税金などを引かれると４００万円程度です。

４００万円を月に均すと約３３.３万円ですが、
これにはボーナス分も含んでいますから、
ボーナス分を先引くと、
実際の手取り月収は２５万円程度になります。
２５万円の月収から毎月
１４.５万円を住宅ローンの返済に充てるのは現実的ではありません。

手取り月収２５万円の人が無理なく毎月支払える上限金額は、
生活の様子にもよりますが、
８万円程度では無いかと思われます。

毎月８万円程度返済するとして住宅ローンを計算すると、
金利１.５％で３５年返済をする場合の借入金額は、
約２４５０万円となります。
これで返済比率を計算すると約１９％になります。

これが無理の無い現実的な借り入れ上限額です。
これに頭金を足した金額が、
無理なく購入できる物件の上限額となります。

まずはライフプランを練る

マイホームを購入する時には、
最初にライフプランを練りましょう。
お子さんが小さい方は、
将来お子さんに掛かる教育費を勘案しましょう。
不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税なども掛かります。
今お乗りになっているクルマも、
いずれ買い替えなければなりません。
将来への貯金も必要です。
そうした物を全て洗い出し、
収入と勘案して、無理なく毎月支払える住宅ローンの金額を出します。

ボーナス返済を利用する方は少ない

昔は必ずと言って良い程、ボーナス返済を利用されていました。
ボーナス返済とは、
ボーナスが支給される月にのみ支払いを加算するというもので、
その月だけ返済を１５万円とか２０万円を加算して支払う方法です。

しかしバブル崩壊後、
雇用形態が変化した事もあって、
ボーナスの支給があてにならず、
今ではボーナス返済を利用する人は少数になって、
殆どの方が月返済のみで資金計画を立てていらっしゃいます。

ボーナス返済を利用しない事によって、
借入金額の上限は下がりますが、
ボーナス分を貯金などに回せますから、
生活にはゆとりができます。
みなさんそうした現実を考えていらっしゃる様です。

住宅ローンの利用は無理をしない

住宅ローンの支払いに
「何とかなる！」
はありません。
かつてそうして背伸びして住宅ローンを利用した方々が、
バブル崩壊やリーマンショックのあおりを受けて、
せっかく購入したマイホームを
手放さなす事になった方が大勢いらっしゃいました。

いくら返済比率上は借りられるからと言っても、
現実的な返済額に抑えておかないと、
マイホームを手放す羽目になる事もあります。

「住宅ローンの返済額は無理をしない」事が、
失敗しないマイホーム選びのコツなのです。

マイホームさがしは、
客観的な判断が重要なのですが、
時にはひらめきも大切です。

まずは資金計画

マイホームさがして最初にすべき事は資金計画です。
マイホームを購入するにあたって、
自己資金をどのぐらい用意できるのか、
支払いはいくらまでできるのか、
そして将来設計をどの様にするのか。
これらを明確にしておくべきです。
でないと後で、
「あっ、しまった！」
という事になると不動産は高額ですから、
どうにもならない事態に陥ってしまうのです。

物件についても客観的考察が必要でも

失敗しないマイホームを購入するのなら、
資金計画と将来設計をしっかり立て、
無理の無い範囲で個々の物件を探します。
実際に物件を見学する時も、
道路付けや日当たり、間取りや使い勝手、
近所の様子や周辺の環境なども冷静に検討する必要があります。

時にはひらめきが重要

我々不動産業者はビジネスですから、
物件を見る際は冷静に客観的に判断します。
しかしマイホーム探しの時は、
ちょっとちがう所があります。

それは第一印象といいますか、ひらめきといいますか、
物件を初めて見た時に
「あっ、これ！」
というひらめきが重要なのです。

なぜひらめくのか、ひらめきが重要なのかを
客観的に説明する事ができません。
なぜなら、ひらめきは人それぞれで、
根拠を示す事ができないからです。

でも、これまでの経験から言わせて頂ければ、
マイホームを購入する体制を整え、
その範囲の中で探した物件にひらめきを感じ、
それが当初の理想から外れていたとしても、
その後その物件を
「選んで良かった。」
とご満足頂けるお客様が多いのです。

神様のお導き？

目に見えない世界の事なので、
立証しようがないのですが、
物件を見た時に「あっ、これ！」とひらめいた方は、
何かの力に吸い寄せられている様な気がするのです。
申し訳ありません。
この事を文字で上手に表現する事ができません。

でもその様な物件に出会ったお客様と言うのは、
その物件に吸い寄せられる様な感じがして、
その後の手続きから引き渡しまでトラブル事無く、
スムーズに事が進むのです。
もちろんお住まい頂いた後も、
満足していらっしゃいます。

不動産は縁もの

長年不動産業に従事していて思うのですが、
不動産と言うのは人と人との出会いと同じで、
縁物だと思うのです。

その時、その方が、たまたま出会った物件、
少しでもタイミングがずれていたり、
条件が合わなければ出会っていないのですから。

弊社では、
そうした出会いのお手伝いをして行きたいと思っています。
どうぞ、マイホームをお探しの方がいらっしゃいましたら、
弊社にお声がけください。
お客様と二人三脚で、
マイホーム探しのお手伝いをさせて頂きます。

考えて見たら
弊社とお客様とのつながりも、
何かの縁ですね。

申込証拠金の扱いにおいてトラブルが発生しているそうです。
そもそも申み証拠金というのは何なのでしょうか？

民法206条　所有権

申込証拠金の説明をする前に、
少し法律の説明をさせてください。
これに申込証拠金が関連しているからです。

所有権（所有権者）という物があります。
「これは私の物！」
という物です。
所有権者は、法令の制限の範囲内で自由に、
所有物の使用・収益・処分をする事ができます。

物を売ったり買ったりする事は、
所有権を移転するという事になります。

所有権移転の時期と売買契約

所有権の移転は金銭授受とは関係なく、
互いの意思表示をする事によって発生します。
書面にする必要はありません。口頭や態度でも構わないのです。
「これをあなたに譲ります。」「頂きます。」
と合意すれば、その瞬間所有権は移転するのです。

売買の場合はそれに、買主は代金を支払う事が条件となります。
これらを互いに約束する事を「売買契約」と言います。

売買の予約と売買契約

正式に契約はしてはおらず、予約の状態の場合は、
まだ売買契約は成立しておらず、
「売買の予約の状態を終了（完了）して、正式に契約をする意思」
を示した時から「売買契約」の効力が生じます。

手付金（解約手付）

手付金とは売買契約に際して、
購入する固い意志がある事を証するお金の事で、
売買契約締結と同時に買主が売主に預けるお金の事です。

解約手付

正式に売買契約を締結し手付金も支払ったけれども、
重大な事情ができて、
契約を破棄しなければならない事が起きる事があります。

民法では、契約を途中で破棄する事ができるとしています。
ただし、
「互いに契約の内容に手を付けていなければ」
という条件が付きます。

民法では、
一旦は堅い約束の売買契約を結んだのだから、
契約を破棄するのであれば、
相手に対してそれなりの謝罪をしなければならないとしています。

その謝罪は、
買主から契約を破棄する場合は
買主が売主に預けた手付金を放棄する。

売主から契約を破棄する場合は、
買主から預かった手付金を倍額にして買主に支払う。

とすれば、契約を破棄する事ができるとしています。。
こうした性格を持つ手付金の事を
「解約手付（金）」と言います。

買付申込書（買付証明書）

見学した物件を気に入って、直ぐには契約できない場合、
買付申込書を売主に差し入れます。
買付申込書は
「その物件を購入する意思があるので売買契約の申し込（予約）をします。」
という事を表した書面です。

（買付）申し込み証拠金

（買付）申込証拠金とは、
買付申込書と合わせて売主に預けるお金の事です。
書面だけでは無く、
金銭を売主に預ける事でその意志が固い事を表します。

（買付）申込証拠金を返さない

物件を見学して気に入って、
契約しようと言う事で、
まずは買付申込書を差し入れ、
更に申込証拠金を売主に預けます。

でもよく考えたら、他の物件の方が良かったり、
購入しない方が良いと判断した場合、
買付申込みを撤回する事があります。

ここでトラブルが発生します。
「買付申込書を差し入れ、
申込み証拠金も支払っているという事は、
売買契約は成立しており、
申込証拠金は解約手付金なので、
申込を撤回するのならば申し込み証拠金は返さない！」
として、
申込証拠金を返金しないというものです。

買付申込金の法的性格

買付申込書（買付証明書）を売主に差し入れ、
申込証拠金も売主に預け、
売主はそれらを受け取ったのだから
民法上も売買契約は成立しているとみられますが、
「買付申込書（買付証明書）と申込証拠金を売主に預けた段階では、
まだ売買契約は成立していない」
という判例が出ています。※大阪公判Ｈ2.4.26

判決によれば
①いわゆる買付証明書（買付申込書）は、
不動産の買主と売主とが全く会わず、
不動産売買について何らの交渉もしないで発行されることもあること。

②したがって、一般に、
不動産を一定の条件で買い受ける旨記載した買付証明書は、
これにより、
不動産を買付証明書に記載の条件で
確定的に買い受ける旨の申込みの意思表示をしたものではなく、
単に、不動産を将来買い受ける希望がある旨を表示するものにすぎないこと。

③そして、買付証明書が発行されている場合でも、
現実には、その後、買付証明書を発行した者と
不動産の売主とが具体的に売買の交渉をし、
売買についての合意が成立して、
始めて売買契約が成立するものであって、
不動産の売主が買付証明書を発行した者に対して、
不動産売渡の承諾を一方的にすることによって、
直ちに売買契約が成立するものではないこと、

⓸このことは、不動産取引業界では、一般的に知られ、
かつ、了解されている。
として、売渡承諾書が送付されていても、
本件不動産の売買契約は有効に成立しない。

と判断しています。

つまり、買付申込書（買付証明書）の段階では、
「売買契約」は成立していない。
という事なのです。

返還されるべき申込証拠金

買付申込書（買付証明書）を取り交わした段階では、
まだ売買契約は成立しておらず、
当然売主に預けた申込証拠金は（解約）手付金ではないので、
買付申込が破棄された場合には、
売主は買主に申込証拠金を返還しなければなりません。

悪辣な不動産業者

所が悪辣な不動産業者は、
「買付申込の段階で売買契約は成立しているから申込証拠金は返さない！」
と言うのです。
とんでも無い事です。
知っていてわざと主張しているのか、
知らずに主張しているのか、
いずれにしても同業者として恥ずかしい限りです。

相談窓口

もしも買付申込（買付証明）を差し入れた後で、
買付申込を撤回した際に、
申込証拠金を返還しないトラブルに巻き込まれたら、
不動産業者を監督する役所に相談に行きましょう。

不動産業者を監督する窓口は、
各都道府県庁にあります。
不動産業者の宅地建物取引業免許証が
「都道県知事免許」「国交省免許」に関わらず、
その不動産会社の本店（本社）がある都道府県庁に、
その窓口があります。

窓口の名称は、
各都道府県庁によって異なりますから、
総合受付窓口にお尋ねください。
きっと役所がその不動産業者に対して指導し、
申込証拠金が返還されると思います。

建物はメンテナンスフリーではありません。
新築の建物でも、
将来のメンテナンスに向けて準備しておきましょう。

修繕積立金

分譲マンションは、管理費の他に修繕積立金を毎月徴収します。
マンションの修繕積立金は、
マンションの仕様、規模、築年数によって異なりますが、
数千円から数万円程度を毎月積み立てます。
修繕積立金は、日ごろの建物のメンテナンスの費用や、
大規模修繕の時の費用に充てられます。

修繕の時期

新築から１０年程度の間は、
建物の修繕が必要なメンテナンスは殆どありません。
修繕が必要になるのは、
築後１０年を超えた辺りからです。

修繕が必要な個所

修繕が必要になってくるのは主に二つ。
ひとつは外装関係。
外壁や屋根の塗装・防水に関する事です。

もうひとつは水回り関係。
水漏れや器具の経年劣化などの修繕です。

その他には、
設備関係の経年劣化の修繕です。

外回りの修繕

外回りの修繕は主に塗装と防水です。
新築から１０年を超えると、
塗装や防水が痛んできます。
コロニアルスレートやセメント瓦で葺いた屋根は、
そろそろ塗装・防水が必要になる時期です。

外壁の塗装や防水も痛んできます。
サイディング貼の場合、
サイディングの目地であるコーキングが
１０年を超えると痛んで痩せて来ます。
コーキングが痛んで痩せると、
隙間から雨水が建物内部にしみこんで、
建物を傷め、シロアリの発生源にもなります。

モルタルの場合、
１０年を過ぎると塗装が痛んできます。
外壁を指で触った時に、
指に白く粉の様な物が付着したら、
塗装が痛んでいる証拠で、
塗装をやり直す時期に来ている証拠です。

バルコニーや屋上の防水も１０年を過ぎると痛み始めます。
ＦＲＰ防水の場合は、
痛んでいる箇所が無いか点検し、
痛んでいる場所があれば補修して全面塗装をします。

シート防水や防水モルタル仕様も同様です。

これらを全て修繕（外壁塗装を含む）するとなると、
床面積３０坪から４０坪程度の建物で、
１５０万円から２００万円程度必要になります。

水回りの修繕

水回りは、水栓のパッキンの劣化による水漏れが発生します。
一般的な水栓であれば、
ホームセンターなどでパッキンが売られていますから、
工具があれば簡単に交換する事ができます。

混合水栓の水漏れは、
メーカーから専用の部品を取り寄せる必要があります。
器用な方はネットから部品を取り寄せて
ご自分で交換する事ができますが、
自信が無い方は、水道工事業者に依頼しましょう。

設備関係

１０年を超えて主に痛んでくる設備は給湯器です。
これまでの経験から給湯機は、
新品から１０年～１５年程度で交換時期が来る様です。

計画的に積み立てを

建物もメンテナンスをしないと痛むのが早くなります。
特に雨漏り、水漏れは致命的になりますから、
その様な事にならない様にメンテナンスする必要があります。
しっかりメンテナンスしておけば、
今の建物は５０～６０年ぐらいは平気です。

大きな修繕は築後１５年から２０年後ぐらいです。
その際に、外壁塗装もするとなると
１５０万円から２００万円程度必要になります。
新築から１５年後に１５０万円の大規模な修繕をするとすれば、
毎月８千円程度、
２０年後に大規模修繕をするとすれば、
毎月６千円程度積み立てをする必要があります。

メンテナンスをしないと、
致命的な損傷が発生したり、
メンテナンスの費用をはるかに超える修繕費が必要になります。

何かと物入りな時期ではありますが、
無理の無い範囲で構いませんからマンションと同じように
修繕積立をしておくことをお勧めします。

お客様から抵当権についてご質問を頂いたので、
再度抵当権についてご説明します。

「所有権」という言葉はみなさん耳にした事があると思います。
物を持つ権利の事です。
マイホームを購入した時も「所有権」登記を行います。

マイホームを住宅ローンを利用して購入した場合、
もうひとつ必ず登記される物があります。
それは「抵当権」です。
「抵当権」って、何なんでしょう？
マイホームを購入する方を対象に、
抵当権について簡単に解説してまいります。

保証人

住宅ローンを利用するという事は、
銀行からお金を借る事です。
お金を貸した金融機関は、確実に返済してもらう事を求めます。
しかし人生何が起きるか分かりません。
債務者（お金を借りた人）が長い返済期間中に、
返済できなくなってしまう事もあります。

そうなると金融機関は、
貸したお金を返してもらえなくなってしまいます。
その様な心配がある時には、
万一債務者が返済できなくなった時に、
返済できなくなった人の代わりに返済をする
「保証人」を付けてもらいます。
保証人が居れば金融機関は安心です。
万一債務者がお金を返してくれなくても、
債務者に代わってお金を返してくれるので確実に回収できます、

担保

「お金を借りるから保証人になってくれ。」
と頼んでも、
中々他人の借金の保証人になってくれる人はいません。

そこで、人の代わりに物を保証にします。
分かりやすい例では質屋さんがそうです。

例えば、質屋さんでお金を借りるとします。
単純に質屋さんに行ってお金を借りようとしても貸してくれません。
そこで、借りるお金と同等の価値のある物を質屋さんに預けます。

質屋さんから借りたお金を全額返済すれば、
預けた物を取り戻す事ができます。
万一期限までに返済できなかった時質屋さんは、
預かった品物を売却して貸したお金を回収します。
この借りるお金の代わりに相手に預けた物が「担保」です。

抵当権

住宅ローンは、金融機関からお金を借りる事です。
お金を借りたら金融機関に担保を差し入れます。
しかし借りた住宅ローンの額程の価値のある物を、
殆どの方は持っていません。
そこで、住宅ローンを利用して購入したマイホームの土地と建物を、
担保として金融機関に差し出すのです。

しかし折角購入したマイホームを金融機関に預けたら、
住む事ができません。
そこで、現物は渡さず「担保の権利」だけを
金融機関に提供するのが抵当権なのです。

抵当権と登記

抵当権は登記しなくても当事者間では有効です。
しかし第三者に対抗するには、登記されていなければ対抗できません。
そこでお金を貸した金融機関は担保提供で預かったマイホームに
「抵当権設定登記」を行います。
これによって金融機関は第三者に対しても、
担保提供されたマイホームに担保の権利を持っていると主張できるのです。

抵当権の登場人物は
●抵当権者　お金を貸す代わりに転倒権を持っている人（金融機関）
●債務者　　お金を借りた人（住宅ローン利用者）
●抵当権設定者　自分の不動産に抵当権をつけさせている人。
　　　　　　　　（住宅ローン利用者）
抵当権設定者は、債務者以外の第三者の場合もあります。
例えば、親が子の借金の為に、
自分が持っている不動産を提供した場合などです。。

抵当権の実行

質屋さんの例で、
質屋さんからお金を借りた人が返済しなかった場合、
質屋さんは預かった物を売却して貸したお金を回収します。

住宅ローンも同じような事があります。
万一住宅ローンを利用した人が、
何らかの理由で返済できなくなった場合金融機関は、
抵当権設定しているマイホーム（不動産）を差し押さえて、
競売に付して貸金を回収するのです。
この事を「抵当権の実行」と言います。
競売物件は、抵当権が実行された物件なのです。

抵当権の抹消

抵当権は借金の担保の権利の事です。
登記簿を見ると、
誰が誰からいくらお金を借りているか記載されています。

住宅ローンを完済したり、
売却して住宅ローンの残債を返済した時には、
抵当権を外してもらいます。
この事を「抵当権の抹消」と言います。

奥が深い抵当権

抵当権に関する事は、奥が深く幅が広い事ですが、
マイホームを購入する一般消費者が認識すべき事は、
上記した程度の事で十分だと思います。

宅地建物取引士試験を目指す方は抵当権に関連した、
「担保物件」「順位」「譲渡」「法定地上権」「共同担保」「被担保権」
なども勉強する必要があります。
抵当権は奥が深く幅が広い物なのです。

レオパレス２１が建設した建物の内、
全体の８０％の建物に施工不良がみつかり、
大きな問題になっています。
施工不良は検査の時に分からなかったのでしょうか？

建築確認・中間検査・完了検査

建物を新築する時は、
建築確認・中間検査・完了検査を受けて合格しなければなりません。
この他に、一定の認定を取得する場合には、基礎の配筋検査もあります。

建築確認は、
建築しようとする建物が、
法に適合しているかどうかを図面や書面で確認する事です。

基礎配筋検査は、
基礎に配筋される鉄筋が、決まり通りに配筋されているかの検査です。

中間検査は、
基礎や躯体など、建物の骨格部分が適切に施工されているかの検査です。

完了検査は、
完成した建物が、建築確認申請時に提出した図面、書類通りに
施工されたかの検査です。

これら検査に全て合格して、
めでたく竣工となって、建主（買主）に建物は引き渡されます。

検査を受けているのに、手抜き工事は見抜けないのか

これだけの検査を受けているにも関わらず、
レオパレス２１が建築した８０％の建物に施工不良が見つかりました。
検査では施工不良が見抜けなかったのでしょうか？

レオパレス２１の不具合は、防音や防火に関する施工不良でした。
これらは出来上がってしまうと見えなくなってしまう部分でした。

本来、完了検査の時に指摘されるべき事ではありますが、
完了検査では、
完成した建物の一部を壊してまで確認はしません。
また、非破壊検査も行いません。
あくまでも、目に見える部分のみの検査になります。

内部の施工については、
施行者の性善を信頼しているのが実情なのです。
完了検査は完成した建物の内部の隅々まで
１００％検査している訳では無く、
壁の内部などの手抜き工事を全て見抜く事ができないのです。

イタチごっこ

殆どの建設業者は正しく施工しています。
しかし残念ながら、
ごく一部に悪辣な業者がいるのも事実です。

彼らは、いかに検査の裏をかくかを考えます。
そして、検査では発見されない部分について手を抜くのです。

この様な事が絶えない為、
検査は年々厳格化されていますが、
悪辣な業者は、その裏をかいてゆきます。
まるでイタチごっこの様なのです。

信頼できる業者を選ぶ

これらの手抜き工事を事前に知る事はできません。
なにせ、専門の検査官の目さえ誤魔化してしまうのですから。

では一般ユーザーは何を信じれば良いのでしょうか。
それは、信頼できる業者を選ぶと言う事です。

殆どの業者は、まじめに正しく施工しています。
建設業者として信義を守る事は勿論の事、
手抜き工事などをして信用を失えば、
業者として生き残る事ができないからです。

正しく施工する事は特別難しい事ではありません。
決められた事を、当たり前に施工するだけの事です。
むしろ目先の利益にゆらいで手抜き工事をする方が、
後に保証と信頼を失う事で致命的になってしまいます。

レオパレス２１の建物の遮音性の悪さについては入居者から
随分前からネットでは指摘されていました。
この度の騒動は、
それが裏付けられた形になりました。

どこの業者が良くて、どこの業者が悪いのか、
これは消費者（施主）自身が判断するしかありません。
そして、我々業者はより一層、
襟を正してゆかねばなりません。

東武東上線に「川越特急」が３月１６日のダイヤ改正に合わせて登場します。

観光特急

小江戸川越の観光客は、
都心に近い事もあって年間の観光客数は７００万人を越え、
年々増えています。

都心から川越への鉄道でのアプローチは、
東武東上線、西武新宿線、ＪＲ埼京・川越線の３路線です。
この中で特急列車を運行しているのは西武鉄道の特急小江戸号で、
西武新宿と本川越間を４５分で結んでいます。

この度東武鉄道では、
３月１６日（土）より川越観光に便利な時間帯を中心に、
特急料金不要の「川越特急」の運行を開始します。

途中停車駅に朝霞台がありますが、
ＪＲ武蔵野線を利用して多摩方面、
千葉方面からのアクセスにも配慮されています。

ダイヤと停車駅

川越特急は、池袋～森林公園・小川町間で運転され、
川越観光は勿論、嵐山・小川町方面への観光客も運びます。

停車駅は
池袋→朝霞台→川越→川越→坂戸→東松山、
東松山からは終点小川町まで各駅に停車します。
朝霞台ではＪＲ武蔵野線、川越ではＪＲ川越線、坂戸では東武越生線、
小川町ではＪＲ八高線に接続しています。

下り時刻表（平日・休日）

上り時刻表（平日）

上り時刻表（休日）

使われる車両

川越特急に使用される車両は、
有料指定席のＴＪライナーに使用されるクロスシートの車両です。
その中でも今年２月から運行してるラッピング車両は、
車体には川越の魅力が表現されたラッピングトレインも運用されます。

川越特急では、自動放送で川越観光に関する案内を実施します。
また、一部の川越特急にはコンシェルジュ が乗車し、
お客さまに川越観光に関するご案内を実施します。
川越特急でぜひ小江戸川越と比企の自然へお越しください。

建築許可を受けようとする土地は、
必ず一定の条件に適合した道路に面していなければなりません。
その中に私道があります。
今回は私道と掘削許可のお話です。

位置指定道路

国・県・市町村が管理責任を持っている「公道」であれば、
敷地が公道に２ｍ以上接していれば建築許可を得る事ができます。
一方、私道に接している敷地では、
2m以上道路に接していても建築許可を得る事はできません。

しかし私道でも、
監督官庁から「道路」だと認められた「私道」ならば、
建築許可を取得する事ができます。

監督官庁が私道に対し「道路」であると認める事を
「道路位置指定」と言います。
この私道の事を一般的には
「位置指定道路」と呼んでいます。

位置指定道路に接している土地は公道と同様に、
道路に２ｍ以上接していれば、
建築許可を得る事ができます。

私道持分

私道でも公道と同じように建築許可を取得できる「位置指定道路」ですが、
敷地が位置指定道路に２ｍ以上接しているからと言って安心はできません。
問題は、
敷地が接している道路の持分（所有権等）を持っているかどうかです。

敷地に接する私道全部を、
自分一人の所有権で持っている場合は、
何ら問題はありません。

敷地に接する私道の共有持ち分を持っている場合も、
一応心配はありません。

問題なのは、
敷地に接する私道の持分を持っていない場合です。

私道持分が無くても建築許可は下りる

道路位置指定を受けた私道であれば、
その私道の持分（所有権等）を持っていなくても、
敷地が２ｍ以上道路に接していれば建築許可は下ります。
これは建築基準法の規定です。

私道を掘削する権利は建築許可とは別

敷地が接する位置指定道路（私道）の持分を持っていなくても
建築許可は下りますが、
接する位置制定道路（私道）から
水道等を取り出す為に道路を掘削するには、
道路の所有者全員の許可が必要となります。
これは建築基準法の建築許可とは別の問題で
民法の問題です。

建築許可は下りても、
位置指定道路の所有者全員の許可を得なければ、
水道を引き込む為の掘削工事ができないのです。

掘削承諾

民法では、
道路に接していない土地の人は、
隣接する土地を通って道路に出る権利を認めています。
すなわち、私道を通って公道に出る権利があります。
他人が所有する私道を通行する事ができるのです。

もうひとつ、
排水も隣接する他人の土地を通して排水する権利も
民法では認めています。

しかし上水（水道）に関する記載はありません。
これは、その法律ができた当時まだ上水道が発達しておらず、
上水道の概念が無かったため、
条文に記載されていないのではないかと思われます。

持分を持っていない私道から自分の敷地へ水道管を接続する為には、
私道の所有者に「掘削承諾」をもらわないと、
水道工事ができないのです。
建築許可を受けて家を建てたけれど、
水道を引き込む事ができない事になってしまうのです。

私道の所有権を共有持分で持っている場合でも、
自分以外の他の全員の掘削承諾を得なければなりません。

契約の前に十分な確認を

持分を持っていない位置指定道路（私道）に接する土地を購入する場合、
その道路の掘削承諾が得られているか十分確認する必要があります。

もしも掘削承諾が得られない事になれば、
家を建てても水道を引き込む事ができません。
掘削承諾は、
建築許可と同じぐらい重要な事なのです。

念のためその他の承諾も確認

私道の持分を持っていなくても、
民法で通行する権利は認められています。
ただし、通行の条件は所有者の裁量によります。
例えば、
「人が徒歩で通行する事は承諾するが自動車の通行は認めない。」
などと言う事もありうるです。

確かに民法では通行する権利がありますが、
自動車の通行を禁止されてしまったら、
建築をする工事車両は勿論の事、
自分の敷地に自動車を駐車する事もできません。
これでは土地の価値を大幅に下げてしまいます。

また、
「水道工事の為の掘削は承諾するが、都市ガスは認めない。」
という事もあります。

停止条件付き契約

こうした事から、
私道に面する土地を購入する場合は、
掘削許可やその他の条件が得られているかどうか、
契約をする前に十分確認し、
それらを停止条件（条件が満たされなければ契約を撤回する）
とする事が必要です。

不動産と税金

今年１０月に、消費税が８％から１０％に増税される予定です。
増税されると不動産価格にも影響が出ます。
不動産は高額ですから、
消費税増税の影響は数十万円単位から１００万円単位で
価格に影響を及ぼします。
ですから消費税の増税は関心の集まる所です。

ちなみに消費税増税の影響を受ける不動産は、
建物・設備・賃料などです。
土地は「消費しない」ので非課税です。

増税された消費税が課されるのは、
今年１０月１日以降に引き渡しされる物件で、
９月３０日までに引き渡しされた物件には、
従来通りの８％の税率になります。

不動産と政治

消費税が増税されるのは、
高齢化によって社会保障費が膨らんで財政をひっ迫している事が
理由だとしています。
膨らむ社会保障費の財源を消費税で賄おうと言う事で、
消費税が増税される事になりました。

不動産と政治は、財政や経済を挟んで密接な関係にあります。
バブル崩壊後は、
景気の下支えをするために、
マイホーム取得に掛かる税金は大幅に減税されました。
今も印紙税の割引や、
住宅取得税、所得税（ローン控除）などの減税処置が取られています。
これら減税は政策によるものなのです。

不動産と経済

不動産と経済は切っても切れない関係にあります。
不動産は高価であり、
経済においても不動産はその根拠となり、
金融の担保となったりして、
経済の根幹を担っています。

不動産が値下がりすると、経済に大きな影響を及ぼします。
経済に何か大きな変化があるとその動きは、
不動産価格や流通にも影響が及びます。

不動産と経済は、
表裏一体の関係にあるのです。

減速する経済

上記した通り不動産は、
政治と経済に直結しています。
これらの要素が絡み合って、
不動産の史上動向や価格に影響を及ぼします。

今世界経済は減速傾向にあります。
日本は完全にデフレから脱却しきれておらず、
ＥＵ経済は緩やかに下降していて、
何よりも中国経済に急ブレーキが掛かっていて、
その負債は１０００兆円近くに及ぶとの報道もあります。
唯一息を撒いているのはアメリカ経済のみで、
今世界経済はアメリカ経済頼みと言った所なのです。

とは言うものの、アメリカ経済だけでは、
世界の経済を引っ張り切る事はできません。

リーマンショック級の事が起きれば増税しない

安倍首相はかねてより、
「経済において、リーマンショック級の事が起きれば消費増税はしない。」
と公言しています。
先述した通り、
アメリカ経済を除けば世界的な経済は芳しくありません。
それどころか、
中国経済は巨大な爆弾を抱えています。
そんな状況の中、
アメリカは中国に対して大幅な輸入関税を課し、
それが引き金となって、
中国経済の爆弾が破裂し、
世界経済に及ぶ可能性大なのです。

この様な事がおきれば安倍首相が公言している通り、
消費税増税を見送る可能性があります。

政治の絡みも

安倍首相は就任時から
「戦後レジュームからの脱却」
を謳い文句にしています。
それは早い話
「憲法９条改正」
です。

その政治信条を持った安倍首相ですが、
就任６年にしても、
憲法改正は具現化していません。

安倍首相が憲法改正を具現化するには、
国民を味方に付けなければなりません。
その為にはまず、
日本経済をデフレから脱却させ、
日本経済を良くして、
国民の懐を温かくして支持を増やす事です。

その様な事もあって安倍首相としては、
日本経済を良くしたいところなのです。
しかし消費税増税は、
その真逆になるのです。

本当に消費税は増税されるのか？

安倍首相は消費税増税が及ぼす経済への悪影響の事を
理解していると仄聞しています。

日本経済が完全にデフレから脱却しておらず、
世界経済は減速しつつあり、
中国経済のデフォルトという爆弾を抱えている状況で、
はたして安倍首相は
日本経済を悪くしその結果、
自分の政治信条実現から離れてしまう様な
消費税増税をするのでしょうか？

今年は改元と夏には参議院選挙があります。
参議院選挙に併せて、
解散総選挙を行うと言う話もあります。
それらを控えた上で、
消費税増税をするのでしょうか？

安倍首相の近しい人の話によれば、
「安倍首相は現在その立場から、
『消費税増税はしない。』
とは言えない。
もし消費税を増税しないと言うのなら、
国会の会期末、すなわち４月ごろだと思われる。」
と公言しています。

世界経済の動き、政治の動きを鑑みて、
もしかしたら安倍首相は、
消費増税を見送る可能性もあります。

消費税増税は、
不動産業界にとっても大変関心のある事柄です。
経済や政治がからみ、世界の動きにも影響されます。
結論が出るまで、
もう少し関心をもって見守る必要がありそうです。

中古住宅を購入した後に起きるトラブルのひとつに、
水道関係のトラブルがあります。
中でも、蛇口のトラブルは案外多い物です。

経年劣化

当たり前の話ですが、
物は古くなると痛みます。経年劣化です。
これは致し方ない所です。

水道のトラブルのひとつに蛇口があります。
蛇口の主なトラブルは水漏れです。
これは、蛇口内部のパッキンが劣化する事が原因で起こります。
この場合、パッキンを交換すれば直ります。
パッキンはホームセンターなどで販売されていて、
工具があれば比較的簡単に直す事ができます。

修理しても水が止まらない

以下は水道屋さんから聞いた話です。
「蛇口を閉めても水が止まらないという症状が発生したので
パッキンを交換したのに水が止まらない。」
という事があるのだそうです。
普通、パッキンを交換すれば直るのですがダメなのだそうです。

この症状は一般家庭の蛇口に関わらず、
口径が大きな管のバルブでも発生する事があるのだそうです。

蛇口（バルブ）の構造

以下の図は蛇口の断面図です。

ハンドルを回すとバルブ（スピンドル）が下がって
水が流れる通路を塞いで水が止まります。
塞ぐ箇所には「コマ」と言われるパッキンが使われています。
蛇口を閉めても水が止まらない症状は、
「コマ」を交換する事で治ります。

それでも水が止まらない

通常であれば、
蛇口を閉めても水が止まらない時には、
コマパッキンを交換すれば直ります。
しかしそれでも水が止まらない事があります。

その原因は、
通路の一部が削れてパッキンが塞ぎぎれない事が原因です。

水の力はすごい

「一念岩をも通す」という言葉があります。
「信念を貫けば、どんな困難な事でも成し遂げられる。」
という意味です。
蛇口の使い方によっては、
蛇口の中でこれが起きているのだそうです。

水道を使う場合、
水の出を調整しながらハンドルを回します。
全開にしないで使用する場合、
コマパッキンと通路の隙間が狭くなり、
水の出が抑えられて、
適度な水が蛇口から出てきます。

この時、コマパッキンと通路の隙間を通過する水は、
通過する時に圧が掛かり流速が早くなります。
ホースで水を撒く時にホースの口を押えると、
水が勢いよく飛ぶのと同じ原理です。

この様な状態を長年続けると、
通路の金属が少しづつ削れて広がり、
コマパッキンでは塞ぎきれなくなって、
水が止まらなくなるのだそうです。
長い時間をかけて、
水が金属を削るのだそうです。

蛇口を長持ちさせるには

台所の蛇口などは、
使用する状況に併せて水量を調整しますから仕方ありませんが、
洗濯機や給湯器などはいちいち調整しません。
水量を調整しなくても良い箇所の蛇口（バルブ）は、
使用する時には、
全開で使用するのが良いのだそうです。

全開にしておけば、
余計に圧が掛かる事無く水が流れますから、
内部の金属が削られにくくなり、
結果として蛇口が長持ちするのだそうです。

ただし、洗濯機の蛇口部分について、
万一接続器具が破損した場合、
全開で水漏れを起こしてしまいますから、
洗濯機を使う時には蛇口を全開にして、
使わない時には閉めておくのが良いとの事です。

水が止まらず、
コマパッキンを交換しても取ら間らない場合は、
蛇口本体がダメになっていますから、
この様な時は蛇口の交換が必要です。

最近、火を見た事が無いお子さんが増えつつあるのだそうです。
本当なのでしょうか？

丸太に直接火を点けようとする

以前テレビ番組でキャンプの事をやっていて、
太い薪にライターで、
直接火を点けようとしている人がいました。
それでは当然火はつきません。

焚火などをする時はあらかじめ、
紙などの燃えやすい物、
細い薪、少し細い薪、２センチ角程度の薪、太い薪を準備して、
一番下に燃えやすい紙、
その上に細い順に薪を乗せて
一番下の紙に着火します。

こうすれば難なく薪に火がついて焚火ができます。
所が焚火をした事が無い人は、
どうやって火を起こせば良いか知らない為、
いきなり太い薪にライターで火を点けようとするのでしょう。

生活の変化

昔は暮らしの中に火がありました。
今の様にガスコンロやＩＨコンロが無かった時代、
かまどで調理をしていました。
居間には囲炉裏があり、
お風呂は薪で沸かし、
ゴミは庭で燃やしていました。

現代では、
台所はＩＨコンロ、電子レンジ
お風呂は給湯器
ゴミは袋に入れて収集日に出します。

直接火を扱う事が無くなりました。

火を見た事が無いお子さん

先日驚くべき記事を読みました。
それはなんと、
最近のお子さんの中には、
火を見た事が無いお子さんが居るのだそうです。

それは、都心の高層マンションに住んでいるお子さんで、
生まれた時からＪＨのキッチンで育ち、
生活の中に火が無く、
仏壇も無いため、
ろうそくに火を点ける経験も無いため、
線香の存在を知らなかったそうです。

理科の気象の実験で、
フラスコに線香の煙を入れて、
雲ができる仕組みを知る実験をしようとした所、
そのお子さんは線香を知らなかった為に、
まずは線香とは何かの説明を
しなければならなかったのだそうです。

物事は生活の中で覚える

私たちの様な古い人間にとっては、
火は当たり前の存在で、
火の特性や危険性、
扱いは、生活の中で学習しました。
学校で教えてくれるものではありませんでした。

ところが近年では、
火に対する安全性が高まり、
直火が生活の中から無くなりました。
火を見た事が無いお子さんが現れるのは当然です。

火を知らない事の危険性

何年か前に、
寝室に炭火の囲炉裏を設置して、
冬に囲炉裏の火を点けたまま就寝した所、
一酸化炭素中毒で死亡する事故がありました。

昔の家は隙間だらけで、
室内で炭を燃やしても、隙間風が入って来るので、
室内に一酸化炭素が充満する事はありませんでした。

ところが今の家は気密性が高く、
炭を燃やす事によって発生する一酸化炭素は
部屋に充満してしまうのです。
そして事故が起こりました。

私は子供の頃、
父から炭火の危険性を教えられました。
炭火の危険性は当たり前の事として学習しています。

所がそれを知らない方は、
囲炉裏を情緒から設置し、
知らずに誤った使い方をして事故にあってしまいました。

オール電化住宅など、
家の中に直火は無くなりつつありますが、
世の中にはまだ火はあり、
その特性や危険性を認識していない場合、
思わぬ事故を起こす事があるかも知れません。

生活の中に火がある、火が無い、
どちらが良いと言う判断はできませんが、
文明の過渡期には、
この様な問題が起きるものなのですね。

同じ工事内容なのに、
あっちの家と、こっちの家では
工事価格が違う事があります。
一体どういう事なのでしょうか。

全く同じ仕様なのに、工事価格が違う。

実際にあった話です。
同じ分譲地内の新築住宅２軒で、
ブロック工事を行う事になりました。

工事内容はどちらも、
コンクリートブロックを１５ｍ程、
３段積みにすると言うものでした。

Ａという家のブロック工事の見積は１５万円程、
全く同じ仕様と内容で
Ｂという家のブロック工事の見積は２０万円程度になりました。

仕様も規模も全く同じで、
同じ分譲地内なのに、
どうして差が出てしまったのでしょうか。

状況

Ａの家は、表通りに面していて、
ブロックを積む場所も、
通りに面している場所でした。

一方Ｂの家の方は、
ブロックを積む場所が、
家と家に挟まれた、
奥まった狭い場所でした。

Ａの家を施工する時は、
トラックをベタ付けできて、
道具や建材の積み下ろしもスムーズで短時間で済みました。
施工も、根切には重機を利用する事ができ、
残土は庭に撒いて、
場内処理する事ができました。
工期は３日ですみました。

一方Ｂの家は、
敷地が通路の奥にあり、
道具や建材の積み下ろしには、
何度も往復しなければならず、
時間が掛かってしまいました。

施工では、重機を入れる事ができず、
人力で根切を行い、
出た残土も、
処分場へ処分しなけれなりませんでした。
工期は６日掛かりました。

状況と効率・工期の違い

工事その物は全く同じなのですが、
状況と効率がＡとＢでは違ったのです。

Ａは工事がしやすい環境でした。
一方Ｂは工事がやりずらく、
残土処理の費用も掛かってしまたのです。

その結果Ｂは工期が長く、
人件費や費用が余計に掛かってしまい、
全く同じ工事内容なのに、
Ａよりも割高になってしまったのでした。

状況によって変わる工事価格

ブロック工事に関わらず、
工事金額は、建材は元より、
工事場所の状況によって変わります。
手間や経費によって、
同じ内容の工事でも、価格に差が出てしまうのです。

同じ面積で、
安い価格で土地を購入したとしても、
傾斜地だったり、変形地だったりすると、
その分工事費用が高く付く事があるのです。

マイホームを購入する時は、
その様な事もある事を念頭に置いて
物件選びをするのが良いでしょう。

報道によれば、
経産省は、太陽光で発電した電力の買取価格を
現在の価格の半額以下にする方針を固めた様です。

一般ユーザーが負担している電気料金

現在の電力使用料には、
電力会社が太陽光で発電した電力を買い取る為に、
太陽光発電により売電をしていない消費者から、
その負担分を上乗せして徴収しています。

つまり、
屋根にソーラーを乗せて売電している方に、
一方的にメリットがある状態なのです。

そのメリット分は、
その他の消費者が負担しているのです。
これはあまりに不公正です。
それを是正しようと言う動きなのです

電力買取価格大幅値下げ

経産省は、
家庭や企業が発電した電力を、
電力会社が買い取る価格を、
２０２０年代半ばごろに
現在の半額以下に引き下げる方針を固めたとの事です。

これによって、
現在売電をしている方は収益が減り
売電をしていない方は、
電気使用料が安くなる事になります。

国の政策で始まった

電力の買取価格は
２０１２年、民主党内閣の時に決まったもので、
電力会社は、
再生エネルギーによる電力を国で決めた価格で、
一定期間買い取る様に義務付けたものです。

これは「固定買取制度」」と言われ
決められた金額で電力の買取価格を保証する事で、
発電事業者の新規参入を促し、
家庭や企業での再生エネルギー導入を拡大する狙いがありました。

実際には不公正

新しく新築する家では
太陽光発電設備を設置する家が増えましたが、
その他、圧倒的に多い既存建物は
太陽光発電設備の普及が進まず、
割高な電気使用料を強いられ不公正でした。

電力が者にしてみても、
自然エネルギーを利用した発電は不安定で、
電力会社にとっても負担がありました。

買取価格半減

２０１８年度の電力買取価格は、
事業用太陽光発電が
１Ｋ/ｗあたり１８円だったものを
２０２２から２０２４年度に
８.５円に引き下げます。

家庭用は現在１Ｋ/ｗあたり２６円ですが、
２０２５から２０２７年度に１１円にするとの事です。

投機に危険信号

この電力買取価格に打撃を受けるのは、
売電によって収益を得ようとする
太陽光発電投機をする方です。

当初の予定から、
収入が半減した場合、
採算が合うかどうか、
減価償却ができるのか。
場合によっては、
破たんしてしまうケースも出てくる事が懸念されます。

一般家庭においても、
設置した太陽光発電設備が、
買取額が半減する事によって償却ができるのか
懸念される所です。

歓迎とトラブル懸念

売電をしていない多くの方にとっては、
電力買取価格半減は、
電気使用料の値下げになりますから
歓迎すべき事です。

一方、
太陽光発電によって収益を得ようとした方にとっては、
梯子を外された様な状況で、
この先、買取価格が半減される事による
トラブルが起きる事が懸念されます。

太陽光発電で収益をあげようとするのならば
設備投資する金額と収益とのバランスを
しっかり検討する必要があります。

北海道胆振（いぶり）東部地震が発生しました。
最大震度は７で、多くの被害が発生しています。

亡くなられた方のご冥福をお祈りし、
被災された方々にお見舞い申し上げます。

全道停電

震源地近くにあった
北海道で最大の苫東厚真発電所（厚真町）は、
地震により緊急停止しました。

苫東厚真発電所北海道最大の発電能力を持ち、
全道の約半分の電力を供給していました。

その発電所が停止した影響で、
電力の供給バランスが崩れ、
他の火力発電所も停止し、全道で停電が発生しました。

麻痺する社会インフラ

現代社会の多くのインフラは、
電気に頼っています。
現代社会は電気で成り立っていると言っても
過言ではありません。

家庭内の電気器具はもちろんの事、
通信、交通、エネルギーも
電気が無いと稼働しません。

北海道では停電が続いていて
特に都市部では混乱が続いています。

備えあれば憂いなし？アナログ機器

現代社会を見回すと、
電気が無ければ稼働しない物ばかりです。

万一災害で電気が止まった時に頼りになるのは
電気が無くても稼働する
昔ながらのアナログ機器です。

電気が無いとテレビは映りませんが、
電池で駆動するラジオは大丈夫です。
ラジオから情報を入手する事ができます。

調理器具は、
カセットコンロや、
キャンプ用のストーブなどがあれば役に立ちます。

暖房機器は、
昔ながらの石油ストーブが使えます。
ストーブはお湯を沸かしたり、
調理にも使えます。

調理器具、石油ストーブとも
燃料も備蓄しておく事は言うまでもありません。

万が一の電力確保

自宅で、電気で稼働する医療機器を使用している場合、
停電は命に関わります。

その様な心配がある方は、
少し高価ではありますが、
発電機を用意しておきましょう。

ガソリンエンジンで稼働する発電機は、
要領が小さいタイプの物（１５Ａ程度）であれば、
１０万円以内で購入できます。
その場合は、燃料の備蓄も忘れずに。

近年は太陽光発電した電力を
蓄電するシステムもあります。
また、ハイブリッド車の中には、
クルマのバッテリーから
１００Ｖ電源を取り出せるものもあります。

ブレーカーを落とす

電気が復旧した時に、
ブレーカーがオンになっていると、
家中の電気器具が一斉に通電します。

その際に地震で、
器具が壊れていたり
倒れていたりすると、
それが原因で火災が発生します。

地震で停電した時は、ブレーカーをオフにして、
電気器具を点検した上で、プラグを抜いておきましょう。

ろうそく火災に注意

停電すると照明器具も役に立ちません。
その様な時には懐中電灯が役に立ちます。
しかし、停電がいつ復旧するか分からない時には、
少しでもバッテリーを温存しておきたいものです。

その様な時にはろうそくが役に立ちますが、
ろうそくは直接火を灯すものであり、
余震で倒れて火災を引き起こす事があります。
また風の影響を受ける事もあります。

アルミ缶ランプシェード

ろうそくを灯す時に
清涼飲料水やビールのアルミ缶があれば、
ハサミやカッターで、
ろうそくランプシェードを簡単に作る事ができます。

これなら、
直接ろうそくに火を灯すよりも安全で、
風の影響を防ぐ事ができます。

とは言うものの、
灯したろうそくから離れる時や
就寝する時には火を消しましょう。

一週間を乗り切る準備

災害が発生した場合、
どんなに遅くとも、
一週間の内には救助の手が差し伸べられます。

その間、食料や飲料水を始め
家族が一週間過ごせるだけの準備をしておけば
非常事態を乗り切る事ができます。

首都圏も他人事では無い

北海道は遠く、首都圏には何も影響はありませんでしたが
北海道の災害は他人事ではありません。

埼玉県西部から東京都多摩地区に走る立川断層。
この断層が数十年の間に
地震を引き起こすと言われています。

もしも立川断層が地震を引き起こした場合、
都市部での直下型地震となり、
その被害は甚大な物になります。

北海道で起きた地震は、
首都圏に住む私たちにとっても
他人事とは言えないのです。

備えあれば憂いなし！なのです。

ある中古住宅があります。
建物は注文住宅で建築された洒落た建物です。
しかし一年経っても売れません。
価格も割高な訳ではありません。
なぜ売れないのでしょうか。

イメージは別荘？

その中古住宅は市街地の住宅街にあります。
周りには一戸建てが立ち並ぶ静かな住宅街です。

少し行くと、大きな川の河川敷があって、
自然も豊かな環境です。

周囲の建物は一般的な一戸建てやアパートなのですが、
件の物件だけは、コテージの様な外観と、
内部は洋風の別荘かペンションの様な仕上がりで、
とても洒落ています。

実用的ではない間取り

建物全体の床面積は約４０坪あり、
間取りは、２階にＬＤＫを配置した３ＬＤＫです。

主寝室は１０帖、その他の個室は６帖と４.５帖の計３部屋だけです。
延べ床面積からしたら、個室が著しく少なく狭い間取りです。

その分ＬＤＫは２０帖以上あり、玄関ホールや廊下、
１階裏口のホールや廊下が広く、
それぞれのホールに専用の暖房器具が設置されている程です。

なぜか大型の洗面台が３か所に設置されていて、
それはまるで、洋風のペンションの様で、
やたらパブリックスペースが広く、
逆に居室や収納スペースが狭く、
床面積の半分近くはパブリックスペースではないのか？
と言う様な間取り構成なのです。

一見「洒落ていて良いな。」と思うのですが、
別荘の様な使い方をするのであれば、
ぴったりの間取りなのですが、
実生活をすると考えると収納スペースが少なく、
とても実用的だとは思えません。

どうやらその辺りが売れない原因の様です。

夢が詰まる注文住宅

建売住宅は、不特定多数のお客様に対して、
４人家族を想定して、
実生活に向いた間取りで建築されています。
そういう意味では建築物としては面白みはありませんが、
実用的ではあります。

一方注文住宅は、施主の好み、使い方が盛り込まれた
間取り、デザインの建物を建築します。

注文住宅には施主の夢や個性が盛り込まれています。
そういう意味では、
不特定多数に対して好まれる建物ではありません。

それが時として中古住宅を売却する時にネックになってしまうのです。

ミスマッチ

市街地の住宅は、
実用的な一般的な間取りに多くニーズがあります。

なので建売住宅は、
４人家族を想定した実用的な間取りで建てられいています。
建売住宅の中古住宅は、価格設定が誤っていなければ、
比較的早く売却が進みます。

しかし施主の個性が強く表された中古住宅は、
不特定多数には受け入れられません。
つまり、ニーズが少なく
市場と合っていないのです。

不動産は相場で動くと言えども、
市場に左右されます。
つまり、需要と供給です。

個性的な間取りの中古住宅は需要（ニーズ）が少なく、
当然売れません。
その為値下げする事になります。

件の物件の場合、正にこれに当てはまり、
市街地の住宅街では、全く不向きな間取りで、
値段を下げても売れない状況にあるのです。

一般的な間取りが一番ニーズがある

市街地では、実用的な間取りの建物に一番ニーズ（需要）があります。
それに外れた建物はニーズが少なく、中々売れません。
中々売れないと値段を下げる事になってしまいます。

注文住宅を建築する時に、
将来売却する事を考慮して建築する方は殆ど居ないと思いますが、
万が一売却しなければならなくなった時に、
あまりに個性的な間取りや建物だと、
値段を下げたり、
時には建物を撤去しないと売れない事態になる事があるのです。

逆に言えば、
実用的に作られた一般的な間取りの建築物は人気が高く、
コンデションが良ければ、
右から左に直ぐに売れて行きます。

つまり、一番ニーズがあるのです。

「軒裏に鳥が巣を作ってしまった。
　ダニが発生して困っている。何とかしてほしい。」
という連絡が時々あります。
今回もそんな連絡を受けたのでした。

ダニが天井から落ちてくる？

連絡を受けた現場は、あるマンションの一室。
その部屋はリノベーションされた部屋で、
鳩が巣を作り、ダニが発生しているとの事です。

調べてみると、キッチンの位置が変更され、
元換気扇があった場所に鳩が巣を作り、
そこがダニの発生元だという事が分かりました。

換気扇があった所の室内側は、
内側から板が貼られていますが、
４階と言う事もあって、外側の開口部は塞がれておらず、
そこに鳩が巣を作ってしまった様です。

ダニの経路

「ダニが天井から落ちてくる。」
との事でしたが、
天井は板で密閉されていますから、
天井から落ちてくるとは思えません。
どうも照明器具の配線穴からダニが出てきている様でした。

更に出窓を潰して棚にしてある所があり、
その棚の下の部分にダニの死骸があるのを見つけました。

棚をよく見てみると棚の枠と壁の間に隙間があり、
どうやらそこからダニが室内に入ってきている様でした。

ダニの対処

鳥の巣に鳥はいない様ですが、
そこがダニの発生源になっているのは間違え無い様です。

消毒業者によると、
ダニは「トリサシダニ」という、
鳥に付くダニだとの事です。

とりあえず天井の一部を剥がし、
消毒業者により消毒薬を噴霧して天井裏を消毒しました。

ダニを殺しただけでは問題解決しません。
ダニの死骸が、アレルギーなどの発生源になるので、
天井を剥がして作り直します。

下地まで壊して作り直すと大変なので、
下地は元の物を使います。

しかし下地の上にもダニの死骸がありますから、
まずは次亜塩酸薄め液（漂白剤）を噴霧します。
次亜塩酸はダニの死骸が発するアレルギー物質を
分解する効果があるのだそうです。

その後下地を次亜塩酸薄め液で湿らせた雑巾で拭き、
さらに残った死骸が落ちて来ない様に、
下地にガムテープを貼ります。

そうして新たな天井板（耐火ボード）を張って仕上げます。

換気扇の外側の開口部は、
窓から手を伸ばせば届きそうなので、
古い換気扇フードを取り外し、
ステンレス板を張り付けて、
編成シリコンで隙間を塞ぎます。

余計な出費

今回は鳥の巣が原因でしたが、
コウモリが天井裏や雨戸の戸袋に入り込んで
トラブルを起こす事があります。

まずは侵入場所を塞ぎ、
消毒をして、
問題の部分を撤去して改めなければならず、
その総額は数十万円にも及びます。

新築・中古住宅問わず、建物の構造によっては、
鳥やコウモリが入り込んで悪影響を及ぼす事があります。

もしも鳥やコウモリなどが天井裏に入り込んだ事が分かったら、
早めに対処した方が、
時間が経ってから対処するよりも、
その費用は圧倒的に低く済みます。

「実害が無いからいいや。」
と思って放置しておくと、
後で大変な事になりますから、
早めの対処が肝心です。

温暖な地域の建売住宅には
雨戸やシャッターが標準装備されていない物件があります。
普段は問題ありませんが、
台風などの強風が吹く時は、
絶対にあった方が良いアイテムです。

普段開け閉めしない雨戸・シャッター

雨戸やシャッターは文字通り、
窓を雨や風から防ぐ物です。

現代のサッシは精度が良く、ガラスも複層ガラスで
サッシ単体でも雨仕舞が良くなっています。

更に窓にはカーテンやブラインドが取り付けられ、
夜になったらいちいち雨戸やシャッターを閉めるのが面倒で、
雨戸やシャッターが付いていても、
開け閉めしない事が多い様です。

コストダウン

消費税が３％から５％に引き上げられた事を切っ掛けに
日本経済はデフレに陥りました。
その影響は不動産にも及び、
建売住宅はコストダウンに躍起になりました。

その中の一環で、
温暖な地域の建売住宅の仕様から
雨戸とシャッターが標準装備から除かれました。

１階は防犯上からシャッターが付けられている物件もありますが、
全く付いていない物件も多数あります。

性能が向上したサッシ

雨戸は本来、窓ガラスやサッシが無かった時代、
文字通り、屋内に雨が降りこまない様に作られた物です。

ガラス窓が普及しましたが、
その精度と強度はあまり良く無く、
雨や飛来物から窓を守る為に、雨戸は使われ続けました。

近代になるとアルミサッシが開発され、
それまでの木製の窓よりも精度と強度が向上しました。

近年ではサッシの精度も性能も更に大幅に向上して
雨戸やシャッターが無くても、
雨仕舞の性能は十分になりました。

地球温暖化の影響？

今年は歴史的な猛暑で、
太平洋の海水温温度が高いため、
例年になく台風が沢山発生しています。

しかも勢力が強く、
本州でも強風が吹きつける台風が襲来しています。

また大気が不安定になる事から、
竜巻の発生数も増えています。

更に雨が降ると、
大雨になる傾向が強くなっています。

地球温暖化の影響なのか、
この様な状況は、今後も続くものだと思われます。

雨戸・シャッターは現代でも有効

いくらサッシの性能が良くなったとは言え、
長時間の横殴りの風雨や飛来物から窓を守る事はできません。

特に周りに遮蔽物が無い２階の窓に
強烈に風雨が吹き付ける時など有効となるのが、
雨戸やシャッターなのです。

普段はあまり開け閉めしなくても、
台風などの横殴りの風雨が予想される時は、
雨戸やシャッターを閉めておけば、
建物が受けるダメージを軽減できます。

建売住宅の中には、
シャッターをオプションで設置できる物件もありますし、
後から取り付けるシャッターもありますから、
もし予算に余裕があるのならば、
シャッターを付ける事をお勧めします。

風雨が強い時に雨戸やシャッターが閉まっている時の安心感は
雨戸やシャッターが無い場合とは比べ物になりません。

防犯・保温・防音効果も期待できる

雨戸・シャッターを閉める事で、
防犯効果を高める事ができます。

サッシだけでは、
ガラスを割られてしまえば、
容易く外部から侵入されてしまいます。
しかし雨戸やシャッターがあれば、
簡単には入れません。

警察の発表によれば、
泥棒は侵入するのに５分以上掛かる時は、
犯行をあきらめるのだそうです。
雨戸やシャッターは、防犯に極めて有効です。

雨戸・シャッターは保温効果も高めます。
冬、室内を暖房した時に、
熱の多くは窓から逃げてしまいます。

カーテンや複層ガラスで空気層を作って
熱損失を防ぐ事ができますが、
更に雨戸やシャッターがあれば、
その効果は倍増されます。

更に雨戸やシャッターを閉める事によって、
防音効果も高まり、
室内外の防音効果を高める事ができます。

無いよりはあった方が良い設備

サッシの精度や性能が向上した現代、
普段、雨戸やシャッターは無くても大丈夫ですが、
風雨や飛来物から建物を守ったり、
防犯、保温、防音性能を高める為には
雨戸やシャッターはあった方が良い事は確かです。

マイホームを購入する時には
何かと物入りではありますが、
もし資金計画に余裕があるのであれば、
建物の全ての窓に、
雨戸、シャッターを取り付ける事をお勧めします。

マイホームを購入する時の資金計画、
自己資金のお話です。

意外と掛かる手付金・諸経費以外の費用

マイホームを購入する時、気になるのは手付金と諸経費。
しかし掛かる費用はそれだけではありません。
●引っ越し費用
●オプション工事
●電気製品
●家具
●インテリア関連
●その他経費
などその費用は
数十万円から１００万円を越える事があります。

マイホーム購入と同時に吐き出す自己資金

みなさん、マイホームを購入する為に
コツコツと自己資金を貯められています。
月々のやりくり、ボーナスを貯めたり、
そんなに簡単に貯まる物ではありません。
でもマイホーム購入の為に一所懸命に貯められます。

いざマイホーム購入となった時、
これまで貯めた自己資金を手付や諸経費を始め、
様々なマイホームの為に支出します。
当たり前ですが、これまで蓄えた貯金を吐き出す事になります。

気が付いたらお金が無い！

マイホームを購入して、引っ越しをして、
家電や家具を買いそろえて一安心。
新たな生活が始まりました。

ところが急な出費が必要になりました。
しかしマイホーム購入の為に、
それまで貯めた貯金を全て使い切ってしまって余裕がありません。
気が付いたら手持ちのお金が無い！
にっちもさっちも行かなくなってしまう事があるのです。

以前の様には貯められない

マイホームを購入すると、
固定資産税や都市計画税の支出が増えます。
火災保険、地震保険料の支払いもあります。
建物が広くなる分だけ、水道光熱費も掛かります。
お子さんたちも成長して教育費も増えます。
費用が掛かる分だけ、貯蓄に回せる資金が減ってしまい
以前の様には貯められなくなってしまいます。

マイホームを持つ事がゴールでは無い

憧れのマイホーム。
マイホームを持つ事は人生の中でも一大事業です。

一所懸命に自己資金を貯めて
やっとの思いで手に入れたマイホーム。
でも、マイホームを持つ事がゴールではありません。
むしろスタートなのです。

スタートをする為に全力を使ってしまったら、
スタートと同時によろよろになってしまいます。

それでもやりくりが付けば良いのですが、
突発的にまとまった費用が必要になる事が起きると、
にっちもさっちも行かなくなってしまいます。

自己資金にもゆとりを

マイホーム取得がゴールになって
それに全力を尽くしてしまうとスタートが切れません。

実際にそれが原因で、
せっかく購入したマイホームを、
数年で手放す事になってしまった方が実際にいらっしゃいます。

住宅ローンの月々の支払いは勿論ですが、
自己資金、つまり手持ち資金にもゆとりが必要なのです。

諸経費ローンを上手に使う

自己資金に余裕が無い方は、
諸経費ローンを上手に利用しましょう。

諸経費ローンは、
物件購入に必要な諸経費は勿論、
引っ越し代や住宅設備、家電、インテリア関係など
住宅取得に必要な物に利用できます。

自己資金が十分で無い場合は、
本体の住宅ローンと合わせて、
上手に諸経費ローンを使う手があります。

住宅ローンと諸経費ローン、
これらを連動して当初から資金計画を立てる様にします。
その結果、物件の選択肢も変わりますから、
担当営業マンと良く相談しながら
マイホーム探しの検討をする様にしましょう。

完成済みの建売住宅。
建物が完成していますから、
直ぐに住めそうですが、
実は装備されていない物もあってそのままでは住めません。
何が装備されていないのでしょうか。

※装備については各社異なりますので、
売主業者から渡される仕様書をご確認ください。

網戸

大手ハウスビルダーが提供する建売住宅には、
網戸は標準装備されていません。

網戸が無いと、夜灯りを付けると虫が室内に入って来てしまいます。
網戸は必需品です。

建物の広さや窓の数にも寄りますが、
一軒分の網戸を付ける費用は
１５万円前後から２０万円程度です。

照明器具

建売住宅の天井には「シーリング」という
照明器具を取り付ける為の器具が取り付けられています。

市販の照明器具には、
シーリングプラグが付いていて、
はめ込んで捻じれば取り付けられる様になっています。

ご自分で照明器具を買って来て取り付ける事ができます。

テレビアンテナ

屋根や外壁に取り付けるテレビアンテナ。
地上波用と衛星放送用のパラボラアンテナがあります。

器用な人はご自分で取付もできますが、
屋根の上に登るのは危険ですし、
配線の接続もありますから、
電気屋さんに依頼するのが良いと思います。

費用は５万円前後です。
※取り付けるアンテナや現場の状況、接続機器によって異なります。

カーテンレール・カーテン・ブラインド

カーテンレールも付いていない事が多いです。
窓にカーテンやブラインドが無いと、
外から部屋の中が丸見えになってしまいますから、
カーテンやブラインドは必需品です。

窓のすぐ上には、
カーテンレールやブラインドが取り付けられる様に、
下地が入っています。

ご自分でカーテンレールやブラインドを購入して来て
取り付ける事もできます。

カーテンレールは、長さや仕様によって価格が異なりますが、
金属製の一般的な物で１本数百円から１５００円程度。
リビングなどに取り付ける木製の洒落た物で３千円程度です。

取付はご自分でもできますが、
電動ドライバーがあれば便利です。
ホームセンターで購入すれば、５千円前後で購入できます。

電動ドライバーはひとつあると、その後も何かと便利ですから、
カーテンレールをご自分で取り付ける方は、
購入しおくと良いでしょう。

カーテンレールに付属している取付ビスは、
短くて下地に十分食い込まない事がありますから、
４０mmから５０ｍｍ程度のビスを別途購入しておいた方が良いです。

専門業者に取付を依頼すると、
一か所１５００円から２０００円程度です。

物干し竿

物干しは大抵装備されていますが、
物干し竿は装備されていません。
ホームセンターなどで購入しましょう。
錆びにくいステンレス製で伸縮する物が便利です。

物干しざおは長いので、クルマには乗らない事があります。
ホームセンターなどでは、
軽トラックを貸してくれるところもありますから、
借りて運ぶ事ができます。

その他

その他にも、シャッター・網戸、周囲の砂利や外構工事、
エクステリアなどがあります。

其々に費用が掛かりますから、
必要な物をピックアップしておいて、
予め予算組しておいた方が良いでしょう。

できる事ならばこれらは、
入居前に済ませて置いた方が良いですし、
費用も低く抑えられます。

装備は各社によって異なりますから、
予め仕様書で確認しておきましょう。

不動産売買契約に
「停止条件付契約」
というものがあります。
それはどういうものなのでしょうか。

条件付き契約

不動産売買契約書には、様々な取り決めが書かれています。
面積、価格、引き渡しの時期、引き渡しの条件など様々です。

そんな中に条件を付ける事があります。
条件も様々です。
条件が付いた契約を「条件付き契約」と言います。

停止条件付き契約

「停止条件」とは、条件の中でも、
何かを成しえなければ
「契約を停止する、または白紙撤回する」
という条件が付いた契約の事です。

ローン条項（住宅ローン）

これは良くあるものです。
契約を締結した後、万一住宅ローンが通らなかった場合は、
契約を白紙撤回にするというものです。
住宅ローンが通らなければ買えませんから、
当たり前です。

建築許可

土地の売買契約で、契約した土地において、
建築許可が得られない場合は、
その契約を白紙撤回するというものです。

建物を建てる為に土地を契約したのに、
何らかの理由で建築許可が降りなければ建物を建てる事ができず、
土地を購入した意味がありません。

建築許可が下りるかどうか分からない場合は、
「建築許可が下りる事」
を停止条件にします。

開発許可

調整区域などで建築をする場合は、
開発許可を受けた土地でなければ建築できません。
土地の契約をする段階で、
まだ開発許可が取れていない場合、
「開発許可取得」
を停止条件にします。

万一開発許可が取れない場合は、
契約は白紙撤回とします。

建築条件

建築条件付き売地に付けられる条件です。
建築許可と似ていますが、
こちらは、土地の購入と同時に、
その土地に建築を一定期間の間に行う事を停止条件としたものです。

更に細かい条件が付けられていて、
仕様などが予め決められ、
施工するのは、売主、もしくは売主が指定する業者で
建築する事が条件となっているのが殆どです。

また期日も、土地の契約から３か月以内に
建物の建築請負契約を締結する事が条件となっている事が殆どです。

目的を達成する事ができない場合は白紙撤回とする

停止条件は契約したのに、
目的を達成する事ができない要素がある時に、
契約に停止条件を付けるものです。

上記した通り、
建物を建てる為に土地を購入したのに、
建築許可が下りずに建物が建てられない場合、
「建物を建てる」という目的が達成する事ができず、
その土地を購入する意味がありません。

けれども契約の段階では、
建築許可が下りるかどうか分からない様な場合に、
「建築許可が取得できる事」を「停止条件」にするのです。

重要事項の説明書・契約書に記載される

契約に停止条件が付けられている場合は、
契約書は勿論、重要事項にもその旨記載されており、
宅地建物取引主任士から説明がありますから、
十分理解しておいてください。

住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、
「抵当権設定登記」を行います。
この「抵当権」とは一体何なのでしょうか。

登記

マイホームを購入すると、
所有者が誰であるかの「所有権」登記と
「抵当権」設定登記がされます。

担保

担保というのは分かりやすく言うと
「借金のカタ」という意味です。

例えばあなたの知人があなたにお金を借りに来たとします。
「５万円貸して欲しい。
その代わり、
万一お金を返せなかった時には
このブランドバッグをあなたにあげます。」
と、万一お金で返せなかった時に、
借りたお金の代わりに差し出す「物」の事です。

「抵当」はこの「担保」の一種で、
その権利を持つという事で「抵当権」と言います。

抵当とは家に住んだまま担保として提供できる

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、
購入したマイホームに「抵当権設定登記」を行います。
これは、
「万一住宅ローンが支払えなくなった時は、
その土地・建物を取り上げて処分して、
返済してもらいますよ。」
という物です。

一般的に担保というと、
質屋の様に、担保となる物をお金を貸してくれた人に、
お金を返済するまで預けますが、
それではせっかくマイホームを購入したのに住む事ができません。

そこで、担保となるマイホームを債権者（お金を貸した人）には渡さず、
債務者（お金を借りた人）は使用しながらお金を返します。

債権者はそのマイホームを担保として
債務者が万一返せなくなった時には、
マイホームを取り上げて処分して返済させる
『現物を渡さず、それを保証（担保）として提供させる権利を持っている』
として登記するのが
抵当権設定登記なのです。

第三者も担保提供者になれる

蛇足の話です。
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、
購入した自分のマイホームを担保として抵当権設定登記を行いますが、
第三者が担保を提供する事もできます。

それはどういう事かと言うと、
●子の借金の為に、親の家を抵当に入れる。
●会社の借金の為に、社長の自宅を抵当に入れる
などと言う事があります。

抵当権は人では無く、物に付けるもので、
債権者（お金を貸した人）からしてみれば、
債務者（お金を借りた人）が
担保となる物は
担保提供が認めているのならば、
誰の物でも良いのです。

無理の無い資金計画を

差し押さえ・競売に付されるのは、
抵当権が実行された結果なのです。

競売に付される理由は様々ありますが、
マイホームが競売されるケースの殆どは
無理な資金計画の結果が案外多い物です。

最初にしっかりした資金計画を立てず、
物権の魅力に負けて無理して購入してしまったり、
営業マンの情に流されて契約してしまったりする事が多いのです。

マイホーム選びをする前に、
しっかりしと資金計画を立てる事が重要です。
その辺りの事は、
リバティハウスのサイトに詳しく記載してございますので、
よろしかったらご一読ください。

平成３０年６月に起きた大阪北部地震で、
倒れたコンクリートブロック塀の下敷きになって、
登校途中の女児が死亡した事故を受けて、
コンクリートブロック塀の耐震診断を義務化する動きがあります。

違法コンクリートブロック

コンクリートブロック塀を設置する場合、
建築基準法の決まりがあります。
高さの制限や鉄筋の配置、強度を増す構造にするなどの
決まりがあります。

平成３０年６月に起きた事故では、
これらの決まりが守られておらず、
定期的な検査が行われていたにも関わらず見過ごされ、
不幸な事故が起きてしまいました。

街中を歩いていると、
基準が守られていないコンクリートブロック塀が
案外沢山ある事に気が付きます。

コンクリートブロック塀は、
比較的安価で後期も短く、施工もしやすい事から、
様々な場所で施工されていて、
その分、危険があるコンクリートブロック塀が多いのだと思われます。

重いコンクリートブロック

コンクリートブロックは、
高さ１９センチ、幅３９センチ、奥行きは１０センチから１５センチで、
真ん中は大概３つの筒状の空洞になっています。

真ん中が空洞になっている事から、
コンクリート製とは言え、軽いイメージがありますが、
一般的に使われる１２センチ幅のC種と言われるもので、
ひとつ約１２Ｋｇ程度あります。

これに空洞部分にモルタルを詰めて、
沢山積み上げるのですから、
例えば、幅５ｍ・高さ５段のコンクリートブロック塀では、
その重量は１トン近くにもなります。

それが地震などで倒れてくるのですから、
下敷きになったらタダで済む訳がありません。

規制の動き

国土交通省はこれを受けて、
自治体が指定する避難路沿いのコンクリートブロック塀の所有者に対して、
耐震診断の義務化を検討する事を明らかにしました。

これは災害が起きた時の安全確保が狙いで、
対象となる塀の高さなど、
具体的な基準を今後決めて行くそうです。

現在の決まりでは、
避難路沿いの建物について、所有者に対して
耐震診断の実施を義務付けています。

コンクリートブロック塀については、
自治体に転倒防止対策を求めていますが、
耐震診断の義務はありません。

マイホーム購入時には、ブロック塀の構造も判断のポイントの一つに

マイホームを選ぶポイントのひとつに、
特に中古住宅の場合は、
設置されているコンクリートブロックが
基準に適合して積まれているか、
注意するべきでしょう。

もしも違法な積み方をされていた場合は、
補強したり、
撤去して低い物に積み直す費用も予算組しておく必要があります。

日銀の超低金利政策が続いていましたが、
先日、長期金利の見直しをすると発表がありました。
それによって、住宅ローンへの影響が出るもようです。

日銀の長期金利

住宅ローンの金利は、日銀の長期金利と連動しています。
日銀は景気対策の為、超低金利政策を行って、
インフレターゲットを２％を目標としてきましたが、
コアコアＣＰＩの数値を見ると、
殆ど上昇していません。

日銀が超低金利政策を行うのは、
市中のマネーの量を増やし、
物価を適正な水準に引き上げ、
デフレからの脱却を目指そうというものです。

デフレからの脱却には、
日銀の金融緩和政策と、
政府の財政出動をセットで行う事が有効なのですが、
財政規律の呪縛にとらわれた政府は財政出動ができず、
日銀がアクセルを吹かし、政府がブレーキを踏んでいる常態となり、
デフレから脱却できず、
超低金利政策が長引き、金融業に圧迫が来ているのです。

金融業への圧迫

超低金利は、金融業の業績を圧迫します。
同じ金額を融資しても、金利が低いのですから
当然利ザヤも少なくなります。
すなわち、銀行などの金融業の利益が減る事になるのです。

それが長期化しているため、
地方の小さな金融機関の業績が悪化しています。
金融機関の不安定化は、経済にとってもマイナスです。
そこで日銀は、長期金利を上げる方向に舵を切ったのです。

日銀の長期金利と連動する住宅ローン

住宅ローンは、日銀の長期金利と連動しています。
日銀の長期金利が下がると、住宅ローンの金利も下がり、
長期金利が上がると、住宅ローンの金利も上がります。

住宅ローン金利上昇

この度日銀は、長期金利を上げる事を発表しました。
それによって、住宅ローンの金利も上昇する事になりました。

と言っても、今回の上昇はごくわずかな物で、
住宅ローン金利に与える金利は、0.5％程度です。
ただし、日銀が長期金利を上昇方向に舵を切ったという事は、
今度状況によっては、更に上昇する事が考えられます。

消費税の上昇も加わってダブルパンチ

来年秋には、消費税が１０％に引き上げられる事になっています。
安倍首相はこれまで消費税の引き上げを見送ってきましたが、

今回は
「リーマンショックの様な事が無い限り引き上げる。」
と公言しています。

住宅ローンを利用してマイホームを購入する方にとっては、
消費税の引き上げと、住宅ローンの金利上昇のダブルパンチで
場合によっては、資金計画の見直しをしなければなりません。

この度の住宅ローン金利の上昇と
消費税の増税を鑑みて、
マイホーム購入の時期を検討する必要があるかも知れません。

昔、昭和の時代、建売は安かろう悪かろうだと言われていました。
では、今の建売住宅はどうなのでしょうか。

昭和の建売住宅

昭和３０年代から４０年代に掛けて日本は高度成長期で、
首都圏では沢山の建売住宅が建築されました。
当時は耐震基準や検査体制も悪く、業者のやりたい放題でした。

躯体

躯体構造に使われた木材は安価な材料が使われ、
筋交いを始め結合部分は釘で留める程度で脆弱でした。

木材の含水率が高く、
その為材が捻じれたり反ったり痩せたりして暴れ、
建具に不具合がでたり、外壁にひび割れが起きたりしました。

床は根太に直接床材を張っていましたから
根太が乾燥して痩せて縮み、
冬になると隙間風が入り込んできました。

この当時に建築された建物の２階で子供たちがドタバタやると
家が揺れる程でした。

屋根

安価なセメント瓦が多く採用されました。
セメント瓦は古くなると塗装が剥がれ、
ズレたりして雨漏りの原因にもなりました。

基礎

基礎は鉄筋が入っていない布基礎でクラックが入りやすく、
基礎高も今の基礎よりもずっと低く通風も悪く、
白アリの被害に遭いやすい構造でした。
後に鉄筋が入る様になり改善されました。

外壁

外壁はトタン張りかモルタルリシン吹き、
後期はモルタルアクリルタイル吹きでした。

壁下地はラス板張りで、断熱性能も悪く、
夏暑く冬寒い構造でした。

設備

窓はアルミサッシが使用されましたが、
単板で気密性が今よりも良く無いため、
風が強いと埃が入って来る事がありました。

浴室はタイル張りで0.75坪程度で狭く、
ガスで沸かしていましたが、バランス釜が採用され、
その為浴槽は90センチ程度の小さな物でした。

台所の給湯は、
瞬間湯沸かし器がキッチンに取り付けられていました。

今の建売住宅

建物は年々改良され、耐震基準や防火基準の強化により、
昭和の建物とは比べ物にならない程改善されました。
また検査体制も厳格化され、
手抜き工事ができない様になりました。

躯体

躯体構造材には集成材が使用され、捻じれや反りが無く
根太や外壁下地に構造用合板が使われる等、
躯体そのもののひずみが大幅に改善されました。

柱や筋交いなどの結合は頑丈な金物を使う事が義務化され、
結合部分の強度が大幅に向上し、耐震性能が強化されました。

屋根

コロニアルスレートが広く採用され、
軽量の為、耐震性能の向上に一役買っています。

基礎

殆どの建売住宅で耐圧版基礎（ベタ基礎）を採用しており、
不同沈下が起きにくく、耐震性、耐久性が大幅に向上しました。
床下の通風には、基礎パッキンなどが使用され、
通風と強度が向上しています。

外壁

多くの建売住宅にサイディングボードが採用され、
施工期間が早く、ひび割れが起きなくなりました。
デザイン性も幅広くなり、
様々なデザインの外壁が施工される様になりました。

下地は構造用合板などが使用され、
壁式構造と同様な強度が確保される様になりました。
下地に合板を使う事によって、
建物が密封されることになり、
壁の中に入れる断熱材の改良もあって、
断熱性、防音性が大幅に向上しています。

設備

窓のアルミサッシも大幅に改善され、
二重ガラスを採用している建物が殆どで、
サッシの密封性も大幅に向上し、
断熱性、防音性が比べ物にならない程向上しています。

浴室はユニットバスが採用され、
施行が早く、デザイン性にお優れていて快適になりました。

給湯機が採用され、
お風呂のお湯は勿論の事、
台所のお湯もひとつの給湯機で給湯できる様になりました。

近年ではソーラーパネルを乗せたりしてオール電化の住宅もあります。
建物の断熱性能が良くなったこともあり、
エネルギーコストも改善しています。

安かろう悪かろうは昔の話

昭和の時代の建売は
「２０年ぐらいしか持たない。」
と揶揄されました。実際にそうでした。

生産効率の改善から、質、性能が優れた建材が
ローコストで生産できるようになり、
材料や建材の品質の向上、
法整備、検査の厳格化から、
建物の性能、耐久性が大幅に向上しています。

今の建売住宅の建物は、
昭和の時代の建物とは比べ物にならない程
性能が向上しています。
ですから安心してお買い求めできます。

マイホームを購入する時に利用する住宅ローン。
返済能力には問題が無いのに、
転職した事が理由で否決されてしまう事があります。

返済比率は問題無いのに..........

年収に対する返済するローンの額、
返済比率は問題ないのに否決されてしまいます。
ローンは返済できるのにどうしてなのでしょう。

一方、転職して間もないのにローンが通るケースもあります。
何が違うのでしょうか。

貸す側の立場になって考えて見る

住宅ローンは、多額のお金を個人に貸し付けるものです。
貸したお金が戻って来なければ、
金融機関は大損をしてしまいます。
その為金融機関は、
貸し出す相手に対して、返済が可能かどうか様々な審査をします。

その時に、頻繁に転職している人は不安定だと評価します。
職が不安定な人は、返済も不安定になる可能性があると判断して
融資を否決するのです。

また、転職して間もない場合も金融機関は否決します。
せめて１年間、金融機関によっては３年間は同じ所に勤務していないと
住宅ローンを否決します。
これは上記した通り、安定して職に就いているかの判断によるものです。

転職して間もないのに融資される人も居る

一般的には、転職してから１年から３年程度経たないと
住宅ローンを申し込んでも否決されてしまいます。
しかし否決されないケースもあります。

それは
・「同業種で転職して収入が増えている」
・「ヘッドハンティングによって転職して収入が増えている」
場合です。

この場合、転職してそれ程間が無くても
住宅ローンが受諾されるケースがあります。

金融機関は、
「同じ業種であれば安定して仕事が出来て返済もしてくれるだろう。」
「ヘッドハンティングされる程有能な人物であれば、
安定して返済が可能だろう。」
と判断するのですね。

金融機関は返済比率はもちろんの事、
勤務状態も含めて総合判断をしているのです。

金融機関によって判断が異なる

住宅ローンの合否の判断基準は金融機関によって異なります。
Ａ金融機関では否決されたけれども
Ｂ金融機関では受諾されたと言う事が良くあります。
これは各金融機関の判断基準が異なる為です。

また、住宅ローンを担当する金融機関の係の者の技量による差もあります。
同じ金融機関で、ある特定の担当者に持ち込むと
比較的ローンが通りやすいと言う事も現実にあります。

金融機関の方針で、一定時期は審査が甘くなる事もありますから、
転職して間もない方は、
担当営業マンに相談してみて下さい。

以前「住宅情報」という住宅情報雑誌がありました。
この中で
「あなたは駅まで何分までだったら歩きますか？」
というアンケートを取った事があります。その結果は...........

徒歩1分は８０ｍ

不動産広告に駅まで歩いて何分掛かるか書いてあります。
「駅徒歩１０分」などというものです。

これには広告表示の決まりがあり、
１分で歩く距離は８０ｍと決められています。
「駅徒歩１０分」と書かれていたら、
駅までの距離は８０×１０で８００ｍという事になります。

この１分８０ｍというのは、
実際に歩いて実験をしたのだそうです。
被験者は若い女性で、
ハイヒールを履いて歩いて集計をとったのだそうです。
その結果１分あたりに歩ける距離は８０ｍと定めたそうです。

自転車は同じ時間で徒歩の３倍の距離

不動産広告では、
自転車の距離と時間は定められていません。

しかし実際に測ってみると、
いわゆる「ママチャリ」と言われる自転車の場合、
おおよそ徒歩の３倍の速さになります。

徒歩が１分あたり８０ｍですから、
自転車の場合１分あたり２４０ｍ程度になります。
徒歩と同じ時間で、徒歩の３倍遠くまで行けるという事です。

逆算するならば、
徒歩と同じ距離ならば自転車は、
徒歩の１／３の時間で到達できると言う事になります。

あなたは駅まで何分までだったら歩きますか？

かつてあった住宅情報誌で、
「あなたは駅まで何分だったら歩きますか？」
というアンケートの答えは、
「徒歩７分まで」でした。
徒歩７分以上は、自転車を利用すると言う事なのです。

工夫で安く買える

自転車で７分は徒歩の３倍ですから、
１分２４０ｍで計算すると１６８０ｍになります。
１６８０ｍを徒歩の時間に換算すると
１６８０÷８０で、２１分となります。

不動産価格で「駅徒歩７分」と「駅徒歩２１分」では大きく異なります。

例えば東武東上線「霞ヶ関駅」（川越市駅のひとつ先）
の新築の建売相場だと広さにもよりますが、
「駅徒歩７分」は３３００万円～３８００万円程度ですが、
「駅徒歩２１分」ですとそれよりも５００万円程度安くなります。

つまり徒歩と自転車では同じ駅から７分でも
５００万円の差があると言う事で、
自転車ならば同じ駅の物件でも５００万も円安く買えるとも言えます。

工夫で安く買える

物件価格を５００万円値引きしてもらうのは不可能です。
これでは売主の利益が無くなってしまいます。

でも自転車で駅まで行くとすれば、
そのギャップを埋める事になり、
値下げさせる事はできませんが、
事実上値下げしたのと同じ事になるのです。

予算を５００万円増やす事は容易ではありません。
でも工夫をする事によって、
その差額をカバーする事ができるのです。
この様な工夫が、マイホームを購入するかしこい方法なのです。

線路際の物件、一般的には騒音や振動で嫌がられます。
しかしその分、割安でもあります。
実は、線路際の部屋に住んでいた経験があります。
その時の実体験のお話です。

線路際の部屋に住んでいた事があります

住んでいたのはＪＲ中央線の線路際の部屋でした。
当時は寮に住んで居て、正確には線路際からふた部屋目だったのですが、
東向きの部屋で、東側には隣の家が迫って建っていて、
日当たりは悪いし、隣の部屋の壁に電車が通過する音が反射して、
むしろ線路際に面している部屋よりもうるさいぐらいでした。

部屋の選択肢は無く、指定された部屋にするしかありませんでした。
正直その部屋に指定された時「え～っ！」と思いましたが、
抗う事はできず、その部屋に住む事になりました。

音と振動で眠れない

当然ですが電車が通る度に騒音と振動がします。
踏切が近くにあり、列車が来る前から警報器の音が鳴り響きます。
さらにカーブしている所でしたから、
車輪がきしむ音までします。
当然レールのつなぎ目の音と振動もします。
もう最悪の状況でした。

それは窓を閉め切っていても、
テレビの音がかき消される程でした。
振動もあり、特に重い貨物列車が通過する時は尚更でした。

夜寝ようとしても、
通過する列車の音と振動で眠りに落ちようとしても目が覚めてしまい、
朝と言いますか、深夜も通過する貨物列車や、
始発電車の音と振動で目が覚めてしまったのです。
「最悪の部屋を充てられてしまった。」
と嘆いたのでした。

あれ？！

「最悪だ！」と思ってから１週間程度していた頃、
部屋でくつろぎながら、テレビの映画を見ていた時の事です。

映画をほぼ見終わる頃に、
電車の通過を全く気にしていない自分に気が付いたのです。
電車が通過する度に、
テレビの音声もかき消される程の騒音があるのに、
それを全く気にしない自分に驚いたのです。

夜も確かに電車の通過音がしますが、
当初程気になる事は無く、
１ヶ月もすると、殆ど気にならなくなってしまったのです！

目覚まし時計代わり

当時は運動部に所属しており、
朝練習があったため、毎朝５時には起床していました。
始発電車は５時少し前、
始発電車が目覚まし時計代わりになっていました。

それよりも１時間程前に貨物列車が通過するのですが、
「ああ、まだあと１時間寝られるな。」
と思う程、列車の通過が気にならなくなっていたのです。。

順応

どうやら人間には、
置かれた環境に順応する能力がある様です。
確かに最初は慣れません。ストレスもありました。

ところがそれが知らない間に気にならなくなり、
最後は列車が通過しないと寂しいと思うぐらいになってしまい、
日常生活している上で、
列車通過の騒音と振動は全く気にならくなったのです。

これは線路際の物件を購入したお客様も同じ事をおっしゃっていました。
その物件は正に線路際で、
通勤電車は勿論、貨物列車、特急列車も通過する幹線で、
しかも最高速度で通過する場所だったのです。

やはり最初の１週間は気になったそうですが、
知らない間に全く気にならなくなったそうで、
２階の線路際の部屋をもらったお子さんは、
今やすっかり鉄道ファンになってしまったのだそうです。

災い転じて福となす

線路際の物件というと、
一般的には音や振動がするという事で嫌がられます。
そうなると不動産の評価も下がり、
値段も周辺の相場よりも割安になります。

線路があるという事は、
少なくとも、列車が通過する時以外は線路上は空間となり、
日当たり、風通しは良くなります。
将来そこに建物が建つ事もありません。

不快かそうで無いかは、本人の主観によります。
他の大勢が不快だと言っても、
本人が不快だと思わなければ、何の問題もありません。
これは事故物件にも言える事です。

むしろそういった物件は割安で、
周辺よりも安く購入する事ができ、
本人が不快だと思って居なければ、
むしろお得で有益な物件になるのです。

考え方次第

どうしても駅近の物件や敷地が広い物件が必要な場合で、
だけれども、資金計画の関係でそれができない様な場合、
線路際の物件を選択肢に入れるのもひとつの手だと思います。

線路際の物件は周辺相場よりも割安ですから、
同じ価格でも、
より都心に近く、より駅に近く、より広い物件を求める事ができます。
もしかしたら、大きな値引き交渉もできるかも知れません。

割安にマイホームを購入しようとするのならば、
線路際の物件もマイホーム探しの選択肢のひとつとして検討する事は
決して悪い選択肢では無いと思います。

住めば都なのですから。

都心に多い狭小住宅。
首都圏郊外でも昭和３０年代から４０年代にかけて
１５坪から２０坪程度の土地に沢山建てられました。

時代背景

当時はマイカーを持っている世帯が少なく、
カースペースの必要性が低かったために、
建物を建てるだけの広さがあれば良かったのです。

当時は住宅事情も悪く、
６畳一間に家族四人で寝るなんて事も普通に有り、
３ＤＫの一戸建てでも十分広く
価値があったのです。

また売主の不動産会社からすれば、
一つの土地を沢山分割して
建売を建てた方が利益が大きい事から、
狭小住宅が沢山建てられました。

時代の変化

時代は変わり世の中が豊かになって、
どの家もマイカーを持つ様になりました。

ＤＫからＬＤＫが人気となり、
子供達も自分の部屋を欲しがるようになり、
建売住宅は土地、建物共に広くなりました。

一方昔販売された狭小住宅は
地価の高い都心では再利用され、
１階にビルトイン車庫を設け
３階建ての建物に生まれ変わっています。

狭い土地ゆえの制限

土地が広ければ、間取りの制限を受ける事は無く、
自由に配置できます。

しかし狭い土地では、敷地が狭い事もありますが、
上下水道の取り出し位置の関係も影響を受ける事もあり
思う通りの間取りを配置できません。

その影響で、居室はもちろんですが、
水回りの配置も決まってしまいます。

時には隣とトラブルになる事も

ある狭小住宅で実際に起きた事です。
その家はイージーオーダー（注文住宅方式）
で建てられました。

当初売主から間取りの提案をされたのですが、
その間取りではなく、
お客様のお好みの間取りで建築されました。

玄関の位置の関係でトイレの位置が決まってしまい、
その位置が、
丁度隣の家のキッチンの場所と重なってしまったのです。

工事中はお隣の家からは
どんな間取りの家ができるのか分かりません。

完成間近になって足場と養生シートが取り外されると、
キッチンの窓と隣のトイレ窓が、
ピタリ重なっている事が判明したのです、
しかも狭小住宅ですからその距離は１ｍ程度しかありません。。

当然隣の家から激しい抗議がありました。
「トイレを使うな！」
とまで言われてしまったのです。

トイレを使うなと言われても、
トイレは１か所しかありません。
その是正策として
・トイレの換気扇を使わない事
・トイレの窓を開けない事
・トイレの窓が見えない様に境界フェンスに目隠しを付ける事
になりました。

トイレの窓を開けられず換気扇も使えない事から、
後付けの脱臭装置を
トイレに設置する事になってしまったのです。

脱臭装置は、定期的に脱臭材を交換しなければならず、
余計な出費を強いられる事になってしまったのです。

狭小住宅の間取りは、ご近所への配慮も必要

狭い敷地ですから、お互い様ではあるものの
お互いの気遣いがなければ
ご近所づきあいにも影響がでます。

賃貸住宅ならば引っ越す事ができますが、
持ち家ともなると、そう簡単には行きません。
精神的な事をもちろんの事、
経済的にも損失を被る事になってしまいます。

狭小地に家を建てる時には、
お隣の間取りも考慮した工夫が必要になります。
それはご近所づきあいは勿論の事、
自分の資産を守る事にもなるのです。

今年の夏は異常な暑さですね。
気象庁からも今年は
「災害とも言える酷暑」
と公言されました。

熱がこもる部屋　間取り

外は涼しいのに室内が暑い。
熱がこもってしまう部屋があります。

建物構造が同じなのに、
その部屋だけ、他の部屋に比べて暑い。
こういった部屋は大抵、
風通しが悪く熱がこもっている様です。

さらに熱源になるようなパソコンなどの機器があると
余計に暑くなってしまいます。

構造

構造上部屋が暑くなってしまう事があります。

近年の木造建築物は、断熱性能が優れていますから、
外気や直射の影響が部屋に及ぶ事は少なくなっていますが、
古い木造建築物の断熱性能は今ほどではありません。

直射によって壁や屋根その物が熱くなって熱を持ってしまい、
その結果部屋が暖められてしまう事になります。

鉄筋コンクリート造りの建物で、
４～５階建ての団地などに使われる
ＰＣコンクリート造りの構造は内壁が無く、
外壁がそのまま内壁も兼ねていますから、
壁が暖められ、
それが熱源となって部屋が暑くなることがあります。

屋根と天井が一体構造になっているＰＣコンクリート造りや
鉄骨造りの最上階の部屋の天井は、
真夏になると、異常に熱を持つ事があります。

空気の流れを作る

部屋に熱がこもるという事は
空気の流れが悪いために起こります。
ならば、空気の流れを良くしてやれば良いのです。

とはいうものの、
建物の中央に部屋があり、
窓が一か所しかない場合は、
ドアを開けても空気の流れは大して起こらず、
熱は部屋にこもったままです。

空気の流れを作ると言っても、
物理的にどうにもなりません。
扇風機を回しても、
温かい空気を部屋の中でかき回しているだけです。

換気扇

部屋に熱が籠っているという事は、
温かい空気があると言う事で、
温かい空気を部屋から排気してやれば良いのです。

籠った空気を排出するには換気扇が有効です。
排気は熱だけでは無く、湿気対策にもなります。
換気扇を取り付ける事によって効果はてきめんです。

注文住宅でこれから家を建てる場合は、
窓が１か所しか取れない部屋には、
居室用の換気扇を取り付ける様に設計しておきましょう。
居室用の換気扇は、吸気・排気ができます。

換気扇が取り付けられない

建売住宅の様に、
既に出来上がってしまっている場合は
どうすれば良いのでしょうか。

壁に穴を空けて換気扇を付ける事は大ごとになります。
もしかしたら、筋交いなどがあって、
構造上取付ができないかも知れません。
ＰＣコンクリート造りの場合は、穴を空ける事もできません。

窓用換気扇

既に完成していたり、
構造上換気口を開ける事ができない時は、
窓用の換気扇があります。

窓用換気扇は、
後付けで窓に取り付けるもので、
５千円から２万円程度で販売されています。

値段の高い物はツインファンになっており、
吸気と排気が同時に行え、
ドアを開けておかなくても、
部屋の空気を入れ替える事ができます。

取付は簡単で、サッシの枠にはめ込む構造です。
説明書の通りにすれば、
一般の方でも難なく取付ができます。

殆どの場合、加工する必要も無く
加工するとしても、せいぜいねじ止めをする程度です。
もちろん窓の開け閉めもできます。

エアコン使用量が減る

換気扇を取り付ける事によって、
室内に空気の流れが起こり、
体感温度下がります。

室内の暖まった空気を排出し、
外の涼しい空気を取り入れる事ができる事によって、
エアコンの使用量が減り、
電気代の節約にもなります。

実は弊社の事務室にも窓用換気扇を取り付けたのです。
それまで事務室はＯＡ機器から発する熱で、
事務室だけいつも熱がこもっていたのでした。

取り付けたのは５千円程度の一番安価なもので、
排気のみを行う換気扇ですが、
その効果は絶大でした。

それまで暑くてエアコンを使う事が多かったのですが、
エアコンを使うと空気が乾燥して
のどを痛める事が多かったのです。

換気扇を取り付けた事によって体感温度が下がり
エアコンを使う量が減り、
電気代の節約はもちろん、
のどを痛める事も無くなりました。

安価で室内環境を変えられる換気扇はお薦めです。

一生の内に不動産を購入するという事は
そう何度もある事ではありません。

不動産の購入は、
担当する営業マンに大きく影響されます。
中には強引な営業マンもいるのは事実です。

不動産営業マンはマイホーム購入のエスコート役

不動産は高額であり、目に見えない法律に規制されています。
また手続きも煩雑で一般の方の手に負えるものではありません。
そこでお世話になるのか、不動産営業マンです。

不動産営業マンは、単にモノを売るだけでなく、
高額な買い物でもある不動産を
安全にお客様に引き渡す為のエスコート役でもあるのです。

不動産営業マンはエスコート役であるがため。
お客様は不動産営業マンのエスコートに大きく左右されるのです。
それが良い方向ならば良いのですが時として食い違い
お客様にとっては不利益を被る事になってしまうのです。

売らないと給料が無い

不動産や建設業界は昔から歩合給が多い業界です。
歩合給とは、成果を出したらいくらという給料形態です。
もちろん基本給もありますが、基本給は経費の様な物で、
成果を挙げないと、基本給だけでは生活ができません。

以前は、
３か月間成果が挙げられないと
クビになってしまう会社もありました。

さすがに近年ではその様な会社は少なくなりましたが、
それでも何か月も成果があげられないと
居ずらくなります。

近年は固定給の会社が増えつつありますが、
業界全体の割合を見ると
相変わらず旧態依然と言っても過言ではありません。

業界全体にブラック企業体質が残っているのです。

ノルマに追われて

営業マンですから、一定のノルマがあります。
また成果が挙げられないと生活ができません。
中には追い詰められた営業マンが居るのは事実です。

追い詰められた営業マンは、
何が何でも成果を挙げようとします。
時には強引に契約に持ち込む営業マンもいます。

不動産営業マンの役目は
お客様の不動産購入を、
安全に安心して取引できる様に
エスコートするのがその役目です。

所が追い詰められた営業マンは、
お客様や物件の事をさておき、
契約を最優先にしてしまうのです。

その様な時営業マンは、
本来伝えなければならない事を隠したり
時には嘘までついて強引に契約に持ち込みます。

その結果、
様々なトラブルが発生したり、
中には
お客様が重大な問題を抱える事になってしまう
ケースもあるのです。

担当もしくは不動産業者を換える

もしも担当営業マンに不誠実な傾向が見受けられたら
担当を換えてもらう様にしましょう。
それに応じないのであれば、
不動産業者を換えましょう。

建売住宅などの一般仲介物件でしたら
どこの不動産業者でも取り扱う事ができますから、
ちゃんとした業者に換える事は、
お客様の利益を守る事にもなります。

リバティハウスはお客様を自分の家族・親戚と言う想いでお世話させて頂きます

リバティハウスでは、物件ありきの営業はしません。
また、強引な営業活動もしません。

リバティハウスでは、
お客様は自分の家族・親戚という想いで
マイホームのお世話をさせて頂いています。

それは長年の経験から、
その様にマイホームのお世話をさせて頂く事が、
お互いにとって最も良い結果になる事を知っているからです

その詳細につきましては
弊社ホームページをご一読頂ければ幸いです。

今から１５年ぐらい前でしょうか。
マンションのバルコニーガーデンが流行りました。
しかしその後、
あまり話題にならなくなりました。
一体何があったのでしょうか。

庭の無いマンションでガーデニング

一戸建てならば、庭がありますから
ガーデニングを楽しむ事ができます。

しかしマンションは、１階以外は庭はありません。
そうなると、ガーデニングを楽しむ事ができません。
そこで考え出されたのバルコニーガーデニングでした。

バルコニーを庭に見立てて
ウッドデッキやタイルを敷いたり、
砂利を敷いて和風にしたり、
マンションでもガーデニングを楽しめる様にしたのです。

その新しい発想に、一時爆発的に流行りました。
庭の無いマンションで、
部屋と一体化できるバルコニーガーデンは、
それまでマンションには無い新鮮なものでした。

ところが、あまり長続きしなかったのです。
一体何があったのでしょうか。

大規模修繕

分譲マンションは、１０年から１５年に一度、
大規模修繕が行われます。

大規模修繕では、
建物の外壁やバルコニーの防水工事も行います。

その時には、せっかく何十万も掛けて施したガーデニングを
一切撤去しなければならず、
撤去した部材を保存したり、処分する事が困難なのです。

その結果、
分譲マンションのバルコニーガーデニングは
徐々に下火になっていったのでした。

バルコニーは共有物かつ避難通路

分譲マンションのバルコニーは共有物です。
その部屋の所有者の所有権ではありません。
廊下などと同じなのです。
ただし、占有する事ができるだけなのです。

それには理由があります。
マンションの主な出入りは玄関です。
万一火災などが発生し、
玄関が使えなくなった場合は逃げられなくなってしまいます。
当然煙と炎を避けてバルコニーに逃げます。

バルコニーには、隣の部屋と仕切る壁が設けられています。
この仕切り壁は、
足で蹴るなどすれば、簡単に破れる様になっています。

万が一の場合は、
仕切り壁を破って隣の部屋に非難できる様になっているのです。
つまりバルコニーは避難通路でもあるため、
共有になっているのです。

その為いくら自分で大金を出して
バルコニーガーデニングを施したとしても、
共有物である以上、大規模修繕を拒む事はできません。

その結果、
折角ほどこしたバルコニーガーデニングを、
大規模修繕の前に撤去しなくてはならないのです。

自分の自由にならないマンション

マンションで自由にできるのは、自分の部屋の空間部分のみです。
壁も天井も柱もバルコニーも全て共有物です。
勝手に壁を抜いて一部屋にする事もできません。

敷地も共有物、あるいは共同管理物ですから、
こちらも自分の自由にはなりません。
勝手に草木を植えたり、
一部を畑にしたりする事はできません。

もしもガーデニングを楽しみたいのならば
マンションでは無く一戸建てを選ぶべきでしょう。

道路は都市計画に基づいて作られます。
都市計画は、
各行政が暮らしやすい街づくりをする為に計画します。
その中に、道路も入っているのです。

計画道路

街づくりで重要なのが道路です。
生活、産業、防災の上で道路はとても大切な役割を果たします。

既存の道路では手狭になってしまい改善する必要が出てきます。
その時行政は、既存の道路を広げたり、
新たな道路を作る検討し計画を立て、
それによって決定されたものが「計画道路」なのです。

計画決定と事業決定

どこの道路をどうするのか検討し、承認が得られると
「計画決定」道路になります。
計画決定されると、都市計画図に計画決定した道路が書き込まれます。

計画決定されたからと言って、直ぐに道路ができる訳ではありません。
道路を作るには、莫大な費用と時間が掛かります。

場合によっては、
立ち退き交渉や建築物の撤去などもしなければなりません。
決定されても実際に道路ができるまで、
何十年も掛かるのが常なのです。

計画決定された道路に予算が付いて
「事業決定」に格上げされます。

「事業決定」されると、いよいよ道路建設に向けて動き始めます。
立ち退き交渉や、道路予定地の用地買い上げ、
そして実際の工事に着手して行きます。

事業決定されたからと言って、
直ぐに道路ができる訳でもありません。
用地買収の交渉から始まりますから、
家が立ち並んでいる場合は、十年単位で時間が掛かります。

建築に制限を受ける計画用地

計画道路に指定に指定されても不動産の売買は自由にできます。
ただし、その土地上に建てられる建築物には制限が加えられます。

鉄筋コンクリート造りの頑丈な建物や地下室は
建築許可が下りません。
比較的解体しやすい木造住宅であれば建築許可が下ります。

事業決定されると、建築許可は下りなくなります。
建物を建てない使い方、畑や駐車場、資材置き場などであれば
収用されるまで使う事ができます。

行政が買い上げてくれる

事業決定されると、用地買収が始まり、
立ち退かなければなりません。
とは言っても、強制的に排除されるのではなく、
行政が土地を買い上げてくれます。

行政が買い上げる金額は「公示価格」を元に算出されます。
「公示価格」とは、行政が土地を買い取る時に基準にする価格で、
不動産市場と連動し、毎年発表されます。

公示価格があるとは言え、
不動産は個々の状況によって値段が異なるものです。
それら詳細な事については、
個々で交渉して決めています。

どうにでも立ち退かない場合は、
行政代執行、つまり無理やり立ち退かされてしまいます。
もちろん保障はされますが、
順当に交渉するよりも割は良く無い様です。

あえて道路予定地を購入する

計画決定された土地は、いずれ道路になります。
その時には立ち退かなければなりません。
そのわずらわしさから、
一般的に道路計画があると嫌がります。

しかしあえて購入する方もいらっしゃいます。
それは、不動産業や建設業に関わっている人たちです。
彼らは、
計画決定された土地のうま味を知っているからなのです。

道路計画が決定されても、
いつ事業決定され、道路工事が始まるかは分かりません。
１０年先か、２０年先か、はたまた５０年先か。

計画道路決定された土地は、
土地の評価が下がりますから
周囲よりも割安で購入する事ができます。

そして、建物が古くなって、
そろそろ建て替えようかと思う頃に、
事業決定されて行政が買い上げてくれるのです。

調整区域でも建築ができる

これは行政の条例によるものですが、
計画道路により自宅を収用された場合は、
一般の方には許可がおりませんが、
一定条件をクリアした調整区域の土地であれば
建物を建てる事ができます。

地価の高い市街化区域内の土地を行政に買い取ってもらい、
地価の安い調整区域で、
今までよりも広い敷地を代替え地にして
建築する事ができるのです。

しかも丁度建物が古くなって、
そろそろ建て替えようかと思う頃にです。

また税制においても優遇されていますから、
一般の人が買い替えする時よりも、
割安か無税で買い替えする事ができます。

調整区域の代替え地については、
行政によって対応、条件が異なりますので、
詳細にあっては各行政にご確認ください。

いつ事業決定になるのか

ではいつ事業決定になるのかですが、
これは事前には分かりません。
でも、行政の動き、議会の内容などに注意を払っていれば、
事業の時期をつかみやすくなります。

中途半端はダメ

ひとつ気を付けるべき事があります。
それは、敷地全体が道路予定地にすっぽり入っている事です。

敷地の一部が掛かっているという場合は、
その一部分しか買い取ってもらえません。
その場合は道路が出来て煩くなるわ、
敷地は削られるわで、
却って環境が悪化する事があります。

また、半分だけ収用されて、
残りの半分が収用されない事があり、
中途半端で使い道のない土地が残ってしまう事があります。

その場合、代替え地も自己負担をしなければならない事になってしまい、
負担が大きくなってしまう事があります。

自分の家の敷地が計画道路にかかっているかどうか、
またその詳細については、
その道路を予定している行政（国、県、市町村）の
担当窓口に行けば教えてくれます。

もしかしたら、
事業決定時期の情報を入手できるかもわかりません。

道路予定地を購入する場合は、
担当営業マンとよく相談してください。

日本は古来より、
米作によって生活し社会が構築されてきました
米作と水は切っても切れない関係にあり、
必然的に低地に田が開発されて行きました。
それにしたがい、
人々の住居も低地に作られる様になりました。

輪中（わじゅう）と水屋

家と田が離れた場所にあるのは、
今の様にクルマが無い時代は大変不便です。
そこで、田に近い低地にも家が建てられる様になりました。

しかし昔の事ですから、
今のような治水が行われていた訳ではありません。
大雨が降る度に川は氾濫していました。

それに備える為に、
家は川が氾濫しても浸水しない様に
「輪中」と言われる盛り土をした上や
輪中堤と言われる堤防の内側に家が建てられました。

更に個々に「水屋」と言われる避難小屋を作りました。
水屋は母屋よりも更に一団高く盛り土された上に建てられ、
万が一母屋が浸水しても避難できる様にしたのでした。
水屋の中には避難用の船も備えられています。

この様に、度々河川が氾濫する地域では、
氾濫に備えた家を作って居たのです。

埼玉県西部では、荒川の西側に低地が広がり
そこに昔からある家には、
輪中や水屋の特徴を見る事ができます。

言い換えればその地域は、
昔は度々川が氾濫して
浸水していた地域であると推察する事ができます。

排水機場

現代では治水が行われ、頑丈な堤防が築かれ、
大雨が降っても各地に排水機場が設けられ、
低地に溜まった水を強力なポンプで河川に流し、
地域が浸水する事を防いでいます。

ハザードマップ

ただし、この度の西日本大水害でもあった様に、
排水ポンプの限界を超えてしまうような浸水には対応できません。

各行政には、
その地域の起こりうる災害について記した
ハザードマップが備えられてします。
マイホーム選びをする際の参考のひとつにする事をお勧めします。

川越市洪水ハザードマップ

http://www.city.kawagoe.saitama.jp/anzen_anshin/bousai_jouhou/hazardmap/kouzui_hazardmap.files/arakawa.pdf

坂戸市水害天土砂災害ハザードマップ

https://www.city.sakado.lg.jp/soshiki/10/481.html

鶴ヶ島市は、大きな河川、低地が無いので、
水害に関するハザードマップはありません。

住宅ローンを申し込んだのに否決された。
否決される理由は様々ありますが、
その中にスマホの料金があります。

スマホ料金の仕組み

月々支払うスマホ料金。
その料金は通信料だけでは無い事があるのです。

スマホ本体を現金で購入していなければ、
月々のスマホ料金の中に、
スマホ本体の料金も含まれています。

スマホ本体はローン

スマホ本体を現金で購入していなければ、
月々のスマホ料金の中には、
使用料と共にスマホ本体のローン分も料金に含まれています。

所が、スマホの契約をする際に、
携帯電話会社はスマホ本体はローンになる事をしっかり説明しません。

また使用料金と共にスマホのローン分も一括して請求している為、
自分がスマホ本体をローンで買ったと言う認識がありません。
この事が時として
住宅ローンを組む時に障害となる事があるのです。

ローンはお金を借りているという事

ローンはローン会社からお金を借りて品物を買い、
代金は月払いの分割として、
利息と共にローン会社に返済する事になります。

スマホ本体を現金で購入していなければ、
これと同じ状態になっているのです。

事例

実際にあった例なのですが、
ご主人様が日ごろ使っているスマホと、
ご家族が使っているスマホの料金が
別口座から引き落とされていました。

スマホの契約名義人は全てご主人の名義でした。
ご主人様が使っているスマホは、
ご主人様が管理している通帳から引き落とされ、
ご家族で使っているスマホは、
奥様の名義の通帳から引き落とされていたのでした。

ご主人様のスマホ料金は、毎月引き落とされていたのですが、
奥様の名義の口座の方で、延滞を起こしていたのでした。

その事をご主人様は全く知らず、
奥様は請求が来ていましたが、忙しさから
「来月にまとめて支払えばいいや。」
と思ってそのまま忘れてしまったそうです。

その結果「延滞」となり、
ご主人様は信用情報に登録されてしまったのでした。

他のローンを滞納している人に住宅ローンは貸さない

住宅ローンを申し込んだのに否決されてしまった。
その原因が、スマホ料金の滞納であったとい事例は
相当数あります。

金融機関は、住宅ローンの申し込み（事前審査も含む）があると
借りたい人の信用情報（与信）を調べます。
その時に問題があれば、金融機関はお金を貸しません。

貸す側の立場になって考えて見れば分かる事で、
「他の借金を踏み倒す様な人にはお金を貸せない。」
という事なのです。

「滞納している意識は無かった。知らなかった。」
という理由は通じ無いのです。

５年間は登録される

滞納が信用情報に登録され、滞納分を返済しても、
返済した時から向う５年程度は信用情報に登録され続け、
その間は住宅ローンを借りる事ができません。

残念ですが、
住宅ローンを借りてマイホームを購入しようとする場合は、
信用情報登録が抹消されるまでの５年間は
マイホームを持つ事ができないのです。

月々の支払いはしっかり確認しましょう

スマホ料金の滞納で住宅ローンを否決されるケースは案外多く、
その為、当面の間マイホームの購入を見合わせる方は少なくありません。

その様な事にならない様に、
スマホ料金の支払い状況は、ご家族様の分も含めて
しっかり管理する様にしましょう。

不動産の売買契約書には大抵ローン条項が付いています。
ローン条項とは、
万一住宅ローンが通らなかった時には
契約が白紙撤回になるという物です。

ところが、
これが適用されない事があるのです。

停止条件付き契約

停止条件付契約というのは、
「ある条件が揃わなかった時には契約は成立しませんよ。」
というものです。

いわゆる「ローン条項」というのもその一つです。
万一住宅ローンが否決された場合は、
契約を白紙撤回にするという物です。
もちろんその場合、支払った手付金等も返還される事になります。

当たり前ですよね。
住宅ローンが通らなければ不動産は買えませんから。

ローン条項が適用されない事がある

住宅ローンが通らなければ契約が白紙撤回になって、
支払った手付金等は返還されるのですが、
これが適用されない事があるのです。
ローン条項がついているから安心と言う事は無いのです。

虚偽の申告をした

住宅ローンを申し込む際に、
虚偽の申告をして住宅ローンを申し込んだ結果、
住宅ローンが否決された場合は、
ローン条項の適用にはなりません。

例えば過去に、
ローンやクレジットの滞納があった事を知っていたにも関わらず、
その事を申し出なかった場合などです。

ただし滞納など、ローンが通らない事を過去にしていた事を
すっかり忘れてしまっていたり、
知らなくてしてしまった事は除外されます。

わざとローンが通らないようにした

契約して住宅ローンを申し込んだ所、
他にもっと良い物件が見つかって、
ローン条項を利用して契約を白紙撤回させようと、
わざと住宅ローンが通らない様に画策して
住宅ローンが否決された場合。

ローン条項適用期限を過ぎてしまった

不動産契約をすると、ローン条項が適用される期間が定められます。
もたもたしていて、その間に住宅ローンの可否を出さなかった場合は、
ローン条項の適用にはなりません。

自分で住宅ローンの手続きをして否決された

契約書や重要事項説明書のローン条項の箇所に
「住宅ローンの斡旋」と書かれていた場合で、
不動産業者にたよらず、
自分で金融機関に住宅ローンの申し込みをして否決された場合は、
ローン条項の適用になりません。

「住宅ローンの斡旋」と書かれていたら、
不動産業者を通じて住宅ローンの申し込みをする事が、
ローン条項の適用条件になるのです。

不動産業者を通さず、
ご自分で金融機関に住宅ローンの申し込みをして
不動産を購入する場合は、
売主と買主の間では「現金売買」となるので、
ローン条項の適用にならないのです。

ローン条項の適用にならない時は違約金

もしも住宅ローンが通らず、
ローン条項の適用にもならなかった場合は、
「違約」になり、売主に「違約金」を支払わなければなりません。

その金額は最大で物件価格の２０％となります。
例えば、３０００万円の物件の場合、
既に支払った手付金も含めて、
６００万円も売主に違約金を支払わなければならないのです。

マイホームを購入する事ができないどころか、
６００万円も支払う事になってしまうのです。

契約の前に事前審査

多額の違約金を支払いたくなければ
・ローンの申し込みは正直に申告をする。
・自分で住宅ローンの申し込みをせず、不動産業者を通して申し込みをする。
・ローン条項の期限に間に合うように申し込みをする。
事です。

特に有効なのは、
契約をする前に住宅ローンの事前審査を受ける事です。

事前審査は２～３日で合否が判明します。
それから契約をすれば安心です。
ローンの事前審査については、
担当の営業マンとごご相談ください。

ただし、事前審査が通っても、本審査で否決される事が極たまにあります。
その事については過去ログの
「事前審査を通って本審査で落ちる」
をご一読ください。

あちこち物件を見学して、
良さそうな物件があったので検討していたら
売れてしまいました。
もうこれで３度目です。
どうしてこういう事が起きるのでしょうか。

人気物件から先に売れて行く

当たり前ですが物件は
人気のある物件から売れて行きます。

現場その物が人気がある場合と、
分譲住宅などの場合で、複数の物件がある時は
条件の良い物か、値段の安い物から売れて行く傾向があります。

検討すると言う事は、不安があって迷っていると言う事

あちこち物件を見て、良さそうな物件に出会った時、
そこで決めようか考えます。
しかし
「本当にこの物件で良いのか？」
と迷ってしまうのです。

なので「２～３日検討する。」事になります。
色々検討して結論を出したところが
「既に売れてしまいました。」
と言う事になってしまうのです。

「検討する。」という事は、
不明な点が明確になっておらず、
不安があると言う事なのです。

誰が買っているの？

折角良い物件が見つかっても売れてしまう。
それが２回、３回と続くと凹んでしまいます。
でも、誰が買っているのでしょうか？
お金持ちの人なのでしょうか？

いいえ、みなさんと同じごく普通のマイホームを探している方々です。

どうして直ぐに決断できるの？

物件を見て「いいな！」と思って、
どうして直ぐに結論を出す事が出来るのでしょうか？

不動産は高額な買い物です。
直ぐに結論を出して怖くないのでしょうか？
不安は無いのでしょうか？
それとも、お金をいっぱい持っている人なのでしょうか？

良い物件を見て直ぐに結論を出した方の中には
マイホーム選びに失敗している方もいると思います。
というか、案外多いのでは無いかと思います。

勢いや、営業マンから推されて契約してしまう人が殆どです。
その結果、マイホーム選びに失敗してしまうのです。
むしろ、じっくり検討している方の方が失敗はしません。

じっくり検討していたら良い物件は買えない

一生にそう何度も無い高額な買い物であるマイホーム。
そう簡単に結論は出せません。

でも、じっくり検討している間に
「良い。」
と思った物件が売れてしまっては、
いつまで経っても、良い物件は購入できません。

一体どうしたら良いのでしょうか？

物件を見学する前に検討しておく「マイホームを購入する体制」

良い物件に出会った時、直ぐに結論を出すには、
じっくり検討するのを、
物件を見た後では無く、見る前にしておけば良いのです。

検討をすると言う事は、
不安な点や、不明な点を穴埋めする作業です。

それらを物件を見学する前に全て解決して
明確にしておけば、
良い物件に出会った時に、直ぐに結論が出るのです。
そして、
マイホーム選びに失敗する事はありません。

実はこれ、
プロが物件を購入する時と同じプロセスなのです。

リバティハウスでは、
お客様に物件をご紹介する前に、お客様の
「マイホームを購入する体制」
を整えます。

その上で物件をご紹介していますから、
良い物件に出会えた時に、
直ぐに答えが出ます。不安もありません。
そして、マイホーム選びに失敗する事が無いのです。

「マイホームを購入する体制」
については、
リバティハウスのサイト
「失敗しないマイホームの選び方」
をご参照ください。

中古住宅の売買で、条件に「現況有姿売買」が付く事があります。
これはどういう事なのでしょうか。

現況有姿

「現況有姿」とは読んで字のごとく、
「今有るありのままの姿」と言う意味です。

引き渡す時に、掃除をしておくとか、
残置物を片付けるとか、
痛んでいる所を直しておくとか、
そういう事はしないで、
ありのままの姿で引渡しをすると言う事です。

瑕疵担保責任（保証）

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、
引渡しを受けた後に欠陥があった時には、
売主がそれを保証する事です。

物件に保証が無い取引

現況有姿を条件として売買された物件は
瑕疵担保責任、つまり保証がされない物件だと言う事です。

現況有姿売買の物件は、
物件があまりに痛んでいて、瑕疵（欠陥）だらけで、
とても保証に応じられない時や、
任意売買などで、
売主が保証に応じる事ができない時などにつけられる条件です。

現況有姿売買を条件として中古住宅を買った場合、
引き渡しを受けた後、
不具合の箇所を見つけたとしても売主からの保証は受けられず、
全て買主の負担となります。

不動産業者が売主の物件は瑕疵担保責任あり

中古住宅の場合で、一般人が売主の場合は
現況有姿売買、
つまり売主が瑕疵担保責任を負わない条件で売買をしても構いません。

しかし不動産業者が売主の場合は、
引渡しの日から、
最低２年間は瑕疵担保責任を負わなければならない事が、
法によって定められています。

ですから中古物件で売主が不動産業者の場合は、
現況有姿売買はあり得ません。

もしも不動産業者が売主の物件で、
現況有姿売買、つまり瑕疵担保責任を負わない条件だった場合、
その条件は始めから無かった事になり、
期限の定めなく、
瑕疵担保を見つけてから、１年以内に売主に申し出れば
いつでも瑕疵担保責任を求める事ができます。

心配であればインスペクション（住宅状況調査）制度の利用を

もしも購入しようとする中古物件が現況有姿売買で
物件のどこに痛みがあるのか知りたいのであれば、
インスペクション制度の利用をお勧めします。

インスペクション制度は取引の前に
資格を持った者が建物の状況を調査するものです。

調査に掛かる費用は、依頼した人が負担を負う事になり、
買おうとする人が依頼した場合は、
その人が費用負担する事になります。

調査の結果、契約をしなかったとしても
調査代金の支払い義務がありますからご注意ください。

インスペクション制度の利用については
担当の営業マンにお尋ねください。

昔の家は、庇（ひさし）が長く出ていて、
窓への直射を防いで、
室内が暑なる事を防いでいました。

洋風の建物が増えた現代、
長い庇のある家が減りました。
その代わり、
庇の代わりになる様々な物があります。

テラス

一般的で良く見受けます。
掃き出し窓に取り付けるのが一般的です。

大きさは様々あり、洗濯物も干せます。
屋根材はポリカーボネートで軽くて耐久性があり、
紫外線をカットする物もあります。
日本家屋の庇に代わるものです。

オーニング

南ヨーロッパの家にある、洋風の簡易的な庇です。
必要な時だけ引き出し、不要な時は収納しておけます。

素材は丈夫なテント地や、軽やかなキャンバス地などがあります。

タープ

庇の様に、窓に掛ける布です。
サッシの枠に金具を取り付けて、
金具にタープをひっかけて取り付けます。
比較的安価で、数千円で取り付ける事ができ、
ホームセンターで販売されています。
※写真はカインズホームのサイトより

葦簀（よしず）

日本に昔からある日よけです。日本版タープとも言えます。
掃き出し窓には立てかけたり、
腰窓には、窓の上から吊って取り付けます。
日よけ、目隠しと共に、程よく風を通す優れものです。

とにかく直射を防ぐ事

室温が上がってしまう大きな原因は直射です。
室内に直射が無くても、
窓に直射が当たり温められると、
その熱が室内に伝わり暑くなります。

テラス、オーニング、タープ、葦簀（よしず）とも
それぞれ特徴があり、金額も様々です。
状況に併せて、使い分けるのが良いと思います。

日本には古くから「家相」があります。
家相は占いの一種です。

土地の立地や間取りによって吉凶が変わるというものです。
果たしてそれは本当なのでしょうか。

家相の起源

家相は宗教や信仰によるもので、占いの一種です。
その後科学的な要素も盛り込まれて現代に至っています。

家相の起源は中国の風水（占い）です。
紀元前の「陰陽五行説」や「仙道五術」が源だとの説が多い様です。

日本には中国から仏教と共に風水が伝来しました。
風水には、家を陽宅風水、墓地を陰宅風水とする思想があり、
陽宅風水が発展したのが家相だと言われています。

江戸時代の中期、家相に関する書物が多数出版されました。
この頃、家相ブームがあった様です。

この家相ブームは庶民向けだった様で、
これが基になって、現代の家相に繋がっている様です。

家の中心と方位のずれ

家相を図るに、
まずは家の中心をとり北の方角を設定する事から始めます。

家の中心の概念は、
物理的に建物の中心であったり、
その家の主人の居室の中央であったり、
多くの説があり一定ではありません。

北の方角にしても北には磁北と真北があります。
大抵は方位磁石で北を探りますが、
磁北と真北では関東地方で約６.５度、
北海道では約９.５度のずれがあります。
これらは統一されていません。

家相の本を読むと、家相と方位は細かく決められていて、
ほんの少しのずれでも、大きく変わってしまいます。
また、こんな事はあり得ませんが、
極点に家を建てる時はどうするのでしょうか。

この様な事から、
家相に科学を照らし合わせると、
家相は整合性がとれないのです。

江戸時代のお楽しみ本

江戸中期に家相ブームが起こり、
庶民向けの家相本が沢山出版されたそうです。
おそらくそれらは、厳正なものではなく、
今で言う「おたのしみ本」の様な物だったのでは無いかと思われます。

厳正ではありませんから、
今で言うライターが、本が売れる様に、
もっともらしく、
楽しく読める様に書いたのではないかと思われます。
それが発展してきたですから、
おおよそ科学的ではありませんし、
占いは統計学ですが、
統計学的にも、信用するに足らない事になります。

家相と科学

家相には、理にかなった事も書かれています。
また科学的に根拠が無い事もあります。

たとえば、南西方向にトイレを作るのは良く無いとされています。
南西方向は日当たりが良く、室温も上がりやすい位置です。
そこにトイレをもってくると、衛生上問題があります。
これは理にかなっています。

文明の発達によって、克服された事もあります。
風水では、台所は北側に作るのが良いとされます。
北側の部屋なら、室温はあがりにくく、
衛生上理にかなっています。

しかし現代では、建築資材が改良され、
住宅設備も整い、
南側に台所を設けても、なんら問題はありません。
現に団地の間取りの多くは、
南側に台所が配置されています。

家相では、北東方向は鬼門とされ、
鬼門に玄関を作るのは良く無いとされています。

鬼門については諸説ありますが、
その中のひとつに、
当時、北東方向の国から、
敵が攻め込んで来る危険があったと言う話があります。

その為、北東方向に開口部を設ける事は、
敵に侵入されやすくなるため、
北東方向は閉ざし、
それが転じて、
北東方向に玄関を作るのは良く無いとしたという説があります。

建築学において、
北東方向に玄関を設けない方が良いという事はありません。
北東方向い玄関を設けない事によって、
南側の一部が玄関に占められ、
その分、居室に影響が出てしまいます。
利便性を考えるのならば、
陽当たりの良い南側になるべく居室を設け、
玄関はそれ以外の場所に設けるのが合理的です。

鬼門に関しては、科学的根拠はなさそうです。

信ずるものは救われる

だからと言って、
家相の全てを真っ向から否定する気はありません。

家相は占いであり、宗教、信仰でもあります。
つまり、心のよりどころでもありますから、
個人の考え方で良いと思います。

全く気にしなくても良いですし、
厳格に守るも良し、
気になるポイントだけを抑えるだけでも良いと思います。

信じるか信じないかは、全く個人の自由です。

住宅ローンが支払えなくなって、
金融機関に差し押さえられ
競売に付されたのが「競売物件」です。
競売物件は市場よりも安い価格が付けられます。

競売の仕組み

住宅ローンが支払えなくなるなど、
金融機関に借金があって返済できなくなると、
金融機関は裁判所に申し立てて
担保不動産を差し押さえて競売に付し、
貸金を回収します。

債務者（お金を借りていた人）は、
法によって強制的に競売で不動産を売却され
落札者の物になってしまいます。
債務者は落札者に不動産を明け渡さなければなりません。

入札

ネットが発達した現在では、
競売物件の情報はネットから検索できます。

競売物件は、各裁判所ごとに発表され、
全国どこの物件でも入札する事ができます。

気に入った物件があったら、期日までに入札をします。
入札の際は
「最低売却価格」の２０％のお金を
払い込まなければなりません。

この保証金は、落札した時に代金の一部になります。
また落札できなかった時は返却されます。

引渡し

落札出来た場合は、
期日までに残金を払い込みます。
その後の所有権移転登記は、
裁判所が職権で行います。

残代金の支払いについて、
競売物件でも利用できる住宅ローンがあります。

競売に住宅ローンを利用する場合は、
期日までに実行できる様に
予め段取りをとっておかなければなりません。

もしも支払い期日に間に合わない場合は
ペナルティがありますからご注意ください。

予め内見ができない

競売物件は一般の物件と違って、
所有者の意志で売りに出しているのではありません。
一般の売却であれば、売主が内見に協力しますが、
競売物件は内見ができません。

その代わり裁判所には、
競売物件のファイルがあり、
誰でも閲覧ができる様になっています。

ファイルには物件の概要や写真が添付されていて
建物内の状況を見る事ができます。

ただし、ファイルに添付されている写真は
差し押さえの調査をした時のもので、
短くても半年程度前の状況ですから、
その後状況が変わっている事があります。

落札できるとは限らない

競売は競争入札です。
一番高い値段を付けた人が落札します。

また、売却許可決定する前に、
債務者が任意売却で第三者に売却する事もあります。

入札しても、必ず落札できるとは限らないのです。

明け渡し交渉は落札者が行う

競売物件は、
明け渡し交渉は落札者が行わなければなりません。
裁判所は明け渡しを保証していないのです。

不動産の所有者は、お金が返せなくなった人です。
引っ越し費用が無い事が多く、
引っ越すに引っ越せない事が殆どです。
場合によっては、落札者が引っ越し費用を負担して
明け渡しさせる事もあります。

交渉しても明け渡しに応じない場合は
裁判所から明け渡し命令を出してもらったり
法的な強制執行もできますが、
その費用と負担は落札者が負う事になります。

瑕疵担保（見えない欠陥）責任が無い　

借りたお金が返ぜず、
不動産を差し押さえられるぐらいですから
債務者が瑕疵担保責任を負えるはずもありません。
裁判所も瑕疵担保責任を負いません。

不動産の引き渡しを受けた後、
何か瑕疵（欠陥）があっても保証はされません。

マイホームに競売物件は避けた方が無難

競売物件は、保証が一切ありません。
物件の瑕疵担保責任もありませんし、
引き渡しの保証もありません。
ですから、市場よりも安い金額が設定されるのです。

競売に必要なお金は、
物件価格だけでは済まない事があります。
マンションなどの管理費や修繕積立金などの滞納がある場合は、
それらも落札者が負担しなければなりません。

競売物件は、一般の物件とは異なります。
特殊物件です。
一般の物件と同じ感覚で入札するのはかなり危険です。

法改正により、
反社会的団体の「占有屋」はいなくなりましたが、
それでも一般の方が競売物件を処理する事は
相当ハードルが高い事と、リスクがあると言えます。

競売物件の中にも人気のある物件があります。
しかし競争入札ですから、
その手の物件の価格は吊り上がり、
市場価格とあまり変わらなくなってしまいます。
手間暇や経費を入れたら、
却って割高になる事もあります。
それでは競売物件を購入する意味がありません。

マイホームを
「少しでも安く手に入れたい。」
と思う気持ちはわかりますが、
競売物件は「特殊物件」です。
一般の方は安易に、
競売物件には手を出さない方が良いと思います。

今年は梅雨明けが異常に早く、その後猛暑が続いています。
暑くなると気になるのが、キッチンの生ごみの臭いです。

夏になると気になる臭い

夏になると、蓋を開ける度に気になるキッチンのごみ箱。
どんなに対策をしても生ごみの臭いを
完全に無くす事はできません。

現代の間取りはＬＤＫが多く、
キッチンの生ごみの臭いがリビングまで臭います。
時には強烈な臭いを発する事もあります。

マイホームを選ぶ時に、勝手口の有無を確認しましょう

そんな時にあれば便利なのが、
キッチンから出入りできる勝手口です。
勝手口を出て、
建物の外にゴミ箱を置いておけば、
室内で生ごみの臭いがする事はありません。

室内でゴミ箱を開け閉めすると
臭いが室内に籠ってしまいますが、
外であれば臭いは直ぐに拡散しますから、
しっかりした蓋が付いているゴミ箱ならば
ご近所に迷惑を掛ける事はありません。

お隣に気を遣うのならば、
フェンスにラティスなどで目隠しをつけて、
お隣からゴミ箱が見えない様にすれば良いと思います。

夏になると生ごみの臭いに悩まされますが、
夏以外の季節では、生ごみの臭いの事を忘れてしまい、
マイホームを選ぶとき、
キッチンの勝手口に関心が行かなくて、
夏になって後悔する話をよく聞きます。

物件を見学する時には、
キッチンの勝手口も
マイホーム選びのポイントのひとつにしましょう。

勝手口が無い時は

マンションなどの様に、キッチンに勝手口が無い場合は、
完全に臭いを遮断する事はできませんが、
少しでも臭いを抑える事はできます。

・生ごみの水分を切る。

生ごみは、水分があると臭いを発します。
生ごみの水分をしっかり切って捨てる様にします。

・小分けにして袋に入れる。

大きなゴミ袋にバサッといれると、
大量の生ごみから臭いが発生する事になります。
なので、生ごみはビニール袋に小分けにして、
空気をなるべく抜いて口をしっかり縛って
ゴミ箱に捨てる様にします。

・冷蔵庫に一時保管

魚のアラなど、強烈なにおいを発する生ごみは
ビニール袋に入れて冷凍してしまいます。

やっぱり裏口は便利

裏口を開けて、ちょっと物を外に置く事ができるのは、
ゴミ箱以外にも何かと便が良い物です。

鍵付きのコンテナボックスを置いて、
灯油のポリ管をストックしておいたり、
古新聞を置いたりすれは、
屋内の収容スペースの節約になります。

日曜大工ができるのならば、
ちょっとした屋根付きの棚をつくれば、
ストックヤードして使えます。

やっぱり勝手口があった方が便利ですね。

昔の話ですが、
地方にある別荘地を調査して欲しいと依頼がありました。
現地に行くとそこは、別荘地とは言えない状態でした。

昭和の不動産投資ブーム

昭和４０年代から５０年代にかけて、
不動産投資ブームがありました。
その多くは、先行投資を謳い文句にした物件が多く
「将来価値が上がる！」
と言う事で売りに出された別荘地が多かったそうです。

当時は「列島改造論」で日本中が湧きかえり、
地方産業の活性化に伴い、地価も上昇傾向にありました。

投資物件を扱う不動産業者は、
何も無い山や原野を二束三文で買い取り、
その山を分筆して別荘地として何十倍もの価格で売り出し
莫大な利益を得たのでした。

別荘地と言うと、道路や上下水道が整備されて、
木立の中に、しゃれた建物が建っているイメージですが、
投資用の別荘地ですから、
造成や整備など殆どされていなかったのでした。

現場を特定できず

依頼を受けた別荘地は、
北関東のはずれの場所にありました。

手元にある資料は、物件の所在地番だけです。
当時はまだ、ネットが発展する前の時代ですから、
全て実地で調べるしかありませんでした。

まずは所在地番だけを手掛かりに、
物件を管轄する法務局に立ち寄り、
登記簿謄本と公図を手に入れました。
測量図はありませんでした。

住宅地図のコピーも手に入れましたが、
現地は山で、大まかな所在は分かりますが、
地図から現場の特定はできませんでした。

次に役所に行って調査します。
現地は無指定で、建築はできる様ですが、
公営の水道設備は入っていない事が分かりました。

いよいよ現地へ行ってみます。
住宅地図を頼りに現地であろう付近へ行ってみると、
確かに公図にある未舗装の道があります。

道といってもそれは、
藪に覆われた山道で、
とても別荘地の道と言える代物ではありませんでした。

クルマを停めて現地を探しますが、
そこは全くの山で雑木が立ち茂り、
区画の境界など全く分かりません。
境界杭が無いか探しましたが、
見つかりませんでした。

公図の縮尺を元に、区画の角から追ってきて、
恐らくこの辺りが現地だろうと言う事は分かりましたが、
境界が判明せず、１時間程粘りましたが、
とうとう現地を特定する事はできませんでした。

タダでも売れない

現場は特定できまでんでしたが、
「ほぼここであろう。」という事は分かりました。
その場所と周辺の写真を撮って現場を引き上げる事にしました。

帰り際に、地元の不動産業者数社に立ち寄って、
相場や市場について聞きましたが、
異口同音に
「タダでも売れない。」
と言われてしまいました。

依頼者は、件の別荘地を相続で譲り受けたのですが、
マイホームを購入するにあたり別荘地を売却して
自己資金にしようとしたのでした。
ところが調べてみたら、売るに売れない物件だったのです。

負動産

不動産には固定資産税が掛かります。
件の別荘地も、年間1万円程度ではありますが、
固定資産税が課税されています。

依頼者は一人っ子で、
他に相続財産が有った為、
件の別荘地だけ相続放棄する訳に行かなかったのです。

別荘地の他にも
地方都市に投資用ワンルームマンションも相続していて、
こちらも利回りが割れていて、負担になっているとの事です。

別荘地でも、
街に近ければ居住地としての利用価値がありますが、
このケースの場合、街から離れた山だった為、
全く価値がなかったのです。

両方とも処分する事ができず、
この先も利用価値が無い、負担ばかり掛かる
「負動産」を持ち続けなければならないのです。

今再び投資ブーム

近年再び不動産投資に注目が集まっています。
中には投資に失敗して、破たんした話も仄聞しています。

我々プロでも、不動産投資は慎重に検討します。
それでも不測の事態が起きる事があるのです。

況してや一般の方ともなると、
相当な知識を持って投資物件を選ばないと、
取り返しがつかない事態に陥る事がありますから、
十分注意して下さい。

売地情報の中に「建築条件」がついた売地があります。
建築条件付き売地（土地）というものです。

建築条件付き売地（土地）

建築条件付き売地（土地）とは、
「土地だけでは売りませんよ。
　その土地の上に、売主もしくは売主が指定する建築業者で
　建築をする事を条件に土地を売ります。」
という事なので、土地だけでは売ってくれません。

ではどうしてこの様なスタイルが生まれたのでしょうか。

本当は建売で売りたい

建築条件付き売地の売主は、
不動産業者であることが多いと思います。

不動産業者は、本当は「建売」として売りたいのです。
不動産業者にとっては、土地や建物は商品です。
商品ですから、土地も建物も売れば利益が出ます。

土地だけで売ってしまったら、土地だけの利益しかありません。
仕入れた土地の上に建物も建てれば、建物の利益も得られ、
ひとつの土地で、建物を建てる事によって
利益はより多く取れる事になります。

なので不動産業者は、建売を商品として売りたいのです。

不動産業者のリスク回避　「売建」

土地の上に建物を建てて売るのが「建売」です。
不動産業者は建設業者に依頼して建物を建ててもらいます。
建築が終わったら、
不動産業者は建設業者に代金を支払わなければなりません。

物件が直ぐに売れれば、
建設業者にスムーズに建設代金を支払えますから
不動産業者の資金負担は軽くて済みます。

しかし長期間売れないと不動産業者は、
金融機関から建築代金を借りて
建設業者に建設代金を支払う事になります。、
そうなると不動産業者は、
資金負担が重くなってしまうのです。

それに、間取りが悪くて売れない場合は、
どうする事もできません。
壊して建て直したら大赤字になってしまいます。

そこで、土地だけの状態で売り出して、
買主が決まってから建築をすれば、
不動産業者の資金負担は軽くて済みます。

また、買主の好みの間取りで建築すれば、
間取りが原因で売れないと言う事はありません。

こうした不動産業者のリスク回避から生まれたのが、
「建築条件付き売地（土地）」なのです。
建築条件付き売地（土地）は「売建」なのです。

建物を売る為の「建築条件付き売地（土地）」

以前、建築条件付き売地（土地）の売主の殆どは不動産業者でした。
近年では、ハウスメーカーも参入しています。

これは、ハウスメーカーに土地を持っていないお客様が多く来店する事や、
注文住宅の顧客が減少傾向にあるため、
建築条件付き売地（土地）を利用して
自社の建物を建てる狙いがあります。

建築条件付き売地（土地）の建物は割高？

ネットには、
建築条件付き売地（土地）の建物は
割高だとの情報が流れている様ですが、
その様な事は無いと思います。

と言うのは、建築条件付き売地（土地）はあくまでも「建売」で、
事業主はトータルで事業計画を立てているので、
土地と建物のどちらが割高とか割安と言う事はありません。

ただ、契約は土地と建物を分けて契約をしますから、
事業主の税法上の都合で、
便宜的に金額を分けているに過ぎません。
ですから、割安とか割高と言う事はないのです。

建築条件付き売地（土地）は事業主の都合から生まれた産物

上記の通り、
建築条件付き売地（土地）は、
事業主（売主）の都合から生まれた産物なのです。
売主は資金負担が少なく、買主は好みの建物を建築する事ができます。

買主からすれば、間取りや内装などを選べる利点があります。
ただし、基本は建売ですから、仕様などは予め決められています。
間取りが決められている場合もあります。

建物はお客様と打ち合わせをしてから建築する注文住宅と同じですから、
契約から引き渡しまで、早くても半年ほど時間が掛かります。

建築条件付き売地（土地）を選ぶ場合は、
その土地の上に建つ実際の建物を見せてもらう様にしましょう。
その上で仕様や条件などを確認して置けば安心です。

この三連休、日本列島を猛暑が襲っています。
全国で熱中症で倒れる方が続出しており、
死者も出ています。

休日は医療機関の多くが休みになっています。
坂戸市・鶴ヶ島市エリアでは、
休日に多くの医療機関が開いていない時の為に
坂戸鶴ヶ島医師会立休日急患診療所が開設されています。

概要

休日における症状の軽い患者の内科・小児科の外来診療を行っています。
重傷の時は救急車を呼んでください。

所在地

坂戸市石井2327番地5（坂戸鶴ヶ島医師会地域医療センター1階）
ＴＥＬ　０４９－２８９－１１９９

診療日

日曜日、祝日、年末年始（12月29日から1月3日まで）

診療時間

午前9時から正午、午後2時から午後5時、午後6時から午後9時
※受付は各診療終了時間の30分前までとなります。

診療科

：内科、小児科

対象患者

入院の必要がなく外来で対処可能な軽症の方（風邪による高熱、腹痛等）
※採血やレントゲン等の検査は行っておりません。
また、外科系の診療も行っておりません。

問合せ

坂戸鶴ヶ島医師会立休日急患診療所

他の科目

病院なび　https://byoinnavi.jp/
から必要事項を入力して検索できます。

マイホームを持つと、植木の１本も植えたくなるという物です。
玄関アプローチ脇のシンボルツリーなどは
シャレていて良いですよね。

最初は小さい植木

当たり前の話ですが、植木は最初は小さい物です。
木の幹も細く、高さもせいぜい２ｍぐらいなもので、
ちょっとたよりない感じがします。

目隠しに植木を植えようと思ったら、
１本では足りない気がして、２本、３本と植えました。
ところが５年もすると木は大きく育ち、
隣の家の敷地にまで枝を伸ばしたのでした。

手に負えなくなる

植木を植える時、
植えたその木が大きく伸びた事を想定して植えないと
５年もすると密集してしまいます。

また、伸びるのも案外早く、
隣の敷地に枝が入ってしまったり、
大きくなりすぎて、手に負えなくなってしまいます。

一般の方が植木屋さんに頼まず手入れができるのは、
高さで３ｍぐらいまでです。
それ以上伸びると手入れをするのも大変ですし、
枝葉の量も増えますから、手に負えなくなってしまうのです。

更に大きくなると、隣の家に覆いかぶさったり、
葉が落ちたりして迷惑を掛け、
ご近所づきあいにもひびが入ってしまいます。

また切るとなると、大きくなった木は素人の手には負えず、
プロにお願いする事になりますが、
狭い場所に植えた木を切るのは手間が掛かり
伐採代金は割り増しになり、
思わぬ出費を強いられる事になってしまいます。

ご自分で手入れをするなら、高さ３ｍまで

もしも庭の植木をご自分で手入れをするのなら、
高さ２.５ｍから３ｍ程度で幹止めをしましょう。
それよりも大きくなると手に負えなくなります。

また植木を植える時は、
植木が大きくなった事を想定して植える様にしましょう。
植えたばかりの小さな植木のままイメージで植えてしまうと、
育った時に密集してしまったり、
じゃまになってしまったりします。。

特にとなりとの境界の近くや、
建物の近くに植える時は注意が必要です。
場合によては、木の根が排水管を破壊する事もあるのです。

この度の西日本豪雨災害は、
各地に大変な被害が出てしまいました。
亡くなられた方は２００名を超えています。
亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。
被災された方々にお見舞いを申し上げます。

緊急時には行政のホームページで確認

もしも地震や豪雨災害など、災害が起きた時には、
お住まいの行政のホームページにアクセスしてください。
各行政は、トップページに緊急災害情報を掲示して
避難所や支援活動、注意喚起等の情報を随時流しています。

災害時に行政が有線で非難を呼び掛けますが、
豪雨の時は聞こえません。
その様な時も、行政のホームページにアクセスして
災害情報を確認しましょう。

ＳＮＳのデマ情報に注意

ＳＮＳは、誰でも自由に情報発信する事ができます。
しかし、発信される情報が全て正しいとは限りません。
残念ながら、中には悪意を持って誤った情報を流す輩もいます。
ＳＮＳの情報には注意が必要です。

義援金のお願い

この度の豪雨災害では、
既に全国から救援物資が被害を受けた行政に届いています。
しかしながら、人員不足の為整理が追い付かなかったり、
不要な物資が届けられたリしています。

何を送れば良いのか、どうすれば良いのか分からない時は、
日本赤十字などから義援金を送る様にするのが良いのだそうです。
被災地では、必要な物を義援金で適時購入するのだそうです。

なお、義援金を装って詐欺を働く不埒な輩も居ますので、
義援金は確かな団体から送るのが良いとの事です。

日本赤十字　平成３０年７月豪雨災害義援金

自分が住んでいる場所の防災情報を確認しておきましょう

災害はいつやってくるか分かりません。
いざとなった時に、何をどうすれば良いのか分かりません。
ご自分が住んでいる場所の防災情報や、
避難所などの場所を予め確認し、
ご家族で話し合っておきましょう。

川越市　　川越市防災情報
坂戸市　　坂戸市の防災対策
鶴ヶ島市　鶴ヶ島市防災対策

初めてのマイホーム探し、
どの物件が良くて、どの物件が悪いのか
良く分かりません。
どうすれば物件を見分ける目を持つ事が出来るのでしょうか。

古美術鑑定家　中島誠之助

「いい～仕事してますねぇ～。」のセリフでおなじみの
古美術鑑定家の中島誠之助さん。
随分前になりますが、この方の講演を聞いた事があります。

その講演で、出演されているテレビ番組の
「開運！なんでも鑑定団」の話をされていました。

開運！なんでも鑑定団は、
依頼者が古美術品を鑑定してもらいに
品物を持って出演します。

鑑定をする前に、
持参した品物にまつわるエピソードのＶＴＲが流れ、
視聴者が品物に興味が沸いた所で、
鑑定士が品物を鑑定します。

鑑定する品物は、
事前に見ている訳では無く初見なのですが、
実は、出演者が品物を持って来た時に、
一目見ただけで、
すでにその品物の良し悪しは分かっているのだそうです。

番組の演出上、
じっくり鑑定をしているフリをしているのだそうです。
さすがプロ中のプロですね。

どうすれば一目見ただけで分かる様になるのか

どうすれば、一目見ただけで
品物が良い物か悪い物か判別できるかというと、
中島氏曰く
「品物を数多く見る事。」
なのだそうです。

中島氏も最初は、
何が良くて何が悪いのか全く分からなかったそうです。
しかし数多く見て、経験を積んで行くうちに、
一目見ただけで、
良い物か悪い物か判断が付くようになったのだそうです。

実はこれ、我々不動産のプロも同じなのです。
我々も物件を一目見ただけで、
良いか悪いか一発で判断が付きます。

一般の方が応用するのは難しい

物件を数多く見れば、
物件の良し悪しが一目見れば分かる様になりますが、
残念ながら一般の方がこれをやろうとしても無理です。

一発で良し悪しを見分けられる様になるには、
毎日不動産と言う仕事に関わりながら、
１０年程度の経験を積まなければ、
身に付くものではないからです。

朝から晩まで不動産にどっぷりつかって、
１０年間もマイホームを探す人はいません。
というか、できません。

失敗しないマイホームの選び方

一般の方が一目で
物件の良し悪しを見抜く力を持つ事はできません。
しかし、失敗しないマイホームを選ぶ方法はあります。

それは、リバティハウスがいつも言う
物件を探す前に
「マイホームを購入する体制を整える」
事です。

マイホームを購入する体制とは、
資金計画を始め、ライフスタイルの条件、将来設計を
予め整理して、しっかり確認をしておく事です。

それらを固めてから、物件を選ぶようにすれば
マイホーム選びに失敗する事が無いのです。

「マイホームを購入する体制を整える」事については、
当ブログの別ログ
「失敗しないマイホームを選び」
をご一読ください。

なお、ご来社されたお客様には一般の方でも
ある程度物件の良し悪しを見分ける方法をお教えしております。
是非一度ご来社くださいませ。

マイホームを購入する時には、
物件代金以外に諸経費が掛かります。

その額は物件価格の５％から１０％程度で、
２００万円から３００万円にもなる事があります。

しかし自己資金が少ないと、諸経費分が足りません。
そんな時は、諸経費ローンがあります。

※以下はりそな銀行の場合です。条件は金融機関によって異なります。

諸経費ローン

諸経費ローンは、
マイホームを購入する際に必要となる
物件代金以外に掛かる費用の為のローンで、
各金融機関で利用できます。

諸経費ローンに使えるもの

諸経費ローンで利用できるものは
・住宅取得に伴う諸経費（仲介手数料、保証料、火災保険料等）
・住宅取得に伴う家具、電化製品、インテリア用品等ご購入資金
・住宅購入に関わる付帯設備費用
・住宅ご購入に際しての修繕積立金等の負担金
など、マイホー購入に関わる諸経費に融資されます。

融資額

１０万円から５００万円
　返済比率は、本体の住宅ローンと合わせて３５％以内。

返済期間

１年から３５年（住宅ローンの返済期間に合わせて）

金利

「固定金利」もしくは「変動金利」
※金利は各金融機関によって異なります。

返済方法

月払いとボーナス併用払いがあります。

保証

保証保険の加入が必要です。
保証料は各金融機関で異なります。
条件によっては、連帯保証人が必要になる事があります。

担保

購入する不動産に抵当権設定登記をします。

諸経費ローンを利用する時の注意点

諸経費ローンを住宅ローンに組み入れられる金融機関と、
別に組まなければならない金融機関があります。

リフォームローンを利用する時は、
本体の住宅ローンと合わせて検討する様にしましょう。

諸経費ローンの条件は、
各金融機関によって異なりますので、
詳細については、利用する金融機関でご確認ください。

日本列島には古くから人が住んでいました。
そのため全国各地に遺跡があります。

有名な遺跡はもちろんの事、名も無い遺跡も沢山あります。
もしも家を建てようとする場所に遺跡があったり、
埋蔵文化財が出土した時は、特別な手続きが必要になります。

埋蔵文化財

埋蔵文化財とは、
土の中に埋まっている遺跡の事です。
埋蔵文化財は遺跡保護制度によって保護の対象になっていて、
勝手に処分する事はできないのです。

周知の埋蔵文化財包蔵地

「周知の埋蔵文化財包蔵地」とは
埋蔵文化財がある可能性のある場所の事です。

各地方自治体の教育委員会などの文化財を取り扱う部署で、
どこに埋蔵文化財がある可能性があるか、
それを示した場所に番号を付け、
詳細をまとめた台帳と地図が作られています。

それらは一般に公開されていますから、
窓口で尋ねれば教えてくれます。

着工前に事前の届け出が必要

もしも建築しようとしている場所が
周知の埋蔵文化財包蔵地だった時は、
工事をする前に、
教育委員会等に届出が必要です。

届出を受けた教育委員会は、その場所を調査します。
何も無ければ工事に着手できます。

もしも遺跡が出たらどうする？

建築をしようとする場合、
まずは教育委員会へ行って建築予定地が
「周知の埋蔵文化財包蔵地」かどうか調べましょう。

周知の埋蔵文化財包蔵地の場合

届出後調査が行われ何か出土物があると更に調査が行われます。
その場合、土地の所有者（開発管理者）の費用負担になる事があります。
工事は、調査が終わるまでできません。
場合によっては、
調査の復旧工事の費用も嵩む事になります。

包蔵地では無い場合

包蔵地でなければ、そのまま着工できますが、
万一出土物が出た時は工事を中断して、
遺跡の調査をしなければなりません。

不動産を購入する時は重要事項の説明書に記載あり

土地や土地付き建物を購入する場合は、
契約の間に取り交わす重要事項の説明書に、
埋蔵文化財について説明をする事が法によって定められており、
その旨が記載されています。

建売住宅の場合は、
建築工事前に全て手続きが終わっていますから
余計な心配や費用負担はありません。
ただし、将来建て替える時は届出が必要になります。

一団の分譲地で、
その中の道路が私道（位置指定道路）の事があります。

私道ですから、
道路の維持管理は所有者がしなければなりません。

でも行政に寄付をすれば、
道路は市（区・町・村）道となって、
行政が維持管理をしてくれます。
寄付をしない手はありません。

私道所有者全員の同意が必要

分譲地などで、一本の私道に複数の宅地が面している場合、
面している宅地の所有者が持分割合で私道の所有権も持っています。
もしも私道を行政に寄付しようとするならば、
所有者全員の同意がなければ寄付ができません。

行政に寄付した方が、管理をしなくても良くなるので、
その方が得だと思うのですが、
中には、
「道路にも所有権があって財産だから手放したくない。」
とおっしゃる方もいるのです。
そうなると寄付はできません。

行政の基準と予算

私道の所有者全員の同意が得られ、
いざ私道を行政に寄付しようと相談にいった所、
行政に拒否される事があるのです。

それは行政によって、
私道の寄付を受ける道路の形態などの基準があったりするからなのです。

ある行政では私道の両端が、公道に繋がって通り抜けできないと
寄付を受け付けません。

その理由は、
住宅密集地では、道路は災害時には避難通路でもあり、
なるべく行き止まりの道路にならないように、
通り抜けにしたいのです。

そういう事から、行政や地域によっては、
行き止まりの道路の寄付を受け付けない行政があります。

もうひとつは財政の問題です。

寄付ですから、
行政が所有者に土地代を支払う事はありません。
所有者は無償で私道を行政に渡す事になります。
ではなぜ行政は寄付を受け付けないのでしょうか。

道路の寄付を受けた行政は、
その道路を維持管理しなければなりません。
万一道路が傷んだ場合は、税金で直す事になります。

行政の財政が悪ければ、
管理する道路が増えると費用負担も増えます。
管理する予算が足りないので、
私道の寄付を受け付けないのです。

中には財政難から、
一切私道の寄付を受け付けない行政もあります。

担保（抵当権）の問題

もうひとつ行政が私道の寄付を受け付けない場合があります。
それは、私道に住宅ローンなどの担保が付いている場合です。

私道に面した宅地の所有者は、大抵私道の持分も持っています。
住宅ローンを利用して土地や建物を購入した場合、
共同担保として、
私道の持分にも抵当権設定登記がされています。

抵当権設定とは、
分かりやすく言うと「借金のカタ」の事です。

万一住宅ローンが支払えなくなった時は、
「貸金の代わりに取ってしまうぞ！」
と言う事なのです。

行政が私道の寄付を受けた後、
道路に付けられた抵当権を実行されたら、
その部分は、第三者の所有になってしまうのです。
なので、
抵当権などの担保設定登記がされている私道は
行政は受け取りません。

その場合、金融機関に理由を話せば、
道路部分の抵当権を抹消してくれる金融機関もありますので、
一度相談をしてみる価値はあります。

面倒くさい

そしてなによりも、
道路の寄付をする手続きを取るのが面倒くさいと言う事です。

誰かがリーダーになって、話を取り纏めたり、
役所と交渉したり、図面を作成したりしなければなりません。
それはとてもホネが折れる作業です。

それに、
不動産業に関わっている人なら、
私道が行政に寄付できる事を知っていますが、
そもそも一般の方はそういう制度がある事すらご存じありませんし、
道路がそうそう痛む事もありませんし非課税ですから、
とりあえずは何の不自由も無い事から、
大概は私道ままになっているのです。

もう、随分昔の話です。
その会社はとっくにありません。

フロント企業

まだ暴対法が整備される前だったと思います。
首都圏郊外にヤクザが経営する不動産会社がありました。
表向きは普通の不動産会社となんら変わりはありませんでした。

その会社は、自社物件の建売住宅を販売していました。
建物はお世辞にも良いと言える仕様ではありませんでした。
というより安普請でした。

現場もあまり良い立地の物件はありませんでした。
駅から遠いのは勿論の事、
農家を壊した跡地で、裏が藪だったり、
無理やり開発した様な現場だったり、
造成もかなり荒かった記憶があります。

価格は特別安くはありませんでした。
むしろ割高だった記憶があります。
それでも売れ残る事は無く、
全て綺麗に売れていたのが不思議でした。

その業界の人から聞いたのですが、
その不動産会社は、
いわゆるフロント企業というもので、
表向きは普通の不動産会社でしたが、
経営していたのは反社会的団体でした。

ヤクザと不動産と言えば思いつくのは地上げ屋ですが、
当時、ヤクザの地上げ屋が問題になっていましたから、
警察の手が入る事を嫌って、
建売の販売をしたのでは無いかと思われます。

実質のオーナーである組長は、
そこそこの大学を卒業している、
いわゆるインテリヤクザだったのだそうです。
それもうなづける気がします。

その会社がオープンした時は、
初日は取引先などの堅気のお客様を呼び、
二日目は会社の前に
黒塗りの高級車がズラリと並んでいたのだそうです。

客層

ヤクザ不動産会社の物件を購入していたのは、
ごく一般の方々でした。
ただちょっと違うのは、
他の不動産会社では、住宅ローンが通らない人たちだったのです。

他の不動産会社で住宅ローンが通らなかったのに、
ヤクザ不動産会社で住宅ローンが通ったとは、
金融機関に太いパイプでもあったのでしょうか？

異変

ヤクザ不動産会社が出来て３年程経った頃、
その会社で販売した住宅が、
中古住宅として複数販売される様になりました。
まだ３年程しか経っていないのに、
一体どういう事なのでしょう。

からくり

ヤクザ不動産会社が現場を仕入れる方法は、
地主をギャンブルや歓楽街などで陥れて借金を作らせ、
無理やり安い値段で土地を買い取っていたのだそうで、
建売一軒当たりの利益は、
軽く１千万円を超えていたのだそうです。

ヤクザ不動産会社の物件を購入した人たちは、
よその不動産会社で住宅ローンが通らなかった人たちでした。
住宅ローンは、
ヤクザ不動産会社の関連金融会社が、
高い金利で住宅ローンを貸し出していたのだそうです。

よそで住宅ローンを否決され、
マイホームを持つ事をあきらめていた所、
マイホームが持てるとあって、
住宅ローンを否決された人たちは喜んで購入していたそうです。

当時は景気が良かった時代ですから、
購入した人も金利は高いものの、
それほど心配はしていなかったのだと思います。

ところがバブル崩壊の波が首都圏郊外にも及び、
支払いが苦しくなった人が破たんし始めたのです。

ヤクザ不動産会社は、
支払いができなくなった人の物件を
無理やり私的に差し押さえて所有者を追い出し、
今度は中古住宅として販売をしていたのでした。

住宅ローンも高い金利でしたし、
仕入れもかなり安く仕入れていた様で、
物権の利益と合わせればかなりの利益で、
購入者が３年でパンクしても、
損をする事は無かったのだそうです。
むしろ３年でパンクしてくれた方が儲かった様です。

もしかしたら、
住宅ローンが通らなかった人を対象に物件を売っていたのは、
狙いがあったのかも知れません。
中古物件として再び売れば、
また利益が稼げるという寸法だった様です。

いつのまにか無くなっていた

しかしその様な事が長続きする訳もなく、
いつの間にかヤクザ不動産会社は無くなっていました。
警察の手が入ったのか、
それとも稼ぐだけ稼いだので、訴えらる前に手を引いたのか、
定かではありません。
ただ、相当な利益を上げていたのは間違えありません。

今は暴対法と条例でできない

昔はそんなむちゃくちゃな会社があちこちにありました。
今は暴対法と条例によって、
反社会的団体が不動産会社を経営する事はできません。

また、昔は不動産業界と反社会的団体とのつながりが
時折見受けられましたが、
条例が施行されて以来、すっかり見なくなりました。

なので不動産会社にヤクザはいませんら、
ご安心ください。

マイホームの購入は、
一生の内にそう何度もあるものではありません。
絶対に失敗したくない事なのですが、
失敗してしまう方がいらっしゃるのが現実です。
今回はマイホーム選びに失敗するお話です。

物件探しは広告から

お子さん達が大きくなって、
住んで居るアパートでは手狭になってきました。
同僚の人たちもマイホームを購入しています。

「ウチもそろそろかな？」
と思ってマイホームの購入を検討し始めました。
一番最初にするのは不動産広告を見る事です。

デザインや間取り、魅力的な物件が沢山あります。
どれにすれば良いのか迷ってしまいますね。

とにかく物件を見てみよう！

いくら広告を眺めていても実物を見ない事には始まりません。
不動産会社に連絡を取って物件の見学に出かけました。

営業マンに案内されていくつか見た中に、
凄く魅力的な物件がありました。

間取りも良いし、日当たりも良い。
環境も良くて、駅までもそんなに遠くありません。
すっかり気に入ってしまいました。

ローンの計算をしたら何とか行けそう！

早速ローンの計算をしてもらったら、
ちょっと厳しいけど、
奥様も働いてやりくりすれば何とかいけそうです。

営業マンに
「人気のある物件ですから、早くしないと売れてしまいますよ。」
と言われました。
ローンの事前審査も無事下りたので契約をする事にしました。

自己資金は１００万円、諸経費もローンを組んで都合しました。
引っ越しをしたら、
家具やエアコン、カーテンなどで思わぬ出費がでました。
エアコンやカーテンが無い家なんてありえませんから
無理をして買いました。

エアコンは家電屋さんで買い、
カーテンはホームセンターで何とか買い揃えました。
貯金は無くなってしまいましたが、
節約すれば何とか大丈夫です。

出費がかさむ

その内クルマがダメになってしまいました。
仕方ないのでローンを組んで買い替える事になりました。

お子さんが中学に入学して塾に通う様になりました。
お子さんは二人で、上のお子さんが中学３年生に進級すると
下のお子さんも中学生になって、塾の費用は倍になりました。

上のお子さんは私学の高校に進学しました。
授業料は国と県から補助がでるので助かりますが、
塾や部活、通学定期代がバカになりません。

上のお子さんが私学の大学に進学しました。
下のお子さんは高校生です。

クルマがそろそろ買い替えないとダメそうです。
前のクルマのローンがやっと終わったのに、
またローンを組んでクルマを買い換えました。

毎月なんとかやりくりをしていますが、
お子さんの大学進学で貯金は殆ど無くなってしまいました。

まさかの出来事

ご主人様が勤務している会社の経営状態が思わしく無く、
ボーナスの減額をされました。定期昇給もありません。
その内リストラが始まり、
ご主人様はリストラされてしまいました。

貯金は僅かしかありません。
失業保険が支給されていますが生活する最低限程度の金額です。

ご主人様は就職先を何とか確保しましたが、
収入は大幅に下がってしまいました。

お子様の学費は何とか工面しました。
親として、お子様に経済的負担はかけたくないと思ったからです。

取り返しの付かない事態

とうとう貯金が尽きて、
住宅ローンの支払いが出来なくなってしまいました。
金融機関から差し押さえ通知が届き、
マイホームを手放す事になってしまいました。

マイホームは少しでも高く売って、
残債を減らしたかったので、
弁護士を通じて不動産業者に任意売却してもらいました。

マイホームを無事任意売却をしたものの、
お子さん達の教育費の事を考えると、
残債が多く返済できないので、
結局弁護士に依頼して、破産宣告をして債務を処理しました。

物件ありきのマイホーム探しは危険

以上の事は実際にあった事です。

マイホームを購入した時はお子さんは小学生で、
支払いはちょと厳しかったけど、
何よりも物件を気に入ったので購入してしまいました。

支払いがちょっと厳しかったけど
「何とかなるだろう。」
と見切り発車をしてしまったのです。

このケースは案外よくあるケースで、
特殊なケースではありません。

住宅ローン破たんをする方の多くは、
しっかりした資金計画を立てずに、
「物件ありき」でマイホームを選んでいるのです。
「何とかなるだろう。」が「何とかなる」事は殆どありません。

物件ありきでマーホーム選びをすると、
物権の魅力に負けてしまったり、
営業マンの情に乗せられてマイホームを選んだ結果、
時として取り返しが付かない事態になってしまうのです。

マイホームを購入する体制

リバティハウスでは、お客様の状況ご希望、自己資金をお伺いし、
一番最初に資金計画を立てます。
資金計画は、将来の事も勘案して無理の無い資金計画を立てます。
その上でエリアを選定し、物件を選びます。

こうした「マイホームを購入する体制」を予めしっかり作っておけば、
マイホーム選びに失敗する事が無いのです。

リバティハウスには「物件」では無く、
「ご希望の予算または自己資金」と「ご希望のエリア」の
「お客様のご希望の条件」でお問合せください。
また、「ご希望の条件登録」をしていただければ、
条件に合った物件をご紹介いたします。

リバティハウスでは、
「お客様は自分の家族・親戚」
という想いを持って、
一組、一組のお客様に親身になって
マイホームのお世話をさせて頂いています。

今年も川越百万灯夏祭りが、７月２８日（土）２９日（日）に開催されます。

由来

川越百万灯夏祭りは、
川越藩８代当主の松平斉典の遺徳を偲ぶ事が機縁だと言われています。
一時中止されましたが、
昭和３２年に復活し、昭和５７年からは「川越百万灯夏祭り」に名称変更し、今では市民参加型のお祭りとして、毎年７月の最終土曜日、日曜日に開催されています。

イベント場所

お祭は、西武本川越駅から北へ、
蔵造の街並みまでの約２Ｋｍにわたり、
通りを車両通行止めにして開催されます。

祭の期間中、昼間は様々なイベントがあちこちで催され、
夜は沢山の提灯に火が灯され、日本各地の有名な盆踊りが参加する
「小江戸宵の舞」が行われます。

イベント７月２８日（土）

実行委員会主催イベント

イベント
開会式参加団体 演奏演技[出演団体]・埼玉県警察音楽隊・カラーガード隊・埼玉県立川越女子高等学校カラーガード部　など場所/　　本川越駅前交差点
時間
14:10～
内容
開会式パレードに出場する団体が、交差点内で素敵な演技・演奏を披露します
場所
本川越駅前交差点

イベント
開会式典
時間
15：00～
場所
本川越駅前特設ステージ

イベント
開会式パレードスタート
時間
15:15～
内容
各団体がそれぞれの特色を生かした演奏、演技を行います
場所
本川越駅前から一番街商店街

イベント
OH!通りゃんせ KAWAGOE
タイムスケジュールはこちら
時間
16:20～
内容
各団体が路上で魅せます！ジャンル問わず、さまざまな踊りをご覧いただけます
本川越駅前交差点・連雀町交差点他

イベント
みこしパレード
時間
17:00～
内容
趣向を凝らしたおみこしとおはやし屋台がコラボします
場所
連雀町交差点・仲町交差点周辺の周回コース

商店街イベント

一番街商店街
14:00～
模擬店販売（生ビール、かき氷）
埼玉りそな銀行川越支店ポケットパーク

17:00～
小江戸宵の舞(日本各地の有名盆踊り)
埼玉りそな銀行川越支店前

14:00～
子どもの昔遊び体験
埼玉りそな銀行川越支店ポケットパーク

仲町商店街
15:00～
ヨーヨー釣り
おさかなすくい
セブンイレブン仲町店前

立門前商店街
14:00～
ワイワイ広場（各商店による店頭販売、休憩所の設置）
かき氷、ラーメン、あげもの、焼きそば、生ビール、ジュース等の販売
立門前通り
連雀町繁栄会
17:00～
ライブ(オールディーズ・ナイト)
連雀町繁栄会ロータリー前

川越名店街
17:00～
みこし給水所
はつかり耳鼻科前

中央通り2丁目商店会
15:00～
浴衣の無料着付け
熊野神社内連雀町自治会館

広小路商栄会
14:30～
ミニ山車の競演集合
お休み処
広小路中村屋前

その他イベント

14:00～14:30
小江戸川越打ち水風情
地球温暖化防止をPRする為、打ち水を行います。是非、浴衣でお越し下さい。
埼玉りそな銀行川越支店前

14:05～20:00
お囃子競演会
各流派のお囃子を楽しめます
鍛治町広場（仲町）

７月２９日（日）のイベント

実行委員会主催イベント

12:00～
にぎわい広場
醤油かき氷の提供、灯籠・ろうそくの作成、金魚すくい、農産物の販売など
今西パーキング（幸町）

14:00～
ステージイベント
川越市内で活躍している各団体が歌・ダンスを披露します
本川越ステージ・連雀町交差点

15:30～
川越ゆかりの時代行列
川越藩ゆかりの時代行列。鉄砲隊の演武（空砲射撃）が大迫力です。
本川越駅前→一番街方面

本川越ステージイベント

14:00～14:40
尚美学園大学ミュージックステージ＃１
学生の精鋭達による音楽ステージ。企画・運営も学生が行っています。

14:40～15:30
尚美学園大学ミュージックステージ＃２
学生の精鋭達による音楽ステージ。企画・運営も学生が行っています。

15:30～15:50
川越ゆかりの時代行列
鉄砲隊の演武（空砲射撃）あり

16:00～16:40
ハーラウ・ナー・ホヌ・ケカイ・マーリエ（フラダンス）
ハワイのフラフェスティバルにも参加している実力派フラダンスチームです

16:40～17:20
梅后流江戸芸カッポレ
江戸時代から続く芸能「かっぽれ」をお楽しみください

17:20～18:05
ゆめみどきライブ

18:05～18:50
谷本隆成withパフォーマーライブ

18:50～19:50
尚美学園大学ミュージックステージ＃３
学生の精鋭達による音楽ステージ。企画・運営も学生が行っています。

連雀町交差点イベント

14:10～15:00
山王太鼓
川越市内の上戸を拠点に活動する「光り輝く」シルバー世代の太鼓集団です。いぶし銀の太鼓を是非お楽しみください。

15:50～16:10
川越ゆかりの時代行列　　　　　　　　
鉄砲隊の演武（空砲射撃）あり

16:20～17:20
川越地区消防音楽隊
消防音楽隊による迫力ある演奏です

17:30～18:30
小江戸ジャズクラスター
小江戸川越に響く粋なジャズの音色。実力派ビッグバンドサウンドをお楽しみください。

18:40～19:40
川越市吹奏楽団
県内でも古い歴史を持つ地元に根差したアマチュア市民吹奏楽団です。今年も百万灯の夜に吹奏楽のメロディが響き渡ります。

商店街イベント

一番街商店街
14:00～
模擬店販売（生ビール、かき氷）
埼玉りそな銀行川越支店ポケットパーク
17:00～
小江戸宵の舞(日本各地の有名盆踊り)
埼玉りそな銀行川越支店前
14:00～
子どもの昔遊び体験
埼玉りそな銀行川越支店ポケットパーク

仲町商店街
15:00～
ヨーヨー釣り
おもちゃのおさかなすくい
セブンイレブン仲町店前
大正浪漫夢通り商店街
14:00～
発汗ライブ さまざまな音楽のイベント・ワークショップ
飲食ブース
大栄パーク

立門前商栄会
14:00～
ワイワイ広場（各商店による店頭販売、休憩所の設置）
かき氷、ラーメン、あげもの、焼きそば、生ビール、ジュース等の販売
立門前通り
連雀町繁栄会
17:00～
ライブ(オールディーズ・ナイト)
連雀町繁栄会ロータリー前

川越名店街
14:00～
水消火器を使った子供消火体験
はつかり耳鼻科前
中央通り2丁目商店会
15:00～
浴衣の無料着付け
熊野神社内連雀町自治会館

広小路商栄会
14:30～
お休み処
みこしの集合・連雀町雀會おはやし
広小路中村屋前

川越サンロード商店街
12:00～
音楽イベント
屋台販売(かき氷など)
キッチンカー出店
クレアパーク

川越新富町商店街
14:30～
和太鼓演奏（城西川越高校和太鼓｢欅｣）
埼玉りそな銀行本川越支店前特設ステージ
15:30～
尚美学園大学オリジナルステージ

その他イベント

14:05～20:00
お囃子競演会
各流派のお囃子を楽しめます
鍛治町広場（仲町）

交通規制

お祭が開催される間は、交通規制が実施されます。
駐車場に限りがありますから、公共交通機関をご利用ください。

テレビドラマで、悪い奴が家に来て
「ここの家の権利証は俺が持っている。
だからこの家はオレの物だ。お前ら出て行け！」
というシーンをご覧になられた事があると思います。
権利証を無くしてしまったりすると、
大変な事がおきるのでしょうか？！

権利証は登記の抜け殻

権利証は、正式には「登記済権利証」と言います。
現在では登記が電子化され、
「登記識別情報」と言う名前に変わりました。

昔は登記申請すると、
その申請書の内容に従って登記官が、
紙の登記簿謄本に登記して、
登記申請書に「登記済」のハンコを押して返してくれました。

それが「権利証」と言われ、
さも、その不動産の権利を表している様に誤解されていますが、
正式には「登記済み権利証」であり、
いうならば、
登記申請をした申請書の抜け殻で、
何ら権利を第三者に主張する物ではなかったのです。

権利証（登記識別情報）は身元証明の代わり

明治時代に作られた登記法は、現在でも基本的に同じです。

登記法では、所有権移転登記申請の時に、
売主は「登記済み権利証」を法務局に
所有権移転申請書と共に提出する必要がありました。

それは、
「登記済み権利証を持っていた者が、
申請された不動産の所有者本人であろう。」
と判断する為だったのです。
明治時代には、写真入りの証明書などありません。
なので、登記済み権利証が身元確認の証拠としたのです。

紛失した時は保証書（本人確認）

万一登記済み権利証を紛失したとしても、
その法務局管轄で登記している人三人以上が
「間違えなくこの不動産は、この人の物です。」
と署名・捺印された「保証書」を
登記済権利証に代えて申請すれば、
登記ができたのでした。

現在は「登記済み権利証」から「登記識別情報」に変わりました。
万一、登記識別情報を紛失した場合は、
写真入りの公的な身元を署名できる物
（運転免許証・住民カード等）を
司法書士に提示提示して本人確認してもらえば、
登記識別情報の代わりになります。
ただし有償です。

権利証（登記識別情報）に権利はない

万一、権利証（登記識別情報）を紛失して、
第三者の手に渡ったとしても、
権利証を手にした人のものになる事はありません。
テレビのシーンは、真っ赤な嘘なのです。

ただし、権利証（登記識別情報）を悪用する輩がいて、
ややこしい事件に巻き込まれる事がある事、
登記の際に、本人確認の余計な費用が掛かる事から、
権利証（登記識別情報）は、大切に保管しておく必要があるのです。

東海地方から西日本、四国、九州に及ぶ広範囲で
豪雨による甚大な被害が発生しました。
お亡くなりになられた方々にご冥福をお祈り申し上げます。
また、被災された方々にお見舞い申し上げます。

平地が少ない日本列島

日本列島は平地が少なく
丘陵地も含めると山岳地が全体の７割を占めています。

平地には、既に建物が建ち並んでいる為、
新たに住宅地を開発しようとすると、
どうしても丘陵地や山間部を開発をしなければなりません。

近年の天候は、
短期間に大量の雨が降る特徴があります。
それによって、
これまでは何とも無かった所で土砂崩れが起きています。

その結果、新たに造成された住宅地が、
土石流に襲われて被害が出ています。

土砂災害防止法

土砂災害防止法は、
１）土砂災害から国民の命を守るために、
２）土砂災害の恐れがある区域を指定し、
３）危険がある事を知らせ、警戒避難体制を整え、
４）土砂災害の危険がある区域には、
５）新たな住宅地を規制し、
６）既にある住宅は移転の促進をする為に
制定されました。

警戒区域の指定

警戒区域の指定は、土砂災害が起こりそうな区域を調査し、
警戒が必要だとが認められる区域について指定されます。

法６条　土砂災害警戒区域の指定

調査の結果、
土砂災害の恐れがあると認められた区域について
・情報伝達、警戒避難体制の整備
・警戒避難に関する事項の祷民への周知
が行われます。

法８条　土砂災害特別警戒区域の指定

調査の結果、
建築物に損壊が生じ、
住民に著しい危険が生じる恐れがあると認められる区域について、
・特定の開発行為に対する規制
　対象：住宅宅地分譲、社会福祉施設等のための開発行為
・建築物の構造規制（都市計画区域外も建築確認の対象）
・土砂災害時に著しい損傷が生じる建物に対する移転の勧告
・勧告による移転者への融資資金の確保
が行われます。

山間部だけではなく市街地でも指定

土砂災害の警戒区域の指定は、
なにも山間部の集落だけではありません。
丘陵地の市街地にも指定されます。

どの区域が指定されているかは、
その市町村の役所で調べる事が出来ます。

丘陵地に住宅地が開発されている区域は
注意が必要です。

川越市・坂戸市・鶴ヶ島市の土砂災害ハザードマップ

川越市の土砂災害ハザードマップ
・岸町二丁目地区
・仙波四丁目地区

坂戸市の土砂災害ハザードマップ
・多和目　西坂戸三丁目地区

鶴ヶ島市は指定区域はありません。

マイホームを選ぶ際は、
土砂災害についても注意を払いましょう。

揺らめく炎を眺めながら一杯やったら、
日ごろのストレスも解消して癒されますね。
でも、折角設置した薪ストーブが、
使えなくなってしまう事があるのです。
今回は、薪ストーブのトラブルの話です。

近年、人気の薪ストーブ

近年、薪ストーブに人気が集まっています。
揺らめく炎に癒され、
ひとつのストーブで、家全体を温められ調理もできる。
石油、ガス、電気を使わないエコエネルギー。
薪ストーブの人気が高まるのも分かります。

住宅街をクルマで走っていると、
時々薪ストーブの煙突が建っている家を見受けます。
これまで薪ストーブは、田舎の家の設備だと思われていましたが、
最近は都市部でも見受ける様になりました。

苦情

エコで癒される薪ストーブ。
近年では、都市部の住宅にも設置する方が増えました。
ところがその事でトラブルが発生しているのです。

昔はどの家も、風呂を沸かすのは薪でした。
夕方になると家々の煙突からは、けむりが揺らめいたものでした。

近年の薪ストーブは、未燃焼ガスも二次燃焼しますから、
煙が殆どでません。
煙が出ないので、近所に迷惑を掛ける事は無いとして、
薪ストーブを設置する家が増えた様です。

ところが、
煙は出なくても、燃焼ガスの匂いは取れません。
匂いとは、薪を燃やした時の匂いです。

昔の薪風呂で煙が出るのは、
せいぜい風呂を沸かす間の１時間ぐらいです。
それもお互い様でした。

ところが薪ストーブは、
長時間に渡って薪を燃やします。
その間煙突からは、煙は出なくても、
匂いが出続けるのです。

冬になると北風が吹くようになります。
風は常に一定方向に吹き、
匂いも一定方向に流れ続ける事になります。

そうなると特定の風下の家には、
つねに煙の臭いが吹き続ける事になり、
室内は勿論、洗濯物に煙の臭いが沁みついてしまうのです。

折角設置したのに使えない薪ストーブ

その結果、風下の家が耐えかねて、
薪ストーブの使用を止める様に苦情を申し入れて来ます。
そして、折角高額な費用で設置した薪ストーブは使用できなくなり、
リビングの高価なオブジェとなってしまうのです。

設置には周囲の状況の慎重な検討が必要

煙突から出た煙や匂いは、
ある一定の範囲では拡散しません。
拡散しないエリアにある家は、
煙や匂いに晒される事になります。

冬は窓を閉めているので、
室内に匂いが入って来なくても、
洗濯物は煙や匂いに晒されて、
匂いが沁みついてしまうのです。

この様な事から、薪ストーブを設置する場合は、
周囲に影響を及ぼさないか十分に検討する必要があります。
住宅街では、相当慎重に検討しないと、
折角設置した薪ストーブが、使えない事態になってしまいます。

薪ストーブの設置を検討している方は、
注意が必要です。

不動産広告の中に「用途地域」と記載があります。
用途地域とは一体何なのでしょう。

都市計画法

大自然が広がる山や海、
建物がが沢山立ち並んでいる街。
建物が建てられる区域は決まりごとがあるのです。

日本列島は、大陸の様に広くありません。
多くが山岳地で、一部の限られた、
平らな部分に街が広がっています。

限られた国土を、無秩序に開発してしまうと、
自然破壊や効率が悪くなるので、
国土の開発については、
計画的に行いましょうという事でできたのが、
都市計画法なのです。

都市計画方は、
日本列島全てに掛かっている訳ではありません。
都市計画法「区域外」と「区域内」に分けられます。
人が住んで居ない様な山深い場所は「区域外」、
人が住んで居る場所を「区域内」に分けています。

市街化区域と調整区域

都市計画内を更に分けたのが
「市街化区域」と「市街化調整区域」です。
「市街化区域」は、街を作り建物を建て、
都市機能を充実させる事を目的とした区域です。

一方「市街化調整区域」は市街化にストップを掛け、農村や漁村の都市として整備し「市街化を調整する区域」の事です。

家を建てられない「市街化調整区域」

市街化区域には、家などの建物を建てる事ができますが、
市街化調整区域は市街化にストップを掛ける区域なので、
原則として、家などの建物は建てられない区域です。

用途地域

家などの建物を建てられる「市街化区域」を
更に細分化したのが「用途地域」です。
※市街化区域以外でも用途地域を定める事があります。

行政が都市環境を保つとともに機能的な
街づくりの為に
建築できる建物の用途（使い方）によって、
区域が決められているもので、
その種類は全部で１３種類あります。

第一種住居低層地域

高さの低い個人住宅を中心とした区域。
２階建て程度の一戸建てやアパートの住宅を始めとして、
住居を兼ねた一定条件の店舗や
小中学校、診療所などの公共的な建物が建てられる区域。
コンビニはダメ。

第二種低層住居専用地域

第一種住居低層住宅に比べ、若干規制がゆるくなったもので、
１５０㎡までの一定条件の店舗等が建てられ、
コンビニなどの小規模な店舗も許可が下りる区域。

第一種高層住居専用地域

中高層住宅の良好な住環境を保つ為の区域。
３階建て以上の居住用の建物が建築できる区域。
５００㎡までの一定条件の店舗や、中規模の公共施設、
病院、大学も建てられる区域。

第二種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な住環境を保つ為の区域。
１５００㎡までの一定条件の店舗や
事務所等も建てられる区域。

第一種住居地域

住居の環境を保護する為の区域。
３０００㎡までの一定条件の中規模の店舗や事務所、ホテル、
周囲に及ぼす影響の少ない小規模な工場が建てられる区域。

第二種住居地域

主に住居の環境を保護する為に区域で、
第一種住居地域の規制を若干緩くした区域。
１００００㎡までの一定条件の店舗、事務所、ホテル、パチンコ屋、
カラオケボックス等の他、
周囲に及ぼす影響の少ない小規模な工場が建てられる区域。

準住居区域

幹線道路の沿線などで、
自動車関連施設などと住居が調和した環境を保護する為の区域。
１００００㎡までの一定条件の店舗、事務所、ホテル、パチンコ屋、
カラオケボックス等の他、
小規模な映画館、車庫、倉庫、
周囲に及ぼす影響の少ない小規模な工場が建てられる区域。

田園住居地域

農地や農業関連施設などと調和した、
低層住宅の良好な住環境を保護する為の地域。
ビニールハウスなどの農産物生産施設や
農作物、農業の生産資材倉庫等、
５００㎡までの一定の地域で生産された
農産物を販売する店舗が建てられる区域。

近隣商業区域

近隣に住む人たちが、日用品の買い物をする店舗等、
業務の利便を増進を図る区域。
殆どの商業施設、事務所、住居、店舗、ホテル、パチンコ屋、
カラオケボックス等や、
映画館、車庫、倉庫、小規模の工場が建てられる区域。

商業区域

主に商業等の業務の利便の増進を図る区域。
殆どの商業施設、事務所、住宅、店舗、ホテル、パチンコ屋、
カラオケボックス等、映画館、車庫、倉庫、小規模の工場、
広義の風俗営業、性風俗関連特殊営業関係の建物、
延べ床面積規制が無く、容積限度も高いため、
高層ビルも建てられる区域。
例としては、都心の繁華街。

準工業区域

中小の工場が主体、住宅や店舗も建てられる区域。
工場は周囲に危険性、環境悪化の影響を及ぼさないものに限られる。

工業地区域

大工場主体、住宅、店舗も建てられる区域。
学校、病院、ホテル等は建てられない。

工業専用区域

超大工場に限定した区域。どんな工場でも建てられる。
住宅、店舗、飲食店、学校、病院、ホテル等、福祉施設は建てられない。

用途地域の確認は各行政窓口で

マイホームを求めようとする区域の用途地域を知るには、
各行政の「都市計画」を扱う窓口で確認できます。
また、用途地域が記載された「都市計画図」を購入する事もできます。

川越市の窓口
・都市計画課
川越市の用途地域
http://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=11239&N=%E5%9D%82%E6%88%B8%E5%B8%82

坂戸市の窓口
・都市計画課
坂戸市の用途地域
http://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=11239&N=%E5%9D%82%E6%88%B8%E5%B8%82

鶴ヶ島市の窓口
・都市計画課
鶴ヶ島市の用途地域
http://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=11239&N=%E5%9D%82%E6%88%B8%E5%B8%82

ライフスタイルに合った用途地域を

用途地域には、様々な特徴があります。
ご自分のライフスタイルに合った用途地域のマイホームを選択しましょう。

憧れの一戸建てのマイホームを手に入れて、
いざ引っ越し！

そうしたら、
カースペースに駐車したクルマが邪魔で
自転車が入れられません！

自転車を置くには、
一度クルマを出さなければ自転車が通れない！
思ったよりも駐輪スペースが狭かった。
実際に、そんな事が良くあるのです。

見学する時に、意識しない自転車置き場

物件を見学する時に、
間取りや設備、庭、駐車場などに目を奪われますが、
自転車を駐輪するスペースについては、みなさん、
あまり意識を置いて見ていません。

自転車の事をすっかり忘れていて、
実際に引っ越してみたら、
狭くて自転車が置けないと言う事が案外あるのです。

以外に大きい自転車

自転車は、パイプフレームで出来ていますから、
車幅がスリムなイメージがありますが、
幅は６０センチあります。
全長も案外長くて、
１メートル９０センチ程あります。

もしも人が自転車を押して動かすとなると、
押す人のスペースも必要ですから、
幅は最低でも１ｍ程度は必要になります。

自転車を置くスペースも
自転車を２台並べて置くとすると
最低でも１.５ｍ程の幅が必要です。

縦に２台並べようとすると、
約４ｍのスペースが必要になります。

増える自転車

お子さんがまだ小さい時期は自転車の数が少なかったり、
子供用自転車が小さいので、
自転車を置く場所にそれ程不自由はありません。

お子さんが大きくなって、
大人用の自転車に乗る様になり、
自転車の台数が増えると、
駐輪するスペースが足りなくなります。

中には、ご家族でひとり１台づつ
自転車を持っているという方もいらっしゃいます。
そうなると、自転車を駐輪するスペースに苦労するのです。

見学する時に駐輪スペースを見ておきましょう

物件を見学しに行くとどうしても建物に目を奪われ、
外回りの事については、あまり深く見ません。

駐車スペースや、クルマの出し入れを気にする事はありますが、
自転車の出し入れや、
将来の事も含めた駐輪スペースの事まで考えて
見学する人は殆どいません。

その結果、後になって、
自転車を入れられない、自転車を全部駐輪できない、
という問題が起きるのです。

物件を見学する時は、
自転車を置くスペースや、
自転車を通す通路についても
しっかり確認しておきましょう。

天災大国ニッポン。
地震や大雨で各地に甚大な被害が出ています。
天災が起きるのは仕方の無い事ですが、
少しでも被害を受けない場所にマイホームを持ちたいものです。
今回は災害に強い土地（地域）の見分け方のお話です。

地形

災害の被害を受けやすいかどうかは、
地盤・地形が大きく関係します。
とろが、市街化が進み、建物が立ち並んでしまうと、
その地域の地形がどうなっているのか
分かりにくくなってしまいます。

そこで、地図や地形図などを利用して、
マイホームを求めようとする地域の地形を見てみましょう。

地形図は、国土地理院のサイトから見る事ができます。
地理院地図https://maps.gsi.go.jp/#5/36.104611/140.084556/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1j0h0k0l0u0t0z0r0s0f1

当たり前の話ですが、
低地は水害に遭いやすく、
高い土地は水害に遭いにくいです。

かつて沼や田、湿地帯だった所を市街地化した低地の区域は、
尚更災害に弱いと言えます。
その様な地域は、
水が集まりやすいばかりでなく、
地盤も弱い事が多く、
地震の際にも周囲より揺れが酷くなります。

比較的標高が高い地域でも、
山の斜面や扇状地は、
がけ崩れや土石流の危険があります。

地盤が強いのは、
台地や地山（じやま）と言われる地盤がしっかりした場所です。

ハザードマップ

水害や地震の危険性については、
ハザードマップを公開している市町村がありますから、
各市町村のサイトを確認しましょう。

川越市ハザードマップ

・川越市地震ハザードマップ
・川越市土砂災害ハザードマップ
・川越市洪水ハザードマップ
・川越市内水ハザードマップ

坂戸市ハザードマップ

・坂戸市防災マップ一式

鶴ヶ島市ハザードマップ

・鶴ヶ島市地震ハザードマップ
その他全国のハザードマップは国土交通省のサイト
・国土交通省ハザードマップ・ポータルサイト
からご参照ください。

災害に強い土地（地域）の見分け方

全体的な事については、
地形図やハザードマップから把握する事ができます。
では個々の状況はどう見れば良いのでしょうか。

神様が教えてくれる

日本人は昔から、地域にある神社の氏子でした。
神社は日本人の心の拠所でもあり、大切な場所でした。
その大切な場所は、災害に遭いにくい場所に建てられているのです。
近くに神社があるかどうか見てみましょう。
昔からの神社がある地域は、
比較的安全だという事が言えます。

公共施設

公立の小中学校、高校、公民館、体育館、役所など、
こういった公共施設は災害時に避難所になります。

避難所にする為には、
災害が起きにくい場所を選んで作られています。
近所に、避難所に指定されている公共の施設がある地域は、
比較的安全な場所だと言えます。

遺跡

自然災害から身を守る文明が無かった頃、
人間は自然災害が及ばない場所に住居を構えました。
縄文時代の遺跡がある地域も、
比較的安全な場所だと言えます。

災害は忘れた頃にやってくる　準備を怠らずに

災害はいつどんな形でやってくるか分かりません。
比較的安全だと思われている場所でも、
予想外の事が起きるかも知れません。
その様な時の為にも、
日ごろの準備は怠らない様にしましょう。

下記は、夫婦と乳児ひとり、子供ひとり、高齢者ひとりの場合で
3日間の必要な備蓄品です。

水

水／45L
給水タンク／2個
給水袋／2袋

食料品

アルファ化米、レトルトご飯／45食分
★缶詰(さばの味噌煮、野菜など)／15缶
★レトルト食品(冷凍食品)／15個
★缶詰(果物、小豆など)／3缶
★加熱なしで食べられる食品(かまぼこ、チーズなど)／5個
★栄養補助食品／15箱

更にあったら良い物

★野菜ジュース／15本
★飲料(500ml)／15本
★菓子類／5パック
★健康飲料粉末／15袋
★調味料(しょうゆ、しおなど)／一式

調理補助品

カセットコンロ／2台
カセットボンベ／8本
★マルチツール（缶切り・ナイフなど）／1個

更にあったら良い物

★ラップ／1本
★アルミホイル／1本
★高密度ポリエチレン袋／1箱
★ビニール手袋／1箱(約100枚)
卓上IH調理器／1台（電気は比較的早く復旧する為）
ポット／1個

清潔品

簡易トイレ／75回分
★トイレットペーパー／12ロール
★ティッシュペーパー／1パック(5個入)
★大型ビニール袋・ゴミ袋／適宜
★除菌ウェットティッシュ／1箱(約100枚)
★消毒類／適宜

薬・救急用品

★常備薬・市販薬／各1箱
★救急箱／1箱

更にあったら良い物

栄養補助サプリ／適宜

情報確認手段

携帯電話の予備バッテリー／携帯電話の台数分
手回し充電式などのラジオ／1個

日用品

懐中電灯／2個
★乾電池／50本
ライター／点火棒／マッチ／各1本
ロープ・ガムテープ／ロープ1本
ガムテープ／2巻
軍手／5組

更にあったら良い物

★使い捨てカイロ／75個
★新聞紙／適宜

衣類等

★使い捨てコンタクトレンズ／1ヶ月分

その他

ポータブルストーブ／1台
ガソリン携行缶／1缶

女性に必要なもの

3日間過ごすために最低限必要なもの
清潔品
★生理用品／60個(30個×2パック)
日用品
★化粧品／適宜

乳幼児

3日間過ごすために最低限必要なもの
食料品
★粉ミルク(スティックタイプ)／20食分
★離乳食(アレルギー対応)／9食分

更にあったら良い物

フォローアップミルク／9食分

清潔品
★おむつ／70個
★お尻拭き／3パック

日用品
★母乳パッド／適宜

高齢者

3日間過ごすために最低限必要なもの+αあったらいいもの
食料品
おかゆなどのやわらかい食品、
高齢者用食品／9食分

清潔品
★入れ歯洗浄剤／30錠

薬・救急用品
★常備薬(処方薬)／1ヶ月分

日用品
老眼鏡／1個

更にあったら良い物

★補聴器用電池／6個

貴重品・書類

お薬手帳

備えあれば憂いなし！です。

不動産契約をする時に支払う手付金
その手付金には、ふたつの役割があります。
手付金の事を正しく理解しておかないと
後にトラブルになる事があります。

意思表示

契約とは約束をする事です。
口約束だけでは後でもめ事になりますから書面にします。
それが契約書です。

更に、本気で契約をする意思を示す為に
相手にお金を渡します。
それが手付金です。

「私は本気でそれを買う意志がある。
だけど今全額を支払えるだけの手持ちお金が無い。
今すぐに家に戻って代金を持って来るから、
誰にも売らないで取っておいて欲しい。
その意思表示の為に、
今持っているお金をあなたに預けます。
代金を持ってきたら、
商品とその手付金を返してください。」
というのが、民法の手付金です。

民法では
「手付金は売買代金とは別のお金」
なのです。

しかし一般的には、
「手付金は売買代金の一部として前渡しするもの」
という慣習が根付いています。

解約手付

世の中は常に変化しています。
突然事情が変わる事もあります。
一旦は約束（契約）はしたものの、
「やっぱり契約を止めたい。」
と言う事もあります。

民法では、
「一旦約束（契約）した事は、何が何でも最後まで果たせ！」
と言う事では無く、
「人生何があるか分からないから、契約を止めても良いですよ。」
という優しい条文があります。

けれども、一旦は堅い約束をしたのだから、
契約を解除するには一定の条件があります。
その条件とは、
１　まだお互いに契約の内容に手を付けていない。
２　買主から契約を止める時は、
　　売主に渡した手付金をきれいさっぱり諦める。
３　売主から契約を止める時は、
　　買主から預かった手付金を倍額にして買主に返す。
事を条件に、
契約を止める（解除）事ができるとしたのです。

契約書によっては条文に
「手付解約できる時期」
が記載されている事があります。
その場合は、その条文の期限に従います。

この様に、解約する為の条件とする手付金の事を
「解約手付」と言ます。

違約金

手付解約できる時期を過ぎてから契約を止めるとなると、
大変な事になります。
手付金を放棄したり、手付金を倍返するだけでは、
契約は解除する事ができません。

もしも手付解約できる時期を過ぎてから
契約を解除するとなると
相手方に違約金を支払わなければならないのです。。

その額は、不動産業者が売主の物件の場合は、
物件価格の２０％が上限、
売主が非不動産業者の場合は任意の金額です。
これは、売主、買主とも同じ条件です。

例えば売主が不動産業者の物件で、
価格が３０００万円の場合の違約金は
６００万円にもなるのです。

売主が不動産業者ではない物件で、
違約金を８０％と定めた場合は、
２４００万円となるのです。

安易な契約は危険

不動産は高額です。
やり取りする金額も必然的に高額になります。
もしも契約を止めたいとなると、
損失も大きくなります。

ですから、契約をする時は、
全ての事について十分に検討しておかないと、
後で取り返しが付かない事が起きるのです。

そういう事を起こさない為には、
「マイホームを購入する体制」
をしっかり整えておく必要があるのです。

「マイホームを購入する体制」
については、
リバティハウスのサイト
「失敗しないマイホームの選び方」
をご一読ください。

仲介物件を購入した時や、
持っている不動産を売却した時に発生するのが
仲介手数料です。
(ここでは、売買の仲介手数料について説明します。）

仲介は宅地建物取引業法では「媒介」と言います。
「仲介」は「媒介」の俗称で同じ意味です。
ここでは「仲介」として説明します。

仲介取引

仲介取引とは
「売りたい人の物件」を「買いたい人」に
不動産業者が斡旋する不動産取引の事です。
取引される物件の事を「仲介物件」と言います。

その他の取引については当ブログの
取引態様「媒介（仲介）」「代理」「売主」
をご参照ください。

仲介手数料とは

仲介取引を仲立ちした不動産業者に支払う
「成功報酬」の事を「仲介手数料」と言います。

仲介手数料の計算

仲介手数料の額は
宅地建物取引業法によって定められています。

物件価格が４００万円を超える物件の場合、
速算方法では
（物件価格×３％）＋６万円＋消費税
が仲介手数料の上限となります。

例えば、物件価格が３０００万円の場合は
{（３０００万円×３％）＋６万円}＋消費税＝1.036.800円
となります。

もう少し詳しく

上記の仲介手数料の計算は「速算」法で、
正式な計算は下記の様に法で定められています。

①　２００万円以下の金額　５.４％
②　２００万円を越え４００万円以下の金額　４.32％
③　４００万円を越える金額　３.２４％
物件価格を上記の通り区分して計算し、
その合計をしたものが
仲介手数料の上限となります。

速算法の＋６万円とは

４００万円を越える物件の速算法の６万円というのは
総額に３％を掛けて６万円を割り増し追加したものです。

区分して計算した内の
４００万円までを３％で計算した差額の合計。
　　０～２００万円×５％＝１０万円（３％＋４万円）
２００～４００万円×４％＝　８万円（３％＋２万円）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＋　６万円

※宅地建物取引士試験を受ける方は、
区分して計算をしないと誤りになる問題が提出されますから、
速算法で計算してはなりません。

リバティハウスは仲介手数料が無料です

リバティハウスを通じて、
仲介物件をご購入されたお客様からは
仲介手数料を頂いていません。
０円です。

リバティハウスが仲介手数料を無料にできる訳については
リバティハウスのホームページの
「仲介手数料が無料なわけ」
をご一読ください。

一昨日から全国的に雨が降り続き、
各地で被害が出ています。
これ以上ひどくならない事を祈ります。

普通の雨なら何でも無くても、
雨が降り続くと雨漏りがする場合があります。

バルコニーの排水口に注意

土砂降りの雨が降り続くと、
雨漏りのクレームの電話が来る事があります。
雨漏りの原因で、比較的多いのが、
バルコニーの排水口の詰まりです。

大雨が続き、
バルコニーの排水口にゴミが詰まって流れなくなり、
バルコニーがまるでプールの様に水が溜まっているのです。

バルコニーに満杯になった水が
サッシの取り付け部の隙間などから、
建物内部に入り雨漏りが生じます。

サッシの隙間から入った水は、
断熱材を濡らします。
外壁と内壁に挟まれた断熱材は、
一旦濡れると乾きません。

濡れた断熱材はカビが生え、
建物内にもカビが移ったり、
湿った断熱材が、
内壁の耐火ボードに影響を及ぼす事もあります。

これを直すには、
内壁を壊して、断熱材を交換しなければなりません。
もちろん修復工事も必要で、
多額の費用が掛かります。

またバルコニーにプールの様に水が溜まると、
水は案外重いので、
重さで建物に影響が出る事があります。

工事費用は、
メンテナンスをしなかった事が原因ですから
保証対象にはなりません。

日ごろのメンテナンスが大切

バルコニーの排水口は、
土埃や落ち葉などのゴミが溜まりやすため
日ごろからゴミが溜まっていたら
取り除いておきましょう。

バルコニーに積もった土埃も綺麗にしておくことで
水が流れやすくなり、
雨漏りを防ぐ事ができます。

バルコニーの排水口同様、
雨どいの詰まりも雨漏りの原因になる事がありますので、
雨どいも詰らない様に、
日ごろからメンテナンスをしてあげてください。

日ごろのちょっとしたメンテナンスがが、
大きな損害を防ぐ事になります。

不動産広告の物件概要の中に
「位置指定道路」と書かれている事があります。
位置指定道路とは何なのでしょうか？
普通の道路とは違うのでしょうか？

接道義務

建築をする時には建築確認申請をして、
許可が下りないと建築はできません。

建築許可を下ろす条件のひとつに「接道義務」があります。
これは、
「建築する敷地が道路に必ず接してしないとダメですよ。」
という事なのです。

道路なら何でも良いと言う訳ではありません。
原則は、
１　公道である事
２　道路の幅が４ｍ以上ある事
３　敷地が道路に接する長さが２ｍ以上ある事
が条件となります。

これらは、火事や災害の時に逃げる為の
避難通路を確保すると言う意味合いがあります。
なので、一定の条件があるのです。

公道か私道か

建物の敷地が接する道路は、
国や県、市町村が管理する公道が原則です。
なぜなら公道ならば、
道路を廃止して無くなってしまう事が無いからです。

一方私道は個人が所有していますから、
個人の意思で、
道路を止めて庭など、他の用途に使う事もあるのです。
それでは道路が無くなってしまうので、
私道に面する土地には建築許可を下ろさないのです。

私道でも建築許可を下ろす「位置指定道路」

とは言う物の、世の中の道路が全て公道という訳ではありません。
私道も沢山あり、私道に面している住宅敷地も沢山あります。
私道が全部ダメだと言う事になってしまうと、
私道に面する多くの住宅敷地には、
建物が建てられない事になってしまいます。

そこで、救済措置として生み出されたのが
「位置指定道路」
なのです。

正式には「道路位置指定」と言います。
「道路位置指定」は建築基準法で定められたもので、
私道でも一定の条件を満たした道路は
「建築しても良い道路」
だと行政が認めた私道の事を言います。
これを通称「位置指定道路」と呼んでいます。

位置指定道路の問題

位置指定道路は私道ですから、個人の所有です。
所有者は一人の事もありますし、
複数の持分割合で所有している事もあります。

道路の管理負担

私道は個人の持ち物ですから、管理も個人の負担となります。
例えば、道路が傷んで穴が開いたら、
それは所有者がお金を出して直さなければなりません。
複数の持分割合の時は、
持分の割合に応じてお金を出す事になります。

ちなみに公道の場合は、
行政が費用を出して直してくれますから、
道路に面する土地の所有者に費用負担はありません。

通行・掘削許可

私道なので、勝手な事をする事はできません。
自分が持分を持っているからと言って、
花壇を作ったり
通行の妨げになる様な事はできず、
あくまでも道路として使わなければなりません。

水道工事等をする為に、
道路を掘削しなければならない時は、
所有者から「掘削許可」を貰わなければなりません。
複数の所有者がいる場合は、
全員の許可が必要になります。

もしも位置指定道路に面する土地を購入する場合は、
土地の前所有者から、
土地に面する位置指定道路の所有者からの
「通行・掘削同意書」を譲り受けておきましょう。

位置指定道路であれば心配は無い

私道でも、
道路位置指定（位置指定道路）が取れていれば、
公道と同じで建築許可が下ります。

位置指定道路は、
所有者と言えども勝手に処分する事はできません。
また公道と同じですから、
所有権を持っていても
固定資産税や都市計画税は非課税です。

道路の所有者全員が同意して、
行政に採納（寄付）して、
公道にしてもらうと言う事もあります。

私道である位置指定道路だからと言って、
大きな負担がある訳ではありません。

不動産取引で「媒介（仲介）」と言えば、
売主と買主の間に入って、不動産契約を締結させる事です。
ここでは、媒介の主だった事について解説します。

媒介とは

媒介とは、通称「仲介」と呼ばれているものです。
仲介業者は
不動産取引の仲人（なこうど）だと思えば分かりやすいと思います。

媒介は、売りたい人の不動産を、買いたい人に斡旋し、
買いたい人に適切な物件を斡旋する事です。
そして売主・買主から法で定められた報酬（手数料）を得ます。

不動産業者が媒介として入った不動産取引は、
取引を安全に行うための
宅地建物取引業法の制限を受けます。

一般人同士の不動産取引の場合は、
宅地建物取引業法の制限は受けず、
民法にのっとって行います。

媒介（仲介）契約には、三つの種類があります。

媒介には、
「一般媒介」
「専任媒介」
「専属専任媒介」
の三種類があります。

一般媒介契約

一般媒介は、不動産を売却または購入する際に、
複数の不動産業者に媒介を依頼するものです。

専任媒介契約

専任媒介は、不動産を売却または購入する際に、
依頼した業者のみに媒介を依頼するものです。
依頼した以外の業者には依頼できません。

専属専任契約

専属専任媒介は、「専任媒介契約」に更に制限を加えた物です。
不動産を売却または購入する際に、
依頼者した不動産業者のみに媒介を依頼する物で、
依頼した不動産業者以外の業者には依頼できません。

更に、依頼した宅建業者が紹介する相手以外の人とは
取引できない媒介契約をいいます。

媒介報酬（仲介手数料）

媒介報酬は、一般的に「仲介手数料」と呼ばれています。
ここでは、一般的な「仲介手数料」を称して説明します。

媒介で不動産契約を締結した場合、
依頼者は媒介（仲介）した不動産業者に成功報酬として
仲介手数料を支払う事になります。

その額は、物件が４００万円を越える場合は、
「（物件価格×３％）＋６万円＋消費税」
が上限となります。

例えば、物件価格が３０００万円の場合は、
１.０３６.８００円を仲介手数料として
媒介（仲介）を依頼した不動産業者に支払う事になります。

リバティハウスは仲介手数料が無料です！

リバティハウスでは、弊社を通じてご購入して頂いたお客様からは
仲介手数料を頂いておりません。０円です。

リバティハウスが仲介手数料を頂かない訳は、
弊社サイトの
「仲介手数料が無料なわけ」
をご一読ください。

一戸建てのマイホームを取得したらやりたい事と言えば、庭いじりです。
郊外の一戸建てならそれなりの広い庭があります。
そこに気持ちの良い芝生を植えようと思う方が多いと思います。

庭が一面芝生だったら気持ち良いですよね。
庭にデッキチェアとパラソルをだして、日がな一日過ごすなんて
まるでリゾート地に居る様です。

芝生を綺麗に植えるには

ホームセンターに行くと、
一帖分、５００円程度で芝生が売られています。
芝生を買って来て自分で敷けば安上がりです。

ゴルフ場や整備された公園の様にきれいに仕上げるには、
芝生を敷く前に、下地を整えなければなりません。

最初に庭の石を拾います。
元々芝生は砂地に生える物ですから、石ころだらけではダメです。

石を拾ったら表面の土を耕します、カチカチではダメです。
できればフルイで振るいます。
そこに芝生用の肥料を適度に混ぜた山砂を
厚さ２～３センチ程敷き、水平にならします。
その上に買って来た芝生を敷いて行きます。

芝生の管理

初夏から夏の時期芝生を敷いたならば、
芝生は敷いてから２～３週間程度で根づいてきます。

水やりの管理もしっかりしましょう。
あまり水をやり過ぎると根が腐ってしまいます。

芝生が育ってきたら、
芝刈り機できれいに切りそろえましょう。

芝が根付くと、雑草も生えてきます。
雑草は一本一本手作業で抜きます。

これを維持してゆかないと、
想像している様な綺麗な一面の芝生の庭にはなりません。

管理放棄

ゴルフ場や整備された公園の芝生をイメージして
庭に芝生を敷いた物の、
大抵は下地がしっかり出来ていない為に、凸凹になっています。
場所によっては芝生が枯れて穴が開いて居たりします。

最初の内はやっていた雑草取りも
その内面倒くさくなって、雑草があちこちに生え、
中には芝生が雑草の勢力に庭が負けてしまている庭もあります。

芝生の管理は大変

ゴルフ場や整備された公園の芝生は、
常に職員の方が整備しています。
だからあれだけ綺麗に整っているのですね。

しかし個人では、面積が少なければいざ知らず、
ある程度の広さになると管理しきれません。

最初の内はやっていた手作業の雑草取りも
夏になると雑草の生育が早く、
暑い事もあって、雑草取りを放棄してしまいます。

その結果、みすぼらしい芝生の庭になってしまう事が多いのです。

芝生の代わりになるもの　ヒメイワダレソウ（リッピア）

みなさん、どうして庭に芝生を敷かれるのかというと、
芝生を敷いておけばきれいだし、
雑草も生えず、
庭のメンテナンスが楽だろうと考える様です。

しかし芝生を綺麗に保つには、
大変な労力が必要で、
イメージと現実のギャップに管理を放棄して
却って荒れた庭になってしまいます。

メンテナンスフリー

庭の雑草取りなどのメンテナンスをフリーにしたいのなら、
芝生では無く「ヒメイワダレソウ」が優れています。

ヒメイワダレソウは近年、公園や土手などにも植えられている植物で、
繁殖力が強く
根が地面の表面を覆う様に広がるので、
雑草が生えにくく、土の流出も抑えられ、
高さも７～８センチ程度なので刈る必要もなく、
水やりの必要さえありません。

初夏から夏にかけて小さな花が咲く多年草で、
冬場は地表は枯れた様になりますが、
地中の根は越冬して、
春になると再び葉と花を付けます。

ほぼメンテナンスが必要ない事から、
近年、公園や土手などに植えられています。

ヒメイワダレソウはホームセンターやネット通販でも購入できます。
真冬以外はいつでも植えられますから、お薦めです。

住宅ローンは銀行（金融機関）に申し込みをして、
ローンを実行するのも銀行です。
ですから住宅ローンの審査は全て
銀行が行っていると思われがちですが、
実は違うのです。

銀行が損をしない仕組み

銀行はお金を貸します。
お金を貸す事が、銀行のビジネスであり役目です。

貸すお金には利息がついています。
その利息が銀行の利益です。
もしも貸したお金が返って来なかったら、
銀行は利益どころか、元金まで丸損です。

ちなみに、
貸したお金が戻って来ない事を「金融事故」と言います。

銀行は金融事故に備えて保証会社に保証を頼みます。
金融事故が起きた時には、
保証会社からお金を返してもらい、
銀行に損が出ない様にしているのです。

保証会社の役目

保証会社で保証していた融資が事故を起こしたら、
保証会社は銀行に補償金を支払います。

銀行は貸したお金が万一返って来なくても
保証会社からお金を返して貰えるので損をしません。
しかし保証会社は損をしてしまいます。

つまり、お金を実際に貸すのは銀行なのですが、
金融事故が起きた時に損をするのは、
保証会社なのです。

そのままでは保証会社は丸損なので、
お金を貸していた人に対して差し押さえなどをして、
少しでも回収しようとしますが、
全額は回収できません。
回収できない分は保証会社の損失となります。