川越 坂戸 鶴ヶ島 仲介手数料無料 リバティハウスのブログ

#住宅ローン審査 が厳しくなった?

心なしか住宅ローンの審査がちょっと厳しくなった様に感じています。
今回は住宅ローンと金融政策のお話です。
この先住宅ローンの審査は厳しくなるのか?
なるべく分かりやすく説明しますので、
しばしお付き合いください。

金融政策

金融政策とは、
マネーの量と金利を調整する事によって、
経済をコントロールする事です。
日本では日銀が行っています。

金融緩和と金融収縮

あまり聞きなれない言葉だと思います、
「金融緩和」と「金融収縮」。

金融緩和は日銀が積極的にマネーを発行し、
金利を下げる事です。
世の中に出回るマネーの量を増やす事です。
デフレなど、景気が悪い時に行うオペレーションです。

金融収縮はその逆で、
マネーの発行を抑え、金利を上げる事です。
世の中に出回るマネーの量を絞る事です。
インフレなど、景気が過熱し過ぎている時に行うオペレーションです。

アベノミクスは金融緩和

経済政策のアベノミクス。
アベノミクスはデフレからの脱却を目指した経済政策です。
経済を学んだ経験のある方でしたらご存知だと思いますが、
不景気やデフレから脱却するには
1. 金融緩和 2.財政出動
を行うのが常識の手法です。
これらは世界各国で行われている当たり前の経済政策です。
アベノミクスもデフレ脱却を目指して金融緩和を行っています。

金融政策と住宅ローン

金融緩和は日銀が積極的にマネーを発行して金利を下げる事です。
日銀が発行したマネーは、
金融機関を通じて世の中に流れて行きます。
金利が低く、融資額も沢山ありますから、
金融機関から融資を受ける人が増えます。
そのひとつが住宅ローンです。

日銀がマネーを沢山発行すると、
そのマネーの一部は住宅ローンにも流れてきます。
沢山流れてきますから、
金融機関も積極的に住宅ローンを貸し出します。
しかも低金利です。

その結果マイホームを住宅ローンで借りようとする人たちにとっては
借りやすい環境になります。
かつて厳しかった審査も甘くなり、
低金利で、沢山の人たちが住宅ローンを利用しています。

こうして安倍政権発足以来金融緩和が実施され、
住宅ローンはかつてない低金利で、
しかも積極的に貸し出されました。

所がその勢いがちょっと渋って来た感じがするのです。

金融収縮を行っている?

金融収縮は金融緩和の逆で、
日銀が発行するマネーの量を絞る事です。

マネーの量を絞る分だけ、
世の中に出回るマネーの量が減ります。
すなわち、景気を減速する事になるのです。
当然住宅ローンにも影響を及ぼします。

昨年あたりから、
それまで積極的に貸し出していた住宅ローンが
ひと段落した様に感じていました。

それは、
住宅ローンが借りられるかどうかギリギリの線の人たちが、
それまででしたら借りられていたのに、
昨年あたりから、
借りられなくなっている様に感じていたのです。

その線は微妙で、
金融機関でも対応が違うので、
気のせいと言えばそれまでなのですが、
それが段々ハッキリしてきた様に感じ始めたのでした。

やっぱり金融収縮

おかしいなと思って日銀のホームページを調べてみたら、
2017年の秋ごろから
マネーの発行量を絞っているデータが公表されていました。
やはり金融収縮を行っていたのです。

日銀が金融政策のオペレーションを行うと、
おおよそ一年後からその影響が出てきます。
今回も同様に住宅ローンに関わらず、
昨年秋ごろからその影響が経済に出始めていました。

金融収縮を行うと、
日銀が発行するマネーの量が減りますから、
信用や担保の条件が厳しい案件は否決されます。

この事によって住宅ローンを始め、
積極的に行われていた設備投資が減少していたのでした。
事実、企業の景況感も昨年秋辺りから後退し、
GDPの伸び率も鈍化しました。

住宅ローンに及ぼす影響

このまま金融収縮が行われると、
これまで積極的に行われて来た住宅ローン融資も
引き締められる事になります。

まずは前述した通り、
融資を受けられるかどうかギリギリの線の条件の人は
否決される事になります。
また融資の条件も厳しくなってゆく事が予想されます。

ただし現在の所、それ程はっきりした動きでは無く、
各金融機関同士の競争も活発なので、
一気に悪化する事は無いと思われます。

また消費税増税で経済が悪化する事により、
絞った政策から緩和に転じる可能性もあります。
ただし、緩和の原資である国債が不足していて、
政府が国債を発行していない事から、
日銀がこの先以前の様な積極的な金融緩和は懐疑的です。

もしも金融収縮が継続すれば、
住宅ローンの貸し出しは、
これまでの様な積極性は失われ、
融資条件が厳しくなるかも知れません。

その行く末は、
もう少し様子を見なければ分かりません。

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#物置 は必需品

生活をしていると物が増えて行きます。
お子さんがいらっしゃるご家庭は尚更です。
物置は必需品です。

物は増え続ける

引っ越しをした時に物を相当処分したにも関わらず、
いつの間にか物が増え収納に困ります。
近年の住宅は、収納スペースが増えています。
各部屋にクローゼットや押し入れが設置され、
ウオークインクロゼットや、
小屋裏収納庫などが設置されている建物もあります。
それでも尚、物は増えて行きます。

一戸建て特有の物

一戸建ての場合、
庭があったり、車庫があったりします。
すると、それに関連した物も増えます。
それらの物は、
屋内に収納するには適さない物があります。

工具や庭いじりの道具、
クルマのタイヤやスキーやスノボー、
灯油缶などどんどん物が増えて行きます。
しかしそれらは家の中に収納するには適しません。

物置は必需品

その様な物を収納するのに便利なのが
庭に設置する物置です。
物置あると、
家の中に収納するには適さない物を
スッキリ収納する事ができます。

物置に収納する事で、
物を雨ざらしにする事がありませんから痛みません。
家の周りもスッキリして一石二鳥です。

サイズも様々 組み立て簡単

庭に設置するプレハブの物置は、
様々なメーカーから、
様々なサイズの物が販売されています。
ご自分の庭に合ったサイズの物置、
収納すのに合ったサイズの物置をお選び頂ければよろしいかと思います。

大きなサイズの物置でなければ、
ご自分で組み立てる事もできます。
中には、組み立てに必要な工具が梱包されている物置もあります。
プラモデルを組み立てられるのであれば、
物置を組み立てる事は、
そう難しい物ではありません。

最近はホームセンターでも展示販売していますから、
実際の品物を見て検討する事ができます。

マイホームを購入する際は、
物置を置くスペースも予め、
検討しておくと良いでしょう。

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水道の取り出しは #指定業者 しかできない

家を建てる時には水道が必要になります。
敷地に水道が引き込まれていない場合は、
水道の引き込み工事が必要になります。

指定業者

街には水道工事業者が複数あります。
水道工事業者は、蛇口の水漏れから、
水道の取り出し工事まで行います。
蛇口のパッキンが痛んで水漏れを起こした場合、
水道工事業者を呼べば修理してくれます。

住宅を建てようとして、
敷地内に水道管を引き込もうとした時、
どこの水道業者に頼んでも良いという訳ではないのです。

水道の取り出し工事をするには、
そこの行政から指定された水道工事業者でないと
工事をする事ができないのです。

水道メーターの外側と内側

水道メーターよりも内側の工事であれば、
どこの水道工事業者でもできますが、
水道メーターから外側に関する工事は、
敷地の有る行政が指定した水道工事業者でなければ
工事する事ができません。

どうしてその様になっているかというと、
水道メーターから外側は、
水道事業者の所有管理で、
水道メーターよりも内側は、
建物所有者の物だからなのです。

実際にどういう事になるかというと、
水道メーターから外側で水漏れが起こった場合は、
水道事業者の負担で直してくれます。

水道メーターより内側で水漏れが起こった場合は、
建物所有者の負担となるのです。

水道の取り出しは指定業者の仕事

上記の通り、
敷地の前面道路から新たに敷地に水道管を引き込むには、
行政から指定された水道業者に依頼する事になります。
たいていの場合は、施主に代わって工務店が指定業者に依頼していますから、
エンドユーザーが直接依頼する事はめったにありません。

建物内の水道トラブルは、まずは水道事業者へ連絡

建物の内側の水道工事は、
どこの水道工事業者に依頼してもOKです。
しかしどこに頼んで良いのか分かりません。

もしも建物内で水漏れなどが発生した場合には、
水道事業者(県営・市営などの水道部)に連絡をしましよう。

水道事業者は24時間対応しています。
水道工事業者も当番制で24時間水控えています。
真夜中に水道トラブルが起きても対応できる様にしているのです。

夜中に水道が止まらなくなってしまったという場合、
まずは水道事業者に連絡をしましょう。
水道事業者は、
当番になっている水道工事業者に連絡をます。
そうして当番の水道工事業者が対応するという体形になっているのです。

水道でトラブルが発生したら、
まずは水道事業者に連絡をしましょう。

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#カースペースの幅

カースペースとくクルマ

今はどこの家でも大抵クルマがあります。
クルマを置くカースペースの幅は、
どのぐらいあった方が良いのでしょうか。

クルマは案外大きい

今はどこの家にもクルマがあります。
地方や郊外ともなると、
一家に2台、3台ある事も普通です。

当然クルマを駐車するカースペースが必要になるのですが、
カースペースを設けるには、
クルマの大きさを知っておかなければなりません。

軽自動車
長さ3.4m以下×幅1.48m以下×高さ2.0m以下

小型自動車(5ナンバー)
長さ4.7m以下×幅1.7m以下×高さ2.0m以下

普通自動車(3ナンバー)
長さ12m以下×幅2.5m以下×高さ3.8m以下

これらの自動車の幅には、サイドミラーの分は含まれていません。
実際にはこれよりも30cm程広くなります。

すると軽自動車でも幅は約1.8m、小型自動車では約2mになります。
クルマって、案外大きい事に気が付きます。

乗り降りの幅も必要

クルマが案外大きい事は分かりました。
でも、クルマぴったりの幅ではドアが開けられず、
人の乗り降りや、荷物の出し入れができません。

人が乗り降りするには、
最低でも30cm~40cm程度の開口が必要です。
これにドアの厚さが必要になりますから、
乗り降りするには、
最低50cm程度は余裕が無いと乗り降りできません。

乗り降りする反対側の隙間も考慮しなければなりません。
あまりに狭いと、ミラーを擦ってしまいます。

外構を設計する際にカースペースの最低幅は、
5ナンバーの車を想定した場合、
有効で2.7mの幅で設計します。

3ナンバーの乗用車を想定する場合は、
有効で3mの幅で設計します。
この程度の幅を確保しておかないと、
駐車は勿論、人が乗り降りできないのです。

クルマの出入りには、さらに幅が必要

クルマを真っ直ぐに敷地に駐車するのであれば、
最低限の幅を確保して置けば駐車できます。
また、道路から縦列駐車する場合も、
最低程度の広さがあれば事足ります。

大抵の場合、
道路から直角に曲がって駐車する事になります。
この場合、内輪差でクルマのボディーは、
車幅よりも内側を通りますから、
その分の間口の余裕も確保しておかなければなりません。

間口の広さは前面道路の広さにも寄ります。
前面道路が広くて、クルマの頭を大きく振る事ができれば、
カースペースの幅は最低限の幅でも駐車する事ができます。

ところが前面道路が狭くて、
クルマの頭を大きく振る事ができないばあいはスミキリが必要になります。
スミキリとは、交差点の角が三角に切り取られているアレの事です。

狭い道路に面しているカースペースの間口は、
カースペースの幅+スミキリの幅が必要になります。
スミキリの幅は、前面道路の幅や駐車する車の幅や長さに関係しますが、
4m幅の道路で、5ナンバーの車を想定した場合、
50センチから1m程度は見て置いた方が良いでしょう。

カースペースの間口も測ろう

建売住宅を見学する際、カースペースの間口を測っておきましょう。
そうすれば、自分が持っているクルマが安全に駐車できるか分かります。
予め設定されているカースペースだから駐車できるだろうと思って購入した所、
間口が狭くて駐車できなかったり、
何度も切り返さないと駐車できなかったと言う事が実際にあるのです。

駐車スペース入り口周辺の確認も大切

間口は十分あるから大丈夫だと思っても安心できません。
これは実際にあった事なのですが、
駐車する際にクルマの頭を振る時、
ちょうど頭を振る場所に電柱が立っていて、
電柱がなければ1発で駐車できるのに、
電柱があるために、
何度も切り返しをしなければならない物件が実際にあるのです。

これは設計をする際に周辺環境を考慮せず、
図面だけで設計を行った事から起きたのでした。

この様な事がありますから、
物件を見学する時には、
カースペースの間口を測る事はもちろんの事、
周辺の状況も確認しておく事も大切です。

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#住宅ローンの借り入れ上限額

住宅ローンのイメージ画像

住宅ローンが借りられる額は、
年収によって上限が決められています。

借入額の上限と返済比率

住宅ローンの借入上限は、
年収に対する返済比率で決まります。

返済比率とは、
年収に対して返済する住宅ローンの比率の事です。
一般的には35%(もしくは30%)が上限になります。

例えば総年収が500万円の人であれば、
年間に支払う住宅ローンの支払額は175万円、
月に直すと約14.5万円が上限となります。

月額あたり14.5万円の支払をするとして、
1.5%の金利で35年返済したとすると、
借り入れの上限額は約4430万円となります。

無理なく支払える金額

計算上では、年収500万円の人が
1.5%の金利で35年返済の場合、
借り入れの上限額は約4430万円となります。
その場合、月額は14.5万円になります。
しかし、年収500万円の人が毎月14.5万円返済するのは
現実的ではありません。

年収500万円というのは税込み年収の事で、
源泉徴収票の左上に記載されている一番大きな金額の事です。
でもそれは手取り金額ではありません。

年収500万円の人の手取り年収は、
状況にもよりますが
年金や保険、税金などを引かれると400万円程度です。

400万円を月に均すと約33.3万円ですが、
これにはボーナス分も含んでいますから、
ボーナス分を先引くと、
実際の手取り月収は25万円程度になります。
25万円の月収から毎月
14.5万円を住宅ローンの返済に充てるのは現実的ではありません。

手取り月収25万円の人が無理なく毎月支払える上限金額は、
生活の様子にもよりますが、
8万円程度では無いかと思われます。

毎月8万円程度返済するとして住宅ローンを計算すると、
金利1.5%で35年返済をする場合の借入金額は、
約2450万円となります。
これで返済比率を計算すると約19%になります。

これが無理の無い現実的な借り入れ上限額です。
これに頭金を足した金額が、
無理なく購入できる物件の上限額となります。

まずはライフプランを練る

マイホームを購入する時には、
最初にライフプランを練りましょう。
お子さんが小さい方は、
将来お子さんに掛かる教育費を勘案しましょう。
不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税なども掛かります。
今お乗りになっているクルマも、
いずれ買い替えなければなりません。
将来への貯金も必要です。
そうした物を全て洗い出し、
収入と勘案して、無理なく毎月支払える住宅ローンの金額を出します。

ボーナス返済を利用する方は少ない

昔は必ずと言って良い程、ボーナス返済を利用されていました。
ボーナス返済とは、
ボーナスが支給される月にのみ支払いを加算するというもので、
その月だけ返済を15万円とか20万円を加算して支払う方法です。

しかしバブル崩壊後、
雇用形態が変化した事もあって、
ボーナスの支給があてにならず、
今ではボーナス返済を利用する人は少数になって、
殆どの方が月返済のみで資金計画を立てていらっしゃいます。

ボーナス返済を利用しない事によって、
借入金額の上限は下がりますが、
ボーナス分を貯金などに回せますから、
生活にはゆとりができます。
みなさんそうした現実を考えていらっしゃる様です。

住宅ローンの利用は無理をしない

住宅ローンの支払いに
「何とかなる!」
はありません。
かつてそうして背伸びして住宅ローンを利用した方々が、
バブル崩壊やリーマンショックのあおりを受けて、
せっかく購入したマイホームを
手放さなす事になった方が大勢いらっしゃいました。

いくら返済比率上は借りられるからと言っても、
現実的な返済額に抑えておかないと、
マイホームを手放す羽目になる事もあります。

「住宅ローンの返済額は無理をしない」事が、
失敗しないマイホーム選びのコツなのです。

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#物件探し ひらめきも大切

マイホームさがしは、
客観的な判断が重要なのですが、
時にはひらめきも大切です。

まずは資金計画

マイホームさがして最初にすべき事は資金計画です。
マイホームを購入するにあたって、
自己資金をどのぐらい用意できるのか、
支払いはいくらまでできるのか、
そして将来設計をどの様にするのか。
これらを明確にしておくべきです。
でないと後で、
「あっ、しまった!」
という事になると不動産は高額ですから、
どうにもならない事態に陥ってしまうのです。

物件についても客観的考察が必要でも

失敗しないマイホームを購入するのなら、
資金計画と将来設計をしっかり立て、
無理の無い範囲で個々の物件を探します。
実際に物件を見学する時も、
道路付けや日当たり、間取りや使い勝手、
近所の様子や周辺の環境なども冷静に検討する必要があります。

時にはひらめきが重要

我々不動産業者はビジネスですから、
物件を見る際は冷静に客観的に判断します。
しかしマイホーム探しの時は、
ちょっとちがう所があります。

それは第一印象といいますか、ひらめきといいますか、
物件を初めて見た時に
「あっ、これ!」
というひらめきが重要なのです。

なぜひらめくのか、ひらめきが重要なのかを
客観的に説明する事ができません。
なぜなら、ひらめきは人それぞれで、
根拠を示す事ができないからです。

でも、これまでの経験から言わせて頂ければ、
マイホームを購入する体制を整え、
その範囲の中で探した物件にひらめきを感じ、
それが当初の理想から外れていたとしても、
その後その物件を
「選んで良かった。」
とご満足頂けるお客様が多いのです。

神様のお導き?

目に見えない世界の事なので、
立証しようがないのですが、
物件を見た時に「あっ、これ!」とひらめいた方は、
何かの力に吸い寄せられている様な気がするのです。
申し訳ありません。
この事を文字で上手に表現する事ができません。

でもその様な物件に出会ったお客様と言うのは、
その物件に吸い寄せられる様な感じがして、
その後の手続きから引き渡しまでトラブル事無く、
スムーズに事が進むのです。
もちろんお住まい頂いた後も、
満足していらっしゃいます。

不動産は縁もの

長年不動産業に従事していて思うのですが、
不動産と言うのは人と人との出会いと同じで、
縁物だと思うのです。

その時、その方が、たまたま出会った物件、
少しでもタイミングがずれていたり、
条件が合わなければ出会っていないのですから。

弊社では、
そうした出会いのお手伝いをして行きたいと思っています。
どうぞ、マイホームをお探しの方がいらっしゃいましたら、
弊社にお声がけください。
お客様と二人三脚で、
マイホーム探しのお手伝いをさせて頂きます。

考えて見たら
弊社とお客様とのつながりも、
何かの縁ですね。

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申込証拠金のトラブル

申込証拠金の扱いにおいてトラブルが発生しているそうです。
そもそも申み証拠金というのは何なのでしょうか?

民法206条 所有権

申込証拠金の説明をする前に、
少し法律の説明をさせてください。
これに申込証拠金が関連しているからです。

所有権(所有権者)という物があります。
「これは私の物!」
という物です。
所有権者は、法令の制限の範囲内で自由に、
所有物の使用・収益・処分をする事ができます。

物を売ったり買ったりする事は、
所有権を移転するという事になります。

所有権移転の時期と売買契約

所有権の移転は金銭授受とは関係なく、
互いの意思表示をする事によって発生します。
書面にする必要はありません。口頭や態度でも構わないのです。
「これをあなたに譲ります。」「頂きます。」
と合意すれば、その瞬間所有権は移転するのです。

売買の場合はそれに、買主は代金を支払う事が条件となります。
これらを互いに約束する事を「売買契約」と言います。

売買の予約と売買契約

正式に契約はしてはおらず、予約の状態の場合は、
まだ売買契約は成立しておらず、
「売買の予約の状態を終了(完了)して、正式に契約をする意思」
を示した時から「売買契約」の効力が生じます。

手付金(解約手付)

手付金とは売買契約に際して、
購入する固い意志がある事を証するお金の事で、
売買契約締結と同時に買主が売主に預けるお金の事です。

解約手付

正式に売買契約を締結し手付金も支払ったけれども、
重大な事情ができて、
契約を破棄しなければならない事が起きる事があります。

民法では、契約を途中で破棄する事ができるとしています。
ただし、
「互いに契約の内容に手を付けていなければ」
という条件が付きます。

民法では、
一旦は堅い約束の売買契約を結んだのだから、
契約を破棄するのであれば、
相手に対してそれなりの謝罪をしなければならないとしています。

その謝罪は、
買主から契約を破棄する場合は
買主が売主に預けた手付金を放棄する。

売主から契約を破棄する場合は、
買主から預かった手付金を倍額にして買主に支払う。

とすれば、契約を破棄する事ができるとしています。。
こうした性格を持つ手付金の事を
「解約手付(金)」と言います。

買付申込書(買付証明書)

見学した物件を気に入って、直ぐには契約できない場合、
買付申込書を売主に差し入れます。
買付申込書は
「その物件を購入する意思があるので売買契約の申し込(予約)をします。」
という事を表した書面です。

(買付)申し込み証拠金

(買付)申込証拠金とは、
買付申込書と合わせて売主に預けるお金の事です。
書面だけでは無く、
金銭を売主に預ける事でその意志が固い事を表します。

(買付)申込証拠金を返さない

物件を見学して気に入って、
契約しようと言う事で、
まずは買付申込書を差し入れ、
更に申込証拠金を売主に預けます。

でもよく考えたら、他の物件の方が良かったり、
購入しない方が良いと判断した場合、
買付申込みを撤回する事があります。

ここでトラブルが発生します。
「買付申込書を差し入れ、
申込み証拠金も支払っているという事は、
売買契約は成立しており、
申込証拠金は解約手付金なので、
申込を撤回するのならば申し込み証拠金は返さない!」
として、
申込証拠金を返金しないというものです。

買付申込金の法的性格

買付申込書(買付証明書)を売主に差し入れ、
申込証拠金も売主に預け、
売主はそれらを受け取ったのだから
民法上も売買契約は成立しているとみられますが、
「買付申込書(買付証明書)と申込証拠金を売主に預けた段階では、
まだ売買契約は成立していない」
という判例が出ています。※大阪公判H2.4.26

判決によれば
①いわゆる買付証明書(買付申込書)は、
不動産の買主と売主とが全く会わず、
不動産売買について何らの交渉もしないで発行されることもあること。

②したがって、一般に、
不動産を一定の条件で買い受ける旨記載した買付証明書は、
これにより、
不動産を買付証明書に記載の条件で
確定的に買い受ける旨の申込みの意思表示をしたものではなく、
単に、不動産を将来買い受ける希望がある旨を表示するものにすぎないこと。

③そして、買付証明書が発行されている場合でも、
現実には、その後、買付証明書を発行した者と
不動産の売主とが具体的に売買の交渉をし、
売買についての合意が成立して、
始めて売買契約が成立するものであって、
不動産の売主が買付証明書を発行した者に対して、
不動産売渡の承諾を一方的にすることによって、
直ちに売買契約が成立するものではないこと、

⓸このことは、不動産取引業界では、一般的に知られ、
かつ、了解されている。
として、売渡承諾書が送付されていても、
本件不動産の売買契約は有効に成立しない。

と判断しています。

つまり、買付申込書(買付証明書)の段階では、
「売買契約」は成立していない。
という事なのです。

返還されるべき申込証拠金

買付申込書(買付証明書)を取り交わした段階では、
まだ売買契約は成立しておらず、
当然売主に預けた申込証拠金は(解約)手付金ではないので、
買付申込が破棄された場合には、
売主は買主に申込証拠金を返還しなければなりません。

悪辣な不動産業者

所が悪辣な不動産業者は、
「買付申込の段階で売買契約は成立しているから申込証拠金は返さない!」
と言うのです。
とんでも無い事です。
知っていてわざと主張しているのか、
知らずに主張しているのか、
いずれにしても同業者として恥ずかしい限りです。

相談窓口

もしも買付申込(買付証明)を差し入れた後で、
買付申込を撤回した際に、
申込証拠金を返還しないトラブルに巻き込まれたら、
不動産業者を監督する役所に相談に行きましょう。

不動産業者を監督する窓口は、
各都道府県庁にあります。
不動産業者の宅地建物取引業免許証が
「都道県知事免許」「国交省免許」に関わらず、
その不動産会社の本店(本社)がある都道府県庁に、
その窓口があります。

窓口の名称は、
各都道府県庁によって異なりますから、
総合受付窓口にお尋ねください。
きっと役所がその不動産業者に対して指導し、
申込証拠金が返還されると思います。

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建物メンテナンスの時期

建物はメンテナンスフリーではありません。
新築の建物でも、
将来のメンテナンスに向けて準備しておきましょう。

修繕積立金

分譲マンションは、管理費の他に修繕積立金を毎月徴収します。
マンションの修繕積立金は、
マンションの仕様、規模、築年数によって異なりますが、
数千円から数万円程度を毎月積み立てます。
修繕積立金は、日ごろの建物のメンテナンスの費用や、
大規模修繕の時の費用に充てられます。

修繕の時期

新築から10年程度の間は、
建物の修繕が必要なメンテナンスは殆どありません。
修繕が必要になるのは、
築後10年を超えた辺りからです。

修繕が必要な個所

修繕が必要になってくるのは主に二つ。
ひとつは外装関係。
外壁や屋根の塗装・防水に関する事です。

もうひとつは水回り関係。
水漏れや器具の経年劣化などの修繕です。

その他には、
設備関係の経年劣化の修繕です。

外回りの修繕

外回りの修繕は主に塗装と防水です。
新築から10年を超えると、
塗装や防水が痛んできます。
コロニアルスレートやセメント瓦で葺いた屋根は、
そろそろ塗装・防水が必要になる時期です。

外壁の塗装や防水も痛んできます。
サイディング貼の場合、
サイディングの目地であるコーキングが
10年を超えると痛んで痩せて来ます。
コーキングが痛んで痩せると、
隙間から雨水が建物内部にしみこんで、
建物を傷め、シロアリの発生源にもなります。

モルタルの場合、
10年を過ぎると塗装が痛んできます。
外壁を指で触った時に、
指に白く粉の様な物が付着したら、
塗装が痛んでいる証拠で、
塗装をやり直す時期に来ている証拠です。

バルコニーや屋上の防水も10年を過ぎると痛み始めます。
FRP防水の場合は、
痛んでいる箇所が無いか点検し、
痛んでいる場所があれば補修して全面塗装をします。

シート防水や防水モルタル仕様も同様です。

これらを全て修繕(外壁塗装を含む)するとなると、
床面積30坪から40坪程度の建物で、
150万円から200万円程度必要になります。

水回りの修繕

水回りは、水栓のパッキンの劣化による水漏れが発生します。
一般的な水栓であれば、
ホームセンターなどでパッキンが売られていますから、
工具があれば簡単に交換する事ができます。

混合水栓の水漏れは、
メーカーから専用の部品を取り寄せる必要があります。
器用な方はネットから部品を取り寄せて
ご自分で交換する事ができますが、
自信が無い方は、水道工事業者に依頼しましょう。

設備関係

10年を超えて主に痛んでくる設備は給湯器です。
これまでの経験から給湯機は、
新品から10年~15年程度で交換時期が来る様です。

計画的に積み立てを

建物もメンテナンスをしないと痛むのが早くなります。
特に雨漏り、水漏れは致命的になりますから、
その様な事にならない様にメンテナンスする必要があります。
しっかりメンテナンスしておけば、
今の建物は50~60年ぐらいは平気です。

大きな修繕は築後15年から20年後ぐらいです。
その際に、外壁塗装もするとなると
150万円から200万円程度必要になります。
新築から15年後に150万円の大規模な修繕をするとすれば、
毎月8千円程度、
20年後に大規模修繕をするとすれば、
毎月6千円程度積み立てをする必要があります。

メンテナンスをしないと、
致命的な損傷が発生したり、
メンテナンスの費用をはるかに超える修繕費が必要になります。

何かと物入りな時期ではありますが、
無理の無い範囲で構いませんからマンションと同じように
修繕積立をしておくことをお勧めします。

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抵当権Ⅱ

 

お客様から抵当権についてご質問を頂いたので、
再度抵当権についてご説明します。

「所有権」という言葉はみなさん耳にした事があると思います。
物を持つ権利の事です。
マイホームを購入した時も「所有権」登記を行います。

マイホームを住宅ローンを利用して購入した場合、
もうひとつ必ず登記される物があります。
それは「抵当権」です。
「抵当権」って、何なんでしょう?
マイホームを購入する方を対象に、
抵当権について簡単に解説してまいります。

保証人

住宅ローンを利用するという事は、
銀行からお金を借る事です。
お金を貸した金融機関は、確実に返済してもらう事を求めます。
しかし人生何が起きるか分かりません。
債務者(お金を借りた人)が長い返済期間中に、
返済できなくなってしまう事もあります。

そうなると金融機関は、
貸したお金を返してもらえなくなってしまいます。
その様な心配がある時には、
万一債務者が返済できなくなった時に、
返済できなくなった人の代わりに返済をする
「保証人」を付けてもらいます。
保証人が居れば金融機関は安心です。
万一債務者がお金を返してくれなくても、
債務者に代わってお金を返してくれるので確実に回収できます、

担保

「お金を借りるから保証人になってくれ。」
と頼んでも、
中々他人の借金の保証人になってくれる人はいません。

そこで、人の代わりに物を保証にします。
分かりやすい例では質屋さんがそうです。

例えば、質屋さんでお金を借りるとします。
単純に質屋さんに行ってお金を借りようとしても貸してくれません。
そこで、借りるお金と同等の価値のある物を質屋さんに預けます。

質屋さんから借りたお金を全額返済すれば、
預けた物を取り戻す事ができます。
万一期限までに返済できなかった時質屋さんは、
預かった品物を売却して貸したお金を回収します。
この借りるお金の代わりに相手に預けた物が「担保」です。

抵当権

住宅ローンは、金融機関からお金を借りる事です。
お金を借りたら金融機関に担保を差し入れます。
しかし借りた住宅ローンの額程の価値のある物を、
殆どの方は持っていません。
そこで、住宅ローンを利用して購入したマイホームの土地と建物を、
担保として金融機関に差し出すのです。

しかし折角購入したマイホームを金融機関に預けたら、
住む事ができません。
そこで、現物は渡さず「担保の権利」だけを
金融機関に提供するのが抵当権なのです。

抵当権と登記

抵当権は登記しなくても当事者間では有効です。
しかし第三者に対抗するには、登記されていなければ対抗できません。
そこでお金を貸した金融機関は担保提供で預かったマイホームに
「抵当権設定登記」を行います。
これによって金融機関は第三者に対しても、
担保提供されたマイホームに担保の権利を持っていると主張できるのです。

抵当権の登場人物は
●抵当権者 お金を貸す代わりに転倒権を持っている人(金融機関)
●債務者  お金を借りた人(住宅ローン利用者)
●抵当権設定者 自分の不動産に抵当権をつけさせている人。
        (住宅ローン利用者)
抵当権設定者は、債務者以外の第三者の場合もあります。
例えば、親が子の借金の為に、
自分が持っている不動産を提供した場合などです。。

抵当権の実行

質屋さんの例で、
質屋さんからお金を借りた人が返済しなかった場合、
質屋さんは預かった物を売却して貸したお金を回収します。

住宅ローンも同じような事があります。
万一住宅ローンを利用した人が、
何らかの理由で返済できなくなった場合金融機関は、
抵当権設定しているマイホーム(不動産)を差し押さえて、
競売に付して貸金を回収するのです。
この事を「抵当権の実行」と言います。
競売物件は、抵当権が実行された物件なのです。

抵当権の抹消

抵当権は借金の担保の権利の事です。
登記簿を見ると、
誰が誰からいくらお金を借りているか記載されています。

住宅ローンを完済したり、
売却して住宅ローンの残債を返済した時には、
抵当権を外してもらいます。
この事を「抵当権の抹消」と言います。

奥が深い抵当権

抵当権に関する事は、奥が深く幅が広い事ですが、
マイホームを購入する一般消費者が認識すべき事は、
上記した程度の事で十分だと思います。

宅地建物取引士試験を目指す方は抵当権に関連した、
「担保物件」「順位」「譲渡」「法定地上権」「共同担保」「被担保権」
なども勉強する必要があります。
抵当権は奥が深く幅が広い物なのです。

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検査で手抜き工事は見向けないのか

レオパレス21が建設した建物の内、
全体の80%の建物に施工不良がみつかり、
大きな問題になっています。
施工不良は検査の時に分からなかったのでしょうか?

建築確認・中間検査・完了検査

建物を新築する時は、
建築確認・中間検査・完了検査を受けて合格しなければなりません。
この他に、一定の認定を取得する場合には、基礎の配筋検査もあります。

建築確認は、
建築しようとする建物が、
法に適合しているかどうかを図面や書面で確認する事です。

基礎配筋検査は、
基礎に配筋される鉄筋が、決まり通りに配筋されているかの検査です。

中間検査は、
基礎や躯体など、建物の骨格部分が適切に施工されているかの検査です。

完了検査は、
完成した建物が、建築確認申請時に提出した図面、書類通りに
施工されたかの検査です。

これら検査に全て合格して、
めでたく竣工となって、建主(買主)に建物は引き渡されます。

検査を受けているのに、手抜き工事は見抜けないのか

これだけの検査を受けているにも関わらず、
レオパレス21が建築した80%の建物に施工不良が見つかりました。
検査では施工不良が見抜けなかったのでしょうか?

レオパレス21の不具合は、防音や防火に関する施工不良でした。
これらは出来上がってしまうと見えなくなってしまう部分でした。

本来、完了検査の時に指摘されるべき事ではありますが、
完了検査では、
完成した建物の一部を壊してまで確認はしません。
また、非破壊検査も行いません。
あくまでも、目に見える部分のみの検査になります。

内部の施工については、
施行者の性善を信頼しているのが実情なのです。
完了検査は完成した建物の内部の隅々まで
100%検査している訳では無く、
壁の内部などの手抜き工事を全て見抜く事ができないのです。

イタチごっこ

殆どの建設業者は正しく施工しています。
しかし残念ながら、
ごく一部に悪辣な業者がいるのも事実です。

彼らは、いかに検査の裏をかくかを考えます。
そして、検査では発見されない部分について手を抜くのです。

この様な事が絶えない為、
検査は年々厳格化されていますが、
悪辣な業者は、その裏をかいてゆきます。
まるでイタチごっこの様なのです。

信頼できる業者を選ぶ

これらの手抜き工事を事前に知る事はできません。
なにせ、専門の検査官の目さえ誤魔化してしまうのですから。

では一般ユーザーは何を信じれば良いのでしょうか。
それは、信頼できる業者を選ぶと言う事です。

殆どの業者は、まじめに正しく施工しています。
建設業者として信義を守る事は勿論の事、
手抜き工事などをして信用を失えば、
業者として生き残る事ができないからです。

正しく施工する事は特別難しい事ではありません。
決められた事を、当たり前に施工するだけの事です。
むしろ目先の利益にゆらいで手抜き工事をする方が、
後に保証と信頼を失う事で致命的になってしまいます。

レオパレス21の建物の遮音性の悪さについては入居者から
随分前からネットでは指摘されていました。
この度の騒動は、
それが裏付けられた形になりました。

どこの業者が良くて、どこの業者が悪いのか、
これは消費者(施主)自身が判断するしかありません。
そして、我々業者はより一層、
襟を正してゆかねばなりません。

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#川越特急 ダイヤ

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東武東上線に「川越特急」が3月16日のダイヤ改正に合わせて登場します。

観光特急

小江戸川越の観光客は、
都心に近い事もあって年間の観光客数は700万人を越え、
年々増えています。

都心から川越への鉄道でのアプローチは、
東武東上線、西武新宿線、JR埼京・川越線の3路線です。
この中で特急列車を運行しているのは西武鉄道の特急小江戸号で、
西武新宿と本川越間を45分で結んでいます。

この度東武鉄道では、
3月16日(土)より川越観光に便利な時間帯を中心に、
特急料金不要の「川越特急」の運行を開始します。

途中停車駅に朝霞台がありますが、
JR武蔵野線を利用して多摩方面、
千葉方面からのアクセスにも配慮されています。

ダイヤと停車駅

川越特急は、池袋~森林公園・小川町間で運転され、
川越観光は勿論、嵐山・小川町方面への観光客も運びます。

停車駅は
池袋→朝霞台→川越→川越→坂戸→東松山、
東松山からは終点小川町まで各駅に停車します。
朝霞台ではJR武蔵野線、川越ではJR川越線、坂戸では東武越生線、
小川町ではJR八高線に接続しています。

下り時刻表(平日・休日)

停車駅   時刻 時刻
池袋 10:00 11:00
朝霞台 10:15 11:15
川越 10:26 11:26
川越市 10:28 11:28
坂戸 10:37 11:37
東松山 10:45 11:45
森林公園 10:48 11:48
つきのわ 10:52 11:52
武蔵嵐山 10:54 11:54
小川町 11:01
12:01

上り時刻表(平日)

停車駅   時刻 時刻 時刻
森林公園 16:30 17:30 18:30
東松山 16:33 17:33 18:33
坂戸 16:41 17:41 18:41
川越市 16:50 17:50 18:50
川越 16:52 17:52 18:52
朝霞台 17:03 18:03 19:03
池袋

17:19 18:19
19:19

上り時刻表(休日)

停車駅   時刻 時刻 時刻 時刻
森林公園 16:00 16:30 17:00 17:30
東松山 16:03 16:33 17:03 17:33
坂戸 16:11 16:41 17:11 17:41
川越市 16:20 16:50 17:20 17:50
川越 16:22 16:52 17:22 17:52
朝霞台 16:32 17:02 17:32 18:02
池袋 16:49 17:19 17:49 18:19

使われる車両

川越特急に使用される車両は、
有料指定席のTJライナーに使用されるクロスシートの車両です。
その中でも今年2月から運行してるラッピング車両は、
車体には川越の魅力が表現されたラッピングトレインも運用されます。

 

川越特急では、自動放送で川越観光に関する案内を実施します。
また、一部の川越特急にはコンシェルジュ が乗車し、
お客さまに川越観光に関するご案内を実施します。
川越特急でぜひ小江戸川越と比企の自然へお越しください。

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#私道と掘削承諾

建築許可を受けようとする土地は、
必ず一定の条件に適合した道路に面していなければなりません。
その中に私道があります。
今回は私道と掘削許可のお話です。

位置指定道路

国・県・市町村が管理責任を持っている「公道」であれば、
敷地が公道に2m以上接していれば建築許可を得る事ができます。
一方、私道に接している敷地では、
2m以上道路に接していても建築許可を得る事はできません。

しかし私道でも、
監督官庁から「道路」だと認められた「私道」ならば、
建築許可を取得する事ができます。

監督官庁が私道に対し「道路」であると認める事を
「道路位置指定」と言います。
この私道の事を一般的には
「位置指定道路」と呼んでいます。

位置指定道路に接している土地は公道と同様に、
道路に2m以上接していれば、
建築許可を得る事ができます。

私道持分

私道でも公道と同じように建築許可を取得できる「位置指定道路」ですが、
敷地が位置指定道路に2m以上接しているからと言って安心はできません。
問題は、
敷地が接している道路の持分(所有権等)を持っているかどうかです。

敷地に接する私道全部を、
自分一人の所有権で持っている場合は、
何ら問題はありません。

敷地に接する私道の共有持ち分を持っている場合も、
一応心配はありません。

問題なのは、
敷地に接する私道の持分を持っていない場合です。

私道持分が無くても建築許可は下りる

道路位置指定を受けた私道であれば、
その私道の持分(所有権等)を持っていなくても、
敷地が2m以上道路に接していれば建築許可は下ります。
これは建築基準法の規定です。

私道を掘削する権利は建築許可とは別

敷地が接する位置指定道路(私道)の持分を持っていなくても
建築許可は下りますが、
接する位置制定道路(私道)から
水道等を取り出す為に道路を掘削するには、
道路の所有者全員の許可が必要となります。
これは建築基準法の建築許可とは別の問題で
民法の問題です。

建築許可は下りても、
位置指定道路の所有者全員の許可を得なければ、
水道を引き込む為の掘削工事ができないのです。

掘削承諾

民法では、
道路に接していない土地の人は、
隣接する土地を通って道路に出る権利を認めています。
すなわち、私道を通って公道に出る権利があります。
他人が所有する私道を通行する事ができるのです。

もうひとつ、
排水も隣接する他人の土地を通して排水する権利も
民法では認めています。

しかし上水(水道)に関する記載はありません。
これは、その法律ができた当時まだ上水道が発達しておらず、
上水道の概念が無かったため、
条文に記載されていないのではないかと思われます。

持分を持っていない私道から自分の敷地へ水道管を接続する為には、
私道の所有者に「掘削承諾」をもらわないと、
水道工事ができないのです。
建築許可を受けて家を建てたけれど、
水道を引き込む事ができない事になってしまうのです。

私道の所有権を共有持分で持っている場合でも、
自分以外の他の全員の掘削承諾を得なければなりません。

契約の前に十分な確認を

持分を持っていない位置指定道路(私道)に接する土地を購入する場合、
その道路の掘削承諾が得られているか十分確認する必要があります。

もしも掘削承諾が得られない事になれば、
家を建てても水道を引き込む事ができません。
掘削承諾は、
建築許可と同じぐらい重要な事なのです。

念のためその他の承諾も確認

私道の持分を持っていなくても、
民法で通行する権利は認められています。
ただし、通行の条件は所有者の裁量によります。
例えば、
「人が徒歩で通行する事は承諾するが自動車の通行は認めない。」
などと言う事もありうるです。

確かに民法では通行する権利がありますが、
自動車の通行を禁止されてしまったら、
建築をする工事車両は勿論の事、
自分の敷地に自動車を駐車する事もできません。
これでは土地の価値を大幅に下げてしまいます。

また、
「水道工事の為の掘削は承諾するが、都市ガスは認めない。」
という事もあります。

停止条件付き契約

こうした事から、
私道に面する土地を購入する場合は、
掘削許可やその他の条件が得られているかどうか、
契約をする前に十分確認し、
それらを停止条件(条件が満たされなければ契約を撤回する)
とする事が必要です。

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消費税は増税されるのか?



不動産と税金

今年10月に、消費税が8%から10%に増税される予定です。
増税されると不動産価格にも影響が出ます。
不動産は高額ですから、
消費税増税の影響は数十万円単位から100万円単位で
価格に影響を及ぼします。
ですから消費税の増税は関心の集まる所です。

ちなみに消費税増税の影響を受ける不動産は、
建物・設備・賃料などです。
土地は「消費しない」ので非課税です。

増税された消費税が課されるのは、
今年10月1日以降に引き渡しされる物件で、
9月30日までに引き渡しされた物件には、
従来通りの8%の税率になります。

不動産と政治

消費税が増税されるのは、
高齢化によって社会保障費が膨らんで財政をひっ迫している事が
理由だとしています。
膨らむ社会保障費の財源を消費税で賄おうと言う事で、
消費税が増税される事になりました。

不動産と政治は、財政や経済を挟んで密接な関係にあります。
バブル崩壊後は、
景気の下支えをするために、
マイホーム取得に掛かる税金は大幅に減税されました。
今も印紙税の割引や、
住宅取得税、所得税(ローン控除)などの減税処置が取られています。
これら減税は政策によるものなのです。

不動産と経済

不動産と経済は切っても切れない関係にあります。
不動産は高価であり、
経済においても不動産はその根拠となり、
金融の担保となったりして、
経済の根幹を担っています。

不動産が値下がりすると、経済に大きな影響を及ぼします。
経済に何か大きな変化があるとその動きは、
不動産価格や流通にも影響が及びます。

不動産と経済は、
表裏一体の関係にあるのです。

減速する経済

上記した通り不動産は、
政治と経済に直結しています。
これらの要素が絡み合って、
不動産の史上動向や価格に影響を及ぼします。

今世界経済は減速傾向にあります。
日本は完全にデフレから脱却しきれておらず、
EU経済は緩やかに下降していて、
何よりも中国経済に急ブレーキが掛かっていて、
その負債は1000兆円近くに及ぶとの報道もあります。
唯一息を撒いているのはアメリカ経済のみで、
今世界経済はアメリカ経済頼みと言った所なのです。

とは言うものの、アメリカ経済だけでは、
世界の経済を引っ張り切る事はできません。

リーマンショック級の事が起きれば増税しない

安倍首相はかねてより、
「経済において、リーマンショック級の事が起きれば消費増税はしない。」
と公言しています。
先述した通り、
アメリカ経済を除けば世界的な経済は芳しくありません。
それどころか、
中国経済は巨大な爆弾を抱えています。
そんな状況の中、
アメリカは中国に対して大幅な輸入関税を課し、
それが引き金となって、
中国経済の爆弾が破裂し、
世界経済に及ぶ可能性大なのです。

この様な事がおきれば安倍首相が公言している通り、
消費税増税を見送る可能性があります。

政治の絡みも

安倍首相は就任時から
「戦後レジュームからの脱却」
を謳い文句にしています。
それは早い話
「憲法9条改正」
です。

その政治信条を持った安倍首相ですが、
就任6年にしても、
憲法改正は具現化していません。

安倍首相が憲法改正を具現化するには、
国民を味方に付けなければなりません。
その為にはまず、
日本経済をデフレから脱却させ、
日本経済を良くして、
国民の懐を温かくして支持を増やす事です。

その様な事もあって安倍首相としては、
日本経済を良くしたいところなのです。
しかし消費税増税は、
その真逆になるのです。

本当に消費税は増税されるのか?

安倍首相は消費税増税が及ぼす経済への悪影響の事を
理解していると仄聞しています。

日本経済が完全にデフレから脱却しておらず、
世界経済は減速しつつあり、
中国経済のデフォルトという爆弾を抱えている状況で、
はたして安倍首相は
日本経済を悪くしその結果、
自分の政治信条実現から離れてしまう様な
消費税増税をするのでしょうか?

今年は改元と夏には参議院選挙があります。
参議院選挙に併せて、
解散総選挙を行うと言う話もあります。
それらを控えた上で、
消費税増税をするのでしょうか?

安倍首相の近しい人の話によれば、
「安倍首相は現在その立場から、
『消費税増税はしない。』
とは言えない。
もし消費税を増税しないと言うのなら、
国会の会期末、すなわち4月ごろだと思われる。」
と公言しています。

世界経済の動き、政治の動きを鑑みて、
もしかしたら安倍首相は、
消費増税を見送る可能性もあります。

消費税増税は、
不動産業界にとっても大変関心のある事柄です。
経済や政治がからみ、世界の動きにも影響されます。
結論が出るまで、
もう少し関心をもって見守る必要がありそうです。

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蛇口を長持ちさせる使い方

中古住宅を購入した後に起きるトラブルのひとつに、
水道関係のトラブルがあります。
中でも、蛇口のトラブルは案外多い物です。

経年劣化

当たり前の話ですが、
物は古くなると痛みます。経年劣化です。
これは致し方ない所です。

水道のトラブルのひとつに蛇口があります。
蛇口の主なトラブルは水漏れです。
これは、蛇口内部のパッキンが劣化する事が原因で起こります。
この場合、パッキンを交換すれば直ります。
パッキンはホームセンターなどで販売されていて、
工具があれば比較的簡単に直す事ができます。

修理しても水が止まらない

以下は水道屋さんから聞いた話です。
「蛇口を閉めても水が止まらないという症状が発生したので
パッキンを交換したのに水が止まらない。」
という事があるのだそうです。
普通、パッキンを交換すれば直るのですがダメなのだそうです。

この症状は一般家庭の蛇口に関わらず、
口径が大きな管のバルブでも発生する事があるのだそうです。

蛇口(バルブ)の構造

以下の図は蛇口の断面図です。

ハンドルを回すとバルブ(スピンドル)が下がって
水が流れる通路を塞いで水が止まります。
塞ぐ箇所には「コマ」と言われるパッキンが使われています。
蛇口を閉めても水が止まらない症状は、
「コマ」を交換する事で治ります。

それでも水が止まらない

通常であれば、
蛇口を閉めても水が止まらない時には、
コマパッキンを交換すれば直ります。
しかしそれでも水が止まらない事があります。

その原因は、
通路の一部が削れてパッキンが塞ぎぎれない事が原因です。

水の力はすごい

「一念岩をも通す」という言葉があります。
「信念を貫けば、どんな困難な事でも成し遂げられる。」
という意味です。
蛇口の使い方によっては、
蛇口の中でこれが起きているのだそうです。

水道を使う場合、
水の出を調整しながらハンドルを回します。
全開にしないで使用する場合、
コマパッキンと通路の隙間が狭くなり、
水の出が抑えられて、
適度な水が蛇口から出てきます。

この時、コマパッキンと通路の隙間を通過する水は、
通過する時に圧が掛かり流速が早くなります。
ホースで水を撒く時にホースの口を押えると、
水が勢いよく飛ぶのと同じ原理です。

この様な状態を長年続けると、
通路の金属が少しづつ削れて広がり、
コマパッキンでは塞ぎきれなくなって、
水が止まらなくなるのだそうです。
長い時間をかけて、
水が金属を削るのだそうです。

蛇口を長持ちさせるには

台所の蛇口などは、
使用する状況に併せて水量を調整しますから仕方ありませんが、
洗濯機や給湯器などはいちいち調整しません。
水量を調整しなくても良い箇所の蛇口(バルブ)は、
使用する時には、
全開で使用するのが良いのだそうです。

全開にしておけば、
余計に圧が掛かる事無く水が流れますから、
内部の金属が削られにくくなり、
結果として蛇口が長持ちするのだそうです。

ただし、洗濯機の蛇口部分について、
万一接続器具が破損した場合、
全開で水漏れを起こしてしまいますから、
洗濯機を使う時には蛇口を全開にして、
使わない時には閉めておくのが良いとの事です。

水が止まらず、
コマパッキンを交換しても取ら間らない場合は、
蛇口本体がダメになっていますから、
この様な時は蛇口の交換が必要です。

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火を見た事が無い子供 IHキッチン

最近、火を見た事が無いお子さんが増えつつあるのだそうです。
本当なのでしょうか?

丸太に直接火を点けようとする

以前テレビ番組でキャンプの事をやっていて、
太い薪にライターで、
直接火を点けようとしている人がいました。
それでは当然火はつきません。

焚火などをする時はあらかじめ、
紙などの燃えやすい物、
細い薪、少し細い薪、2センチ角程度の薪、太い薪を準備して、
一番下に燃えやすい紙、
その上に細い順に薪を乗せて
一番下の紙に着火します。

こうすれば難なく薪に火がついて焚火ができます。
所が焚火をした事が無い人は、
どうやって火を起こせば良いか知らない為、
いきなり太い薪にライターで火を点けようとするのでしょう。

生活の変化

昔は暮らしの中に火がありました。
今の様にガスコンロやIHコンロが無かった時代、
かまどで調理をしていました。
居間には囲炉裏があり、
お風呂は薪で沸かし、
ゴミは庭で燃やしていました。

現代では、
台所はIHコンロ、電子レンジ
お風呂は給湯器
ゴミは袋に入れて収集日に出します。

直接火を扱う事が無くなりました。

火を見た事が無いお子さん

先日驚くべき記事を読みました。
それはなんと、
最近のお子さんの中には、
火を見た事が無いお子さんが居るのだそうです。

それは、都心の高層マンションに住んでいるお子さんで、
生まれた時からJHのキッチンで育ち、
生活の中に火が無く、
仏壇も無いため、
ろうそくに火を点ける経験も無いため、
線香の存在を知らなかったそうです。

理科の気象の実験で、
フラスコに線香の煙を入れて、
雲ができる仕組みを知る実験をしようとした所、
そのお子さんは線香を知らなかった為に、
まずは線香とは何かの説明を
しなければならなかったのだそうです。

物事は生活の中で覚える

私たちの様な古い人間にとっては、
火は当たり前の存在で、
火の特性や危険性、
扱いは、生活の中で学習しました。
学校で教えてくれるものではありませんでした。

ところが近年では、
火に対する安全性が高まり、
直火が生活の中から無くなりました。
火を見た事が無いお子さんが現れるのは当然です。

火を知らない事の危険性

何年か前に、
寝室に炭火の囲炉裏を設置して、
冬に囲炉裏の火を点けたまま就寝した所、
一酸化炭素中毒で死亡する事故がありました。

昔の家は隙間だらけで、
室内で炭を燃やしても、隙間風が入って来るので、
室内に一酸化炭素が充満する事はありませんでした。

ところが今の家は気密性が高く、
炭を燃やす事によって発生する一酸化炭素は
部屋に充満してしまうのです。
そして事故が起こりました。

私は子供の頃、
父から炭火の危険性を教えられました。
炭火の危険性は当たり前の事として学習しています。

所がそれを知らない方は、
囲炉裏を情緒から設置し、
知らずに誤った使い方をして事故にあってしまいました。

オール電化住宅など、
家の中に直火は無くなりつつありますが、
世の中にはまだ火はあり、
その特性や危険性を認識していない場合、
思わぬ事故を起こす事があるかも知れません。

生活の中に火がある、火が無い、
どちらが良いと言う判断はできませんが、
文明の過渡期には、
この様な問題が起きるものなのですね。

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同じ工事なのに価格が違う

ブロック工事の画像

同じ工事内容なのに、
あっちの家と、こっちの家では
工事価格が違う事があります。
一体どういう事なのでしょうか。

全く同じ仕様なのに、工事価格が違う。

実際にあった話です。
同じ分譲地内の新築住宅2軒で、
ブロック工事を行う事になりました。

工事内容はどちらも、
コンクリートブロックを15m程、
3段積みにすると言うものでした。

Aという家のブロック工事の見積は15万円程、
全く同じ仕様と内容で
Bという家のブロック工事の見積は20万円程度になりました。

仕様も規模も全く同じで、
同じ分譲地内なのに、
どうして差が出てしまったのでしょうか。

状況

Aの家は、表通りに面していて、
ブロックを積む場所も、
通りに面している場所でした。

一方Bの家の方は、
ブロックを積む場所が、
家と家に挟まれた、
奥まった狭い場所でした。

Aの家を施工する時は、
トラックをベタ付けできて、
道具や建材の積み下ろしもスムーズで短時間で済みました。
施工も、根切には重機を利用する事ができ、
残土は庭に撒いて、
場内処理する事ができました。
工期は3日ですみました。

一方Bの家は、
敷地が通路の奥にあり、
道具や建材の積み下ろしには、
何度も往復しなければならず、
時間が掛かってしまいました。

施工では、重機を入れる事ができず、
人力で根切を行い、
出た残土も、
処分場へ処分しなけれなりませんでした。
工期は6日掛かりました。

状況と効率・工期の違い

工事その物は全く同じなのですが、
状況と効率がAとBでは違ったのです。

Aは工事がしやすい環境でした。
一方Bは工事がやりずらく、
残土処理の費用も掛かってしまたのです。

その結果Bは工期が長く、
人件費や費用が余計に掛かってしまい、
全く同じ工事内容なのに、
Aよりも割高になってしまったのでした。

状況によって変わる工事価格

ブロック工事に関わらず、
工事金額は、建材は元より、
工事場所の状況によって変わります。
手間や経費によって、
同じ内容の工事でも、価格に差が出てしまうのです。

同じ面積で、
安い価格で土地を購入したとしても、
傾斜地だったり、変形地だったりすると、
その分工事費用が高く付く事があるのです。

マイホームを購入する時は、
その様な事もある事を念頭に置いて
物件選びをするのが良いでしょう。

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太陽光発電 買取額半減

太陽光発電の画像

報道によれば、
経産省は、太陽光で発電した電力の買取価格を
現在の価格の半額以下にする方針を固めた様です。

一般ユーザーが負担している電気料金

現在の電力使用料には、
電力会社が太陽光で発電した電力を買い取る為に、
太陽光発電により売電をしていない消費者から、
その負担分を上乗せして徴収しています。

つまり、
屋根にソーラーを乗せて売電している方に、
一方的にメリットがある状態なのです。

そのメリット分は、
その他の消費者が負担しているのです。
これはあまりに不公正です。
それを是正しようと言う動きなのです

電力買取価格大幅値下げ

経産省は、
家庭や企業が発電した電力を、
電力会社が買い取る価格を、
2020年代半ばごろに
現在の半額以下に引き下げる方針を固めたとの事です。

これによって、
現在売電をしている方は収益が減り
売電をしていない方は、
電気使用料が安くなる事になります。

国の政策で始まった

電力の買取価格は
2012年、民主党内閣の時に決まったもので、
電力会社は、
再生エネルギーによる電力を国で決めた価格で、
一定期間買い取る様に義務付けたものです。

これは「固定買取制度」」と言われ
決められた金額で電力の買取価格を保証する事で、
発電事業者の新規参入を促し、
家庭や企業での再生エネルギー導入を拡大する狙いがありました。

実際には不公正

新しく新築する家では
太陽光発電設備を設置する家が増えましたが、
その他、圧倒的に多い既存建物は
太陽光発電設備の普及が進まず、
割高な電気使用料を強いられ不公正でした。

電力が者にしてみても、
自然エネルギーを利用した発電は不安定で、
電力会社にとっても負担がありました。

買取価格半減

2018年度の電力買取価格は、
事業用太陽光発電が
1K/wあたり18円だったものを
2022から2024年度に
8.5円に引き下げます。

家庭用は現在1K/wあたり26円ですが、
2025から2027年度に11円にするとの事です。

投機に危険信号

この電力買取価格に打撃を受けるのは、
売電によって収益を得ようとする
太陽光発電投機をする方です。

当初の予定から、
収入が半減した場合、
採算が合うかどうか、
減価償却ができるのか。
場合によっては、
破たんしてしまうケースも出てくる事が懸念されます。

一般家庭においても、
設置した太陽光発電設備が、
買取額が半減する事によって償却ができるのか
懸念される所です。

歓迎とトラブル懸念

売電をしていない多くの方にとっては、
電力買取価格半減は、
電気使用料の値下げになりますから
歓迎すべき事です。

一方、
太陽光発電によって収益を得ようとした方にとっては、
梯子を外された様な状況で、
この先、買取価格が半減される事による
トラブルが起きる事が懸念されます。

太陽光発電で収益をあげようとするのならば
設備投資する金額と収益とのバランスを
しっかり検討する必要があります。

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災害 電気が無いと何もできない その対策

北海道地震の震度

北海道胆振(いぶり)東部地震が発生しました。
最大震度は7で、多くの被害が発生しています。

亡くなられた方のご冥福をお祈りし、
被災された方々にお見舞い申し上げます。

全道停電

震源地近くにあった
北海道で最大の苫東厚真発電所(厚真町)は、
地震により緊急停止しました。

苫東厚真発電所北海道最大の発電能力を持ち、
全道の約半分の電力を供給していました。

その発電所が停止した影響で、
電力の供給バランスが崩れ、
他の火力発電所も停止し、全道で停電が発生しました。

麻痺する社会インフラ

現代社会の多くのインフラは、
電気に頼っています。
現代社会は電気で成り立っていると言っても
過言ではありません。

家庭内の電気器具はもちろんの事、
通信、交通、エネルギーも
電気が無いと稼働しません。

北海道では停電が続いていて
特に都市部では混乱が続いています。

備えあれば憂いなし?アナログ機器

現代社会を見回すと、
電気が無ければ稼働しない物ばかりです。

万一災害で電気が止まった時に頼りになるのは
電気が無くても稼働する
昔ながらのアナログ機器です。

電気が無いとテレビは映りませんが、
電池で駆動するラジオは大丈夫です。
ラジオから情報を入手する事ができます。

調理器具は、
カセットコンロや、
キャンプ用のストーブなどがあれば役に立ちます。

暖房機器は、
昔ながらの石油ストーブが使えます。
ストーブはお湯を沸かしたり、
調理にも使えます。

調理器具、石油ストーブとも
燃料も備蓄しておく事は言うまでもありません。

万が一の電力確保

自宅で、電気で稼働する医療機器を使用している場合、
停電は命に関わります。

その様な心配がある方は、
少し高価ではありますが、
発電機を用意しておきましょう。

ガソリンエンジンで稼働する発電機は、
要領が小さいタイプの物(15A程度)であれば、
10万円以内で購入できます。
その場合は、燃料の備蓄も忘れずに。

近年は太陽光発電した電力を
蓄電するシステムもあります。
また、ハイブリッド車の中には、
クルマのバッテリーから
100V電源を取り出せるものもあります。

ブレーカーを落とす

電気が復旧した時に、
ブレーカーがオンになっていると、
家中の電気器具が一斉に通電します。

その際に地震で、
器具が壊れていたり
倒れていたりすると、
それが原因で火災が発生します。

地震で停電した時は、ブレーカーをオフにして、
電気器具を点検した上で、プラグを抜いておきましょう。

ろうそく火災に注意

停電すると照明器具も役に立ちません。
その様な時には懐中電灯が役に立ちます。
しかし、停電がいつ復旧するか分からない時には、
少しでもバッテリーを温存しておきたいものです。

その様な時にはろうそくが役に立ちますが、
ろうそくは直接火を灯すものであり、
余震で倒れて火災を引き起こす事があります。
また風の影響を受ける事もあります。

アルミ缶ランプシェード

アルミ缶ろうそくランプシェード

ろうそくを灯す時に
清涼飲料水やビールのアルミ缶があれば、
ハサミやカッターで、
ろうそくランプシェードを簡単に作る事ができます。

これなら、
直接ろうそくに火を灯すよりも安全で、
風の影響を防ぐ事ができます。

とは言うものの、
灯したろうそくから離れる時や
就寝する時には火を消しましょう。

一週間を乗り切る準備

災害が発生した場合、
どんなに遅くとも、
一週間の内には救助の手が差し伸べられます。

その間、食料や飲料水を始め
家族が一週間過ごせるだけの準備をしておけば
非常事態を乗り切る事ができます。

首都圏も他人事では無い

北海道は遠く、首都圏には何も影響はありませんでしたが
北海道の災害は他人事ではありません。

埼玉県西部から東京都多摩地区に走る立川断層
この断層が数十年の間に
地震を引き起こすと言われています。

もしも立川断層が地震を引き起こした場合、
都市部での直下型地震となり、
その被害は甚大な物になります。

北海道で起きた地震は、
首都圏に住む私たちにとっても
他人事とは言えないのです。

備えあれば憂いなし!なのです。

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中古住宅 凝った間取りは売れない

洒落た寝室の画像

ある中古住宅があります。
建物は注文住宅で建築された洒落た建物です。
しかし一年経っても売れません。
価格も割高な訳ではありません。
なぜ売れないのでしょうか。

イメージは別荘?

その中古住宅は市街地の住宅街にあります。
周りには一戸建てが立ち並ぶ静かな住宅街です。

少し行くと、大きな川の河川敷があって、
自然も豊かな環境です。

周囲の建物は一般的な一戸建てやアパートなのですが、
件の物件だけは、コテージの様な外観と、
内部は洋風の別荘かペンションの様な仕上がりで、
とても洒落ています。

実用的ではない間取り

建物全体の床面積は約40坪あり、
間取りは、2階にLDKを配置した3LDKです。

主寝室は10帖、その他の個室は6帖と4.5帖の計3部屋だけです。
延べ床面積からしたら、個室が著しく少なく狭い間取りです。

その分LDKは20帖以上あり、玄関ホールや廊下、
1階裏口のホールや廊下が広く、
それぞれのホールに専用の暖房器具が設置されている程です。

なぜか大型の洗面台が3か所に設置されていて、
それはまるで、洋風のペンションの様で、
やたらパブリックスペースが広く、
逆に居室や収納スペースが狭く、
床面積の半分近くはパブリックスペースではないのか?
と言う様な間取り構成なのです。

一見「洒落ていて良いな。」と思うのですが、
別荘の様な使い方をするのであれば、
ぴったりの間取りなのですが、
実生活をすると考えると収納スペースが少なく、
とても実用的だとは思えません。

どうやらその辺りが売れない原因の様です。

夢が詰まる注文住宅

建売住宅は、不特定多数のお客様に対して、
4人家族を想定して、
実生活に向いた間取りで建築されています。
そういう意味では建築物としては面白みはありませんが、
実用的ではあります。

一方注文住宅は、施主の好み、使い方が盛り込まれた
間取り、デザインの建物を建築します。

注文住宅には施主の夢や個性が盛り込まれています。
そういう意味では、
不特定多数に対して好まれる建物ではありません。

それが時として中古住宅を売却する時にネックになってしまうのです。

ミスマッチ

市街地の住宅は、
実用的な一般的な間取りに多くニーズがあります。

なので建売住宅は、
4人家族を想定した実用的な間取りで建てられいています。
建売住宅の中古住宅は、価格設定が誤っていなければ、
比較的早く売却が進みます。

しかし施主の個性が強く表された中古住宅は、
不特定多数には受け入れられません。
つまり、ニーズが少なく
市場と合っていないのです。

不動産は相場で動くと言えども、
市場に左右されます。
つまり、需要と供給です。

個性的な間取りの中古住宅は需要(ニーズ)が少なく、
当然売れません。
その為値下げする事になります。

件の物件の場合、正にこれに当てはまり、
市街地の住宅街では、全く不向きな間取りで、
値段を下げても売れない状況にあるのです。

一般的な間取りが一番ニーズがある

市街地では、実用的な間取りの建物に一番ニーズ(需要)があります。
それに外れた建物はニーズが少なく、中々売れません。
中々売れないと値段を下げる事になってしまいます。

注文住宅を建築する時に、
将来売却する事を考慮して建築する方は殆ど居ないと思いますが、
万が一売却しなければならなくなった時に、
あまりに個性的な間取りや建物だと、
値段を下げたり、
時には建物を撤去しないと売れない事態になる事があるのです。

逆に言えば、
実用的に作られた一般的な間取りの建築物は人気が高く、
コンデションが良ければ、
右から左に直ぐに売れて行きます。

つまり、一番ニーズがあるのです。

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鳩の巣とダニ被害

鳥の巣の画像

「軒裏に鳥が巣を作ってしまった。
 ダニが発生して困っている。何とかしてほしい。」
という連絡が時々あります。
今回もそんな連絡を受けたのでした。

ダニが天井から落ちてくる?

連絡を受けた現場は、あるマンションの一室。
その部屋はリノベーションされた部屋で、
鳩が巣を作り、ダニが発生しているとの事です。

調べてみると、キッチンの位置が変更され、
元換気扇があった場所に鳩が巣を作り、
そこがダニの発生元だという事が分かりました。

換気扇があった所の室内側は、
内側から板が貼られていますが、
4階と言う事もあって、外側の開口部は塞がれておらず、
そこに鳩が巣を作ってしまった様です。

ダニの経路

「ダニが天井から落ちてくる。」
との事でしたが、
天井は板で密閉されていますから、
天井から落ちてくるとは思えません。
どうも照明器具の配線穴からダニが出てきている様でした。

更に出窓を潰して棚にしてある所があり、
その棚の下の部分にダニの死骸があるのを見つけました。

棚をよく見てみると棚の枠と壁の間に隙間があり、
どうやらそこからダニが室内に入ってきている様でした。

ダニの対処

鳥の巣に鳥はいない様ですが、
そこがダニの発生源になっているのは間違え無い様です。

消毒業者によると、
ダニは「トリサシダニ」という、
鳥に付くダニだとの事です。

とりあえず天井の一部を剥がし、
消毒業者により消毒薬を噴霧して天井裏を消毒しました。

ダニを殺しただけでは問題解決しません。
ダニの死骸が、アレルギーなどの発生源になるので、
天井を剥がして作り直します。

下地まで壊して作り直すと大変なので、
下地は元の物を使います。

しかし下地の上にもダニの死骸がありますから、
まずは次亜塩酸薄め液(漂白剤)を噴霧します。
次亜塩酸はダニの死骸が発するアレルギー物質を
分解する効果があるのだそうです。

その後下地を次亜塩酸薄め液で湿らせた雑巾で拭き、
さらに残った死骸が落ちて来ない様に、
下地にガムテープを貼ります。

そうして新たな天井板(耐火ボード)を張って仕上げます。

換気扇の外側の開口部は、
窓から手を伸ばせば届きそうなので、
古い換気扇フードを取り外し、
ステンレス板を張り付けて、
編成シリコンで隙間を塞ぎます。

余計な出費

今回は鳥の巣が原因でしたが、
コウモリが天井裏や雨戸の戸袋に入り込んで
トラブルを起こす事があります。

まずは侵入場所を塞ぎ、
消毒をして、
問題の部分を撤去して改めなければならず、
その総額は数十万円にも及びます。

新築・中古住宅問わず、建物の構造によっては、
鳥やコウモリが入り込んで悪影響を及ぼす事があります。

もしも鳥やコウモリなどが天井裏に入り込んだ事が分かったら、
早めに対処した方が、
時間が経ってから対処するよりも、
その費用は圧倒的に低く済みます。

「実害が無いからいいや。」
と思って放置しておくと、
後で大変な事になりますから、
早めの対処が肝心です。

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雨戸・シャッターはあった方が良い

シャッターの画像

温暖な地域の建売住宅には
雨戸やシャッターが標準装備されていない物件があります。
普段は問題ありませんが、
台風などの強風が吹く時は、
絶対にあった方が良いアイテムです。

普段開け閉めしない雨戸・シャッター

雨戸やシャッターは文字通り、
窓を雨や風から防ぐ物です。

現代のサッシは精度が良く、ガラスも複層ガラスで
サッシ単体でも雨仕舞が良くなっています。

更に窓にはカーテンやブラインドが取り付けられ、
夜になったらいちいち雨戸やシャッターを閉めるのが面倒で、
雨戸やシャッターが付いていても、
開け閉めしない事が多い様です。

コストダウン

消費税が3%から5%に引き上げられた事を切っ掛けに
日本経済はデフレに陥りました。
その影響は不動産にも及び、
建売住宅はコストダウンに躍起になりました。

その中の一環で、
温暖な地域の建売住宅の仕様から
雨戸とシャッターが標準装備から除かれました。

1階は防犯上からシャッターが付けられている物件もありますが、
全く付いていない物件も多数あります。

性能が向上したサッシ

雨戸は本来、窓ガラスやサッシが無かった時代、
文字通り、屋内に雨が降りこまない様に作られた物です。

ガラス窓が普及しましたが、
その精度と強度はあまり良く無く、
雨や飛来物から窓を守る為に、雨戸は使われ続けました。

近代になるとアルミサッシが開発され、
それまでの木製の窓よりも精度と強度が向上しました。

近年ではサッシの精度も性能も更に大幅に向上して
雨戸やシャッターが無くても、
雨仕舞の性能は十分になりました。

地球温暖化の影響?

今年は歴史的な猛暑で、
太平洋の海水温温度が高いため、
例年になく台風が沢山発生しています。

しかも勢力が強く、
本州でも強風が吹きつける台風が襲来しています。

また大気が不安定になる事から、
竜巻の発生数も増えています。

更に雨が降ると、
大雨になる傾向が強くなっています。

地球温暖化の影響なのか、
この様な状況は、今後も続くものだと思われます。

雨戸・シャッターは現代でも有効

いくらサッシの性能が良くなったとは言え、
長時間の横殴りの風雨や飛来物から窓を守る事はできません。

特に周りに遮蔽物が無い2階の窓に
強烈に風雨が吹き付ける時など有効となるのが、
雨戸やシャッターなのです。

普段はあまり開け閉めしなくても、
台風などの横殴りの風雨が予想される時は、
雨戸やシャッターを閉めておけば、
建物が受けるダメージを軽減できます。

建売住宅の中には、
シャッターをオプションで設置できる物件もありますし、
後から取り付けるシャッターもありますから、
もし予算に余裕があるのならば、
シャッターを付ける事をお勧めします。

風雨が強い時に雨戸やシャッターが閉まっている時の安心感は
雨戸やシャッターが無い場合とは比べ物になりません。

防犯・保温・防音効果も期待できる

雨戸・シャッターを閉める事で、
防犯効果を高める事ができます。

サッシだけでは、
ガラスを割られてしまえば、
容易く外部から侵入されてしまいます。
しかし雨戸やシャッターがあれば、
簡単には入れません。

警察の発表によれば、
泥棒は侵入するのに5分以上掛かる時は、
犯行をあきらめるのだそうです。
雨戸やシャッターは、防犯に極めて有効です。

雨戸・シャッターは保温効果も高めます。
冬、室内を暖房した時に、
熱の多くは窓から逃げてしまいます。

カーテンや複層ガラスで空気層を作って
熱損失を防ぐ事ができますが、
更に雨戸やシャッターがあれば、
その効果は倍増されます。

更に雨戸やシャッターを閉める事によって、
防音効果も高まり、
室内外の防音効果を高める事ができます。

無いよりはあった方が良い設備

サッシの精度や性能が向上した現代、
普段、雨戸やシャッターは無くても大丈夫ですが、
風雨や飛来物から建物を守ったり、
防犯、保温、防音性能を高める為には
雨戸やシャッターはあった方が良い事は確かです。

マイホームを購入する時には
何かと物入りではありますが、
もし資金計画に余裕があるのであれば、
建物の全ての窓に、
雨戸、シャッターを取り付ける事をお勧めします。

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マイホーム購入自己資金 全力を出しちゃダメ

マイホーム購入自己資金のイメージ画像

マイホームを購入する時の資金計画、
自己資金のお話です。

意外と掛かる手付金・諸経費以外の費用

マイホームを購入する時、気になるのは手付金と諸経費。
しかし掛かる費用はそれだけではありません。
●引っ越し費用
●オプション工事
●電気製品
●家具
●インテリア関連
●その他経費
などその費用は
数十万円から100万円を越える事があります。

マイホーム購入と同時に吐き出す自己資金

みなさん、マイホームを購入する為に
コツコツと自己資金を貯められています。
月々のやりくり、ボーナスを貯めたり、
そんなに簡単に貯まる物ではありません。
でもマイホーム購入の為に一所懸命に貯められます。

いざマイホーム購入となった時、
これまで貯めた自己資金を手付や諸経費を始め、
様々なマイホームの為に支出します。
当たり前ですが、これまで蓄えた貯金を吐き出す事になります。

気が付いたらお金が無い!

マイホームを購入して、引っ越しをして、
家電や家具を買いそろえて一安心。
新たな生活が始まりました。

ところが急な出費が必要になりました。
しかしマイホーム購入の為に、
それまで貯めた貯金を全て使い切ってしまって余裕がありません。
気が付いたら手持ちのお金が無い!
にっちもさっちも行かなくなってしまう事があるのです。

以前の様には貯められない

マイホームを購入すると、
固定資産税や都市計画税の支出が増えます。
火災保険、地震保険料の支払いもあります。
建物が広くなる分だけ、水道光熱費も掛かります。
お子さんたちも成長して教育費も増えます。
費用が掛かる分だけ、貯蓄に回せる資金が減ってしまい
以前の様には貯められなくなってしまいます。

マイホームを持つ事がゴールでは無い

憧れのマイホーム。
マイホームを持つ事は人生の中でも一大事業です。

一所懸命に自己資金を貯めて
やっとの思いで手に入れたマイホーム。
でも、マイホームを持つ事がゴールではありません。
むしろスタートなのです。

スタートをする為に全力を使ってしまったら、
スタートと同時によろよろになってしまいます。

それでもやりくりが付けば良いのですが、
突発的にまとまった費用が必要になる事が起きると、
にっちもさっちも行かなくなってしまいます。

自己資金にもゆとりを

マイホーム取得がゴールになって
それに全力を尽くしてしまうとスタートが切れません。

実際にそれが原因で、
せっかく購入したマイホームを、
数年で手放す事になってしまった方が実際にいらっしゃいます。

住宅ローンの月々の支払いは勿論ですが、
自己資金、つまり手持ち資金にもゆとりが必要なのです。

諸経費ローンを上手に使う

自己資金に余裕が無い方は、
諸経費ローンを上手に利用しましょう。

諸経費ローンは、
物件購入に必要な諸経費は勿論、
引っ越し代や住宅設備、家電、インテリア関係など
住宅取得に必要な物に利用できます。

自己資金が十分で無い場合は、
本体の住宅ローンと合わせて、
上手に諸経費ローンを使う手があります。

住宅ローンと諸経費ローン、
これらを連動して当初から資金計画を立てる様にします。
その結果、物件の選択肢も変わりますから、
担当営業マンと良く相談しながら
マイホーム探しの検討をする様にしましょう。

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建売住宅に装備されていないもの

建売住宅のイメージ画像

完成済みの建売住宅。
建物が完成していますから、
直ぐに住めそうですが、
実は装備されていない物もあってそのままでは住めません。
何が装備されていないのでしょうか。

※装備については各社異なりますので、
売主業者から渡される仕様書をご確認ください。

網戸

大手ハウスビルダーが提供する建売住宅には、
網戸は標準装備されていません。

網戸が無いと、夜灯りを付けると虫が室内に入って来てしまいます。
網戸は必需品です。

建物の広さや窓の数にも寄りますが、
一軒分の網戸を付ける費用は
15万円前後から20万円程度です。

照明器具

シーリングの画像

建売住宅の天井には「シーリング」という
照明器具を取り付ける為の器具が取り付けられています。

シーリングプラグの画像

市販の照明器具には、
シーリングプラグが付いていて、
はめ込んで捻じれば取り付けられる様になっています。

ご自分で照明器具を買って来て取り付ける事ができます。

テレビアンテナ

屋根や外壁に取り付けるテレビアンテナ。
地上波用と衛星放送用のパラボラアンテナがあります。

器用な人はご自分で取付もできますが、
屋根の上に登るのは危険ですし、
配線の接続もありますから、
電気屋さんに依頼するのが良いと思います。

費用は5万円前後です。
※取り付けるアンテナや現場の状況、接続機器によって異なります。

カーテンレール・カーテン・ブラインド

カーテンレールも付いていない事が多いです。
窓にカーテンやブラインドが無いと、
外から部屋の中が丸見えになってしまいますから、
カーテンやブラインドは必需品です。

窓のすぐ上には、
カーテンレールやブラインドが取り付けられる様に、
下地が入っています。

ご自分でカーテンレールやブラインドを購入して来て
取り付ける事もできます。

カーテンレールは、長さや仕様によって価格が異なりますが、
金属製の一般的な物で1本数百円から1500円程度。
リビングなどに取り付ける木製の洒落た物で3千円程度です。

取付はご自分でもできますが、
電動ドライバーがあれば便利です。
ホームセンターで購入すれば、5千円前後で購入できます。

電動ドライバーはひとつあると、その後も何かと便利ですから、
カーテンレールをご自分で取り付ける方は、
購入しおくと良いでしょう。

カーテンレールに付属している取付ビスは、
短くて下地に十分食い込まない事がありますから、
40mmから50mm程度のビスを別途購入しておいた方が良いです。

専門業者に取付を依頼すると、
一か所1500円から2000円程度です。

物干し竿

物干しは大抵装備されていますが、
物干し竿は装備されていません。
ホームセンターなどで購入しましょう。
錆びにくいステンレス製で伸縮する物が便利です。

物干しざおは長いので、クルマには乗らない事があります。
ホームセンターなどでは、
軽トラックを貸してくれるところもありますから、
借りて運ぶ事ができます。

その他

その他にも、シャッター・網戸、周囲の砂利や外構工事、
エクステリアなどがあります。

其々に費用が掛かりますから、
必要な物をピックアップしておいて、
予め予算組しておいた方が良いでしょう。

できる事ならばこれらは、
入居前に済ませて置いた方が良いですし、
費用も低く抑えられます。

装備は各社によって異なりますから、
予め仕様書で確認しておきましょう。

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停止条件付契約

不動産売買契約に
「停止条件付契約」
というものがあります。
それはどういうものなのでしょうか。

条件付き契約

不動産売買契約書には、様々な取り決めが書かれています。
面積、価格、引き渡しの時期、引き渡しの条件など様々です。

そんな中に条件を付ける事があります。
条件も様々です。
条件が付いた契約を「条件付き契約」と言います。

停止条件付き契約

「停止条件」とは、条件の中でも、
何かを成しえなければ
「契約を停止する、または白紙撤回する」
という条件が付いた契約の事です。

ローン条項(住宅ローン)

これは良くあるものです。
契約を締結した後、万一住宅ローンが通らなかった場合は、
契約を白紙撤回にするというものです。
住宅ローンが通らなければ買えませんから、
当たり前です。

建築許可

土地の売買契約で、契約した土地において、
建築許可が得られない場合は、
その契約を白紙撤回するというものです。

建物を建てる為に土地を契約したのに、
何らかの理由で建築許可が降りなければ建物を建てる事ができず、
土地を購入した意味がありません。

建築許可が下りるかどうか分からない場合は、
「建築許可が下りる事」
を停止条件にします。

開発許可

調整区域などで建築をする場合は、
開発許可を受けた土地でなければ建築できません。
土地の契約をする段階で、
まだ開発許可が取れていない場合、
「開発許可取得」
を停止条件にします。

万一開発許可が取れない場合は、
契約は白紙撤回とします。

建築条件

建築条件付き売地に付けられる条件です。
建築許可と似ていますが、
こちらは、土地の購入と同時に、
その土地に建築を一定期間の間に行う事を停止条件としたものです。

更に細かい条件が付けられていて、
仕様などが予め決められ、
施工するのは、売主、もしくは売主が指定する業者で
建築する事が条件となっているのが殆どです。

また期日も、土地の契約から3か月以内に
建物の建築請負契約を締結する事が条件となっている事が殆どです。

目的を達成する事ができない場合は白紙撤回とする

停止条件は契約したのに、
目的を達成する事ができない要素がある時に、
契約に停止条件を付けるものです。

上記した通り、
建物を建てる為に土地を購入したのに、
建築許可が下りずに建物が建てられない場合、
「建物を建てる」という目的が達成する事ができず、
その土地を購入する意味がありません。

けれども契約の段階では、
建築許可が下りるかどうか分からない様な場合に、
「建築許可が取得できる事」を「停止条件」にするのです。

重要事項の説明書・契約書に記載される

契約に停止条件が付けられている場合は、
契約書は勿論、重要事項にもその旨記載されており、
宅地建物取引主任士から説明がありますから、
十分理解しておいてください。

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抵当権

住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、
「抵当権設定登記」を行います。
この「抵当権」とは一体何なのでしょうか。

登記

マイホームを購入すると、
所有者が誰であるかの「所有権」登記と
「抵当権」設定登記がされます。

担保

担保というのは分かりやすく言うと
「借金のカタ」という意味です。

例えばあなたの知人があなたにお金を借りに来たとします。
「5万円貸して欲しい。
その代わり、
万一お金を返せなかった時には
このブランドバッグをあなたにあげます。」
と、万一お金で返せなかった時に、
借りたお金の代わりに差し出す「物」の事です。

「抵当」はこの「担保」の一種で、
その権利を持つという事で「抵当権」と言います。

抵当とは家に住んだまま担保として提供できる

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、
購入したマイホームに「抵当権設定登記」を行います。
これは、
「万一住宅ローンが支払えなくなった時は、
その土地・建物を取り上げて処分して、
返済してもらいますよ。」
という物です。

一般的に担保というと、
質屋の様に、担保となる物をお金を貸してくれた人に、
お金を返済するまで預けますが、
それではせっかくマイホームを購入したのに住む事ができません。

そこで、担保となるマイホームを債権者(お金を貸した人)には渡さず、
債務者(お金を借りた人)は使用しながらお金を返します。

債権者はそのマイホームを担保として
債務者が万一返せなくなった時には、
マイホームを取り上げて処分して返済させる
『現物を渡さず、それを保証(担保)として提供させる権利を持っている』
として登記するのが
抵当権設定登記なのです。

第三者も担保提供者になれる

蛇足の話です。
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、
購入した自分のマイホームを担保として抵当権設定登記を行いますが、
第三者が担保を提供する事もできます。

それはどういう事かと言うと、
●子の借金の為に、親の家を抵当に入れる。
●会社の借金の為に、社長の自宅を抵当に入れる
などと言う事があります。

抵当権は人では無く、物に付けるもので、
債権者(お金を貸した人)からしてみれば、
債務者(お金を借りた人)が
担保となる物は
担保提供が認めているのならば、
誰の物でも良いのです。

無理の無い資金計画を

住宅ローンが支払えなくなって

差し押さえ・競売に付されるのは、
抵当権が実行された結果なのです。

競売に付される理由は様々ありますが、
マイホームが競売されるケースの殆どは
無理な資金計画の結果が案外多い物です。

最初にしっかりした資金計画を立てず、
物権の魅力に負けて無理して購入してしまったり、
営業マンの情に流されて契約してしまったりする事が多いのです。

マイホーム選びをする前に、
しっかりしと資金計画を立てる事が重要です。
その辺りの事は、
リバティハウスのサイトに詳しく記載してございますので、
よろしかったらご一読ください。

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コンクリートブロック検査 義務化の動き

危険なコンクリートブロック塀の画像

平成30年6月に起きた大阪北部地震で、
倒れたコンクリートブロック塀の下敷きになって、
登校途中の女児が死亡した事故を受けて、
コンクリートブロック塀の耐震診断を義務化する動きがあります。

違法コンクリートブロック

コンクリートブロック塀を設置する場合、
建築基準法の決まりがあります。
高さの制限や鉄筋の配置、強度を増す構造にするなどの
決まりがあります。

平成30年6月に起きた事故では、
これらの決まりが守られておらず、
定期的な検査が行われていたにも関わらず見過ごされ、
不幸な事故が起きてしまいました。

街中を歩いていると、
基準が守られていないコンクリートブロック塀が
案外沢山ある事に気が付きます。

コンクリートブロック塀は、
比較的安価で後期も短く、施工もしやすい事から、
様々な場所で施工されていて、
その分、危険があるコンクリートブロック塀が多いのだと思われます。

重いコンクリートブロック

コンクリートブロックは、
高さ19センチ、幅39センチ、奥行きは10センチから15センチで、
真ん中は大概3つの筒状の空洞になっています。

真ん中が空洞になっている事から、
コンクリート製とは言え、軽いイメージがありますが、
一般的に使われる12センチ幅のC種と言われるもので、
ひとつ約12Kg程度あります。

これに空洞部分にモルタルを詰めて、
沢山積み上げるのですから、
例えば、幅5m・高さ5段のコンクリートブロック塀では、
その重量は1トン近くにもなります。

それが地震などで倒れてくるのですから、
下敷きになったらタダで済む訳がありません。

規制の動き

国土交通省はこれを受けて、
自治体が指定する避難路沿いのコンクリートブロック塀の所有者に対して、
耐震診断の義務化を検討する事を明らかにしました。

これは災害が起きた時の安全確保が狙いで、
対象となる塀の高さなど、
具体的な基準を今後決めて行くそうです。

現在の決まりでは、
避難路沿いの建物について、所有者に対して
耐震診断の実施を義務付けています。

コンクリートブロック塀については、
自治体に転倒防止対策を求めていますが、
耐震診断の義務はありません。

マイホーム購入時には、ブロック塀の構造も判断のポイントの一つに

マイホームを選ぶポイントのひとつに、
特に中古住宅の場合は、
設置されているコンクリートブロックが
基準に適合して積まれているか、
注意するべきでしょう。

もしも違法な積み方をされていた場合は、
補強したり、
撤去して低い物に積み直す費用も予算組しておく必要があります。

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住宅ローン 金利上昇の兆し!?

住宅と資金のイメージ画像

日銀の超低金利政策が続いていましたが、
先日、長期金利の見直しをすると発表がありました。
それによって、住宅ローンへの影響が出るもようです。

日銀の長期金利

住宅ローンの金利は、日銀の長期金利と連動しています。
日銀は景気対策の為、超低金利政策を行って、
インフレターゲットを2%を目標としてきましたが、
コアコアCPIの数値を見ると、
殆ど上昇していません。

日銀が超低金利政策を行うのは、
市中のマネーの量を増やし、
物価を適正な水準に引き上げ、
デフレからの脱却を目指そうというものです。

デフレからの脱却には、
日銀の金融緩和政策と、
政府の財政出動をセットで行う事が有効なのですが、
財政規律の呪縛にとらわれた政府は財政出動ができず、
日銀がアクセルを吹かし、政府がブレーキを踏んでいる常態となり、
デフレから脱却できず、
超低金利政策が長引き、金融業に圧迫が来ているのです。

金融業への圧迫

超低金利は、金融業の業績を圧迫します。
同じ金額を融資しても、金利が低いのですから
当然利ザヤも少なくなります。
すなわち、銀行などの金融業の利益が減る事になるのです。

それが長期化しているため、
地方の小さな金融機関の業績が悪化しています。
金融機関の不安定化は、経済にとってもマイナスです。
そこで日銀は、長期金利を上げる方向に舵を切ったのです。

日銀の長期金利と連動する住宅ローン

住宅ローンは、日銀の長期金利と連動しています。
日銀の長期金利が下がると、住宅ローンの金利も下がり、
長期金利が上がると、住宅ローンの金利も上がります。

住宅ローン金利上昇

この度日銀は、長期金利を上げる事を発表しました。
それによって、住宅ローンの金利も上昇する事になりました。

と言っても、今回の上昇はごくわずかな物で、
住宅ローン金利に与える金利は、0.5%程度です。
ただし、日銀が長期金利を上昇方向に舵を切ったという事は、
今度状況によっては、更に上昇する事が考えられます。

消費税の上昇も加わってダブルパンチ

来年秋には、消費税が10%に引き上げられる事になっています。
安倍首相はこれまで消費税の引き上げを見送ってきましたが、

今回は
「リーマンショックの様な事が無い限り引き上げる。」
と公言しています。

住宅ローンを利用してマイホームを購入する方にとっては、
消費税の引き上げと、住宅ローンの金利上昇のダブルパンチで
場合によっては、資金計画の見直しをしなければなりません。

この度の住宅ローン金利の上昇と
消費税の増税を鑑みて、
マイホーム購入の時期を検討する必要があるかも知れません。

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昔の建売住宅と今の建売住宅

昔、昭和の時代、建売は安かろう悪かろうだと言われていました。
では、今の建売住宅はどうなのでしょうか。

昭和の建売住宅

昭和30年代から40年代に掛けて日本は高度成長期で、
首都圏では沢山の建売住宅が建築されました。
当時は耐震基準や検査体制も悪く、業者のやりたい放題でした。

躯体

躯体構造に使われた木材は安価な材料が使われ、
筋交いを始め結合部分は釘で留める程度で脆弱でした。

木材の含水率が高く、
その為材が捻じれたり反ったり痩せたりして暴れ、
建具に不具合がでたり、外壁にひび割れが起きたりしました。

床は根太に直接床材を張っていましたから
根太が乾燥して痩せて縮み、
冬になると隙間風が入り込んできました。

この当時に建築された建物の2階で子供たちがドタバタやると
家が揺れる程でした。

屋根

安価なセメント瓦が多く採用されました。
セメント瓦は古くなると塗装が剥がれ、
ズレたりして雨漏りの原因にもなりました。

基礎

基礎は鉄筋が入っていない布基礎でクラックが入りやすく、
基礎高も今の基礎よりもずっと低く通風も悪く、
白アリの被害に遭いやすい構造でした。
後に鉄筋が入る様になり改善されました。

外壁

外壁はトタン張りかモルタルリシン吹き、
後期はモルタルアクリルタイル吹きでした。

壁下地はラス板張りで、断熱性能も悪く、
夏暑く冬寒い構造でした。

設備

窓はアルミサッシが使用されましたが、
単板で気密性が今よりも良く無いため、
風が強いと埃が入って来る事がありました。

浴室はタイル張りで0.75坪程度で狭く、
ガスで沸かしていましたが、バランス釜が採用され、
その為浴槽は90センチ程度の小さな物でした。

台所の給湯は、
瞬間湯沸かし器がキッチンに取り付けられていました。

今の建売住宅

建物は年々改良され、耐震基準や防火基準の強化により、
昭和の建物とは比べ物にならない程改善されました。
また検査体制も厳格化され、
手抜き工事ができない様になりました。

躯体

躯体構造材には集成材が使用され、捻じれや反りが無く
根太や外壁下地に構造用合板が使われる等、
躯体そのもののひずみが大幅に改善されました。

柱や筋交いなどの結合は頑丈な金物を使う事が義務化され、
結合部分の強度が大幅に向上し、耐震性能が強化されました。

屋根

コロニアルスレートが広く採用され、
軽量の為、耐震性能の向上に一役買っています。

基礎

殆どの建売住宅で耐圧版基礎(ベタ基礎)を採用しており、
不同沈下が起きにくく、耐震性、耐久性が大幅に向上しました。
床下の通風には、基礎パッキンなどが使用され、
通風と強度が向上しています。

外壁

多くの建売住宅にサイディングボードが採用され、
施工期間が早く、ひび割れが起きなくなりました。
デザイン性も幅広くなり、
様々なデザインの外壁が施工される様になりました。

下地は構造用合板などが使用され、
壁式構造と同様な強度が確保される様になりました。
下地に合板を使う事によって、
建物が密封されることになり、
壁の中に入れる断熱材の改良もあって、
断熱性、防音性が大幅に向上しています。

設備

窓のアルミサッシも大幅に改善され、
二重ガラスを採用している建物が殆どで、
サッシの密封性も大幅に向上し、
断熱性、防音性が比べ物にならない程向上しています。

浴室はユニットバスが採用され、
施行が早く、デザイン性にお優れていて快適になりました。

給湯機が採用され、
お風呂のお湯は勿論の事、
台所のお湯もひとつの給湯機で給湯できる様になりました。

近年ではソーラーパネルを乗せたりしてオール電化の住宅もあります。
建物の断熱性能が良くなったこともあり、
エネルギーコストも改善しています。

安かろう悪かろうは昔の話

昭和の時代の建売は
「20年ぐらいしか持たない。」
と揶揄されました。実際にそうでした。

生産効率の改善から、質、性能が優れた建材が
ローコストで生産できるようになり、
材料や建材の品質の向上、
法整備、検査の厳格化から、
建物の性能、耐久性が大幅に向上しています。

今の建売住宅の建物は、
昭和の時代の建物とは比べ物にならない程
性能が向上しています。
ですから安心してお買い求めできます。

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転職と住宅ローン

転職のイメージ画像

マイホームを購入する時に利用する住宅ローン。
返済能力には問題が無いのに、
転職した事が理由で否決されてしまう事があります。

返済比率は問題無いのに..........

年収に対する返済するローンの額、
返済比率は問題ないのに否決されてしまいます。
ローンは返済できるのにどうしてなのでしょう。

一方、転職して間もないのにローンが通るケースもあります。
何が違うのでしょうか。

貸す側の立場になって考えて見る

住宅ローンは、多額のお金を個人に貸し付けるものです。
貸したお金が戻って来なければ、
金融機関は大損をしてしまいます。
その為金融機関は、
貸し出す相手に対して、返済が可能かどうか様々な審査をします。

その時に、頻繁に転職している人は不安定だと評価します。
職が不安定な人は、返済も不安定になる可能性があると判断して
融資を否決するのです。

また、転職して間もない場合も金融機関は否決します。
せめて1年間、金融機関によっては3年間は同じ所に勤務していないと
住宅ローンを否決します。
これは上記した通り、安定して職に就いているかの判断によるものです。

転職して間もないのに融資される人も居る

一般的には、転職してから1年から3年程度経たないと
住宅ローンを申し込んでも否決されてしまいます。
しかし否決されないケースもあります。

それは
・「同業種で転職して収入が増えている」
・「ヘッドハンティングによって転職して収入が増えている」
場合です。

この場合、転職してそれ程間が無くても
住宅ローンが受諾されるケースがあります。

金融機関は、
「同じ業種であれば安定して仕事が出来て返済もしてくれるだろう。」
「ヘッドハンティングされる程有能な人物であれば、
安定して返済が可能だろう。」
と判断するのですね。

金融機関は返済比率はもちろんの事、
勤務状態も含めて総合判断をしているのです。

金融機関によって判断が異なる

住宅ローンの合否の判断基準は金融機関によって異なります。
A金融機関では否決されたけれども
B金融機関では受諾されたと言う事が良くあります。
これは各金融機関の判断基準が異なる為です。

また、住宅ローンを担当する金融機関の係の者の技量による差もあります。
同じ金融機関で、ある特定の担当者に持ち込むと
比較的ローンが通りやすいと言う事も現実にあります。

金融機関の方針で、一定時期は審査が甘くなる事もありますから、
転職して間もない方は、
担当営業マンに相談してみて下さい。

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自転車は同じ時間で徒歩の3倍距離をかせげる

自転車通学の画像

以前「住宅情報」という住宅情報雑誌がありました。
この中で
「あなたは駅まで何分までだったら歩きますか?」
というアンケートを取った事があります。その結果は...........

徒歩1分は80m

不動産広告に駅まで歩いて何分掛かるか書いてあります。
「駅徒歩10分」などというものです。

これには広告表示の決まりがあり、
1分で歩く距離は80mと決められています。
「駅徒歩10分」と書かれていたら、
駅までの距離は80×10で800mという事になります。

この1分80mというのは、
実際に歩いて実験をしたのだそうです。
被験者は若い女性で、
ハイヒールを履いて歩いて集計をとったのだそうです。
その結果1分あたりに歩ける距離は80mと定めたそうです。

自転車は同じ時間で徒歩の3倍の距離

不動産広告では、
自転車の距離と時間は定められていません。

しかし実際に測ってみると、
いわゆる「ママチャリ」と言われる自転車の場合、
おおよそ徒歩の3倍の速さになります。

徒歩が1分あたり80mですから、
自転車の場合1分あたり240m程度になります。
徒歩と同じ時間で、徒歩の3倍遠くまで行けるという事です。

逆算するならば、
徒歩と同じ距離ならば自転車は、
徒歩の1/3の時間で到達できると言う事になります。

あなたは駅まで何分までだったら歩きますか?

かつてあった住宅情報誌で、
「あなたは駅まで何分だったら歩きますか?」
というアンケートの答えは、
「徒歩7分まで」でした。
徒歩7分以上は、自転車を利用すると言う事なのです。

工夫で安く買える

自転車で7分は徒歩の3倍ですから、
1分240mで計算すると1680mになります。
1680mを徒歩の時間に換算すると
1680÷80で、21分となります。

不動産価格で「駅徒歩7分」と「駅徒歩21分」では大きく異なります。

例えば東武東上線「霞ヶ関駅」(川越市駅のひとつ先)
の新築の建売相場だと広さにもよりますが、
「駅徒歩7分」は3300万円~3800万円程度ですが、
「駅徒歩21分」ですとそれよりも500万円程度安くなります。

つまり徒歩と自転車では同じ駅から7分でも
500万円の差があると言う事で、
自転車ならば同じ駅の物件でも500万も円安く買えるとも言えます。

工夫で安く買える

物件価格を500万円値引きしてもらうのは不可能です。
これでは売主の利益が無くなってしまいます。

でも自転車で駅まで行くとすれば、
そのギャップを埋める事になり、
値下げさせる事はできませんが、
事実上値下げしたのと同じ事になるのです。

予算を500万円増やす事は容易ではありません。
でも工夫をする事によって、
その差額をカバーする事ができるのです。
この様な工夫が、マイホームを購入するかしこい方法なのです。

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住めば都 線路際の物件

線路際の家の画像

線路際の物件、一般的には騒音や振動で嫌がられます。
しかしその分、割安でもあります。
実は、線路際の部屋に住んでいた経験があります。
その時の実体験のお話です。

線路際の部屋に住んでいた事があります

住んでいたのはJR中央線の線路際の部屋でした。
当時は寮に住んで居て、正確には線路際からふた部屋目だったのですが、
東向きの部屋で、東側には隣の家が迫って建っていて、
日当たりは悪いし、隣の部屋の壁に電車が通過する音が反射して、
むしろ線路際に面している部屋よりもうるさいぐらいでした。

部屋の選択肢は無く、指定された部屋にするしかありませんでした。
正直その部屋に指定された時「え~っ!」と思いましたが、
抗う事はできず、その部屋に住む事になりました。

音と振動で眠れない

当然ですが電車が通る度に騒音と振動がします。
踏切が近くにあり、列車が来る前から警報器の音が鳴り響きます。
さらにカーブしている所でしたから、
車輪がきしむ音までします。
当然レールのつなぎ目の音と振動もします。
もう最悪の状況でした。

それは窓を閉め切っていても、
テレビの音がかき消される程でした。
振動もあり、特に重い貨物列車が通過する時は尚更でした。

夜寝ようとしても、
通過する列車の音と振動で眠りに落ちようとしても目が覚めてしまい、
朝と言いますか、深夜も通過する貨物列車や、
始発電車の音と振動で目が覚めてしまったのです。
「最悪の部屋を充てられてしまった。」
と嘆いたのでした。

あれ?!

「最悪だ!」と思ってから1週間程度していた頃、
部屋でくつろぎながら、テレビの映画を見ていた時の事です。

映画をほぼ見終わる頃に、
電車の通過を全く気にしていない自分に気が付いたのです。
電車が通過する度に、
テレビの音声もかき消される程の騒音があるのに、
それを全く気にしない自分に驚いたのです。

夜も確かに電車の通過音がしますが、
当初程気になる事は無く、
1ヶ月もすると、殆ど気にならなくなってしまったのです!

目覚まし時計代わり

当時は運動部に所属しており、
朝練習があったため、毎朝5時には起床していました。
始発電車は5時少し前、
始発電車が目覚まし時計代わりになっていました。

それよりも1時間程前に貨物列車が通過するのですが、
「ああ、まだあと1時間寝られるな。」
と思う程、列車の通過が気にならなくなっていたのです。。

順応

どうやら人間には、
置かれた環境に順応する能力がある様です。
確かに最初は慣れません。ストレスもありました。

ところがそれが知らない間に気にならなくなり、
最後は列車が通過しないと寂しいと思うぐらいになってしまい、
日常生活している上で、
列車通過の騒音と振動は全く気にならくなったのです。

これは線路際の物件を購入したお客様も同じ事をおっしゃっていました。
その物件は正に線路際で、
通勤電車は勿論、貨物列車、特急列車も通過する幹線で、
しかも最高速度で通過する場所だったのです。

やはり最初の1週間は気になったそうですが、
知らない間に全く気にならなくなったそうで、
2階の線路際の部屋をもらったお子さんは、
今やすっかり鉄道ファンになってしまったのだそうです。

災い転じて福となす

線路際の物件というと、
一般的には音や振動がするという事で嫌がられます。
そうなると不動産の評価も下がり、
値段も周辺の相場よりも割安になります。

線路があるという事は、
少なくとも、列車が通過する時以外は線路上は空間となり、
日当たり、風通しは良くなります。
将来そこに建物が建つ事もありません。

不快かそうで無いかは、本人の主観によります。
他の大勢が不快だと言っても、
本人が不快だと思わなければ、何の問題もありません。
これは事故物件にも言える事です。

むしろそういった物件は割安で、
周辺よりも安く購入する事ができ、
本人が不快だと思って居なければ、
むしろお得で有益な物件になるのです。

考え方次第

どうしても駅近の物件や敷地が広い物件が必要な場合で、
だけれども、資金計画の関係でそれができない様な場合、
線路際の物件を選択肢に入れるのもひとつの手だと思います。

線路際の物件は周辺相場よりも割安ですから、
同じ価格でも、
より都心に近く、より駅に近く、より広い物件を求める事ができます。
もしかしたら、大きな値引き交渉もできるかも知れません。

割安にマイホームを購入しようとするのならば、
線路際の物件もマイホーム探しの選択肢のひとつとして検討する事は
決して悪い選択肢では無いと思います。

住めば都なのですから。

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狭小住宅 トイレとお隣りとの関係

狭小住宅の画像

都心に多い狭小住宅。
首都圏郊外でも昭和30年代から40年代にかけて
15坪から20坪程度の土地に沢山建てられました。

時代背景

当時はマイカーを持っている世帯が少なく、
カースペースの必要性が低かったために、
建物を建てるだけの広さがあれば良かったのです。

当時は住宅事情も悪く、
6畳一間に家族四人で寝るなんて事も普通に有り、
3DKの一戸建てでも十分広く
価値があったのです。

また売主の不動産会社からすれば、
一つの土地を沢山分割して
建売を建てた方が利益が大きい事から、
狭小住宅が沢山建てられました。

時代の変化

時代は変わり世の中が豊かになって、
どの家もマイカーを持つ様になりました。

DKからLDKが人気となり、
子供達も自分の部屋を欲しがるようになり、
建売住宅は土地、建物共に広くなりました。

一方昔販売された狭小住宅は
地価の高い都心では再利用され、
1階にビルトイン車庫を設け
3階建ての建物に生まれ変わっています。

狭い土地ゆえの制限

土地が広ければ、間取りの制限を受ける事は無く、
自由に配置できます。

しかし狭い土地では、敷地が狭い事もありますが、
上下水道の取り出し位置の関係も影響を受ける事もあり
思う通りの間取りを配置できません。

その影響で、居室はもちろんですが、
水回りの配置も決まってしまいます。

時には隣とトラブルになる事も

ある狭小住宅で実際に起きた事です。
その家はイージーオーダー(注文住宅方式)
で建てられました。

当初売主から間取りの提案をされたのですが、
その間取りではなく、
お客様のお好みの間取りで建築されました。

玄関の位置の関係でトイレの位置が決まってしまい、
その位置が、
丁度隣の家のキッチンの場所と重なってしまったのです。

工事中はお隣の家からは
どんな間取りの家ができるのか分かりません。

完成間近になって足場と養生シートが取り外されると、
キッチンの窓と隣のトイレ窓が、
ピタリ重なっている事が判明したのです、
しかも狭小住宅ですからその距離は1m程度しかありません。。

当然隣の家から激しい抗議がありました。
「トイレを使うな!」
とまで言われてしまったのです。

トイレを使うなと言われても、
トイレは1か所しかありません。
その是正策として
・トイレの換気扇を使わない事
・トイレの窓を開けない事
・トイレの窓が見えない様に境界フェンスに目隠しを付ける事
になりました。

トイレの窓を開けられず換気扇も使えない事から、
後付けの脱臭装置を
トイレに設置する事になってしまったのです。

脱臭装置は、定期的に脱臭材を交換しなければならず、
余計な出費を強いられる事になってしまったのです。

狭小住宅の間取りは、ご近所への配慮も必要

狭い敷地ですから、お互い様ではあるものの
お互いの気遣いがなければ
ご近所づきあいにも影響がでます。

賃貸住宅ならば引っ越す事ができますが、
持ち家ともなると、そう簡単には行きません。
精神的な事をもちろんの事、
経済的にも損失を被る事になってしまいます。

狭小地に家を建てる時には、
お隣の間取りも考慮した工夫が必要になります。
それはご近所づきあいは勿論の事、
自分の資産を守る事にもなるのです。

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部屋に熱がこもって抜けない その対策

今年の夏は異常な暑さですね。
気象庁からも今年は
「災害とも言える酷暑」
と公言されました。

熱がこもる部屋 間取り

外は涼しいのに室内が暑い。
熱がこもってしまう部屋があります。

建物構造が同じなのに、
その部屋だけ、他の部屋に比べて暑い。
こういった部屋は大抵、
風通しが悪く熱がこもっている様です。

さらに熱源になるようなパソコンなどの機器があると
余計に暑くなってしまいます。

構造

構造上部屋が暑くなってしまう事があります。

近年の木造建築物は、断熱性能が優れていますから、
外気や直射の影響が部屋に及ぶ事は少なくなっていますが、
古い木造建築物の断熱性能は今ほどではありません。

直射によって壁や屋根その物が熱くなって熱を持ってしまい、
その結果部屋が暖められてしまう事になります。

鉄筋コンクリート造りの建物で、
4~5階建ての団地などに使われる
PCコンクリート造りの構造は内壁が無く、
外壁がそのまま内壁も兼ねていますから、
壁が暖められ、
それが熱源となって部屋が暑くなることがあります。

屋根と天井が一体構造になっているPCコンクリート造りや
鉄骨造りの最上階の部屋の天井は、
真夏になると、異常に熱を持つ事があります。

空気の流れを作る

部屋に熱がこもるという事は
空気の流れが悪いために起こります。
ならば、空気の流れを良くしてやれば良いのです。

とはいうものの、
建物の中央に部屋があり、
窓が一か所しかない場合は、
ドアを開けても空気の流れは大して起こらず、
熱は部屋にこもったままです。

空気の流れを作ると言っても、
物理的にどうにもなりません。
扇風機を回しても、
温かい空気を部屋の中でかき回しているだけです。

換気扇

部屋に熱が籠っているという事は、
温かい空気があると言う事で、
温かい空気を部屋から排気してやれば良いのです。

籠った空気を排出するには換気扇が有効です。
排気は熱だけでは無く、湿気対策にもなります。
換気扇を取り付ける事によって効果はてきめんです。

注文住宅でこれから家を建てる場合は、
窓が1か所しか取れない部屋には、
居室用の換気扇を取り付ける様に設計しておきましょう。
居室用の換気扇は、吸気・排気ができます。

換気扇が取り付けられない

建売住宅の様に、
既に出来上がってしまっている場合は
どうすれば良いのでしょうか。

壁に穴を空けて換気扇を付ける事は大ごとになります。
もしかしたら、筋交いなどがあって、
構造上取付ができないかも知れません。
PCコンクリート造りの場合は、穴を空ける事もできません。

窓用換気扇

既に完成していたり、
構造上換気口を開ける事ができない時は、
窓用の換気扇があります。

換気扇の画像

 

窓用換気扇は、
後付けで窓に取り付けるもので、
5千円から2万円程度で販売されています。

値段の高い物はツインファンになっており、
吸気と排気が同時に行え、
ドアを開けておかなくても、
部屋の空気を入れ替える事ができます。

ツインファンの換気扇の画像

 

取付は簡単で、サッシの枠にはめ込む構造です。
説明書の通りにすれば、
一般の方でも難なく取付ができます。

殆どの場合、加工する必要も無く
加工するとしても、せいぜいねじ止めをする程度です。
もちろん窓の開け閉めもできます。

エアコン使用量が減る

換気扇を取り付ける事によって、
室内に空気の流れが起こり、
体感温度下がります。

室内の暖まった空気を排出し、
外の涼しい空気を取り入れる事ができる事によって、
エアコンの使用量が減り、
電気代の節約にもなります。

実は弊社の事務室にも窓用換気扇を取り付けたのです。
それまで事務室はOA機器から発する熱で、
事務室だけいつも熱がこもっていたのでした。

取り付けたのは5千円程度の一番安価なもので、
排気のみを行う換気扇ですが、
その効果は絶大でした。

それまで暑くてエアコンを使う事が多かったのですが、
エアコンを使うと空気が乾燥して
のどを痛める事が多かったのです。

換気扇を取り付けた事によって体感温度が下がり
エアコンを使う量が減り、
電気代の節約はもちろん、
のどを痛める事も無くなりました。

安価で室内環境を変えられる換気扇はお薦めです。

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押し売り営業マン ノルマに追われて

不動産営業マンの画像

一生の内に不動産を購入するという事は
そう何度もある事ではありません。

不動産の購入は、
担当する営業マンに大きく影響されます。
中には強引な営業マンもいるのは事実です。

不動産営業マンはマイホーム購入のエスコート役

不動産は高額であり、目に見えない法律に規制されています。
また手続きも煩雑で一般の方の手に負えるものではありません。
そこでお世話になるのか、不動産営業マンです。

不動産営業マンは、単にモノを売るだけでなく、
高額な買い物でもある不動産を
安全にお客様に引き渡す為のエスコート役でもあるのです。

不動産営業マンはエスコート役であるがため。
お客様は不動産営業マンのエスコートに大きく左右されるのです。
それが良い方向ならば良いのですが時として食い違い
お客様にとっては不利益を被る事になってしまうのです。

売らないと給料が無い

不動産や建設業界は昔から歩合給が多い業界です。
歩合給とは、成果を出したらいくらという給料形態です。
もちろん基本給もありますが、基本給は経費の様な物で、
成果を挙げないと、基本給だけでは生活ができません。

以前は、
3か月間成果が挙げられないと
クビになってしまう会社もありました。

さすがに近年ではその様な会社は少なくなりましたが、
それでも何か月も成果があげられないと
居ずらくなります。

近年は固定給の会社が増えつつありますが、
業界全体の割合を見ると
相変わらず旧態依然と言っても過言ではありません。

業界全体にブラック企業体質が残っているのです。

ノルマに追われて

営業マンですから、一定のノルマがあります。
また成果が挙げられないと生活ができません。
中には追い詰められた営業マンが居るのは事実です。

追い詰められた営業マンは、
何が何でも成果を挙げようとします。
時には強引に契約に持ち込む営業マンもいます。

不動産営業マンの役目は
お客様の不動産購入を、
安全に安心して取引できる様に
エスコートするのがその役目です。

所が追い詰められた営業マンは、
お客様や物件の事をさておき、
契約を最優先にしてしまうのです。

その様な時営業マンは、
本来伝えなければならない事を隠したり
時には嘘までついて強引に契約に持ち込みます。

その結果、
様々なトラブルが発生したり、
中には
お客様が重大な問題を抱える事になってしまう
ケースもあるのです。

担当もしくは不動産業者を換える

もしも担当営業マンに不誠実な傾向が見受けられたら
担当を換えてもらう様にしましょう。
それに応じないのであれば、
不動産業者を換えましょう。

建売住宅などの一般仲介物件でしたら
どこの不動産業者でも取り扱う事ができますから、
ちゃんとした業者に換える事は、
お客様の利益を守る事にもなります。

リバティハウスはお客様を自分の家族・親戚と言う想いでお世話させて頂きます

リバティハウスでは、物件ありきの営業はしません。
また、強引な営業活動もしません。

リバティハウスでは、
お客様は自分の家族・親戚という想いで
マイホームのお世話をさせて頂いています。

それは長年の経験から、
その様にマイホームのお世話をさせて頂く事が、
お互いにとって最も良い結果になる事を知っているからです

その詳細につきましては
弊社ホームページをご一読頂ければ幸いです。

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バルコニーガーデニングが流行らなかった訳

バルコニーガーデニングの画像

今から15年ぐらい前でしょうか。
マンションのバルコニーガーデンが流行りました。
しかしその後、
あまり話題にならなくなりました。
一体何があったのでしょうか。

庭の無いマンションでガーデニング

一戸建てならば、庭がありますから
ガーデニングを楽しむ事ができます。

しかしマンションは、1階以外は庭はありません。
そうなると、ガーデニングを楽しむ事ができません。
そこで考え出されたのバルコニーガーデニングでした。

バルコニーを庭に見立てて
ウッドデッキやタイルを敷いたり、
砂利を敷いて和風にしたり、
マンションでもガーデニングを楽しめる様にしたのです。

その新しい発想に、一時爆発的に流行りました。
庭の無いマンションで、
部屋と一体化できるバルコニーガーデンは、
それまでマンションには無い新鮮なものでした。

ところが、あまり長続きしなかったのです。
一体何があったのでしょうか。

大規模修繕

分譲マンションは、10年から15年に一度、
大規模修繕が行われます。

大規模修繕では、
建物の外壁やバルコニーの防水工事も行います。

その時には、せっかく何十万も掛けて施したガーデニングを
一切撤去しなければならず、
撤去した部材を保存したり、処分する事が困難なのです。

その結果、
分譲マンションのバルコニーガーデニングは
徐々に下火になっていったのでした。

バルコニーは共有物かつ避難通路

分譲マンションのバルコニーは共有物です。
その部屋の所有者の所有権ではありません。
廊下などと同じなのです。
ただし、占有する事ができるだけなのです。

それには理由があります。
マンションの主な出入りは玄関です。
万一火災などが発生し、
玄関が使えなくなった場合は逃げられなくなってしまいます。
当然煙と炎を避けてバルコニーに逃げます。

バルコニーには、隣の部屋と仕切る壁が設けられています。
この仕切り壁は、
足で蹴るなどすれば、簡単に破れる様になっています。

万が一の場合は、
仕切り壁を破って隣の部屋に非難できる様になっているのです。
つまりバルコニーは避難通路でもあるため、
共有になっているのです。

仕切り壁から避難するイラスト

その為いくら自分で大金を出して
バルコニーガーデニングを施したとしても、
共有物である以上、大規模修繕を拒む事はできません。

その結果、
折角ほどこしたバルコニーガーデニングを、
大規模修繕の前に撤去しなくてはならないのです。

自分の自由にならないマンション

マンションで自由にできるのは、自分の部屋の空間部分のみです。
壁も天井も柱もバルコニーも全て共有物です。
勝手に壁を抜いて一部屋にする事もできません。

敷地も共有物、あるいは共同管理物ですから、
こちらも自分の自由にはなりません。
勝手に草木を植えたり、
一部を畑にしたりする事はできません。

もしもガーデニングを楽しみたいのならば
マンションでは無く一戸建てを選ぶべきでしょう。

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あえて道路予定地を購入する

計画道路のイメージ画像

道路は都市計画に基づいて作られます。
都市計画は、
各行政が暮らしやすい街づくりをする為に計画します。
その中に、道路も入っているのです。

計画道路

街づくりで重要なのが道路です。
生活、産業、防災の上で道路はとても大切な役割を果たします。

既存の道路では手狭になってしまい改善する必要が出てきます。
その時行政は、既存の道路を広げたり、
新たな道路を作る検討し計画を立て、
それによって決定されたものが「計画道路」なのです。

計画決定と事業決定

どこの道路をどうするのか検討し、承認が得られると
「計画決定」道路になります。
計画決定されると、都市計画図に計画決定した道路が書き込まれます。

計画決定されたからと言って、直ぐに道路ができる訳ではありません。
道路を作るには、莫大な費用と時間が掛かります。

場合によっては、
立ち退き交渉や建築物の撤去などもしなければなりません。
決定されても実際に道路ができるまで、
何十年も掛かるのが常なのです。

計画決定された道路に予算が付いて
「事業決定」に格上げされます。

「事業決定」されると、いよいよ道路建設に向けて動き始めます。
立ち退き交渉や、道路予定地の用地買い上げ、
そして実際の工事に着手して行きます。

事業決定されたからと言って、
直ぐに道路ができる訳でもありません。
用地買収の交渉から始まりますから、
家が立ち並んでいる場合は、十年単位で時間が掛かります。

建築に制限を受ける計画用地

計画道路に指定に指定されても不動産の売買は自由にできます。
ただし、その土地上に建てられる建築物には制限が加えられます。

鉄筋コンクリート造りの頑丈な建物や地下室は
建築許可が下りません。
比較的解体しやすい木造住宅であれば建築許可が下ります。

事業決定されると、建築許可は下りなくなります。
建物を建てない使い方、畑や駐車場、資材置き場などであれば
収用されるまで使う事ができます。

行政が買い上げてくれる

事業決定されると、用地買収が始まり、
立ち退かなければなりません。
とは言っても、強制的に排除されるのではなく、
行政が土地を買い上げてくれます。

行政が買い上げる金額は「公示価格」を元に算出されます。
「公示価格」とは、行政が土地を買い取る時に基準にする価格で、
不動産市場と連動し、毎年発表されます。

公示価格があるとは言え、
不動産は個々の状況によって値段が異なるものです。
それら詳細な事については、
個々で交渉して決めています。

どうにでも立ち退かない場合は、
行政代執行、つまり無理やり立ち退かされてしまいます。
もちろん保障はされますが、
順当に交渉するよりも割は良く無い様です。

あえて道路予定地を購入する

計画決定された土地は、いずれ道路になります。
その時には立ち退かなければなりません。
そのわずらわしさから、
一般的に道路計画があると嫌がります。

しかしあえて購入する方もいらっしゃいます。
それは、不動産業や建設業に関わっている人たちです。
彼らは、
計画決定された土地のうま味を知っているからなのです。

道路計画が決定されても、
いつ事業決定され、道路工事が始まるかは分かりません。
10年先か、20年先か、はたまた50年先か。

計画道路決定された土地は、
土地の評価が下がりますから
周囲よりも割安で購入する事ができます。

そして、建物が古くなって、
そろそろ建て替えようかと思う頃に、
事業決定されて行政が買い上げてくれるのです。

調整区域でも建築ができる

これは行政の条例によるものですが、
計画道路により自宅を収用された場合は、
一般の方には許可がおりませんが、
一定条件をクリアした調整区域の土地であれば
建物を建てる事ができます。

地価の高い市街化区域内の土地を行政に買い取ってもらい、
地価の安い調整区域で、
今までよりも広い敷地を代替え地にして
建築する事ができるのです。

しかも丁度建物が古くなって、
そろそろ建て替えようかと思う頃にです。

また税制においても優遇されていますから、
一般の人が買い替えする時よりも、
割安か無税で買い替えする事ができます。

調整区域の代替え地については、
行政によって対応、条件が異なりますので、
詳細にあっては各行政にご確認ください。

いつ事業決定になるのか

ではいつ事業決定になるのかですが、
これは事前には分かりません。
でも、行政の動き、議会の内容などに注意を払っていれば、
事業の時期をつかみやすくなります。

中途半端はダメ

ひとつ気を付けるべき事があります。
それは、敷地全体が道路予定地にすっぽり入っている事です。

敷地の一部が掛かっているという場合は、
その一部分しか買い取ってもらえません。
その場合は道路が出来て煩くなるわ、
敷地は削られるわで、
却って環境が悪化する事があります。

また、半分だけ収用されて、
残りの半分が収用されない事があり、
中途半端で使い道のない土地が残ってしまう事があります。

その場合、代替え地も自己負担をしなければならない事になってしまい、
負担が大きくなってしまう事があります。

自分の家の敷地が計画道路にかかっているかどうか、
またその詳細については、
その道路を予定している行政(国、県、市町村)の
担当窓口に行けば教えてくれます。

もしかしたら、
事業決定時期の情報を入手できるかもわかりません。

道路予定地を購入する場合は、
担当営業マンとよく相談してください。

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河川の氾濫に備えた家

水田地帯の画像

日本は古来より、
米作によって生活し社会が構築されてきました
米作と水は切っても切れない関係にあり、
必然的に低地に田が開発されて行きました。
それにしたがい、
人々の住居も低地に作られる様になりました。

輪中(わじゅう)と水屋

家と田が離れた場所にあるのは、
今の様にクルマが無い時代は大変不便です。
そこで、田に近い低地にも家が建てられる様になりました。

しかし昔の事ですから、
今のような治水が行われていた訳ではありません。
大雨が降る度に川は氾濫していました。

それに備える為に、
家は川が氾濫しても浸水しない様に
「輪中」と言われる盛り土をした上や
輪中堤と言われる堤防の内側に家が建てられました。

輪中・水屋の画像

更に個々に「水屋」と言われる避難小屋を作りました。
水屋は母屋よりも更に一団高く盛り土された上に建てられ、
万が一母屋が浸水しても避難できる様にしたのでした。
水屋の中には避難用の船も備えられています。

この様に、度々河川が氾濫する地域では、
氾濫に備えた家を作って居たのです。

埼玉県西部では、荒川の西側に低地が広がり
そこに昔からある家には、
輪中や水屋の特徴を見る事ができます。

言い換えればその地域は、
昔は度々川が氾濫して
浸水していた地域であると推察する事ができます。

排水機場

排水機場の画像

現代では治水が行われ、頑丈な堤防が築かれ、
大雨が降っても各地に排水機場が設けられ、
低地に溜まった水を強力なポンプで河川に流し、
地域が浸水する事を防いでいます。

ハザードマップ

ただし、この度の西日本大水害でもあった様に、
排水ポンプの限界を超えてしまうような浸水には対応できません。

各行政には、
その地域の起こりうる災害について記した
ハザードマップが備えられてします。
マイホーム選びをする際の参考のひとつにする事をお勧めします。

川越市洪水ハザードマップ

http://www.city.kawagoe.saitama.jp/anzen_anshin/bousai_jouhou/hazardmap/kouzui_hazardmap.files/arakawa.pdf

坂戸市水害天土砂災害ハザードマップ

https://www.city.sakado.lg.jp/soshiki/10/481.html

鶴ヶ島市は、大きな河川、低地が無いので、
水害に関するハザードマップはありません。

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スマホの為に住宅ローンが否決された

スマホの画像

住宅ローンを申し込んだのに否決された。
否決される理由は様々ありますが、
その中にスマホの料金があります。

スマホ料金の仕組み

月々支払うスマホ料金。
その料金は通信料だけでは無い事があるのです。

スマホ本体を現金で購入していなければ、
月々のスマホ料金の中に、
スマホ本体の料金も含まれています。

スマホ本体はローン

スマホ本体を現金で購入していなければ、
月々のスマホ料金の中には、
使用料と共にスマホ本体のローン分も料金に含まれています。

所が、スマホの契約をする際に、
携帯電話会社はスマホ本体はローンになる事をしっかり説明しません。

また使用料金と共にスマホのローン分も一括して請求している為、
自分がスマホ本体をローンで買ったと言う認識がありません。
この事が時として
住宅ローンを組む時に障害となる事があるのです。

ローンはお金を借りているという事

ローンはローン会社からお金を借りて品物を買い、
代金は月払いの分割として、
利息と共にローン会社に返済する事になります。

スマホ本体を現金で購入していなければ、
これと同じ状態になっているのです。

事例

実際にあった例なのですが、
ご主人様が日ごろ使っているスマホと、
ご家族が使っているスマホの料金が
別口座から引き落とされていました。

スマホの契約名義人は全てご主人の名義でした。
ご主人様が使っているスマホは、
ご主人様が管理している通帳から引き落とされ、
ご家族で使っているスマホは、
奥様の名義の通帳から引き落とされていたのでした。

ご主人様のスマホ料金は、毎月引き落とされていたのですが、
奥様の名義の口座の方で、延滞を起こしていたのでした。

その事をご主人様は全く知らず、
奥様は請求が来ていましたが、忙しさから
「来月にまとめて支払えばいいや。」
と思ってそのまま忘れてしまったそうです。

その結果「延滞」となり、
ご主人様は信用情報に登録されてしまったのでした。

他のローンを滞納している人に住宅ローンは貸さない

住宅ローンを申し込んだのに否決されてしまった。
その原因が、スマホ料金の滞納であったとい事例は
相当数あります。

金融機関は、住宅ローンの申し込み(事前審査も含む)があると
借りたい人の信用情報(与信)を調べます。
その時に問題があれば、金融機関はお金を貸しません。

貸す側の立場になって考えて見れば分かる事で、
「他の借金を踏み倒す様な人にはお金を貸せない。」
という事なのです。

「滞納している意識は無かった。知らなかった。」
という理由は通じ無いのです。

5年間は登録される

滞納が信用情報に登録され、滞納分を返済しても、
返済した時から向う5年程度は信用情報に登録され続け、
その間は住宅ローンを借りる事ができません。

残念ですが、
住宅ローンを借りてマイホームを購入しようとする場合は、
信用情報登録が抹消されるまでの5年間は
マイホームを持つ事ができないのです。

月々の支払いはしっかり確認しましょう

スマホ料金の滞納で住宅ローンを否決されるケースは案外多く、
その為、当面の間マイホームの購入を見合わせる方は少なくありません。

その様な事にならない様に、
スマホ料金の支払い状況は、ご家族様の分も含めて
しっかり管理する様にしましょう。

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住宅ローン ローン条項の落とし穴

不動産の売買契約書には大抵ローン条項が付いています。
ローン条項とは、
万一住宅ローンが通らなかった時には
契約が白紙撤回になるという物です。

ところが、
これが適用されない事があるのです。

停止条件付き契約

停止条件付契約というのは、
「ある条件が揃わなかった時には契約は成立しませんよ。」
というものです。

いわゆる「ローン条項」というのもその一つです。
万一住宅ローンが否決された場合は、
契約を白紙撤回にするという物です。
もちろんその場合、支払った手付金等も返還される事になります。

当たり前ですよね。
住宅ローンが通らなければ不動産は買えませんから。

ローン条項が適用されない事がある

住宅ローンが通らなければ契約が白紙撤回になって、
支払った手付金等は返還されるのですが、
これが適用されない事があるのです。
ローン条項がついているから安心と言う事は無いのです。

虚偽の申告をした

住宅ローンを申し込む際に、
虚偽の申告をして住宅ローンを申し込んだ結果、
住宅ローンが否決された場合は、
ローン条項の適用にはなりません。

例えば過去に、
ローンやクレジットの滞納があった事を知っていたにも関わらず、
その事を申し出なかった場合などです。

ただし滞納など、ローンが通らない事を過去にしていた事を
すっかり忘れてしまっていたり、
知らなくてしてしまった事は除外されます。

わざとローンが通らないようにした

契約して住宅ローンを申し込んだ所、
他にもっと良い物件が見つかって、
ローン条項を利用して契約を白紙撤回させようと、
わざと住宅ローンが通らない様に画策して
住宅ローンが否決された場合。

ローン条項適用期限を過ぎてしまった

不動産契約をすると、ローン条項が適用される期間が定められます。
もたもたしていて、その間に住宅ローンの可否を出さなかった場合は、
ローン条項の適用にはなりません。

自分で住宅ローンの手続きをして否決された

契約書や重要事項説明書のローン条項の箇所に
「住宅ローンの斡旋」と書かれていた場合で、
不動産業者にたよらず、
自分で金融機関に住宅ローンの申し込みをして否決された場合は、
ローン条項の適用になりません。

「住宅ローンの斡旋」と書かれていたら、
不動産業者を通じて住宅ローンの申し込みをする事が、
ローン条項の適用条件になるのです。

不動産業者を通さず、
ご自分で金融機関に住宅ローンの申し込みをして
不動産を購入する場合は、
売主と買主の間では「現金売買」となるので、
ローン条項の適用にならないのです。

ローン条項の適用にならない時は違約金

もしも住宅ローンが通らず、
ローン条項の適用にもならなかった場合は、
「違約」になり、売主に「違約金」を支払わなければなりません。

その金額は最大で物件価格の20%となります。
例えば、3000万円の物件の場合、
既に支払った手付金も含めて、
600万円も売主に違約金を支払わなければならないのです。

マイホームを購入する事ができないどころか、
600万円も支払う事になってしまうのです。

契約の前に事前審査

多額の違約金を支払いたくなければ
・ローンの申し込みは正直に申告をする。
・自分で住宅ローンの申し込みをせず、不動産業者を通して申し込みをする。
・ローン条項の期限に間に合うように申し込みをする。
事です。

特に有効なのは、
契約をする前に住宅ローンの事前審査を受ける事です。

事前審査は2~3日で合否が判明します。
それから契約をすれば安心です。
ローンの事前審査については、
担当の営業マンとごご相談ください。

ただし、事前審査が通っても、本審査で否決される事が極たまにあります。
その事については過去ログの
「事前審査を通って本審査で落ちる」
をご一読ください。

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物件を検討している間に売れてしまった

物件探しのイメージ画像

あちこち物件を見学して、
良さそうな物件があったので検討していたら
売れてしまいました。
もうこれで3度目です。
どうしてこういう事が起きるのでしょうか。

人気物件から先に売れて行く

当たり前ですが物件は
人気のある物件から売れて行きます。

現場その物が人気がある場合と、
分譲住宅などの場合で、複数の物件がある時は
条件の良い物か、値段の安い物から売れて行く傾向があります。

検討すると言う事は、不安があって迷っていると言う事

あちこち物件を見て、良さそうな物件に出会った時、
そこで決めようか考えます。
しかし
「本当にこの物件で良いのか?」
と迷ってしまうのです。

なので「2~3日検討する。」事になります。
色々検討して結論を出したところが
「既に売れてしまいました。」
と言う事になってしまうのです。

「検討する。」という事は、
不明な点が明確になっておらず、
不安があると言う事なのです。

誰が買っているの?

折角良い物件が見つかっても売れてしまう。
それが2回、3回と続くと凹んでしまいます。
でも、誰が買っているのでしょうか?
お金持ちの人なのでしょうか?

いいえ、みなさんと同じごく普通のマイホームを探している方々です。

どうして直ぐに決断できるの?

物件を見て「いいな!」と思って、
どうして直ぐに結論を出す事が出来るのでしょうか?

不動産は高額な買い物です。
直ぐに結論を出して怖くないのでしょうか?
不安は無いのでしょうか?
それとも、お金をいっぱい持っている人なのでしょうか?

良い物件を見て直ぐに結論を出した方の中には
マイホーム選びに失敗している方もいると思います。
というか、案外多いのでは無いかと思います。

勢いや、営業マンから推されて契約してしまう人が殆どです。
その結果、マイホーム選びに失敗してしまうのです。
むしろ、じっくり検討している方の方が失敗はしません。

じっくり検討していたら良い物件は買えない

一生にそう何度も無い高額な買い物であるマイホーム。
そう簡単に結論は出せません。

でも、じっくり検討している間に
「良い。」
と思った物件が売れてしまっては、
いつまで経っても、良い物件は購入できません。

一体どうしたら良いのでしょうか?

物件を見学する前に検討しておく「マイホームを購入する体制」

良い物件に出会った時、直ぐに結論を出すには、
じっくり検討するのを、
物件を見た後では無く、見る前にしておけば良いのです。

検討をすると言う事は、
不安な点や、不明な点を穴埋めする作業です。

それらを物件を見学する前に全て解決して
明確にしておけば、
良い物件に出会った時に、直ぐに結論が出るのです。
そして、
マイホーム選びに失敗する事はありません。

実はこれ、
プロが物件を購入する時と同じプロセスなのです

リバティハウスでは、
お客様に物件をご紹介する前に、お客様の
「マイホームを購入する体制」
を整えます。

その上で物件をご紹介していますから、
良い物件に出会えた時に、
直ぐに答えが出ます。不安もありません。
そして、マイホーム選びに失敗する事が無いのです。

「マイホームを購入する体制」
については、
リバティハウスのサイト
「失敗しないマイホームの選び方」
をご参照ください。

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中古物件 現況有姿売買と瑕疵担保責任

中古住宅の売買で、条件に「現況有姿売買」が付く事があります。
これはどういう事なのでしょうか。

現況有姿

「現況有姿」とは読んで字のごとく、
「今有るありのままの姿」と言う意味です。

引き渡す時に、掃除をしておくとか、
残置物を片付けるとか、
痛んでいる所を直しておくとか、
そういう事はしないで、
ありのままの姿で引渡しをすると言う事です。

瑕疵担保責任(保証)

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、
引渡しを受けた後に欠陥があった時には、
売主がそれを保証する事です。

物件に保証が無い取引

現況有姿を条件として売買された物件は
瑕疵担保責任、つまり保証がされない物件だと言う事です。

現況有姿売買の物件は、
物件があまりに痛んでいて、瑕疵(欠陥)だらけで、
とても保証に応じられない時や、
任意売買などで、
売主が保証に応じる事ができない時などにつけられる条件です。

現況有姿売買を条件として中古住宅を買った場合、
引き渡しを受けた後、
不具合の箇所を見つけたとしても売主からの保証は受けられず、
全て買主の負担となります。

不動産業者が売主の物件は瑕疵担保責任あり

中古住宅の場合で、一般人が売主の場合は
現況有姿売買、
つまり売主が瑕疵担保責任を負わない条件で売買をしても構いません。

しかし不動産業者が売主の場合は、
引渡しの日から、
最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければならない事が、
法によって定められています。

ですから中古物件で売主が不動産業者の場合は、
現況有姿売買はあり得ません。

もしも不動産業者が売主の物件で、
現況有姿売買、つまり瑕疵担保責任を負わない条件だった場合、
その条件は始めから無かった事になり、
期限の定めなく、
瑕疵担保を見つけてから、1年以内に売主に申し出れば
いつでも瑕疵担保責任を求める事ができます。

心配であればインスペクション(住宅状況調査)制度の利用を

もしも購入しようとする中古物件が現況有姿売買で
物件のどこに痛みがあるのか知りたいのであれば、
インスペクション制度の利用をお勧めします。

インスペクション制度は取引の前に
資格を持った者が建物の状況を調査するものです。

調査に掛かる費用は、依頼した人が負担を負う事になり、
買おうとする人が依頼した場合は、
その人が費用負担する事になります。

調査の結果、契約をしなかったとしても
調査代金の支払い義務がありますからご注意ください。

インスペクション制度の利用については
担当の営業マンにお尋ねください。

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夏 窓の日よけ

昔の家は、庇(ひさし)が長く出ていて、
窓への直射を防いで、
室内が暑なる事を防いでいました。

洋風の建物が増えた現代、
長い庇のある家が減りました。
その代わり、
庇の代わりになる様々な物があります。

テラス

一般的で良く見受けます。
掃き出し窓に取り付けるのが一般的です。

大きさは様々あり、洗濯物も干せます。
屋根材はポリカーボネートで軽くて耐久性があり、
紫外線をカットする物もあります。
日本家屋の庇に代わるものです。

オーニング

南ヨーロッパの家にある、洋風の簡易的な庇です。
必要な時だけ引き出し、不要な時は収納しておけます。

素材は丈夫なテント地や、軽やかなキャンバス地などがあります。

タープ

庇の様に、窓に掛ける布です。
サッシの枠に金具を取り付けて、
金具にタープをひっかけて取り付けます。
比較的安価で、数千円で取り付ける事ができ、
ホームセンターで販売されています。
※写真はカインズホームのサイトより

葦簀(よしず)

日本に昔からある日よけです。日本版タープとも言えます。
掃き出し窓には立てかけたり、
腰窓には、窓の上から吊って取り付けます。
日よけ、目隠しと共に、程よく風を通す優れものです。

とにかく直射を防ぐ事

室温が上がってしまう大きな原因は直射です。
室内に直射が無くても、
窓に直射が当たり温められると、
その熱が室内に伝わり暑くなります。

テラス、オーニング、タープ、葦簀(よしず)とも
それぞれ特徴があり、金額も様々です。
状況に併せて、使い分けるのが良いと思います。

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家相と科学

家相のイメージ画像

日本には古くから「家相」があります。
家相は占いの一種です。

土地の立地や間取りによって吉凶が変わるというものです。
果たしてそれは本当なのでしょうか。

家相の起源

家相は宗教や信仰によるもので、占いの一種です。
その後科学的な要素も盛り込まれて現代に至っています。

家相の起源は中国の風水(占い)です。
紀元前の「陰陽五行説」や「仙道五術」が源だとの説が多い様です。

日本には中国から仏教と共に風水が伝来しました。
風水には、家を陽宅風水、墓地を陰宅風水とする思想があり、
陽宅風水が発展したのが家相だと言われています。

江戸時代の中期、家相に関する書物が多数出版されました。
この頃、家相ブームがあった様です。

この家相ブームは庶民向けだった様で、
これが基になって、現代の家相に繋がっている様です。

家の中心と方位のずれ

家相を図るに、
まずは家の中心をとり北の方角を設定する事から始めます。

家の中心の概念は、
物理的に建物の中心であったり、
その家の主人の居室の中央であったり、
多くの説があり一定ではありません。

北の方角にしても北には磁北と真北があります。
大抵は方位磁石で北を探りますが、
磁北と真北では関東地方で約6.5度、
北海道では約9.5度のずれがあります。
これらは統一されていません。

家相の本を読むと、家相と方位は細かく決められていて、
ほんの少しのずれでも、大きく変わってしまいます。
また、こんな事はあり得ませんが、
極点に家を建てる時はどうするのでしょうか。

この様な事から、
家相に科学を照らし合わせると、
家相は整合性がとれないのです。

江戸時代のお楽しみ本

江戸中期に家相ブームが起こり、
庶民向けの家相本が沢山出版されたそうです。
おそらくそれらは、厳正なものではなく、
今で言う「おたのしみ本」の様な物だったのでは無いかと思われます。

厳正ではありませんから、
今で言うライターが、本が売れる様に、
もっともらしく、
楽しく読める様に書いたのではないかと思われます。
それが発展してきたですから、
おおよそ科学的ではありませんし、
占いは統計学ですが、
統計学的にも、信用するに足らない事になります。

家相と科学

家相には、理にかなった事も書かれています。
また科学的に根拠が無い事もあります。

たとえば、南西方向にトイレを作るのは良く無いとされています。
南西方向は日当たりが良く、室温も上がりやすい位置です。
そこにトイレをもってくると、衛生上問題があります。
これは理にかなっています。

文明の発達によって、克服された事もあります。
風水では、台所は北側に作るのが良いとされます。
北側の部屋なら、室温はあがりにくく、
衛生上理にかなっています。

しかし現代では、建築資材が改良され、
住宅設備も整い、
南側に台所を設けても、なんら問題はありません。
現に団地の間取りの多くは、
南側に台所が配置されています。

家相では、北東方向は鬼門とされ、
鬼門に玄関を作るのは良く無いとされています。

鬼門については諸説ありますが、
その中のひとつに、
当時、北東方向の国から、
敵が攻め込んで来る危険があったと言う話があります。

その為、北東方向に開口部を設ける事は、
敵に侵入されやすくなるため、
北東方向は閉ざし、
それが転じて、
北東方向に玄関を作るのは良く無いとしたという説があります。

建築学において、
北東方向に玄関を設けない方が良いという事はありません。
北東方向い玄関を設けない事によって、
南側の一部が玄関に占められ、
その分、居室に影響が出てしまいます。
利便性を考えるのならば、
陽当たりの良い南側になるべく居室を設け、
玄関はそれ以外の場所に設けるのが合理的です。

鬼門に関しては、科学的根拠はなさそうです。

信ずるものは救われる

だからと言って、
家相の全てを真っ向から否定する気はありません。

家相は占いであり、宗教、信仰でもあります。
つまり、心のよりどころでもありますから、
個人の考え方で良いと思います。

全く気にしなくても良いですし、
厳格に守るも良し、
気になるポイントだけを抑えるだけでも良いと思います。

信じるか信じないかは、全く個人の自由です。

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割安な競売物件 しかし.......

住宅ローンが支払えなくなって、
金融機関に差し押さえられ
競売に付されたのが「競売物件」です。
競売物件は市場よりも安い価格が付けられます。

競売の仕組み

住宅ローンが支払えなくなるなど、
金融機関に借金があって返済できなくなると、
金融機関は裁判所に申し立てて
担保不動産を差し押さえて競売に付し、
貸金を回収します。

債務者(お金を借りていた人)は、
法によって強制的に競売で不動産を売却され
落札者の物になってしまいます。
債務者は落札者に不動産を明け渡さなければなりません。

入札

ネットが発達した現在では、
競売物件の情報はネットから検索できます。

競売物件は、各裁判所ごとに発表され、
全国どこの物件でも入札する事ができます。

気に入った物件があったら、期日までに入札をします。
入札の際は
「最低売却価格」の20%のお金を
払い込まなければなりません。

この保証金は、落札した時に代金の一部になります。
また落札できなかった時は返却されます。

引渡し

落札出来た場合は、
期日までに残金を払い込みます。
その後の所有権移転登記は、
裁判所が職権で行います。

残代金の支払いについて、
競売物件でも利用できる住宅ローンがあります。

競売に住宅ローンを利用する場合は、
期日までに実行できる様に
予め段取りをとっておかなければなりません。

もしも支払い期日に間に合わない場合は
ペナルティがありますからご注意ください。

予め内見ができない

競売物件は一般の物件と違って、
所有者の意志で売りに出しているのではありません。
一般の売却であれば、売主が内見に協力しますが、
競売物件は内見ができません。

その代わり裁判所には、
競売物件のファイルがあり、
誰でも閲覧ができる様になっています。

ファイルには物件の概要や写真が添付されていて
建物内の状況を見る事ができます。

ただし、ファイルに添付されている写真は
差し押さえの調査をした時のもので、
短くても半年程度前の状況ですから、
その後状況が変わっている事があります。

落札できるとは限らない

競売は競争入札です。
一番高い値段を付けた人が落札します。

また、売却許可決定する前に、
債務者が任意売却で第三者に売却する事もあります。

入札しても、必ず落札できるとは限らないのです。

明け渡し交渉は落札者が行う

競売物件は、
明け渡し交渉は落札者が行わなければなりません。
裁判所は明け渡しを保証していないのです。

不動産の所有者は、お金が返せなくなった人です。
引っ越し費用が無い事が多く、
引っ越すに引っ越せない事が殆どです。
場合によっては、落札者が引っ越し費用を負担して
明け渡しさせる事もあります。

交渉しても明け渡しに応じない場合は
裁判所から明け渡し命令を出してもらったり
法的な強制執行もできますが、
その費用と負担は落札者が負う事になります。

瑕疵担保(見えない欠陥)責任が無い 

借りたお金が返ぜず、
不動産を差し押さえられるぐらいですから
債務者が瑕疵担保責任を負えるはずもありません。
裁判所も瑕疵担保責任を負いません。

不動産の引き渡しを受けた後、
何か瑕疵(欠陥)があっても保証はされません。

マイホームに競売物件は避けた方が無難

競売物件は、保証が一切ありません。
物件の瑕疵担保責任もありませんし、
引き渡しの保証もありません。
ですから、市場よりも安い金額が設定されるのです。

競売に必要なお金は、
物件価格だけでは済まない事があります。
マンションなどの管理費や修繕積立金などの滞納がある場合は、
それらも落札者が負担しなければなりません。

競売物件は、一般の物件とは異なります。
特殊物件です。
一般の物件と同じ感覚で入札するのはかなり危険です。

法改正により、
反社会的団体の「占有屋」はいなくなりましたが、
それでも一般の方が競売物件を処理する事は
相当ハードルが高い事と、リスクがあると言えます。

競売物件の中にも人気のある物件があります。
しかし競争入札ですから、
その手の物件の価格は吊り上がり、
市場価格とあまり変わらなくなってしまいます。
手間暇や経費を入れたら、
却って割高になる事もあります。
それでは競売物件を購入する意味がありません。

マイホームを
「少しでも安く手に入れたい。」
と思う気持ちはわかりますが、
競売物件は「特殊物件」です。
一般の方は安易に、
競売物件には手を出さない方が良いと思います。

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夏の生ゴミとキッチンの勝手口

今年は梅雨明けが異常に早く、その後猛暑が続いています。
暑くなると気になるのが、キッチンの生ごみの臭いです。

夏になると気になる臭い

夏になると、蓋を開ける度に気になるキッチンのごみ箱。
どんなに対策をしても生ごみの臭いを
完全に無くす事はできません。

現代の間取りはLDKが多く、
キッチンの生ごみの臭いがリビングまで臭います。
時には強烈な臭いを発する事もあります。

マイホームを選ぶ時に、勝手口の有無を確認しましょう

そんな時にあれば便利なのが、
キッチンから出入りできる勝手口です。
勝手口を出て、
建物の外にゴミ箱を置いておけば、
室内で生ごみの臭いがする事はありません。

室内でゴミ箱を開け閉めすると
臭いが室内に籠ってしまいますが、
外であれば臭いは直ぐに拡散しますから、
しっかりした蓋が付いているゴミ箱ならば
ご近所に迷惑を掛ける事はありません。

お隣に気を遣うのならば、
フェンスにラティスなどで目隠しをつけて、
お隣からゴミ箱が見えない様にすれば良いと思います。

夏になると生ごみの臭いに悩まされますが、
夏以外の季節では、生ごみの臭いの事を忘れてしまい、
マイホームを選ぶとき、
キッチンの勝手口に関心が行かなくて、
夏になって後悔する話をよく聞きます。

物件を見学する時には、
キッチンの勝手口も
マイホーム選びのポイントのひとつにしましょう。

勝手口が無い時は

マンションなどの様に、キッチンに勝手口が無い場合は、
完全に臭いを遮断する事はできませんが、
少しでも臭いを抑える事はできます。

・生ごみの水分を切る。

生ごみは、水分があると臭いを発します。
生ごみの水分をしっかり切って捨てる様にします。

・小分けにして袋に入れる。

大きなゴミ袋にバサッといれると、
大量の生ごみから臭いが発生する事になります。
なので、生ごみはビニール袋に小分けにして、
空気をなるべく抜いて口をしっかり縛って
ゴミ箱に捨てる様にします。

・冷蔵庫に一時保管

魚のアラなど、強烈なにおいを発する生ごみは
ビニール袋に入れて冷凍してしまいます。

やっぱり裏口は便利

裏口を開けて、ちょっと物を外に置く事ができるのは、
ゴミ箱以外にも何かと便が良い物です。

鍵付きのコンテナボックスを置いて、
灯油のポリ管をストックしておいたり、
古新聞を置いたりすれは、
屋内の収容スペースの節約になります。

日曜大工ができるのならば、
ちょっとした屋根付きの棚をつくれば、
ストックヤードして使えます。

やっぱり勝手口があった方が便利ですね。

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負動産 処分できない別荘地

荒れた別荘地の画像

昔の話ですが、
地方にある別荘地を調査して欲しいと依頼がありました。
現地に行くとそこは、別荘地とは言えない状態でした。

昭和の不動産投資ブーム

昭和40年代から50年代にかけて、
不動産投資ブームがありました。
その多くは、先行投資を謳い文句にした物件が多く
「将来価値が上がる!」
と言う事で売りに出された別荘地が多かったそうです。

当時は「列島改造論」で日本中が湧きかえり、
地方産業の活性化に伴い、地価も上昇傾向にありました。

投資物件を扱う不動産業者は、
何も無い山や原野を二束三文で買い取り、
その山を分筆して別荘地として何十倍もの価格で売り出し
莫大な利益を得たのでした。

別荘地と言うと、道路や上下水道が整備されて、
木立の中に、しゃれた建物が建っているイメージですが、
投資用の別荘地ですから、
造成や整備など殆どされていなかったのでした。

現場を特定できず

依頼を受けた別荘地は、
北関東のはずれの場所にありました。

手元にある資料は、物件の所在地番だけです。
当時はまだ、ネットが発展する前の時代ですから、
全て実地で調べるしかありませんでした。

まずは所在地番だけを手掛かりに、
物件を管轄する法務局に立ち寄り、
登記簿謄本と公図を手に入れました。
測量図はありませんでした。

住宅地図のコピーも手に入れましたが、
現地は山で、大まかな所在は分かりますが、
地図から現場の特定はできませんでした。

次に役所に行って調査します。
現地は無指定で、建築はできる様ですが、
公営の水道設備は入っていない事が分かりました。

いよいよ現地へ行ってみます。
住宅地図を頼りに現地であろう付近へ行ってみると、
確かに公図にある未舗装の道があります。

道といってもそれは、
藪に覆われた山道で、
とても別荘地の道と言える代物ではありませんでした。

クルマを停めて現地を探しますが、
そこは全くの山で雑木が立ち茂り、
区画の境界など全く分かりません。
境界杭が無いか探しましたが、
見つかりませんでした。

公図の縮尺を元に、区画の角から追ってきて、
恐らくこの辺りが現地だろうと言う事は分かりましたが、
境界が判明せず、1時間程粘りましたが、
とうとう現地を特定する事はできませんでした。

タダでも売れない

現場は特定できまでんでしたが、
「ほぼここであろう。」という事は分かりました。
その場所と周辺の写真を撮って現場を引き上げる事にしました。

帰り際に、地元の不動産業者数社に立ち寄って、
相場や市場について聞きましたが、
異口同音に
「タダでも売れない。」
と言われてしまいました。

依頼者は、件の別荘地を相続で譲り受けたのですが、
マイホームを購入するにあたり別荘地を売却して
自己資金にしようとしたのでした。
ところが調べてみたら、売るに売れない物件だったのです。

負動産

不動産には固定資産税が掛かります。
件の別荘地も、年間1万円程度ではありますが、
固定資産税が課税されています。

依頼者は一人っ子で、
他に相続財産が有った為、
件の別荘地だけ相続放棄する訳に行かなかったのです。

別荘地の他にも
地方都市に投資用ワンルームマンションも相続していて、
こちらも利回りが割れていて、負担になっているとの事です。

別荘地でも、
街に近ければ居住地としての利用価値がありますが、
このケースの場合、街から離れた山だった為、
全く価値がなかったのです。

両方とも処分する事ができず、
この先も利用価値が無い、負担ばかり掛かる
「負動産」を持ち続けなければならないのです。

今再び投資ブーム

近年再び不動産投資に注目が集まっています。
中には投資に失敗して、破たんした話も仄聞しています。

我々プロでも、不動産投資は慎重に検討します。
それでも不測の事態が起きる事があるのです。

況してや一般の方ともなると、
相当な知識を持って投資物件を選ばないと、
取り返しがつかない事態に陥る事がありますから、
十分注意して下さい。

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建築条件付き売地の正体

売地情報の中に「建築条件」がついた売地があります。
建築条件付き売地(土地)というものです。

建築条件付き売地(土地)

建築条件付き売地(土地)とは、
「土地だけでは売りませんよ。
 その土地の上に、売主もしくは売主が指定する建築業者で
 建築をする事を条件に土地を売ります。」
という事なので、土地だけでは売ってくれません。

ではどうしてこの様なスタイルが生まれたのでしょうか。

本当は建売で売りたい

建築条件付き売地の売主は、
不動産業者であることが多いと思います。

不動産業者は、本当は「建売」として売りたいのです。
不動産業者にとっては、土地や建物は商品です。
商品ですから、土地も建物も売れば利益が出ます。

土地だけで売ってしまったら、土地だけの利益しかありません。
仕入れた土地の上に建物も建てれば、建物の利益も得られ、
ひとつの土地で、建物を建てる事によって
利益はより多く取れる事になります。

なので不動産業者は、建売を商品として売りたいのです。

不動産業者のリスク回避 「売建」

土地の上に建物を建てて売るのが「建売」です。
不動産業者は建設業者に依頼して建物を建ててもらいます。
建築が終わったら、
不動産業者は建設業者に代金を支払わなければなりません。

物件が直ぐに売れれば、
建設業者にスムーズに建設代金を支払えますから
不動産業者の資金負担は軽くて済みます。

しかし長期間売れないと不動産業者は、
金融機関から建築代金を借りて
建設業者に建設代金を支払う事になります。、
そうなると不動産業者は、
資金負担が重くなってしまうのです。

それに、間取りが悪くて売れない場合は、
どうする事もできません。
壊して建て直したら大赤字になってしまいます。

そこで、土地だけの状態で売り出して、
買主が決まってから建築をすれば、
不動産業者の資金負担は軽くて済みます。

また、買主の好みの間取りで建築すれば、
間取りが原因で売れないと言う事はありません。

こうした不動産業者のリスク回避から生まれたのが、
「建築条件付き売地(土地)」なのです。
建築条件付き売地(土地)は「売建」なのです。

建物を売る為の「建築条件付き売地(土地)」

以前、建築条件付き売地(土地)の売主の殆どは不動産業者でした。
近年では、ハウスメーカーも参入しています。

これは、ハウスメーカーに土地を持っていないお客様が多く来店する事や、
注文住宅の顧客が減少傾向にあるため、
建築条件付き売地(土地)を利用して
自社の建物を建てる狙いがあります。

建築条件付き売地(土地)の建物は割高?

ネットには、
建築条件付き売地(土地)の建物は
割高だとの情報が流れている様ですが、
その様な事は無いと思います。

と言うのは、建築条件付き売地(土地)はあくまでも「建売」で、
事業主はトータルで事業計画を立てているので、
土地と建物のどちらが割高とか割安と言う事はありません。

ただ、契約は土地と建物を分けて契約をしますから、
事業主の税法上の都合で、
便宜的に金額を分けているに過ぎません。
ですから、割安とか割高と言う事はないのです。

建築条件付き売地(土地)は事業主の都合から生まれた産物

上記の通り、
建築条件付き売地(土地)は、
事業主(売主)の都合から生まれた産物なのです。
売主は資金負担が少なく、買主は好みの建物を建築する事ができます。

買主からすれば、間取りや内装などを選べる利点があります。
ただし、基本は建売ですから、仕様などは予め決められています。
間取りが決められている場合もあります。

建物はお客様と打ち合わせをしてから建築する注文住宅と同じですから、
契約から引き渡しまで、早くても半年ほど時間が掛かります。

建築条件付き売地(土地)を選ぶ場合は、
その土地の上に建つ実際の建物を見せてもらう様にしましょう。
その上で仕様や条件などを確認して置けば安心です。

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坂戸鶴ヶ島医師会立休日急患診療所

診療所建物画像

この三連休、日本列島を猛暑が襲っています。
全国で熱中症で倒れる方が続出しており、
死者も出ています。

休日は医療機関の多くが休みになっています。
坂戸市・鶴ヶ島市エリアでは、
休日に多くの医療機関が開いていない時の為に
坂戸鶴ヶ島医師会立休日急患診療所が開設されています。

概要

休日における症状の軽い患者の内科・小児科の外来診療を行っています。
重傷の時は救急車を呼んでください。

所在地

坂戸市石井2327番地5(坂戸鶴ヶ島医師会地域医療センター1階)
TEL 049-289-1199

診療日

日曜日、祝日、年末年始(12月29日から1月3日まで)

診療時間

午前9時から正午、午後2時から午後5時、午後6時から午後9時
※受付は各診療終了時間の30分前までとなります。

診療科

:内科、小児科

対象患者

入院の必要がなく外来で対処可能な軽症の方(風邪による高熱、腹痛等)
※採血やレントゲン等の検査は行っておりません。
また、外科系の診療も行っておりません。

問合せ

坂戸鶴ヶ島医師会立休日急患診療所

他の科目

病院なび https://byoinnavi.jp/
から必要事項を入力して検索できます。

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あっと言う間に大きくなる植木 手に負えなくなる

マイホームを持つと、植木の1本も植えたくなるという物です。
玄関アプローチ脇のシンボルツリーなどは
シャレていて良いですよね。

最初は小さい植木

当たり前の話ですが、植木は最初は小さい物です。
木の幹も細く、高さもせいぜい2mぐらいなもので、
ちょっとたよりない感じがします。

目隠しに植木を植えようと思ったら、
1本では足りない気がして、2本、3本と植えました。
ところが5年もすると木は大きく育ち、
隣の家の敷地にまで枝を伸ばしたのでした。

手に負えなくなる

植木を植える時、
植えたその木が大きく伸びた事を想定して植えないと
5年もすると密集してしまいます。

また、伸びるのも案外早く、
隣の敷地に枝が入ってしまったり、
大きくなりすぎて、手に負えなくなってしまいます。

一般の方が植木屋さんに頼まず手入れができるのは、
高さで3mぐらいまでです。
それ以上伸びると手入れをするのも大変ですし、
枝葉の量も増えますから、手に負えなくなってしまうのです。

更に大きくなると、隣の家に覆いかぶさったり、
葉が落ちたりして迷惑を掛け、
ご近所づきあいにもひびが入ってしまいます。

また切るとなると、大きくなった木は素人の手には負えず、
プロにお願いする事になりますが、
狭い場所に植えた木を切るのは手間が掛かり
伐採代金は割り増しになり、
思わぬ出費を強いられる事になってしまいます。

ご自分で手入れをするなら、高さ3mまで

もしも庭の植木をご自分で手入れをするのなら、
高さ2.5mから3m程度で幹止めをしましょう。
それよりも大きくなると手に負えなくなります。

また植木を植える時は、
植木が大きくなった事を想定して植える様にしましょう。
植えたばかりの小さな植木のままイメージで植えてしまうと、
育った時に密集してしまったり、
じゃまになってしまったりします。。

特にとなりとの境界の近くや、
建物の近くに植える時は注意が必要です。
場合によては、木の根が排水管を破壊する事もあるのです。

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天災で避難・被災した時は行政のサイトを確認!

この度の西日本豪雨災害は、
各地に大変な被害が出てしまいました。
亡くなられた方は200名を超えています。
亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。
被災された方々にお見舞いを申し上げます。

緊急時には行政のホームページで確認

もしも地震や豪雨災害など、災害が起きた時には、
お住まいの行政のホームページにアクセスしてください。
各行政は、トップページに緊急災害情報を掲示して
避難所や支援活動、注意喚起等の情報を随時流しています。

災害時に行政が有線で非難を呼び掛けますが、
豪雨の時は聞こえません。
その様な時も、行政のホームページにアクセスして
災害情報を確認しましょう。

SNSのデマ情報に注意

SNSは、誰でも自由に情報発信する事ができます。
しかし、発信される情報が全て正しいとは限りません。
残念ながら、中には悪意を持って誤った情報を流す輩もいます。
SNSの情報には注意が必要です。

義援金のお願い

この度の豪雨災害では、
既に全国から救援物資が被害を受けた行政に届いています。
しかしながら、人員不足の為整理が追い付かなかったり、
不要な物資が届けられたリしています。

何を送れば良いのか、どうすれば良いのか分からない時は、
日本赤十字などから義援金を送る様にするのが良いのだそうです。
被災地では、必要な物を義援金で適時購入するのだそうです。

なお、義援金を装って詐欺を働く不埒な輩も居ますので、
義援金は確かな団体から送るのが良いとの事です。

日本赤十字 平成30年7月豪雨災害義援金

自分が住んでいる場所の防災情報を確認しておきましょう

災害はいつやってくるか分かりません。
いざとなった時に、何をどうすれば良いのか分かりません。
ご自分が住んでいる場所の防災情報や、
避難所などの場所を予め確認し、
ご家族で話し合っておきましょう。

川越市  川越市防災情報
坂戸市  坂戸市の防災対策
鶴ヶ島市 鶴ヶ島市防災対策

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不動産物件を見分ける目を持つ方法

不動産物件を見分けるイメージ画像

初めてのマイホーム探し、
どの物件が良くて、どの物件が悪いのか
良く分かりません。
どうすれば物件を見分ける目を持つ事が出来るのでしょうか。

古美術鑑定家 中島誠之助

「いい~仕事してますねぇ~。」のセリフでおなじみの
古美術鑑定家の中島誠之助さん。
随分前になりますが、この方の講演を聞いた事があります。

その講演で、出演されているテレビ番組の
「開運!なんでも鑑定団」の話をされていました。

開運!なんでも鑑定団は、
依頼者が古美術品を鑑定してもらいに
品物を持って出演します。

鑑定をする前に、
持参した品物にまつわるエピソードのVTRが流れ、
視聴者が品物に興味が沸いた所で、
鑑定士が品物を鑑定します。

鑑定する品物は、
事前に見ている訳では無く初見なのですが、
実は、出演者が品物を持って来た時に、
一目見ただけで、
すでにその品物の良し悪しは分かっているのだそうです。

番組の演出上、
じっくり鑑定をしているフリをしているのだそうです。
さすがプロ中のプロですね。

どうすれば一目見ただけで分かる様になるのか

どうすれば、一目見ただけで
品物が良い物か悪い物か判別できるかというと、
中島氏曰く
「品物を数多く見る事。」
なのだそうです。

中島氏も最初は、
何が良くて何が悪いのか全く分からなかったそうです。
しかし数多く見て、経験を積んで行くうちに、
一目見ただけで、
良い物か悪い物か判断が付くようになったのだそうです。

実はこれ、我々不動産のプロも同じなのです。
我々も物件を一目見ただけで、
良いか悪いか一発で判断が付きます。

一般の方が応用するのは難しい

物件を数多く見れば、
物件の良し悪しが一目見れば分かる様になりますが、
残念ながら一般の方がこれをやろうとしても無理です。

一発で良し悪しを見分けられる様になるには、
毎日不動産と言う仕事に関わりながら、
10年程度の経験を積まなければ、
身に付くものではないからです。

朝から晩まで不動産にどっぷりつかって、
10年間もマイホームを探す人はいません。
というか、できません。

失敗しないマイホームの選び方

一般の方が一目で
物件の良し悪しを見抜く力を持つ事はできません。
しかし、失敗しないマイホームを選ぶ方法はあります。

それは、リバティハウスがいつも言う
物件を探す前に
「マイホームを購入する体制を整える」
事です。

マイホームを購入する体制とは、
資金計画を始め、ライフスタイルの条件、将来設計を
予め整理して、しっかり確認をしておく事です。

それらを固めてから、物件を選ぶようにすれば
マイホーム選びに失敗する事が無いのです。

「マイホームを購入する体制を整える」事については、
当ブログの別ログ
「失敗しないマイホームを選び」
をご一読ください。

なお、ご来社されたお客様には一般の方でも
ある程度物件の良し悪しを見分ける方法をお教えしております。
是非一度ご来社くださいませ。

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諸経費ローン

諸経費ローンのいメージ画像

マイホームを購入する時には、
物件代金以外に諸経費が掛かります。

その額は物件価格の5%から10%程度で、
200万円から300万円にもなる事があります。

しかし自己資金が少ないと、諸経費分が足りません。
そんな時は、諸経費ローンがあります。

※以下はりそな銀行の場合です。条件は金融機関によって異なります。

諸経費ローン

諸経費ローンは、
マイホームを購入する際に必要となる
物件代金以外に掛かる費用の為のローンで、
各金融機関で利用できます。

諸経費ローンに使えるもの

諸経費ローンで利用できるものは
・住宅取得に伴う諸経費(仲介手数料、保証料、火災保険料等)
・住宅取得に伴う家具、電化製品、インテリア用品等ご購入資金
・住宅購入に関わる付帯設備費用
・住宅ご購入に際しての修繕積立金等の負担金
など、マイホー購入に関わる諸経費に融資されます。

融資額

10万円から500万円
 返済比率は、本体の住宅ローンと合わせて35%以内。

返済期間

1年から35年(住宅ローンの返済期間に合わせて)

金利

「固定金利」もしくは「変動金利」
※金利は各金融機関によって異なります。

返済方法

月払いとボーナス併用払いがあります。

保証

保証保険の加入が必要です。
保証料は各金融機関で異なります。
条件によっては、連帯保証人が必要になる事があります。

担保

購入する不動産に抵当権設定登記をします。

諸経費ローンを利用する時の注意点

諸経費ローンを住宅ローンに組み入れられる金融機関と、
別に組まなければならない金融機関があります。

リフォームローンを利用する時は、
本体の住宅ローンと合わせて検討する様にしましょう。

諸経費ローンの条件は、
各金融機関によって異なりますので、
詳細については、利用する金融機関でご確認ください。

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埋蔵文化財包蔵地

埋蔵文化財のイメージ遺跡の画像

日本列島には古くから人が住んでいました。
そのため全国各地に遺跡があります。

有名な遺跡はもちろんの事、名も無い遺跡も沢山あります。
もしも家を建てようとする場所に遺跡があったり、
埋蔵文化財が出土した時は、特別な手続きが必要になります。

埋蔵文化財

埋蔵文化財とは、
土の中に埋まっている遺跡の事です。
埋蔵文化財は遺跡保護制度によって保護の対象になっていて、
勝手に処分する事はできないのです。

周知の埋蔵文化財包蔵地

「周知の埋蔵文化財包蔵地」とは
埋蔵文化財がある可能性のある場所の事です。

各地方自治体の教育委員会などの文化財を取り扱う部署で、
どこに埋蔵文化財がある可能性があるか、
それを示した場所に番号を付け、
詳細をまとめた台帳と地図が作られています。

それらは一般に公開されていますから、
窓口で尋ねれば教えてくれます。

着工前に事前の届け出が必要

もしも建築しようとしている場所が
周知の埋蔵文化財包蔵地だった時は、
工事をする前に、
教育委員会等に届出が必要です。

届出を受けた教育委員会は、その場所を調査します。
何も無ければ工事に着手できます。

もしも遺跡が出たらどうする?

建築をしようとする場合、
まずは教育委員会へ行って建築予定地が
「周知の埋蔵文化財包蔵地」かどうか調べましょう。

周知の埋蔵文化財包蔵地の場合

届出後調査が行われ何か出土物があると更に調査が行われます。
その場合、土地の所有者(開発管理者)の費用負担になる事があります。
工事は、調査が終わるまでできません。
場合によっては、
調査の復旧工事の費用も嵩む事になります。

包蔵地では無い場合

包蔵地でなければ、そのまま着工できますが、
万一出土物が出た時は工事を中断して、
遺跡の調査をしなければなりません。

埋蔵文化財の手続きチャート図

不動産を購入する時は重要事項の説明書に記載あり

土地や土地付き建物を購入する場合は、
契約の間に取り交わす重要事項の説明書に、
埋蔵文化財について説明をする事が法によって定められており、
その旨が記載されています。

建売住宅の場合は、
建築工事前に全て手続きが終わっていますから
余計な心配や費用負担はありません。
ただし、将来建て替える時は届出が必要になります。

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行政が受取る私道と受け取らない私道

一団の分譲地で、
その中の道路が私道(位置指定道路)の事があります。

私道ですから、
道路の維持管理は所有者がしなければなりません。

でも行政に寄付をすれば、
道路は市(区・町・村)道となって、
行政が維持管理をしてくれます。
寄付をしない手はありません。

私道所有者全員の同意が必要

分譲地などで、一本の私道に複数の宅地が面している場合、
面している宅地の所有者が持分割合で私道の所有権も持っています。
もしも私道を行政に寄付しようとするならば、
所有者全員の同意がなければ寄付ができません。

行政に寄付した方が、管理をしなくても良くなるので、
その方が得だと思うのですが、
中には、
「道路にも所有権があって財産だから手放したくない。」
とおっしゃる方もいるのです。
そうなると寄付はできません。

行政の基準と予算

私道の所有者全員の同意が得られ、
いざ私道を行政に寄付しようと相談にいった所、
行政に拒否される事があるのです。

それは行政によって、
私道の寄付を受ける道路の形態などの基準があったりするからなのです。

ある行政では私道の両端が、公道に繋がって通り抜けできないと
寄付を受け付けません。

その理由は、
住宅密集地では、道路は災害時には避難通路でもあり、
なるべく行き止まりの道路にならないように、
通り抜けにしたいのです。

そういう事から、行政や地域によっては、
行き止まりの道路の寄付を受け付けない行政があります。

もうひとつは財政の問題です。

寄付ですから、
行政が所有者に土地代を支払う事はありません。
所有者は無償で私道を行政に渡す事になります。
ではなぜ行政は寄付を受け付けないのでしょうか。

道路の寄付を受けた行政は、
その道路を維持管理しなければなりません。
万一道路が傷んだ場合は、税金で直す事になります。

行政の財政が悪ければ、
管理する道路が増えると費用負担も増えます。
管理する予算が足りないので、
私道の寄付を受け付けないのです。

中には財政難から、
一切私道の寄付を受け付けない行政もあります。

担保(抵当権)の問題

もうひとつ行政が私道の寄付を受け付けない場合があります。
それは、私道に住宅ローンなどの担保が付いている場合です。

私道に面した宅地の所有者は、大抵私道の持分も持っています。
住宅ローンを利用して土地や建物を購入した場合、
共同担保として、
私道の持分にも抵当権設定登記がされています。

抵当権設定とは、
分かりやすく言うと「借金のカタ」の事です。

万一住宅ローンが支払えなくなった時は、
「貸金の代わりに取ってしまうぞ!」
と言う事なのです。

行政が私道の寄付を受けた後、
道路に付けられた抵当権を実行されたら、
その部分は、第三者の所有になってしまうのです。
なので、
抵当権などの担保設定登記がされている私道は
行政は受け取りません。

その場合、金融機関に理由を話せば、
道路部分の抵当権を抹消してくれる金融機関もありますので、
一度相談をしてみる価値はあります。

面倒くさい

そしてなによりも、
道路の寄付をする手続きを取るのが面倒くさいと言う事です。

誰かがリーダーになって、話を取り纏めたり、
役所と交渉したり、図面を作成したりしなければなりません。
それはとてもホネが折れる作業です。

それに、
不動産業に関わっている人なら、
私道が行政に寄付できる事を知っていますが、
そもそも一般の方はそういう制度がある事すらご存じありませんし、
道路がそうそう痛む事もありませんし非課税ですから、
とりあえずは何の不自由も無い事から、
大概は私道ままになっているのです。

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ヤクザが経営する不動産会社

もう、随分昔の話です。
その会社はとっくにありません。

フロント企業

まだ暴対法が整備される前だったと思います。
首都圏郊外にヤクザが経営する不動産会社がありました。
表向きは普通の不動産会社となんら変わりはありませんでした。

その会社は、自社物件の建売住宅を販売していました。
建物はお世辞にも良いと言える仕様ではありませんでした。
というより安普請でした。

現場もあまり良い立地の物件はありませんでした。
駅から遠いのは勿論の事、
農家を壊した跡地で、裏が藪だったり、
無理やり開発した様な現場だったり、
造成もかなり荒かった記憶があります。

価格は特別安くはありませんでした。
むしろ割高だった記憶があります。
それでも売れ残る事は無く、
全て綺麗に売れていたのが不思議でした。

その業界の人から聞いたのですが、
その不動産会社は、
いわゆるフロント企業というもので、
表向きは普通の不動産会社でしたが、
経営していたのは反社会的団体でした。

ヤクザと不動産と言えば思いつくのは地上げ屋ですが、
当時、ヤクザの地上げ屋が問題になっていましたから、
警察の手が入る事を嫌って、
建売の販売をしたのでは無いかと思われます。

実質のオーナーである組長は、
そこそこの大学を卒業している、
いわゆるインテリヤクザだったのだそうです。
それもうなづける気がします。

その会社がオープンした時は、
初日は取引先などの堅気のお客様を呼び、
二日目は会社の前に
黒塗りの高級車がズラリと並んでいたのだそうです。

客層

ヤクザ不動産会社の物件を購入していたのは、
ごく一般の方々でした。
ただちょっと違うのは、
他の不動産会社では、住宅ローンが通らない人たちだったのです。

他の不動産会社で住宅ローンが通らなかったのに、
ヤクザ不動産会社で住宅ローンが通ったとは、
金融機関に太いパイプでもあったのでしょうか?

異変

ヤクザ不動産会社が出来て3年程経った頃、
その会社で販売した住宅が、
中古住宅として複数販売される様になりました。
まだ3年程しか経っていないのに、
一体どういう事なのでしょう。

からくり

ヤクザ不動産会社が現場を仕入れる方法は、
地主をギャンブルや歓楽街などで陥れて借金を作らせ、
無理やり安い値段で土地を買い取っていたのだそうで、
建売一軒当たりの利益は、
軽く1千万円を超えていたのだそうです。

ヤクザ不動産会社の物件を購入した人たちは、
よその不動産会社で住宅ローンが通らなかった人たちでした。
住宅ローンは、
ヤクザ不動産会社の関連金融会社が、
高い金利で住宅ローンを貸し出していたのだそうです。

よそで住宅ローンを否決され、
マイホームを持つ事をあきらめていた所、
マイホームが持てるとあって、
住宅ローンを否決された人たちは喜んで購入していたそうです。

当時は景気が良かった時代ですから、
購入した人も金利は高いものの、
それほど心配はしていなかったのだと思います。

ところがバブル崩壊の波が首都圏郊外にも及び、
支払いが苦しくなった人が破たんし始めたのです。

ヤクザ不動産会社は、
支払いができなくなった人の物件を
無理やり私的に差し押さえて所有者を追い出し、
今度は中古住宅として販売をしていたのでした。

住宅ローンも高い金利でしたし、
仕入れもかなり安く仕入れていた様で、
物権の利益と合わせればかなりの利益で、
購入者が3年でパンクしても、
損をする事は無かったのだそうです。
むしろ3年でパンクしてくれた方が儲かった様です。

もしかしたら、
住宅ローンが通らなかった人を対象に物件を売っていたのは、
狙いがあったのかも知れません。
中古物件として再び売れば、
また利益が稼げるという寸法だった様です。

いつのまにか無くなっていた

しかしその様な事が長続きする訳もなく、
いつの間にかヤクザ不動産会社は無くなっていました。
警察の手が入ったのか、
それとも稼ぐだけ稼いだので、訴えらる前に手を引いたのか、
定かではありません。
ただ、相当な利益を上げていたのは間違えありません。

今は暴対法と条例でできない

昔はそんなむちゃくちゃな会社があちこちにありました。
今は暴対法と条例によって、
反社会的団体が不動産会社を経営する事はできません。

また、昔は不動産業界と反社会的団体とのつながりが
時折見受けられましたが、
条例が施行されて以来、すっかり見なくなりました。

なので不動産会社にヤクザはいませんら、
ご安心ください。

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失敗するマイホーム選び

マイホームの購入は、
一生の内にそう何度もあるものではありません。
絶対に失敗したくない事なのですが、
失敗してしまう方がいらっしゃるのが現実です。
今回はマイホーム選びに失敗するお話です。

物件探しは広告から

お子さん達が大きくなって、
住んで居るアパートでは手狭になってきました。
同僚の人たちもマイホームを購入しています。

「ウチもそろそろかな?」
と思ってマイホームの購入を検討し始めました。
一番最初にするのは不動産広告を見る事です。

デザインや間取り、魅力的な物件が沢山あります。
どれにすれば良いのか迷ってしまいますね。

とにかく物件を見てみよう!

いくら広告を眺めていても実物を見ない事には始まりません。
不動産会社に連絡を取って物件の見学に出かけました。

営業マンに案内されていくつか見た中に、
凄く魅力的な物件がありました。

間取りも良いし、日当たりも良い。
環境も良くて、駅までもそんなに遠くありません。
すっかり気に入ってしまいました。

ローンの計算をしたら何とか行けそう!

早速ローンの計算をしてもらったら、
ちょっと厳しいけど、
奥様も働いてやりくりすれば何とかいけそうです。

営業マンに
「人気のある物件ですから、早くしないと売れてしまいますよ。」
と言われました。
ローンの事前審査も無事下りたので契約をする事にしました。

自己資金は100万円、諸経費もローンを組んで都合しました。
引っ越しをしたら、
家具やエアコン、カーテンなどで思わぬ出費がでました。
エアコンやカーテンが無い家なんてありえませんから
無理をして買いました。

エアコンは家電屋さんで買い、
カーテンはホームセンターで何とか買い揃えました。
貯金は無くなってしまいましたが、
節約すれば何とか大丈夫です。

出費がかさむ

その内クルマがダメになってしまいました。
仕方ないのでローンを組んで買い替える事になりました。

お子さんが中学に入学して塾に通う様になりました。
お子さんは二人で、上のお子さんが中学3年生に進級すると
下のお子さんも中学生になって、塾の費用は倍になりました。

上のお子さんは私学の高校に進学しました。
授業料は国と県から補助がでるので助かりますが、
塾や部活、通学定期代がバカになりません。

上のお子さんが私学の大学に進学しました。
下のお子さんは高校生です。

クルマがそろそろ買い替えないとダメそうです。
前のクルマのローンがやっと終わったのに、
またローンを組んでクルマを買い換えました。

毎月なんとかやりくりをしていますが、
お子さんの大学進学で貯金は殆ど無くなってしまいました。

まさかの出来事

ご主人様が勤務している会社の経営状態が思わしく無く、
ボーナスの減額をされました。定期昇給もありません。
その内リストラが始まり、
ご主人様はリストラされてしまいました。

貯金は僅かしかありません。
失業保険が支給されていますが生活する最低限程度の金額です。

ご主人様は就職先を何とか確保しましたが、
収入は大幅に下がってしまいました。

お子様の学費は何とか工面しました。
親として、お子様に経済的負担はかけたくないと思ったからです。

取り返しの付かない事態

とうとう貯金が尽きて、
住宅ローンの支払いが出来なくなってしまいました。
金融機関から差し押さえ通知が届き、
マイホームを手放す事になってしまいました。

マイホームは少しでも高く売って、
残債を減らしたかったので、
弁護士を通じて不動産業者に任意売却してもらいました。

マイホームを無事任意売却をしたものの、
お子さん達の教育費の事を考えると、
残債が多く返済できないので、
結局弁護士に依頼して、破産宣告をして債務を処理しました。

物件ありきのマイホーム探しは危険

以上の事は実際にあった事です。

マイホームを購入した時はお子さんは小学生で、
支払いはちょと厳しかったけど、
何よりも物件を気に入ったので購入してしまいました。

支払いがちょっと厳しかったけど
「何とかなるだろう。」
と見切り発車をしてしまったのです。

このケースは案外よくあるケースで、
特殊なケースではありません。

住宅ローン破たんをする方の多くは、
しっかりした資金計画を立てずに、
「物件ありき」でマイホームを選んでいるのです。
「何とかなるだろう。」が「何とかなる」事は殆どありません。

物件ありきでマーホーム選びをすると、
物権の魅力に負けてしまったり、
営業マンの情に乗せられてマイホームを選んだ結果、
時として取り返しが付かない事態になってしまうのです。

マイホームを購入する体制

リバティハウスでは、お客様の状況ご希望、自己資金をお伺いし、
一番最初に資金計画を立てます。
資金計画は、将来の事も勘案して無理の無い資金計画を立てます。
その上でエリアを選定し、物件を選びます。

こうした「マイホームを購入する体制」を予めしっかり作っておけば、
マイホーム選びに失敗する事が無いのです。

リバティハウスには「物件」では無く、
「ご希望の予算または自己資金」と「ご希望のエリア」の
「お客様のご希望の条件」でお問合せください。
また、「ご希望の条件登録」をしていただければ、
条件に合った物件をご紹介いたします。

リバティハウスでは、
「お客様は自分の家族・親戚」
という想いを持って、
一組、一組のお客様に親身になって
マイホームのお世話をさせて頂いています。

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川越市 川越百万灯夏祭り2018

今年も川越百万灯夏祭りが、7月28日(土)29日(日)に開催されます。

由来

川越百万灯夏祭りは、
川越藩8代当主の松平斉典の遺徳を偲ぶ事が機縁だと言われています。
一時中止されましたが、
昭和32年に復活し、昭和57年からは「川越百万灯夏祭り」に名称変更し、今では市民参加型のお祭りとして、毎年7月の最終土曜日、日曜日に開催されています。

イベント場所

お祭は、西武本川越駅から北へ、
蔵造の街並みまでの約2Kmにわたり、
通りを車両通行止めにして開催されます。

祭の期間中、昼間は様々なイベントがあちこちで催され、
夜は沢山の提灯に火が灯され、日本各地の有名な盆踊りが参加する
「小江戸宵の舞」が行われます。

イベント7月28日(土)


実行委員会主催イベント

イベント
開会式参加団体 演奏演技[出演団体]・埼玉県警察音楽隊・カラーガード隊・埼玉県立川越女子高等学校カラーガード部 など場所/  本川越駅前交差点
時間
14:10~
内容
開会式パレードに出場する団体が、交差点内で素敵な演技・演奏を披露します
場所
本川越駅前交差点


イベント
開会式典
時間
15:00~
場所
本川越駅前特設ステージ


イベント
開会式パレードスタート
時間
15:15~
内容
各団体がそれぞれの特色を生かした演奏、演技を行います
場所
本川越駅前から一番街商店街


イベント
OH!通りゃんせ KAWAGOE
タイムスケジュールはこちら
時間
16:20~
内容
各団体が路上で魅せます!ジャンル問わず、さまざまな踊りをご覧いただけます
本川越駅前交差点・連雀町交差点他


イベント
みこしパレード
時間
17:00~
内容
趣向を凝らしたおみこしとおはやし屋台がコラボします
場所
連雀町交差点・仲町交差点周辺の周回コース


商店街イベント

一番街商店街
14:00~
模擬店販売(生ビール、かき氷)
埼玉りそな銀行川越支店ポケットパーク

17:00~
小江戸宵の舞(日本各地の有名盆踊り)
埼玉りそな銀行川越支店前

14:00~
子どもの昔遊び体験
埼玉りそな銀行川越支店ポケットパーク


仲町商店街
15:00~
ヨーヨー釣り
おさかなすくい
セブンイレブン仲町店前


立門前商店街
14:00~
ワイワイ広場(各商店による店頭販売、休憩所の設置)
かき氷、ラーメン、あげもの、焼きそば、生ビール、ジュース等の販売
立門前通り
連雀町繁栄会
17:00~
ライブ(オールディーズ・ナイト)
連雀町繁栄会ロータリー前


川越名店街
17:00~
みこし給水所
はつかり耳鼻科前


中央通り2丁目商店会
15:00~
浴衣の無料着付け
熊野神社内連雀町自治会館


広小路商栄会
14:30~
ミニ山車の競演集合
お休み処
広小路中村屋前

 


その他イベント

14:00~14:30
小江戸川越打ち水風情
地球温暖化防止をPRする為、打ち水を行います。是非、浴衣でお越し下さい。
埼玉りそな銀行川越支店前


14:05~20:00
お囃子競演会
各流派のお囃子を楽しめます
鍛治町広場(仲町)

7月29日(日)のイベント


実行委員会主催イベント

12:00~
にぎわい広場
醤油かき氷の提供、灯籠・ろうそくの作成、金魚すくい、農産物の販売など
今西パーキング(幸町)


14:00~
ステージイベント
川越市内で活躍している各団体が歌・ダンスを披露します
本川越ステージ・連雀町交差点


15:30~
川越ゆかりの時代行列
川越藩ゆかりの時代行列。鉄砲隊の演武(空砲射撃)が大迫力です。
本川越駅前→一番街方面

 


本川越ステージイベント

14:00~14:40
尚美学園大学ミュージックステージ#1
学生の精鋭達による音楽ステージ。企画・運営も学生が行っています。


14:40~15:30
尚美学園大学ミュージックステージ#2
学生の精鋭達による音楽ステージ。企画・運営も学生が行っています。


15:30~15:50
川越ゆかりの時代行列
鉄砲隊の演武(空砲射撃)あり


16:00~16:40
ハーラウ・ナー・ホヌ・ケカイ・マーリエ(フラダンス)
ハワイのフラフェスティバルにも参加している実力派フラダンスチームです


16:40~17:20
梅后流江戸芸カッポレ
江戸時代から続く芸能「かっぽれ」をお楽しみください


17:20~18:05
ゆめみどきライブ


18:05~18:50
谷本隆成withパフォーマーライブ


18:50~19:50
尚美学園大学ミュージックステージ#3
学生の精鋭達による音楽ステージ。企画・運営も学生が行っています。

 


連雀町交差点イベント

14:10~15:00
山王太鼓
川越市内の上戸を拠点に活動する「光り輝く」シルバー世代の太鼓集団です。いぶし銀の太鼓を是非お楽しみください。


15:50~16:10
川越ゆかりの時代行列        
鉄砲隊の演武(空砲射撃)あり


16:20~17:20
川越地区消防音楽隊
消防音楽隊による迫力ある演奏です


17:30~18:30
小江戸ジャズクラスター
小江戸川越に響く粋なジャズの音色。実力派ビッグバンドサウンドをお楽しみください。


18:40~19:40
川越市吹奏楽団
県内でも古い歴史を持つ地元に根差したアマチュア市民吹奏楽団です。今年も百万灯の夜に吹奏楽のメロディが響き渡ります。

 


商店街イベント

一番街商店街
14:00~
模擬店販売(生ビール、かき氷)
埼玉りそな銀行川越支店ポケットパーク
17:00~
小江戸宵の舞(日本各地の有名盆踊り)
埼玉りそな銀行川越支店前
14:00~
子どもの昔遊び体験
埼玉りそな銀行川越支店ポケットパーク


仲町商店街
15:00~
ヨーヨー釣り
おもちゃのおさかなすくい
セブンイレブン仲町店前
大正浪漫夢通り商店街
14:00~
発汗ライブ さまざまな音楽のイベント・ワークショップ
飲食ブース
大栄パーク


立門前商栄会
14:00~
ワイワイ広場(各商店による店頭販売、休憩所の設置)
かき氷、ラーメン、あげもの、焼きそば、生ビール、ジュース等の販売
立門前通り
連雀町繁栄会
17:00~
ライブ(オールディーズ・ナイト)
連雀町繁栄会ロータリー前


川越名店街
14:00~
水消火器を使った子供消火体験
はつかり耳鼻科前
中央通り2丁目商店会
15:00~
浴衣の無料着付け
熊野神社内連雀町自治会館


広小路商栄会
14:30~
お休み処
みこしの集合・連雀町雀會おはやし
広小路中村屋前


川越サンロード商店街
12:00~
音楽イベント
屋台販売(かき氷など)
キッチンカー出店
クレアパーク


川越新富町商店街
14:30~
和太鼓演奏(城西川越高校和太鼓「欅」)
埼玉りそな銀行本川越支店前特設ステージ
15:30~
尚美学園大学オリジナルステージ

 


その他イベント

14:05~20:00
お囃子競演会
各流派のお囃子を楽しめます
鍛治町広場(仲町)

交通規制

お祭が開催される間は、交通規制が実施されます。
駐車場に限りがありますから、公共交通機関をご利用ください。

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権利証を無くした!

権利証の画像

テレビドラマで、悪い奴が家に来て
「ここの家の権利証は俺が持っている。
だからこの家はオレの物だ。お前ら出て行け!」
というシーンをご覧になられた事があると思います。
権利証を無くしてしまったりすると、
大変な事がおきるのでしょうか?!

権利証は登記の抜け殻

権利証は、正式には「登記済権利証」と言います。
現在では登記が電子化され、
「登記識別情報」と言う名前に変わりました。

昔は登記申請すると、
その申請書の内容に従って登記官が、
紙の登記簿謄本に登記して、
登記申請書に「登記済」のハンコを押して返してくれました。

それが「権利証」と言われ、
さも、その不動産の権利を表している様に誤解されていますが、
正式には「登記済み権利証」であり、
いうならば、
登記申請をした申請書の抜け殻で、
何ら権利を第三者に主張する物ではなかったのです。

権利証(登記識別情報)は身元証明の代わり

明治時代に作られた登記法は、現在でも基本的に同じです。

登記法では、所有権移転登記申請の時に、
売主は「登記済み権利証」を法務局に
所有権移転申請書と共に提出する必要がありました。

それは、
「登記済み権利証を持っていた者が、
申請された不動産の所有者本人であろう。」
と判断する為だったのです。
明治時代には、写真入りの証明書などありません。
なので、登記済み権利証が身元確認の証拠としたのです。

紛失した時は保証書(本人確認)

万一登記済み権利証を紛失したとしても、
その法務局管轄で登記している人三人以上が
「間違えなくこの不動産は、この人の物です。」
と署名・捺印された「保証書」を
登記済権利証に代えて申請すれば、
登記ができたのでした。

現在は「登記済み権利証」から「登記識別情報」に変わりました。
万一、登記識別情報を紛失した場合は、
写真入りの公的な身元を署名できる物
(運転免許証・住民カード等)を
司法書士に提示提示して本人確認してもらえば、
登記識別情報の代わりになります。
ただし有償です。

権利証(登記識別情報)に権利はない

万一、権利証(登記識別情報)を紛失して、
第三者の手に渡ったとしても、
権利証を手にした人のものになる事はありません。
テレビのシーンは、真っ赤な嘘なのです。

ただし、権利証(登記識別情報)を悪用する輩がいて、
ややこしい事件に巻き込まれる事がある事、
登記の際に、本人確認の余計な費用が掛かる事から、
権利証(登記識別情報)は、大切に保管しておく必要があるのです。

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土砂災害防止法

東海地方から西日本、四国、九州に及ぶ広範囲で
豪雨による甚大な被害が発生しました。
お亡くなりになられた方々にご冥福をお祈り申し上げます。
また、被災された方々にお見舞い申し上げます。

平地が少ない日本列島

日本列島は平地が少なく
丘陵地も含めると山岳地が全体の7割を占めています。

平地には、既に建物が建ち並んでいる為、
新たに住宅地を開発しようとすると、
どうしても丘陵地や山間部を開発をしなければなりません。

近年の天候は、
短期間に大量の雨が降る特徴があります。
それによって、
これまでは何とも無かった所で土砂崩れが起きています。

その結果、新たに造成された住宅地が、
土石流に襲われて被害が出ています。

土砂災害防止法

土砂災害防止法は、
1)土砂災害から国民の命を守るために、
2)土砂災害の恐れがある区域を指定し、
3)危険がある事を知らせ、警戒避難体制を整え、
4)土砂災害の危険がある区域には、
5)新たな住宅地を規制し、
6)既にある住宅は移転の促進をする為に
制定されました。

警戒区域の指定

警戒区域の指定は、土砂災害が起こりそうな区域を調査し、
警戒が必要だとが認められる区域について指定されます。

法6条 土砂災害警戒区域の指定

調査の結果、
土砂災害の恐れがあると認められた区域について
・情報伝達、警戒避難体制の整備
・警戒避難に関する事項の祷民への周知
が行われます。

法8条 土砂災害特別警戒区域の指定

調査の結果、
建築物に損壊が生じ、
住民に著しい危険が生じる恐れがあると認められる区域について、
・特定の開発行為に対する規制
 対象:住宅宅地分譲、社会福祉施設等のための開発行為
・建築物の構造規制(都市計画区域外も建築確認の対象)
・土砂災害時に著しい損傷が生じる建物に対する移転の勧告
・勧告による移転者への融資資金の確保
が行われます。

山間部だけではなく市街地でも指定

土砂災害の警戒区域の指定は、
なにも山間部の集落だけではありません。
丘陵地の市街地にも指定されます。

どの区域が指定されているかは、
その市町村の役所で調べる事が出来ます。

丘陵地に住宅地が開発されている区域は
注意が必要です。

川越市・坂戸市・鶴ヶ島市の土砂災害ハザードマップ

川越市の土砂災害ハザードマップ
・岸町二丁目地区
・仙波四丁目地区

坂戸市の土砂災害ハザードマップ
・多和目 西坂戸三丁目地区

鶴ヶ島市は指定区域はありません。

マイホームを選ぶ際は、
土砂災害についても注意を払いましょう。

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せっかく設置したのに、使えない薪ストーブ

薪ストーブの画像

揺らめく炎を眺めながら一杯やったら、
日ごろのストレスも解消して癒されますね。
でも、折角設置した薪ストーブが、
使えなくなってしまう事があるのです。
今回は、薪ストーブのトラブルの話です。

近年、人気の薪ストーブ

近年、薪ストーブに人気が集まっています。
揺らめく炎に癒され、
ひとつのストーブで、家全体を温められ調理もできる。
石油、ガス、電気を使わないエコエネルギー。
薪ストーブの人気が高まるのも分かります。

住宅街をクルマで走っていると、
時々薪ストーブの煙突が建っている家を見受けます。
これまで薪ストーブは、田舎の家の設備だと思われていましたが、
最近は都市部でも見受ける様になりました。

苦情

エコで癒される薪ストーブ。
近年では、都市部の住宅にも設置する方が増えました。
ところがその事でトラブルが発生しているのです。

昔はどの家も、風呂を沸かすのは薪でした。
夕方になると家々の煙突からは、けむりが揺らめいたものでした。

近年の薪ストーブは、未燃焼ガスも二次燃焼しますから、
煙が殆どでません。
煙が出ないので、近所に迷惑を掛ける事は無いとして、
薪ストーブを設置する家が増えた様です。

ところが、
煙は出なくても、燃焼ガスの匂いは取れません。
匂いとは、薪を燃やした時の匂いです。

昔の薪風呂で煙が出るのは、
せいぜい風呂を沸かす間の1時間ぐらいです。
それもお互い様でした。

ところが薪ストーブは、
長時間に渡って薪を燃やします。
その間煙突からは、煙は出なくても、
匂いが出続けるのです。

冬になると北風が吹くようになります。
風は常に一定方向に吹き、
匂いも一定方向に流れ続ける事になります。

そうなると特定の風下の家には、
つねに煙の臭いが吹き続ける事になり、
室内は勿論、洗濯物に煙の臭いが沁みついてしまうのです。

折角設置したのに使えない薪ストーブ

その結果、風下の家が耐えかねて、
薪ストーブの使用を止める様に苦情を申し入れて来ます。
そして、折角高額な費用で設置した薪ストーブは使用できなくなり、
リビングの高価なオブジェとなってしまうのです。

設置には周囲の状況の慎重な検討が必要

煙突から出た煙や匂いは、
ある一定の範囲では拡散しません。
拡散しないエリアにある家は、
煙や匂いに晒される事になります。

冬は窓を閉めているので、
室内に匂いが入って来なくても、
洗濯物は煙や匂いに晒されて、
匂いが沁みついてしまうのです。

この様な事から、薪ストーブを設置する場合は、
周囲に影響を及ぼさないか十分に検討する必要があります。
住宅街では、相当慎重に検討しないと、
折角設置した薪ストーブが、使えない事態になってしまいます。

薪ストーブの設置を検討している方は、
注意が必要です。

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用途地域とは

都市計画図の画像

不動産広告の中に「用途地域」と記載があります。
用途地域とは一体何なのでしょう。

都市計画法

大自然が広がる山や海、
建物がが沢山立ち並んでいる街。
建物が建てられる区域は決まりごとがあるのです。

日本列島は、大陸の様に広くありません。
多くが山岳地で、一部の限られた、
平らな部分に街が広がっています。

限られた国土を、無秩序に開発してしまうと、
自然破壊や効率が悪くなるので、
国土の開発については、
計画的に行いましょうという事でできたのが、
都市計画法なのです。

都市計画方は、
日本列島全てに掛かっている訳ではありません。
都市計画法「区域外」と「区域内」に分けられます。
人が住んで居ない様な山深い場所は「区域外」、
人が住んで居る場所を「区域内」に分けています。

市街化区域と調整区域

都市計画内を更に分けたのが
「市街化区域」と「市街化調整区域」です。
「市街化区域」は、街を作り建物を建て、
都市機能を充実させる事を目的とした区域です。

一方「市街化調整区域」は市街化にストップを掛け、農村や漁村の都市として整備し「市街化を調整する区域」の事です。

家を建てられない「市街化調整区域」

市街化区域には、家などの建物を建てる事ができますが、
市街化調整区域は市街化にストップを掛ける区域なので、
原則として、家などの建物は建てられない区域です。

用途地域

家などの建物を建てられる「市街化区域」を
更に細分化したのが「用途地域」です。
※市街化区域以外でも用途地域を定める事があります。

行政が都市環境を保つとともに機能的な
街づくりの為に
建築できる建物の用途(使い方)によって、
区域が決められているもので、
その種類は全部で13種類あります。

第一種住居低層地域

高さの低い個人住宅を中心とした区域。
2階建て程度の一戸建てやアパートの住宅を始めとして、
住居を兼ねた一定条件の店舗や
小中学校、診療所などの公共的な建物が建てられる区域。
コンビニはダメ。

第二種低層住居専用地域

第一種住居低層住宅に比べ、若干規制がゆるくなったもので、
150㎡までの一定条件の店舗等が建てられ、
コンビニなどの小規模な店舗も許可が下りる区域。


第一種高層住居専用地域

中高層住宅の良好な住環境を保つ為の区域。
3階建て以上の居住用の建物が建築できる区域。
500㎡までの一定条件の店舗や、中規模の公共施設、
病院、大学も建てられる区域。

第二種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な住環境を保つ為の区域。
1500㎡までの一定条件の店舗や
事務所等も建てられる区域。

第一種住居地域

住居の環境を保護する為の区域。
3000㎡までの一定条件の中規模の店舗や事務所、ホテル、
周囲に及ぼす影響の少ない小規模な工場が建てられる区域。

第二種住居地域

主に住居の環境を保護する為に区域で、
第一種住居地域の規制を若干緩くした区域。
10000㎡までの一定条件の店舗、事務所、ホテル、パチンコ屋、
カラオケボックス等の他、
周囲に及ぼす影響の少ない小規模な工場が建てられる区域。

準住居区域

幹線道路の沿線などで、
自動車関連施設などと住居が調和した環境を保護する為の区域。
10000㎡までの一定条件の店舗、事務所、ホテル、パチンコ屋、
カラオケボックス等の他、
小規模な映画館、車庫、倉庫、
周囲に及ぼす影響の少ない小規模な工場が建てられる区域。

田園住居地域

農地や農業関連施設などと調和した、
低層住宅の良好な住環境を保護する為の地域。
ビニールハウスなどの農産物生産施設や
農作物、農業の生産資材倉庫等、
500㎡までの一定の地域で生産された
農産物を販売する店舗が建てられる区域。

近隣商業区域

近隣に住む人たちが、日用品の買い物をする店舗等、
業務の利便を増進を図る区域。
殆どの商業施設、事務所、住居、店舗、ホテル、パチンコ屋、
カラオケボックス等や、
映画館、車庫、倉庫、小規模の工場が建てられる区域。

商業区域

主に商業等の業務の利便の増進を図る区域。
殆どの商業施設、事務所、住宅、店舗、ホテル、パチンコ屋、
カラオケボックス等、映画館、車庫、倉庫、小規模の工場、
広義の風俗営業、性風俗関連特殊営業関係の建物、
延べ床面積規制が無く、容積限度も高いため、
高層ビルも建てられる区域。
例としては、都心の繁華街。

準工業区域

中小の工場が主体、住宅や店舗も建てられる区域。
工場は周囲に危険性、環境悪化の影響を及ぼさないものに限られる。

工業地区域

大工場主体、住宅、店舗も建てられる区域。
学校、病院、ホテル等は建てられない。

工業専用区域

超大工場に限定した区域。どんな工場でも建てられる。
住宅、店舗、飲食店、学校、病院、ホテル等、福祉施設は建てられない。

用途地域の確認は各行政窓口で

マイホームを求めようとする区域の用途地域を知るには、
各行政の「都市計画」を扱う窓口で確認できます。
また、用途地域が記載された「都市計画図」を購入する事もできます。

川越市の窓口
・都市計画課
川越市の用途地域
http://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=11239&N=%E5%9D%82%E6%88%B8%E5%B8%82

坂戸市の窓口
・都市計画課
坂戸市の用途地域
http://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=11239&N=%E5%9D%82%E6%88%B8%E5%B8%82


鶴ヶ島市の窓口
・都市計画課
鶴ヶ島市の用途地域
http://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=11239&N=%E5%9D%82%E6%88%B8%E5%B8%82

ライフスタイルに合った用途地域を

用途地域には、様々な特徴があります。
ご自分のライフスタイルに合った用途地域のマイホームを選択しましょう。

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一戸建て 自転車置き場の盲点

憧れの一戸建てのマイホームを手に入れて、
いざ引っ越し!

そうしたら、
カースペースに駐車したクルマが邪魔で
自転車が入れられません!

自転車を置くには、
一度クルマを出さなければ自転車が通れない!
思ったよりも駐輪スペースが狭かった。
実際に、そんな事が良くあるのです。

見学する時に、意識しない自転車置き場

物件を見学する時に、
間取りや設備、庭、駐車場などに目を奪われますが、
自転車を駐輪するスペースについては、みなさん、
あまり意識を置いて見ていません。

自転車の事をすっかり忘れていて、
実際に引っ越してみたら、
狭くて自転車が置けないと言う事が案外あるのです。

以外に大きい自転車

自転車は、パイプフレームで出来ていますから、
車幅がスリムなイメージがありますが、
幅は60センチあります。
全長も案外長くて、
1メートル90センチ程あります。

もしも人が自転車を押して動かすとなると、
押す人のスペースも必要ですから、
幅は最低でも1m程度は必要になります。

自転車を置くスペースも
自転車を2台並べて置くとすると
最低でも1.5m程の幅が必要です。

縦に2台並べようとすると、
約4mのスペースが必要になります。

増える自転車

お子さんがまだ小さい時期は自転車の数が少なかったり、
子供用自転車が小さいので、
自転車を置く場所にそれ程不自由はありません。

お子さんが大きくなって、
大人用の自転車に乗る様になり、
自転車の台数が増えると、
駐輪するスペースが足りなくなります。

中には、ご家族でひとり1台づつ
自転車を持っているという方もいらっしゃいます。
そうなると、自転車を駐輪するスペースに苦労するのです。

見学する時に駐輪スペースを見ておきましょう

物件を見学しに行くとどうしても建物に目を奪われ、
外回りの事については、あまり深く見ません。

駐車スペースや、クルマの出し入れを気にする事はありますが、
自転車の出し入れや、
将来の事も含めた駐輪スペースの事まで考えて
見学する人は殆どいません。

その結果、後になって、
自転車を入れられない、自転車を全部駐輪できない、
という問題が起きるのです。

物件を見学する時は、
自転車を置くスペースや、
自転車を通す通路についても
しっかり確認しておきましょう。

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災害に強い土地(地域)の見分け方

天災大国ニッポン。
地震や大雨で各地に甚大な被害が出ています。
天災が起きるのは仕方の無い事ですが、
少しでも被害を受けない場所にマイホームを持ちたいものです。
今回は災害に強い土地(地域)の見分け方のお話です。

地形

災害の被害を受けやすいかどうかは、
地盤・地形が大きく関係します。
とろが、市街化が進み、建物が立ち並んでしまうと、
その地域の地形がどうなっているのか
分かりにくくなってしまいます。

そこで、地図や地形図などを利用して、
マイホームを求めようとする地域の地形を見てみましょう。

地形図は、国土地理院のサイトから見る事ができます。
地理院地図https://maps.gsi.go.jp/#5/36.104611/140.084556/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1j0h0k0l0u0t0z0r0s0f1

当たり前の話ですが、
低地は水害に遭いやすく、
高い土地は水害に遭いにくいです。

かつて沼や田、湿地帯だった所を市街地化した低地の区域は、
尚更災害に弱いと言えます。
その様な地域は、
水が集まりやすいばかりでなく、
地盤も弱い事が多く、
地震の際にも周囲より揺れが酷くなります。

比較的標高が高い地域でも、
山の斜面や扇状地は、
がけ崩れや土石流の危険があります。

地盤が強いのは、
台地や地山(じやま)と言われる地盤がしっかりした場所です。

ハザードマップ

水害や地震の危険性については、
ハザードマップを公開している市町村がありますから、
各市町村のサイトを確認しましょう。

川越市ハザードマップ

・川越市地震ハザードマップ
・川越市土砂災害ハザードマップ
・川越市洪水ハザードマップ
川越市内水ハザードマップ

坂戸市ハザードマップ

・坂戸市防災マップ一式

鶴ヶ島市ハザードマップ

・鶴ヶ島市地震ハザードマップ
その他全国のハザードマップは国土交通省のサイト
・国土交通省ハザードマップ・ポータルサイト
からご参照ください。

災害に強い土地(地域)の見分け方

全体的な事については、
地形図やハザードマップから把握する事ができます。
では個々の状況はどう見れば良いのでしょうか。

神様が教えてくれる

日本人は昔から、地域にある神社の氏子でした。
神社は日本人の心の拠所でもあり、大切な場所でした。
その大切な場所は、災害に遭いにくい場所に建てられているのです。
近くに神社があるかどうか見てみましょう。
昔からの神社がある地域は、
比較的安全だという事が言えます。

公共施設

公立の小中学校、高校、公民館、体育館、役所など、
こういった公共施設は災害時に避難所になります。

避難所にする為には、
災害が起きにくい場所を選んで作られています。
近所に、避難所に指定されている公共の施設がある地域は、
比較的安全な場所だと言えます。

遺跡

自然災害から身を守る文明が無かった頃、
人間は自然災害が及ばない場所に住居を構えました。
縄文時代の遺跡がある地域も、
比較的安全な場所だと言えます。

災害は忘れた頃にやってくる 準備を怠らずに

災害はいつどんな形でやってくるか分かりません。
比較的安全だと思われている場所でも、
予想外の事が起きるかも知れません。
その様な時の為にも、
日ごろの準備は怠らない様にしましょう。

下記は、夫婦と乳児ひとり、子供ひとり、高齢者ひとりの場合で
3日間の必要な備蓄品です。


水/45L
給水タンク/2個
給水袋/2袋


食料品

アルファ化米、レトルトご飯/45食分
★缶詰(さばの味噌煮、野菜など)/15缶
★レトルト食品(冷凍食品)/15個
★缶詰(果物、小豆など)/3缶
★加熱なしで食べられる食品(かまぼこ、チーズなど)/5個
★栄養補助食品/15箱

更にあったら良い物

★野菜ジュース/15本
★飲料(500ml)/15本
★菓子類/5パック
★健康飲料粉末/15袋
★調味料(しょうゆ、しおなど)/一式


調理補助品

カセットコンロ/2台
カセットボンベ/8本
★マルチツール(缶切り・ナイフなど)/1個

更にあったら良い物

★ラップ/1本
★アルミホイル/1本
★高密度ポリエチレン袋/1箱
★ビニール手袋/1箱(約100枚)
卓上IH調理器/1台(電気は比較的早く復旧する為)
ポット/1個


清潔品

簡易トイレ/75回分
★トイレットペーパー/12ロール
★ティッシュペーパー/1パック(5個入)
★大型ビニール袋・ゴミ袋/適宜
★除菌ウェットティッシュ/1箱(約100枚)
★消毒類/適宜


薬・救急用品

★常備薬・市販薬/各1箱
★救急箱/1箱

更にあったら良い物

栄養補助サプリ/適宜


情報確認手段

携帯電話の予備バッテリー/携帯電話の台数分
手回し充電式などのラジオ/1個


日用品

懐中電灯/2個
★乾電池/50本
ライター/点火棒/マッチ/各1本
ロープ・ガムテープ/ロープ1本
ガムテープ/2巻
軍手/5組

更にあったら良い物

★使い捨てカイロ/75個
★新聞紙/適宜


衣類等

★使い捨てコンタクトレンズ/1ヶ月分


その他

ポータブルストーブ/1台
ガソリン携行缶/1缶


女性に必要なもの

3日間過ごすために最低限必要なもの
清潔品
★生理用品/60個(30個×2パック)
日用品
★化粧品/適宜


乳幼児

3日間過ごすために最低限必要なもの
食料品
★粉ミルク(スティックタイプ)/20食分
★離乳食(アレルギー対応)/9食分

更にあったら良い物

フォローアップミルク/9食分

清潔品
★おむつ/70個
★お尻拭き/3パック

日用品
★母乳パッド/適宜


高齢者

3日間過ごすために最低限必要なもの+αあったらいいもの
食料品
おかゆなどのやわらかい食品、
高齢者用食品/9食分

清潔品
★入れ歯洗浄剤/30錠

薬・救急用品
★常備薬(処方薬)/1ヶ月分

日用品
老眼鏡/1個

更にあったら良い物

★補聴器用電池/6個


貴重品・書類

お薬手帳

備えあれば憂いなし!です。

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手付金

手付金のイメージ画像

不動産契約をする時に支払う手付金
その手付金には、ふたつの役割があります。
手付金の事を正しく理解しておかないと
後にトラブルになる事があります。

意思表示

契約とは約束をする事です。
口約束だけでは後でもめ事になりますから書面にします。
それが契約書です。

更に、本気で契約をする意思を示す為に
相手にお金を渡します。
それが手付金です。

「私は本気でそれを買う意志がある。
だけど今全額を支払えるだけの手持ちお金が無い。
今すぐに家に戻って代金を持って来るから、
誰にも売らないで取っておいて欲しい。
その意思表示の為に、
今持っているお金をあなたに預けます。
代金を持ってきたら、
商品とその手付金を返してください。」
というのが、民法の手付金です。

民法では
「手付金は売買代金とは別のお金」
なのです。

しかし一般的には、
「手付金は売買代金の一部として前渡しするもの」
という慣習が根付いています。

解約手付

世の中は常に変化しています。
突然事情が変わる事もあります。
一旦は約束(契約)はしたものの、
「やっぱり契約を止めたい。」
と言う事もあります。

民法では、
「一旦約束(契約)した事は、何が何でも最後まで果たせ!」
と言う事では無く、
「人生何があるか分からないから、契約を止めても良いですよ。」
という優しい条文があります。

けれども、一旦は堅い約束をしたのだから、
契約を解除するには一定の条件があります。
その条件とは、
1 まだお互いに契約の内容に手を付けていない。
2 買主から契約を止める時は、
  売主に渡した手付金をきれいさっぱり諦める。
3 売主から契約を止める時は、
  買主から預かった手付金を倍額にして買主に返す。
事を条件に、
契約を止める(解除)事ができるとしたのです。

契約書によっては条文に
「手付解約できる時期」
が記載されている事があります。
その場合は、その条文の期限に従います。

この様に、解約する為の条件とする手付金の事を
「解約手付」と言ます。

違約金

手付解約できる時期を過ぎてから契約を止めるとなると、
大変な事になります。
手付金を放棄したり、手付金を倍返するだけでは、
契約は解除する事ができません。

もしも手付解約できる時期を過ぎてから
契約を解除するとなると
相手方に違約金を支払わなければならないのです。。

その額は、不動産業者が売主の物件の場合は、
物件価格の20%が上限、
売主が非不動産業者の場合は任意の金額です。
これは、売主、買主とも同じ条件です。

例えば売主が不動産業者の物件で、
価格が3000万円の場合の違約金は
600万円にもなるのです。

売主が不動産業者ではない物件で、
違約金を80%と定めた場合は、
2400万円となるのです。

安易な契約は危険

不動産は高額です。
やり取りする金額も必然的に高額になります。
もしも契約を止めたいとなると、
損失も大きくなります。

ですから、契約をする時は、
全ての事について十分に検討しておかないと、
後で取り返しが付かない事が起きるのです。

そういう事を起こさない為には、
「マイホームを購入する体制」
をしっかり整えておく必要があるのです。

「マイホームを購入する体制」
については、
リバティハウスのサイト
「失敗しないマイホームの選び方」
をご一読ください。

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仲介手数料とは

仲介物件を購入した時や、
持っている不動産を売却した時に発生するのが
仲介手数料です。
(ここでは、売買の仲介手数料について説明します。)

仲介は宅地建物取引業法では「媒介」と言います。
「仲介」は「媒介」の俗称で同じ意味です。
ここでは「仲介」として説明します。

仲介取引

仲介取引とは
「売りたい人の物件」を「買いたい人」に
不動産業者が斡旋する不動産取引の事です。
取引される物件の事を「仲介物件」と言います。

その他の取引については当ブログの
取引態様「媒介(仲介)」「代理」「売主」
をご参照ください。

仲介手数料とは

仲介取引を仲立ちした不動産業者に支払う
「成功報酬」の事を「仲介手数料」と言います。

仲介手数料の計算

仲介手数料の額は
宅地建物取引業法によって定められています。

物件価格が400万円を超える物件の場合、
速算方法では
(物件価格×3%)+6万円+消費税
が仲介手数料の上限となります。

例えば、物件価格が3000万円の場合は
{(3000万円×3%)+6万円}+消費税=1.036.800円
となります。

もう少し詳しく

上記の仲介手数料の計算は「速算」法で、
正式な計算は下記の様に法で定められています。

① 200万円以下の金額 5.4%
② 200万円を越え400万円以下の金額 4.32%
③ 400万円を越える金額 3.24%
物件価格を上記の通り区分して計算し、
その合計をしたものが
仲介手数料の上限となります。

速算法の+6万円とは

400万円を越える物件の速算法の6万円というのは
総額に3%を掛けて6万円を割り増し追加したものです。

区分して計算した内の
400万円までを3%で計算した差額の合計。
  0~200万円×5%=10万円(3%+4万円)
200~400万円×4%= 8万円(3%+2万円)
                   + 6万円

※宅地建物取引士試験を受ける方は、
区分して計算をしないと誤りになる問題が提出されますから、
速算法で計算してはなりません。

リバティハウスは仲介手数料が無料です

リバティハウスを通じて、
仲介物件をご購入されたお客様からは
仲介手数料を頂いていません。
0円です。

リバティハウスが仲介手数料を無料にできる訳については
リバティハウスのホームページの
「仲介手数料が無料なわけ」
をご一読ください。

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雨漏り バルコニーの排水口に注意

一昨日から全国的に雨が降り続き、
各地で被害が出ています。
これ以上ひどくならない事を祈ります。

普通の雨なら何でも無くても、
雨が降り続くと雨漏りがする場合があります。

バルコニーの排水口に注意

土砂降りの雨が降り続くと、
雨漏りのクレームの電話が来る事があります。
雨漏りの原因で、比較的多いのが、
バルコニーの排水口の詰まりです。

大雨が続き、
バルコニーの排水口にゴミが詰まって流れなくなり、
バルコニーがまるでプールの様に水が溜まっているのです。

バルコニーに満杯になった水が
サッシの取り付け部の隙間などから、
建物内部に入り雨漏りが生じます。

サッシの隙間から入った水は、
断熱材を濡らします。
外壁と内壁に挟まれた断熱材は、
一旦濡れると乾きません。

濡れた断熱材はカビが生え、
建物内にもカビが移ったり、
湿った断熱材が、
内壁の耐火ボードに影響を及ぼす事もあります。

これを直すには、
内壁を壊して、断熱材を交換しなければなりません。
もちろん修復工事も必要で、
多額の費用が掛かります。

またバルコニーにプールの様に水が溜まると、
水は案外重いので、
重さで建物に影響が出る事があります。

工事費用は、
メンテナンスをしなかった事が原因ですから
保証対象にはなりません。

日ごろのメンテナンスが大切

バルコニーの排水口は、
土埃や落ち葉などのゴミが溜まりやすため
日ごろからゴミが溜まっていたら
取り除いておきましょう。

バルコニーに積もった土埃も綺麗にしておくことで
水が流れやすくなり、
雨漏りを防ぐ事ができます。

バルコニーの排水口同様、
雨どいの詰まりも雨漏りの原因になる事がありますので、
雨どいも詰らない様に、
日ごろからメンテナンスをしてあげてください。

日ごろのちょっとしたメンテナンスがが、
大きな損害を防ぐ事になります。

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位置指定道路とは

不動産広告の物件概要の中に
「位置指定道路」と書かれている事があります。
位置指定道路とは何なのでしょうか?
普通の道路とは違うのでしょうか?

接道義務

建築をする時には建築確認申請をして、
許可が下りないと建築はできません。

建築許可を下ろす条件のひとつに「接道義務」があります。
これは、
「建築する敷地が道路に必ず接してしないとダメですよ。」
という事なのです。

道路なら何でも良いと言う訳ではありません。
原則は、
1 公道である事
2 道路の幅が4m以上ある事
3 敷地が道路に接する長さが2m以上ある事
が条件となります。

これらは、火事や災害の時に逃げる為の
避難通路を確保すると言う意味合いがあります。
なので、一定の条件があるのです。

公道か私道か

建物の敷地が接する道路は、
国や県、市町村が管理する公道が原則です。
なぜなら公道ならば、
道路を廃止して無くなってしまう事が無いからです。

一方私道は個人が所有していますから、
個人の意思で、
道路を止めて庭など、他の用途に使う事もあるのです。
それでは道路が無くなってしまうので、
私道に面する土地には建築許可を下ろさないのです。

私道でも建築許可を下ろす「位置指定道路」

とは言う物の、世の中の道路が全て公道という訳ではありません。
私道も沢山あり、私道に面している住宅敷地も沢山あります。
私道が全部ダメだと言う事になってしまうと、
私道に面する多くの住宅敷地には、
建物が建てられない事になってしまいます。

そこで、救済措置として生み出されたのが
「位置指定道路」
なのです。

正式には「道路位置指定」と言います。
「道路位置指定」は建築基準法で定められたもので、
私道でも一定の条件を満たした道路は
「建築しても良い道路」
だと行政が認めた私道の事を言います。
これを通称「位置指定道路」と呼んでいます。

位置指定道路の問題

位置指定道路は私道ですから、個人の所有です。
所有者は一人の事もありますし、
複数の持分割合で所有している事もあります。

道路の管理負担

私道は個人の持ち物ですから、管理も個人の負担となります。
例えば、道路が傷んで穴が開いたら、
それは所有者がお金を出して直さなければなりません。
複数の持分割合の時は、
持分の割合に応じてお金を出す事になります。

ちなみに公道の場合は、
行政が費用を出して直してくれますから、
道路に面する土地の所有者に費用負担はありません。

通行・掘削許可

私道なので、勝手な事をする事はできません。
自分が持分を持っているからと言って、
花壇を作ったり
通行の妨げになる様な事はできず、
あくまでも道路として使わなければなりません。

水道工事等をする為に、
道路を掘削しなければならない時は、
所有者から「掘削許可」を貰わなければなりません。
複数の所有者がいる場合は、
全員の許可が必要になります。

もしも位置指定道路に面する土地を購入する場合は、
土地の前所有者から、
土地に面する位置指定道路の所有者からの
「通行・掘削同意書」を譲り受けておきましょう。

位置指定道路であれば心配は無い

私道でも、
道路位置指定(位置指定道路)が取れていれば、
公道と同じで建築許可が下ります。

位置指定道路は、
所有者と言えども勝手に処分する事はできません。
また公道と同じですから、
所有権を持っていても
固定資産税や都市計画税は非課税です。

道路の所有者全員が同意して、
行政に採納(寄付)して、
公道にしてもらうと言う事もあります。

私道である位置指定道路だからと言って、
大きな負担がある訳ではありません。

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媒介(仲介)の種類

不動産取引で「媒介(仲介)」と言えば、
売主と買主の間に入って、不動産契約を締結させる事です。
ここでは、媒介の主だった事について解説します。

媒介とは

媒介とは、通称「仲介」と呼ばれているものです。
仲介業者は
不動産取引の仲人(なこうど)だと思えば分かりやすいと思います。

媒介は、売りたい人の不動産を、買いたい人に斡旋し、
買いたい人に適切な物件を斡旋する事です。
そして売主・買主から法で定められた報酬(手数料)を得ます。

不動産業者が媒介として入った不動産取引は、
取引を安全に行うための
宅地建物取引業法の制限を受けます。

一般人同士の不動産取引の場合は、
宅地建物取引業法の制限は受けず、
民法にのっとって行います。

媒介(仲介)契約には、三つの種類があります。

媒介には、
「一般媒介」
「専任媒介」
「専属専任媒介」
の三種類があります。

一般媒介契約

一般媒介は、不動産を売却または購入する際に、
複数の不動産業者に媒介を依頼するものです。

専任媒介契約

専任媒介は、不動産を売却または購入する際に、
依頼した業者のみに媒介を依頼するものです。
依頼した以外の業者には依頼できません。

専属専任契約

専属専任媒介は、「専任媒介契約」に更に制限を加えた物です。
不動産を売却または購入する際に、
依頼者した不動産業者のみに媒介を依頼する物で、
依頼した不動産業者以外の業者には依頼できません。

更に、依頼した宅建業者が紹介する相手以外の人とは
取引できない媒介契約をいいます。

媒介報酬(仲介手数料)

媒介報酬は、一般的に「仲介手数料」と呼ばれています。
ここでは、一般的な「仲介手数料」を称して説明します。

媒介で不動産契約を締結した場合、
依頼者は媒介(仲介)した不動産業者に成功報酬として
仲介手数料を支払う事になります。

その額は、物件が400万円を越える場合は、
「(物件価格×3%)+6万円+消費税」
が上限となります。

例えば、物件価格が3000万円の場合は、
1.036.800円を仲介手数料として
媒介(仲介)を依頼した不動産業者に支払う事になります。

リバティハウスは仲介手数料が無料です!

リバティハウスでは、弊社を通じてご購入して頂いたお客様からは
仲介手数料を頂いておりません。0円です。

リバティハウスが仲介手数料を頂かない訳は、
弊社サイトの
「仲介手数料が無料なわけ」
をご一読ください。

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庭の芝生の管理は大変

一戸建てのマイホームを取得したらやりたい事と言えば、庭いじりです。
郊外の一戸建てならそれなりの広い庭があります。
そこに気持ちの良い芝生を植えようと思う方が多いと思います。

庭が一面芝生だったら気持ち良いですよね。
庭にデッキチェアとパラソルをだして、日がな一日過ごすなんて
まるでリゾート地に居る様です。

芝生を綺麗に植えるには

ホームセンターに行くと、
一帖分、500円程度で芝生が売られています。
芝生を買って来て自分で敷けば安上がりです。

ゴルフ場や整備された公園の様にきれいに仕上げるには、
芝生を敷く前に、下地を整えなければなりません。

最初に庭の石を拾います。
元々芝生は砂地に生える物ですから、石ころだらけではダメです。

石を拾ったら表面の土を耕します、カチカチではダメです。
できればフルイで振るいます。
そこに芝生用の肥料を適度に混ぜた山砂を
厚さ2~3センチ程敷き、水平にならします。
その上に買って来た芝生を敷いて行きます。

芝生の管理

初夏から夏の時期芝生を敷いたならば、
芝生は敷いてから2~3週間程度で根づいてきます。

水やりの管理もしっかりしましょう。
あまり水をやり過ぎると根が腐ってしまいます。

芝生が育ってきたら、
芝刈り機できれいに切りそろえましょう。

芝が根付くと、雑草も生えてきます。
雑草は一本一本手作業で抜きます。

これを維持してゆかないと、
想像している様な綺麗な一面の芝生の庭にはなりません。

管理放棄

ゴルフ場や整備された公園の芝生をイメージして
庭に芝生を敷いた物の、
大抵は下地がしっかり出来ていない為に、凸凹になっています。
場所によっては芝生が枯れて穴が開いて居たりします。

最初の内はやっていた雑草取りも
その内面倒くさくなって、雑草があちこちに生え、
中には芝生が雑草の勢力に庭が負けてしまている庭もあります。

芝生の管理は大変

ゴルフ場や整備された公園の芝生は、
常に職員の方が整備しています。
だからあれだけ綺麗に整っているのですね。

しかし個人では、面積が少なければいざ知らず、
ある程度の広さになると管理しきれません。

最初の内はやっていた手作業の雑草取りも
夏になると雑草の生育が早く、
暑い事もあって、雑草取りを放棄してしまいます。

その結果、みすぼらしい芝生の庭になってしまう事が多いのです。

芝生の代わりになるもの ヒメイワダレソウ(リッピア)

ヒメイワダレソウの画像

みなさん、どうして庭に芝生を敷かれるのかというと、
芝生を敷いておけばきれいだし、
雑草も生えず、
庭のメンテナンスが楽だろうと考える様です。

しかし芝生を綺麗に保つには、
大変な労力が必要で、
イメージと現実のギャップに管理を放棄して
却って荒れた庭になってしまいます。

メンテナンスフリー

庭の雑草取りなどのメンテナンスをフリーにしたいのなら、
芝生では無く「ヒメイワダレソウ」が優れています。

ヒメイワダレソウは近年、公園や土手などにも植えられている植物で、
繁殖力が強く
根が地面の表面を覆う様に広がるので、
雑草が生えにくく、土の流出も抑えられ、
高さも7~8センチ程度なので刈る必要もなく、
水やりの必要さえありません。

初夏から夏にかけて小さな花が咲く多年草で、
冬場は地表は枯れた様になりますが、
地中の根は越冬して、
春になると再び葉と花を付けます。

ほぼメンテナンスが必要ない事から、
近年、公園や土手などに植えられています。

ヒメイワダレソウはホームセンターやネット通販でも購入できます。
真冬以外はいつでも植えられますから、お薦めです。

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住宅ローンの可否は保証会社が決める

住宅ローンは銀行(金融機関)に申し込みをして、
ローンを実行するのも銀行です。
ですから住宅ローンの審査は全て
銀行が行っていると思われがちですが、
実は違うのです。

銀行が損をしない仕組み

銀行はお金を貸します。
お金を貸す事が、銀行のビジネスであり役目です。

貸すお金には利息がついています。
その利息が銀行の利益です。
もしも貸したお金が返って来なかったら、
銀行は利益どころか、元金まで丸損です。

ちなみに、
貸したお金が戻って来ない事を「金融事故」と言います。

銀行は金融事故に備えて保証会社に保証を頼みます。
金融事故が起きた時には、
保証会社からお金を返してもらい、
銀行に損が出ない様にしているのです。

保証会社の役目

保証会社で保証していた融資が事故を起こしたら、
保証会社は銀行に補償金を支払います。

銀行は貸したお金が万一返って来なくても
保証会社からお金を返して貰えるので損をしません。
しかし保証会社は損をしてしまいます。

つまり、お金を実際に貸すのは銀行なのですが、
金融事故が起きた時に損をするのは、
保証会社なのです。

そのままでは保証会社は丸損なので、
お金を貸していた人に対して差し押さえなどをして、
少しでも回収しようとしますが、
全額は回収できません。
回収できない分は保証会社の損失となります。

住宅ローンの可否は保証会社が決める

住宅ローンの審査は銀行もしますが、
審査のメインは保証会社なのです。
なにせ金融事故が起きると損をするのは保証会社だからです。

銀行がいくら融資したくても、
保証会社が「うん」と言わなければ、
銀行はお金を貸し出さないのです。

こうした事から、
住宅ローンの可否を決めるのは銀行では無く保証会社なのです。

住宅ローンの審査には波がある

住宅ローンの審査基準は常に一定ではありません。
金融機関によって、
積極的に住宅ローンの貸し出しをする時期や、
逆に絞る時期があります。
それは金融機関の経営戦略の一環なのでしょう。

その時期は金融機関によってまちまちで、
Aという金融機関ではローンを否決されたけど
Bという金融機関はOKだったと言う事があります。

また
「どこそこ銀行の融資担当の〇×さんにローンを持ち込むと
比較的ローンが通りやすい。」
と言う事があります。

我々不動産業者は横の連携を使って、
常にどこの銀行が融資を出しているか
情報のやりとりをしています。

住宅ローンの条件が厳しい方は、
担当の営業マンと良く打ち合わせをして
金利にばかりに目をとらわれず
適切な金融機関を選ぶ事をお勧めします。

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バルコニー・テラス・ベランダ・デッキの違い

間取り図や不動産広告に
「バルコニー」「テラス」「ベランダ」「デッキ」
とありますが、
みんな同じ様に思うのですが、
何がどうちがうのでしょうか。
ここでは、住宅設備の事として解説してゆきます。

バルコニー

バルコニーは、
建物の外壁から張り出していたり、
階下の上に乗っていたりして、
周囲に手すりが付いている物の内、
屋根が無いものをバルコニーと呼んでいます。

ベランダ

ベランダは、バルコニーと同様に
建物から張り出していたり、
階下の上に乗っていて、
周囲に手すりがあり、庇や軒下に納まっていたり
屋根が掛かっているものを言います。

テラス

テラスは、建物の1階外部に作られるもので、
地面よりも一段高くなったスペースの事です。

一般的には、掃き出し窓や扉のある所に作られ、
室内の延長として使う事ができます。
屋根の有無は問いません。

表面の仕上げは、
コンクリート仕上げ、タイル貼り、レンガ貼り、石貼りなどの
仕上げがあります。

デッキ

庭に作られる「露台」の事をいいます。
テラスの様に、建物に接して作られる事が多いです。

違いのまとめ

バルコニー:2階以上に作られ、屋根がないもの。
べランダ :2階以上に作られ、屋根があるもの。
テラス  :屋根の有無は関係なく、1階の地面の上に作られるもの。
デッキ  :庭に作られる露台。

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この物件を契約してもいいの?

「不安」のイメージ画像

あちこち物件を探して、
よさそうな物件が見つかりました。
「いざ契約!」となった時に、
「本当にこの物件で良いのか?」
と不安になる事があります。

どうして不安になるのか

不動産は高額で、
一生の内にそう何度も購入する物ではありません。

マイホームはそこで家族と共に暮らし、
長い期間をかけて住宅ローンを支払って行きます。
買い物としては相当重い物です。
いざ契約となると、迷いや不安が出てしまうのも分かります。
ではなぜ迷いや不安が出てしまうのでしょうか。

テレビのバラエティ番組で、
タレントが目隠しをされて、
箱の中に入っている物が何か当てるゲームを
見た事があると思います。

タレントは目隠しをされて、
恐る恐る箱の中に手を入れます。
箱の中には、何でもない日用品や
かわいい小動物が入っているのですが、
目隠しをされたタレントは
箱の中に何が入っているのか分からず
ちょっと触っただけで大騒ぎです。

また
夜に人気のない暗い道を歩いていて、
街灯も無く、
周りに何があるのか良く分からず
怖い思いをする事があります。

人は、正体が分からない物や
見通しのきかない物に対して不安を感じます。
それらは危険を回避する人間の本能です。

箱の中に何が入っているのか知っていれば
何ともありません。
昼間明るい時に通れば怖くありません。
それは正体が分かっているし、
周囲の様子が見えているからです。

マイホームを購入する体制ができていない

いざ契約となった時に、
「本当にこれでいいのかな?」
と不安になって躊躇するのは、
マイホームに対して、
全ての事柄が明らかになっていない事が原因なのです。

その様な場合、
後で、気が付いていなかった問題が出て来て
「しまった!ほかの物件にしておけばよかった。」
となる事があるのです。

全ての事が明らかになっていないのに、
高額な不動産を契約する事は、
場合によっては、
取り返しの付かない事になる事もあるのです。

その様な事になる原因は、
「物件ありき」でマイホーム探しをしてしまった事にあります。

「しまった!」という事にならない為に、
マイホームを購入する体制を整えてから
物件探しをすれば、
後から「しまった!」と言う事が無いのです。

リバティハウスはお客様の「マイホームを購入する体制」を整えます

リバティハウスでは
物件をご紹介する前に
お客様と「マイホームを購入する体制」を整えます。

マイホームを購入する体制を整えておけば、
後から「しまった!」と言う事がないのです。

「マイホームを購入する体制」を整えてから
マイホーム選びをすれば、
マイホーム選びに失敗する事はありませし、
不安もありません。

マイホームを購入する体制については、
リバティハウスのサイト
「失敗しないマイホームを選ぶ方法」
をご参照ください。

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瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

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不動産取引の際に関わる「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)
不動産の取引のトラブルのひとつに「瑕疵担保責任」に関わる事があります。
「瑕疵担保責任」って何なんでしょう。

見えない欠陥

「瑕疵」とは、分かりやすく言うと
「気づかない欠陥」という意味です。
「担保」は保証の事です。

例えば中古住宅を購入した時に、
表から見たら何でもないのに、
壁を壊してみたら、中の柱がシロアリに食われてボロボロだった。
白アリに食われている事は、事前になんの説明も無かった。
と言う様な事です。

瑕疵は誰の責任なのか

瑕疵は基本的に売主が責任を負います。
しかし築年数が古い中古住宅はある意味「瑕疵」の塊の様な物です。
そうなると、
売主は全てにおいて保証しなければならず、
それではリスクが多すぎて、
中古住宅として売却できません。
そこで法律は一定のルールを決めました。

瑕疵があったら解約と損害賠償ができる

契約をした「買主」は、その不動産が瑕疵の為に
「目的を達する事ができない」場合には、
契約を解除する事ができます。
更に損害賠償請求をする事もできます。

瑕疵担保を請求できる条件

契約前(引渡し前)に発生していた瑕疵については、
瑕疵担保責任の期間を定めていなければ、
契約後(引渡し後)何年経っても請求する事ができます。

ただし、
「買主が瑕疵を発見してから1年以内」
に売主に申し出る事としています。
瑕疵を見つけてから
一年以内にその事を売主に言わなければ保証はされません。

保証書などで、
瑕疵担保の期間を定めている場合は、
その保証期間内であれば請求できます。

免責

民法では、
「一切の瑕疵担保責任をしない」
という特約を
契約の中に入れても良いとしています。

この場合瑕疵があったとしても
売主は買主に対して保証しなくても良く、
買主は契約の解除や損害賠償請求はできず、
瑕疵の負担は買主が負う事となります。

但し、
売主が予め瑕疵がある事を知っていた場合は、
その知っていた部分については、
売主は瑕疵担保責任を免れる事はできません。
「瑕疵がある事をすっとぼけてもダメだよ。」
という事です。

また、
3か月とか1年とか、
「期間を定めて瑕疵担保責任を負う」
としても構いません。
電気製品についている「保証書」がこれにあたります。

不動産の瑕疵担保責任の期間

電気製品などには、
購入してから1年程度の保証書が付いています。
これは購入してから1年間は、
「メーカーが瑕疵担保責任を負いますよ」
という事です。

不動産物件にも
瑕疵担保責任の期間を定める事があります。

一般の方が売主の物件の場合

一般の方が売主の物権の場合は、
民法に従います。
瑕疵担保責任を一切責任を負わないと言う事もできますし、
3か月間などと期限を定める事もできます。
もちろん期間を定めない事もできます。

不動産業者が売主の物件の場合

不動産業者が売主の物件の場合は
新築、中古に関わらず、
最低2年間以上は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

万一これを破って「2年未満」とした場合は、
その特約は無効となって、
民法の「期間を定めない瑕疵担保責任」となり、
売主の不動産業者は
半永久的に瑕疵担保責任を負う事になるのです。

新築住宅は10年保証

新築住宅は、主要構造材や雨仕舞については
10年間保証する事が法で定められています。
ただし、設備や内装などは、1年から2年の保証になっています。
ですから、分譲住宅などの新築住宅は、
安心して取引が行えます。

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平成30年度 埼玉の路線価の傾向

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路線価図

関東信越国税局は2日、
平成30年1月1日時点の埼玉県内路線を公表しました。

路線価とは

市街地の道路に面する宅地1㎡あたりの評価額の事で、
税金を課す際、計算の基準とするものです。
相続税や贈与税などの相続路線価と、
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる
固定資産税路線価があります。

上昇傾向

標準宅地の評価基準額は
前年変動比率の平均値がプラス0.7%の5年連続の上昇でした。

埼玉県内で最も高かったのは大宮駅西口前で、
交通の利便性はもとより、
オフィス需要が高まっている事要因で、
埼玉、茨城、栃木、群馬、新潟、長野でもトップでした。

首都圏一都三県の路線価平均は上昇しており、
埼玉は東京に次ぐ二番目の上昇率でした。

埼玉県内では
南西部を中心に8地点で上昇する一方、
県北や秩父地域の7地点では横ばい
または下落しており二極化しています。

上尾、春日部、熊谷、東松山、本庄、行田の税務署管轄では
路線価は横ばいで、秩父では3年連続で下落しています。

郊外は横ばいもしくは下落

東京に隣接していたり、
都心にアクセスの良い地域では上昇して、
郊外では横ばいもしくは下落しています。

この事は少子高齢化の影響もあるとみられ、
郊外の住宅地の需要が減少している為に、
地価の上昇が抑えられていると見る事ができます。

路線価は相続税の算定に使う指標ですが、
市場の地価とも連動しており、
市場の地価も同様の相場の動きがあります。

東京都に隣接している地域や、
東京にアクセスの良い商業地、
オフィス需要が見込める地域は上昇していますが、
郊外の住宅地は横ばいもしくは下落傾向にあります。

しばらくはこの傾向がつづくのではないかと思われます。

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取引態様「媒介(仲介)」「代理」「売主」

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不動産広告の概要の終わりの方に
「取引態様」と書かれていて
「売主」または「媒介」または「代理」
と書かれています。
これって何なのでしょうか。

取引の形態

取引態様というのは、
「その不動産をどういう形で取引をするのか。」
という事です。

取引の形態(態様)」は
1 売主
2 媒介(仲介)
3 代理
の三種類です、

売主

「売主」は読んで字のごとく、
その不動産の売主です。
売主が直接販売していて、
売主と直接取引をする事です。

媒介(仲介)

媒介は、売主と買主の間に不動産業者が入って
取引をするという意味です。
媒介の事を「仲介」と言う場合もあります。

媒介(仲介)取引は、
不動産の専門家である不動産業者が介在する事で、
その取引を安全かつ確実に行うものです。

媒介取引の場合は、
不動産価格の他に、仲介手数料が必要になります。
仲介手数料は、媒介(仲介)業者に支払う成功報酬です。

仲介手数料は、
「物件価格の3%+6万円+消費税」
が仲介手数料の上限です。

例えば、3000万円の物件の場合、
1.036.800円(税込み)を
仲介した不動産業者に支払う事になります。

代理

「代理」は本人になり代わって
「代理人」が間に入って取引をすると言う意味です。
「代理人」とは「本人になり代わる」と言う意味で、
代理人が行う事は、本人が行っているのと同じ事になります。

「代理」取引の場合買主は、売主から直接買うのと同じで、
代理人に仲介手数料を支払う必要はありません。

リバティハウスは仲介手数料が無料です。

リバティハウスでは、
買主のお客様からは仲介手数料を頂いていません。
売主や代理取引で購入するのと同じ無料です。

リバティハウスが仲介手数料にできる訳は、
サイトの
「仲介手数料が無料な訳」
http://orange.zero.jp/libertyhouse.cat/tyuukaitesuuryou.html
をご一読ください。

ご縁が持てれば幸いです。

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地盤を知りたい

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マイホームを購入しようとする場所の
地盤がどうなのか知りたいものです。、
その場合、どうすれば良いのでしょうか。

一番確実なのは、現地へ行って見る事です。
地盤が悪い場所は、街全体が地盤沈下しています。

地盤が悪い場所の特徴

1 ブロック塀が傾いている。
2 道路のアスファルトが波打っている。
3 マンホールや暗渠が浮き上がっている。
4 建物の壁にカビが生えている
5 建物の壁がひび割れている。

これらの特徴がみられる場所は、地盤が悪いと推測できます。

地盤サポートマップ

もっとお気軽に知りたい時は、
ジャパンホームシールド㈱のサイトにある
地盤サポートマップhttp://www.j-shield.co.jp/1million/cp2.htm
を参照します。

このマップは我々プロも利用しています。
調べたい場所の住所地番を入れると、
その周辺の過去に調査した結果が現れます。

最終的には地盤調査

本当にどうなのか、個別で知りたいのであれば、
個々に地盤調査するしかありません。

現在分譲住宅を新築する際は、
殆ど何らかの方式で地盤調査した後に建築をしています。
万が一弱い場合は適切な処置をしてから建築をしていますから
建物が傾くなどの心配はありません。

注文住宅で建築する場合は、
地盤が弱い時には、地盤改良する必要がありますから、
その費用も予算にいれる必要がありますから
ご注意ください。

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地鎮祭・家祓い

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地鎮祭の写真

地鎮祭は、
建築や工事着工前に行う神道の宗教儀式です。
大地は神様の物で、神様から土地借りるお断りと、
工事の安全、家の益々の繁栄を祈念して行います。

準備

地鎮祭は神職によって執り行います。
着工の日取りが決まったら、
神社に地鎮祭の予約を入れます。

地鎮祭は吉日を選んで行うのが一般的です。
吉日は大安に限らず、先勝、友引も良く、
建設を担当する業者とも打ち合わせて決めましょう。

参列者

参列する人は
神職はもちろんの事、
・施主(家族も含む)、
・工事関係者
(鳶かしら、棟梁、現場監督、営業担当)です。
工事関係者の参列者人数を、建設会社と相談してください。

用意する物

1 笹竹:高さ2.5mから3m程度の枝葉の付いたもの4本
2 荒縄:10mから15m程度
3 杭:4本(70から80cm程度 竹を立てるためのもの)
4 掛矢(かけや):杭を打ち込む為の道具 なければ大きなハンマーでも可
5 鍬(くわ):鍬入れに行うもの。なければスコップでも可
6 砂:バケツ杯分(20Kg~30Kg程度)
7 紙コップ:お神酒の乾杯に使います
8 紙垂(しで)、榊、祭壇は神職にお願いしてください。

※竹や荒縄、掛矢、鍬などは
神職、建設会社で用意してくれる事があるので
事前に施主が用意する物を
神職と建設会社に打ち合わせしましょう。

神饌物(お供え物)

一般的に行われる地鎮祭の神饌物(しんせんもの)は略式です。

1 野菜:大根、白菜、ニンジン、キュウリなど三種程ひと盛り
2 鮮魚:尾頭付き 一般的には真鯛 1Kgから2Kg程度の物一匹
3 くだもの:りんご、みかん、バナナなど三種程ひと盛り
4 するめ、こぶ:省略する事もあります。
5 酒:日本酒一升瓶1本
 (熨斗紙(のしがみ)を巻いて上段に「奉献」と書き
  下段に施主の名前を書きます。
  建設が奉献する場合は、建設会社の名称が書いてあります。)
6 米:2合程度(袋に入れて)
7 塩:2号程度(袋に入れて)

初穂料(玉串料)・寸志

初穂料

初穂料(はつほりょう)とは、神職にお渡しする謝礼です。
神様に献上し、そのお下がりを神職が頂く形になります。
ですから初穂料は、地鎮祭を行う前に神職にお渡しください。

初穂料は3万円から5万円程度です。
熨斗袋(のしぶくろ)の上段に「初穂料」と書き、
下段に施主の名前を書きます。

初穂料に代えて「玉串料」と書く事もあります。
どちらでも構いません。

地鎮祭を行う前に、
神職に手渡してください。

寸志

寸志は地鎮祭の参列者に渡す謝礼です。
鳶のかしら、棟梁には1万円程度、その他は5千円程度
熨斗袋(のしぶくろ)の上段に「寸志」と書き、
下段に施主の名前を書きます。

地鎮祭が終わりましたら、参列者に手渡してください。

式順

祭場・祭壇設置は神職、建設会社にお任せしましょう。
初穂料を神職にお渡しください。
施主はお手伝いをしてください。
準備が整ったら、
施主を最前列に祭壇に向かって横に並びます。

1 修祓の儀:祭壇と参列者のお祓いをします。
2 降神の儀:神様をお迎えします。
3 献饌  :神様にお供え物を献上します。
4 祝詞奏上:神様に祝詞を上げます。
5 切麻散米:神職が土地のお祓いをします。
6 地鎮の儀:鍬入れを行います
7 玉串奉奠:神前に玉串(榊)を捧げます。
8 撤饌  :お供え物をお下げします。
9 昇神の儀:神様にお戻りいただきます。
10閉式の辞:地鎮祭の終了を告げます。
11神酒拝戴:参列者全員でお神酒を頂きます。

時間は20分~30分程度です。

その他

地鎮祭が終わった後、神饌物は捨てないで
お下がりとして持ち帰って頂きましょう。
神力が宿っているとされています。
神職にお持ち帰り頂いても良いです。

神職から鎮め物を授かります。
鎮め物は人柱を表すもので、建物の中心位置に埋めて納めます。
鎮め物は現場督など建設会社の人に預けて、
工事前に納めて頂きましょう。

初穂料や用意する物は神社によって異なりますので、
予め打ち合わせをしておきましょう。

建売や中古住宅の時は「家祓い」(やばらい)

家祓いは入居前に行う物で、
家や部屋のお祓いをする神道の宗教儀式です。

建売住宅や中古住宅、マンションの場合は地鎮祭ができません。
この様な時は「家祓い」を行います。

用意する物

基本的に地鎮祭に準じます。
ただし、屋内で行いますから、
野外で行う砂や鍬、笹竹、荒縄等は必要ありません。
その他は地鎮祭に準じます。

山田八幡神社

リバティハウスのお客様には、
川越市の「山田八幡神社」様をご紹介しています。
山田八幡神社様は、リバティハウスの氏神様でもあり、
弊社の神棚にもお祀りさせて頂いています。

山田八幡神社様では、地鎮祭や家祓いはもちろん、
家相鑑定、方位除け、その他の祈願も執り行っており、
川越市を中心に、隣接する市町村へも出向いて頂けます。

山田八幡神社のサイトに、
用意する物や初穂料(玉串料)などの案内が記載されています。
→山田八幡神社のサイトを見る http://www.yamadahatiman.org/course.html

山田八幡神社
TEL 049-222-5224
(ファックスあり)

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登記するしないは自由 第三者に対抗する手段

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マイホームを購入した時、
購入した不動産に登記を行います。
法的に登記は、
表示登記以外は登記の義務がありません。
登記したくなければしなくても良いのです。
しかし、登記していないと、善意、悪意に関わらず、
第三者に自分の権利を主張できないのです。

対抗要件

不動産登記とは、不動産に関する物権
(所有権、地上権、地役権、抵当権、質権など)を、
法務局の台帳に記入してもらう事です。
人間でいえば戸籍にあたるものです。

登記には「対抗要件」があります。
「対抗」とは他人に対して、
自分の権利を主張し認めさせる事、
「要件」は必要な条件という意味です。

例えば、誰かから土地を買ったとします。
登記して無ければ、
「この土地はオレの物だ!」
と売主以外の第三者に対抗する事ができないのです。

民法では、
不動産は物件の引き渡しや金銭の授受に関係なく、
売主、買主がお互いの意思表示が合致した時に、
物権の移転や設定は完了した事になります。
これは登記をするしないには関係ありません。

もしも売主が土地を買主である自分以外の誰かに二重売して、
買主同志で所有権を争った場合、
いくら先に代金を支払っていても
「先に登記した方が勝ち!」
という事になるのです。

登記してある事が正しいとは限らない

登記簿には、
所有権を始めとして様々な権利が登記されています。
しかしその登記が正しいとは限りません。

良くあるのは相続登記で、
相続が発生しても相続登記がされておらず、
登記名義人はとっくに亡くなっていると言う事が良くあります。

これは、登記に義務が無い事が原因で、
相続が発生しても、相続人が登記の事を知らないのか、
登記費用を嫌っているのか、
面倒くさいのか分かりませんが相続登記をせずに、
放置してある事が多いのです。

この場合、
登記してある内容は第三者に対抗する事ができまが、
事実上は相続されていますから、
実態と登記は異なっている事になります。

抵当権設定登記がされている場合、
既に借入金は返済しているものの、
抵当権設定登記が抹消されておらず、
登記がそのまま残っていると言う事もあります。

商品物件はご安心を

マイホームの不動産売買の実務では、
商品物件については、
登記も含めて商品として整備されていますから、
登記のトラブルはありません。

契約書に登記と所有権に関する事が条文に書かれていて、
1 売買代金全額を支払った時に
  所有権は売主から買主に移転し物件を引渡しをする。
2 移転と同時に登記も行う
としています。

相続登記をほったらかしにしておくと、
次世代の人たちが
行方の分からない相続人を探すのに苦労をします。
相続が発生したら、
その都度相続登記をしておく事をお勧めします。
近い将来、相続登記が義務づけになる動きもある様です

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言った言わないのトラブル

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営業マンとのトラブルで良く聞くのは、
「言った。」「言わない。」のトラブルです。
理由はさまざまあります。

誤解

営業マンが説明した事を、
お客様が誤解して認識しているケース。
またお客様が言った事を、
営業マンが誤解しているケース。

相手に対し誤解が無い様に、
ていねいな説明がなされていなかったり、
早合点している為に起こります。
営業マンは、お客様が誤解しない様に
丁寧に分かりやすく説明すべきです。
また、お客様の言う事を良く聞く必要があります。

営業マンの見切り発車

営業マンが「多分大丈夫だろう。」という希望的観測を
「大丈夫です。」と言った所、
実際には希望通りにならなかったケース。

営業マンが素直に非を認めれば良いのですが、
保身の為に「その様な事は言っていない。」と言い張る為に
争いになってしまいます。
営業マンは確定していない事を安易に言うべきではなく、
もしも誤りがあったなら非を認め謝罪すべきです。

連絡ミス

仕様の打ち合わせなどで、
品番を間違えて発注してしまい、
注文したものと違うものが取り付けられている事があります。

発注の際にはメモや発注書をもらう様にしましょう。
電話でのやりとりの時も、
メモを取っておきましょう。

嘘を付いている

営業マンもしくはお客様が嘘をついているケース。
この様な事はめったにありませんが、
実際に起きるのは事実です。

不動産は高額な物であり、契約は法律行為です。
嘘をついた事によって、
多額の損害賠償請求を負う事があります。
嘘を付いても、どうにかなる物ではありません。

書面で残す

後に間違えが無い様に
重要な事柄についてはメモを取って相手に確認してもらい
署名してもらいましょう。
また、打ち合わせた事については書面にしてもらいましよう。

言葉だけでは残りませんし、
相手に断らないで録音したものは、
万一裁判になった時に、
証拠として採用されない事があります。

日付と署名入りの書面を残す事が肝心です。

お客様は自分の家族・親戚

リバティハウスでは、
「お客様は自分の家族・親戚」
という想いを持って
業歴10年以上のベテランが
マイホームのお世話をさせて頂いています。

マイホームの取引や手続きはもちろん、
物件についても誤解や不安が無い様に
懇切丁寧にご説明もうしあげています。

業歴が長い営業マンはつい
「こんなことぐらい知っているだろう。」
と思って、
説明を省いてしまったりします。
それが後にトラブルの原因になったり、
お客様が不安になってしまう事があります。

リバティハウスではその様な事が無い様に
一組一組のお客様に対して、
真心を込めて
マイホームのお世話をさせて頂いております。

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家は夏を旨とすべし

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「家は夏を旨とすべし」
吉田兼好が徒然草55段に書いた随筆です。

徒然草55段 家は夏を旨とすべし

家の作りやうは、夏をむねとすべし。
冬はいかなる所にも住まる。
暑き比(ころ)わろき住居(すまい)は、堪へがたき事なり。
深き水は涼しげなし。浅くて流れたる、遥かにすずし。
こまかなる物を見るに、
遣戸は蔀(しとみ)の間よりも明し。
天井の高きは、冬寒く、灯暗し。
造作(ぞうさく)は、用なき所をつくりたる、
見るも面白く、万(よろづ)の用にも立ちてよしとぞ、
人の定めあひ侍りし。

現代語訳

家は夏を過ごしやすい構造にした方が良い。
冬はどんなところにも住める。
暑い夏に悪い住まいは耐え難い事だ。
深い水は涼しい風情が無い。
浅く流れる水は涼し気だ。
遣戸(吐き出し引き戸)のある部屋は
蔀(板で作られた窓)のある部屋よりも明るい。
天井が高いのは冬寒く、灯りが暗い。
用の無い所を作り込んでいると見るに面白く、
万事、用にかなって良いと、
人の評定しあった事だ。

西洋化した日本の建物

明治維新後、日本には西洋文化が流れ込んできました。
器用な日本人は、
西洋文化を巧みに取り入れて、
独特な現代の日本文化を創り出してきました。

建築物にも西洋文化が入り込み、
鉄筋コンクリートのマンションが作られ
一戸建ては開口部が少ない壁式構造の
高気密、高断熱の建物が作られ
建材や設備は高度に進化しています。

冬を旨とした西洋の建物

西洋・ヨーロッパは、南ヨーロッパでも
日本の北海道と同じぐらいの北緯にあります。
したがって、ヨーロッパの冬は日本よりも寒く、
夏は日本よりも涼しい環境にあります。

西洋建築は、
保温性を高める為に開口部が小さく、
その代わり直射を室内に取り入れる為に
深い軒や窓には庇がありません。

建物のつくりは、
その土地の気候風土・環境に適した造りになっています。

西洋文化を取り入れた現代の日本の多くの建築物は、
開口部が少なく、独立した部屋で屋内の通風が無く
寒冷地に適した西洋風の建物になっています。
これでは蒸し暑い日本の夏の気候には合いません。

そこで日本の気候風土に適合させる為、
気密性、保温性を高めて冷暖房機器を設置して
エネルギーを使う事によって、
快適性を保つ建物になっています。

エコ住宅の矛盾

近年、エコが叫ばれています。
住宅も同様に、エコ住宅が注目されています。
ソーラーパネルを乗せたエネルギーゼロ住宅という物もあります。

東日本大震災の時に原発が止まり電力不足が起きました。
その時に日本の住宅が、
いかにエネルギーに頼っているかを思い知らされました。

暑ければ冷房、寒ければ暖房、
灯りも食事を作るにも
全てインフラを使ったエネルギーを利用しなければ
成り立たなかったのです。

エネルギーに掛かる費用負担を減らす為、
この20年で、太陽光発電を取り入れた住宅が増えました。

気候風土に合わない建物を建てて、
快適性を保つ為にエネルギーを使い、
エネルギー費用を抑える為に、
特別な設備に費用を投資する。
見方によっては全然エコではありません。

日本の夏に適した昔の日本建築

近代文明が無い頃、
日本の家屋は、自然と共生する建物でした。

近年古民家に人気があります。
木の柱や土の壁、囲炉裏と畳、そして続き間。
古民家には、日本人の心の底にある何かをくすぐる様です。

日本古来の建物は徒然草にある様に、
蒸し暑い夏を意識した構造になっています。

古民家などの古来の住宅には、深い軒があり縁側があって、
部屋はその奥に引っ込んで、
夏には冷えた空気を室内に取り込む構造になっていて、
直射を部屋に入れる構造にはなっていません。

床も上げて、
床下の風通しを良くして、
湿気に弱い木造住宅を守っています。

現代の多くの住宅は西洋化して軒がありません。
触接日光が家の中に差し込んでいます。
そして陽当たりが最重要視される様になりました。
それは西洋の建物文化の影響なのだと思います。

温故知新

近代文明を否定する気は毛頭ありません。
近代の文明の中にあって、
日本人が積み重ねて来た知恵も取り入れようという事なのです。

西洋化した現代の建物は、
日本の気候風土、特に夏の気候には適合しておらず、
それを文明やエネルギーに頼って
快適性を生み出しているのです。

そこに、
伝統的な日本家屋の利点を取り込む事によって自然と共生し、
エネルギーを使わない本当のエコ住宅ができると思うのです。

例えば越窓では無く、掃き出し窓を設けて、
軒の代わりにテラス屋根を取り付ければ、
昔の家の軒に換える事ができ、
ポリカーボネートの屋根は丈夫で採光も取れ、
室内が暗くなる事はありません。

更に屋内の空気の通りをよくしてやれば、
必要最低限の冷房で済みます。

逆に冬は、気密性・保温性に優れた現代の建材、構造から
暖房効果に優れています。

温故知新
先人の知恵を、現代文明に置き換えて取り入れれば、
エネルギーを使わない、
よりエコで快適な住宅ができるのではないかと思います。

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公簿売買と実測売買

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土地や土地付き建物の契約をする際、
土地面積の根拠となるものが二種類あります。
それは「公簿」」と「実測」です。
このふたつは、何が違うのでしょうか?

公簿

公簿とは、不動産が登記されている登記簿謄本、
現在では、登記事項証明書の事です。
公簿には、登記されている土地の面積が記載されています。
公簿ですから、その面積は法的に有効です。

実測

実測とは、実際にその不動産を測量して算出した面積です。
大昔は縄を使って面積を測りました。
その後、光学測量になり、レーザー測量になり
現在はGPSを利用して、
より精密で正確な測量ができる様になりました。

公簿面積

登記法は明治時代に定められ、全国の不動産が登記されました。
その当時から現在に至るまで、登記は引き継がれています。

登記法では土地の登記をする時に、
実測を行って、
正確な面積を記載した測量図を
添付しなくても良い事になっています。

古い登記簿に記載された面積はかなりいいかげんで、
測量すると、
登記簿に記載された面積よりも広かったり、
狭かったりします。
登記に変更が無ければ、
記載された面積は正確でなくても、
その面積は法的に有効なのです。

実測面積

実測面積は読んで字のごとく、
実際に測量機器などで土地の面積を測り
正確な面積を算出したものです。

登記法では、
実測図を添付しなくても良い事になっていますが、
昭和35年の法改正により、
土地の分筆、土地地籍更正登記、土地表題登記などの申請時には
地積測量図の提出が義務づけられました。
これ以降、土地を分筆したり、地籍更正登記をしたり、
土地表題登記をした土地に関しては、
測量に基づいた面積が登記されています。

どちらの面積を根拠に契約するか

売買契約の際、
公簿面積を根拠に売買するか
実測面積を根拠に売買するかは任意です。
売主、買主で合意すれば、どちらでも構いません。
不動産業者が利用する協会の契約書は
公簿売買になっており、
併せて実測面積を記載する欄もあります。

公簿面積で契約して、
後で測量したら登記簿面積よりも広かったと言う事があります。
また逆に、登記簿面積よりも狭い場合もあります。

分譲住宅の場合、殆どが分筆登記されていますから
土地は測量されており、
登記簿面積と実測面積がぴたり同じになっています。

一旦は公簿面積で売買し、
引渡しまでに実測をする場合、
公簿と実測との差があまりに多い場合は
その差を清算する契約があります。

単発の物件で、
過去に分筆も地籍更正登記も行われていない物件があります。
その場合、登記簿面積と実測面積に差がある事がありますから、
どちらの面積を根拠に契約をするか
売主、買主でよく話し合う事が大切です。

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地元通勤者は旧ニュータウンがねらい目!

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旧ニュータウンという言い方は変ですねw。
今から30年以上前に開発されたニュータウン。
当時は大人気で、億を超える物件もありました。
今郊外の旧ニュータウンに注目が集まっています。

環境が整っている旧ニュータウン

今から30年以上前に首都圏郊外に開発されたニュータウン。
当時はニュータウンでしたが、今では街として定着しています。

旧ニュータウンの欠点を挙げるとすれば、
駅から離れているニュータウンが多いと言う事。
山を切り崩して開発してたニュータウンが多いので、
傾斜地が多い事です。

旧ニュータウンの良い所は、
環境の割に価格が安い所です。
価格が安い理由は、
駅から離れている事がその理由です。

ニュータウンはきれいに区画され、
建築協定で街並みを整えています。
道路も広く、ごちゃごちゃしていません。

毎日電車で通勤する方にとっては欠点になりますが、
地元へ自動車で通勤している人にとっては苦になりません。
むしろ割安に購入できる事は大きなメリットです。

それに最近首都圏郊外には、
モータリゼーション型の大型商業施設が作られ、
都心に出なくても事足ります。
むしろ駅近くの既存の住宅地よりも広々としていて
住み心地は良いぐらいです。

当時購入された方々は今還暦を越え、
売りに出される物件が増えて来ました。
中古の建物をリフォームするもよし、
建て替えるのも良しです。

鳩山ニュータウン 高坂ニュータウン

東武東上線沿線では、
高坂駅が最寄りの高坂ニュータウンや
鳩山ニュータウンが注目されています。
いずれもバス便で高坂駅にアクセスになりますが、
坂戸方面に出るには、
坂戸市入西地区に出るのが近道です。

入西地区には充実した商業施設が揃い、
鳩山ニュータウンからは自動車で5分程度です。
近年、関越自動車道の
坂戸西スマートインターチェンジも開設され、
自動車でのアクセスも良くなりました。

発想の転換

先述した通り、
旧ニュータウンの欠点は駅までのアクセスです。
しかしその問題をクリアすれば、住環境は最高です。
毎日電車を利用する方は、駅近くの月極駐車場を借りたり、
時々利用する人には、日貸しの駐車場もあります。

自動車で地元へ通勤する方は、駅までの距離は関係ありません。
買い物も首都圏郊外の街の居住者ならば、
駅までの距離に関係なく自動車で買い物に行きますから、
問題ありません。

都心に住む不動産評論家は、
旧ニュータウンの欠点を挙げる傾向があります。
その評論は、
都心で電車を利用する者の発想です。

郊外には郊外のライフスタイルがあって、
郊外のライフスタイルならば、
駅までの距離は欠点になりません。

駅までの距離にこだわる電車通勤者の発想を変えれば、
住環境が整った物件を割安に購入できるのが
旧ニュータウンなのです。

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物件ありきのマイホーム探しは危険

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差し押さえのイメージ画像

10年近く前、
知り合いの不動産営業マンがある物件を仲介で契約をしました。
先日、その物件が競売に付されてるのを見つけました。

無理な資金計画

その物件を購入したのは、当時40歳ぐらいの方でした。
仕事は設計関係の仕事をされていたと記憶しています。
というのは実はこのお客様、
リバティハウスでも当該物件の
相談を受けた事がある方だったのです。

その物件で資金計画を出した所かなり無理があったので、
他の物件にする様に説明したのですが、
特に奥様が気に入られていて、
どうしてもその物件が良いと譲らず、
リバティハウスではでは責任が持てないとして
お断りしたお客さまでした。

その後知り合いの不動産業者の所に行き契約をしたとの事、
担当した営業マンの話によると、
かなり無理をした資金計画だったと聞いていました。

担当した営業マンは当時成績が振るわず、
このままでは進退に関わる状態になりつつあって、
久しぶりに来た熱いお客様を何とか契約に持ち込もうと、
八方手を尽くして、
無理やり住宅ローンをねじ込んだと聞いていました。

破たんした原因は
無理な資金計画であったのだと思われます。
最初の内は支払いが可能でしたが、
お子さんたちの成長もあり、
何らかの理由で住宅ローンが支払えなくなり、
差し押さえられて、競売に付されたのだと推察されます。

もし住宅ローンの支払いが苦しくなってきたのなら、
マイホームを売却する手がありますが、
おそらく売却価格よりも
住宅ローンの残債の方が多く売却出来なくて、
差し押さえられ、競売に付されてしまったのだと思います。

物件の魅力に負けて

このケースは、
競売に付される典型的な例だと言えます。

まず買主ですが、
「物件ありき」でマイホームを選んでしまっています。
物件の魅力に負けて、
「支払いは何とかなるだろう。」
と見切り発車をしてしまいました。

また折悪く、
担当した営業マンもノルマに追われていました。
この契約を逃したら進退に関わるため
「お客様の気が変わらない内に何とか契約をねじ込んでしまえ!」
と思ったのでしょう。
そして本来買ってはならない物件を購入してしまい、
支払う事ができなくなってしまったのだと思います。

このケース、誰にも違法性はありません。
お客様が「契約したい。」と言い、
それに沿う様に担当営業マンは全力を尽くしました。
しかしその結果は、
取り返しの付かない事になってしまったのです。

事の原因は、
「物件ありき」でマイホーム探しをしてしまい、
物件の魅力に負けて
冷静に、総合的に判断できなくなってしまった事です。
つまり
「マイホームを購入する体制」
が整っていなかったのです。

マイホームを購入する体制

リバティハウスでは、
物件でお問合せを頂いたお客様に対しても、
まずはお問合せ頂いた物件をさておいて
お客様の状況をお伺いさせていただいて、
「資金計画」を立てます。
その上でエリアを選定し、物件を選びます。
これをリバティハウスでは
「マイホームを購入する体制」
と呼んでいます。

マイホームを購入する体制が整っているという事は、
予め総合判断ができていると言う事なのです。
具体的にどの物件にするかと言う事はミクロの問題なので、
マイホームを購入する体制が整って居れば、
大きな間違えは起きません。

まずは
「マイホームを購入する体制」を整える事。
リバティハウスでは、
これを重要視しています。

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駅から遠い物件 大人は工夫ができる

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郊外の物件イメージ画像

マイホーム購入の資金計画を立てた所、
駅に近い価格が高い物件には手が届きません。
しかし郊外の駅から離れた物件であれば
資金的に無理がありません。

郊外のススメ

都心のターミナル駅から郊外に延びる鉄道。
ターミナル駅から1時間程度のエリアになると
自然豊かなエリアになります。
「街中のごみごみした所は嫌いだけど自然は大好き!」
「子供は自然豊かな環境で育てたい!」
そんなご希望を持つお客様は少なくありません。

しかし首都圏郊外の駅と言えども、
駅の近くはそれなりの物件価格になります。
自然が豊かで敷地がたっぷりの
マイホーム環境を求めるとなると、
駅から離れなければなりません。

駅から離れれば
物件価格もかなりお買い求めやすい値段になる上、
敷地が広い物件が多くなります。

毎日電車で通勤される方は
始発駅の物件であれば座って通勤も可能です。
中途半端に満員電車に揺られるよりも、
毎日座って通勤する方が楽です。

お休みの日はどこかに出かけなくても、
リゾート地に住んでいる様な物で、
ご自宅でゆっくりする事ができます。
中には自宅の庭に
露天風呂を作られた方もいらっしゃいます。

でも駅から遠い事に不安があります。
どうすれば良いのでしょうか。

大人は工夫ができる

駅から離れた物件の最大のネックは交通です。
首都圏郊外の駅周辺には、
月極の駐車場や、日貸し、時間貸しの駐車場があります。
それらを皆さん上手に使っています。

首都圏郊外ですから駐車場料金も安く、
月極では月額3千円から5千円程度、
日貸し(24時間)で300円から500円程度です。

毎日電車で通勤する方は、
駅近くに月極駐車場を借りて、
自宅から駅近くの駐車場までクルマで行かれています。
時々電車を使う場合は、
日貸しの駐車場を利用されています。

近年首都圏郊外には
大型スーパーや大型のホームセンター、
大型複合商業施設が出来て、
住環境が不便と言う事はありません。
温泉が湧き出ているスーパー銭湯もあります。
むしろ既存の市街地よりもクルマさえあれば便利です。

子供に配慮

大人はクルマなどを利用して工夫ができます。
しかしお子さんたちはそれができませんから、
お子さんの生活環境、
特に通学の配慮をする必要があります。

とは言う物の首都圏郊外であれば、
どんなに遠くても、
学校は徒歩1時間以内、大抵は徒歩30分以内にあります。

私も小学生の頃、学校まで40程度歩きました。
小学生で40分というと
大変な様に思われるかも知れませんが、
別に苦だと思った事はありませんでした。
むしろ道草をするところが沢山あって
楽しかった記憶があります。

視点を変えて

予算はどうする事もできませんが、
視点を変えればマイホームの選択肢は広がります。

もしもマイホームのエリア選びで悩んでいたら、
一度思い切って視点を変えて
駅から離れた物件を検討してみてはいかがでしょうか。

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不動産は将来性で選ぼう

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マイホームは資産でもあります。
資産価値のあるマイホームを選びたいもの。
では、どの様な物件が価値のある不動産なのでしょうか。

不動産の価値

不動産の価値とは何でしょうか。
どの様な不動産に価値があるのでしょうか。

価値のある不動産

不動産の価値は、
その不動産から、どれだけの利益が得られるかで決まります。
利益とは、
その不動産からあげられる収入という意味だけではなく、
その不動産からもたらされる利便性なども含まれます。
マイホームに主眼を置くのならば、
「住み心地が良い」と言う事です。

価値のない不動産

反対に、価値のない不動産とはどういうものでしょう。
答えは簡単、
「価値のある不動産」の反対の不動産です。
その不動産を所有する事によって不利益を被る物件と言う事です。
「住み心地が悪い。」という事も含まれます。

将来性

価値のある不動産のひとつとして
「将来性」
が挙げられます。

将来性がある不動産とは、
例えば、
「今は周りに何もないけど、
将来徒歩圏内に駅が出来て便利になる。」
などという物です。

不動産の評価は、物件そのものの立地もありますが、
周りの環境も評価に加味されます。

環境が良くて、生活施設が揃っているとなれば、
不動産の評価も高く、価格も高くなります。
逆に、何も無ければ不動産の評価も低く、
価格も安くなります。

将来価値が上がる物件

「今は何も無くて価値が低く値段も安けれど、
将来環境が整い物件の価値があがる。」
この様な物件を購入できれば最高です。
でもその様な物件があるのでしょうか?

例えば「つくばエクスプレス」沿線。
この沿線は元々何もありませんでした。
それまでは小さな集落や畑、雑木林が広がっていたエリアで、
土地の評価も低かったのです。

それが鉄道が開通し、駅が出来て、
都心に1時間以内で行けるようになると、
不動産の評価は一気に上がり、
元の数十倍の価値になりました。

つくばエクスプレス程では無くて、
将来近くに便利な商業施設ができるとか、
高速道路が開通するとか、
将来的に利便性が高まる可能性ある物件が、
将来性がある物件と言えます。


リバティハウスでは、
弊社にご相談頂いたお客様に、
その様な地域の情報も提供しています。

将来性の価値は後の人が支払ってくれる

当初何も無ければ物件の評価も低く値段も安くなります。
当たり前ですが、
まだそれ程開発が進んでいないエリアであれば
安価で購入する事ができます。

次第に家が増え、生活施設も充実して来ると、
物件の評価が高くなり、
それに従って物件価格も高くなって行きます。

すなわち、何もない最初に購入した人は、
最初は何も無くて不便な思いはしますが、
安価で購入する事ができ、
その後に集まって来た人たちによって、
環境は少しずつ整備され、
その整備費用は、
後から集まって来た人たちが支払ってくれた様な物なのです。

マイホームは資産です。
少しでも価値のある資産を手に入れましょう。

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山田うどん 屋号変更

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埼玉県民にはおなじみの外食チェーン「山田うどん」
7月から屋号を変更するのだそうです。

埼玉県民は「山田うどん」の事を愛をこめて
「ダうどん」
と呼んでいますw。
永年親しんだ屋号が変わる事は、
埼玉県民にとってニュースなのです。

山田うどん改め「ファミリー食堂 山田うどん食堂」

山田うどんを経営する山田食品産業は、
平成30年7月から、
「山田うどん」の屋号を「ファミリー食堂 山田うどん食堂」に
変更すると報道がありました。

また、一時新店舗出店をしていませんでしたが、
これを再開するとの事です。

外仕事・外回りの営業マン御用達

山田うどんと言えば、埼玉県民にはおなじみの外食チェーン。
外仕事・外回りの営業マンには欠かせない店舗のひとつです。

山田うどんというぐらいですから、
うどんはもちろんの事ですが、
定食も充実していて、
「うどん屋」というよりは実質、定食屋です。
そこで、
ファミリー層など、幅広く顧客層を取り込もうという事で、
この度の屋号変更に至ったそうです。

ロゴマークも変更

おなじみのかかしのロゴマークもちょぴり変更です。
これまでかかしの口は「へ」の字でしたが、
「✓」の笑顔に代わるそうです。
こっちの方が印象が良いですね。

新たな展開

山田うどんは埼玉県内に限らず、
首都圏の都市にも進出しています。
埼玉県内の主な店舗形態は郊外型ですが、
都内、JR五反田駅近くの店舗はオフィスビル内のテナント店舗で、
「山田うどん食堂」として営業しています。

東京都清瀬市では、
夜間に酒やつまみなどを提供する
「県民酒場 ダウドン」を出店し、
埼玉県内の郊外店とは異なる営業路線で、
新たな顧客層の開拓を進めています。

国産小麦使用

山田うどんは、うどんの原材料の小麦粉を、
昨年から国産小麦に切り替えています。
これは食の安全からしてもうれしい事ですね。

埼玉県民のソウルフードとして

山田うどんは埼玉県民ならば、
誰もが一度は食べた事があると言っても過言では無い
ソールフードになっています。
外回りの営業マンなど、外で仕事をしている人にとっては、
無くてはならないお店です。

これらも変わらず「ファミリー食堂 山田うどん食堂」も
埼玉県民のソールフード店として
益々の発展を期待しています。

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鶴ヶ島市 水かけまつり

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水かけ祭りの画像

内陸の埼玉の夏はとても蒸し暑いです。
そんな時は水浴びですね!
鶴ヶ島市で「鶴ヶ島市水かけまつり」が
平成30年8月26日(日曜日)に開催されます。
水かけまつりで行われる
ウォーターガン(水鉄砲)ゲームの参加者を募集しています。

内閣官房ホストタウンアクション

鶴ヶ島市はミャンマーのホストタウンに登録されています。
ホストタウンとは東京オリンピックを控え、
スポーツ立国、グローバル化の推進、地域の活性化、
観光振興に資する観点から、
参加国・地域との人的・経済的、
文化的な相互交流を図る地方団体です。

2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向け、
鶴ヶ島市はミャンマーのホストタウンとして、
鶴ヶ島市民と日本で暮らすミャンマーの方々が一緒になって
交流できる機会を提供します。

鶴ヶ島水かけまつり

ミャンマーでは、ミャンマー歴の正月にあたる4月に、
新年を迎える「水かけ祭(ダジャン)」が行われます。
一年間の穢れを洗い流すために、
お互いに盛大に水をかけ合うお祭りです。

ミャンマーの水かけ祭りと鶴ヶ島市の「脚折雨乞」は
どちらも水に関する伝統行事で、
このふたつを掛けわせた
「鶴ヶ島水かけまつり」を
平成30年8月26日(日曜日)に開催します。

日程

平成30年8月26日(日曜日)

時間

10時~17時30分

場所

鶴ヶ島市役所特設会場(鶴ヶ島市大字三ツ木16-1)

駐車場

あり(400台程度)
※台数に限りがありますので、公共交通機関のご利用をお願いします。

イベント

ウォーターガン(水鉄砲)ゲーム、
ウォーターバルーン(水風船)バトル、
ダジャン風水かけ、
ミニ龍蛇みずかけ渡御(とぎょ)、
水かけダンスパレード、
龍神流しそうめん、
ミャンマー舞踊、
ダンスステージ、
水かけフォトコーナー、
消防車放水、
ミャンマー・脚折雨乞の展示・体験、
日本・ミャンマーの各種模擬店、
キッズエリア 等

ウォーターガンゲーム参加チーム 募集

「鶴ヶ島水かけまつり」でのイベントのひとつ、
ウォーターガンゲームの出場者を募集します。
1チーム5~8人程度で、
本部から貸し出す水鉄砲を使い水をかけ合います。
コスプレでの参加も大歓迎!
勝ち負けよりも楽しむことが重要なイベントです!

当日は人工芝の特設エリアを設置します。
友だちや家族、勤め先の仲間などをお誘いの上、ご参加ください。

日時

8月26日(日曜日)
9時30分集合 10時30分~12時30分
※雨天開催・荒天中止

場所

鶴ヶ島市役所

定員

20チーム(1チーム5人以上、申し込み多数の場合抽選)

参加費

1チーム/500円(保険代等)
※参加費については当日お支払いください。

申し込み

7月1日(日曜日)~7月23日(月曜日)
鶴ヶ島水かけまつり実行委員会事務局(産業振興課内)へ電話、または以下の様式に記入しメールまたはFAXで提出
E-mail:10400110@city.tsurugashima.lg.jp
FAX:049-271-1190

参加申込書
→鶴ヶ島市のサイト

主催

鶴ヶ島水かけまつり実行委員会
(事務局:鶴ヶ島市産業振興課)

問い合わせ先

鶴ヶ島市 産業振興課 商工労政担当です。
〒350-2292 鶴ヶ島市大字三ツ木16番地1
電話番号:049-271-1111(代表) ファックス番号:049-271-1190
→問い合わせフォーム

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不適格擁壁

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擁壁(ようへき)とは
盛り土や崖が崩れない様にする構造物(土留め)で、
コンクリートや石積みを施したものです。

擁壁には決まりがありますが、
きちんと決まりを守っていない擁壁が実に多いのです。

擁壁の基準

擁壁を作らなければならないのは、
宅地造成規正法の区域内(宅地造成工事規制区域)で
高さ1m以上の盛り土をする場合、
その他の区域では、盛り土、切土で高さ2m以上の場合などに
擁壁を作らなければなりません。

擁壁の構造も法律で定められていて、
鉄筋コンクリート・無筋コンクリート・間知石(けんちいし)練積み造
その他の練積み造にする事と定められていて、
この他にも、自治体で定めている物もあります。

基準の高さに該当する擁壁を作る場合は
「工作物確認申請」と「検査」が必要になります。

申請や許可がされているか

購入しようとする物件に擁壁がある場合、
その擁壁は「検査」を受けているか確認する必要があります。
物件の売主が「検査済証」を持っていれば確認ができますが、
検査済証を紛失している時は、役所に行って調べれば、
記録が残っているかもしれません。

無許可の擁壁は建築に制限を受ける

もしも正しく申請されていない(検査済証が無い)擁壁だった場合、
その土地に建築する場合、建物に構造や配置に制限が付く事があります。

もしも擁壁が不適格だった場合、
擁壁のある場所から建物の位置を、
一定距離離れた場所に建築しなければなりません。
離した分の土地は、建築物を建てる事ができないのです。
または擁壁側の基礎を、
かなり深い位置から立ち上げるなどの施工をしなければなりません。

更に擁壁を新しく作り直す必要がある場合もあります。

擁壁工事は高額

擁壁工事は、それなりの規模の工事になり、
工事費用も数百万円単位になります。
工事個所が道路に面していて、
工事をするにあたり支障が無い時でも数百万円は掛かります。
建物が建っていたりして工事に支障がある場合工事費は、
その数倍に及びます。

購入前にしっかり調べる

もしも購入しようとする物件に、
高さ2mを超える擁壁がある場合は、
売主や仲介業者に、
擁壁は法に定められた許可を取っている物か確認しましょう。
もしも許可を取っていない物件の場合は、
工事代金分を値引きしてもらうか、
その物件は避ける事が賢明でしょう。

以外に多い不適格擁壁

新しい擁壁は、きちんと許可を受けている物が多いのですが、
昔造成された擁壁は、
許可を受けていない物が多いのが現実です。

擁壁の下の部分は許可を受けていても、
その上にに無許可で「積み増し」をしているケースも多々ありますから、
注意が必要です。

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しつこい営業マン

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しつこい営業マンの画像

しつこい営業マンがいます。
いくら断っても電話をしてきたり訪ねてきます。
彼らはどうしてそんなにしつこいのでしょうか。


営業マンがしつこくする理由

営業は夜討ち朝駆けと言われます。私もかつてある会社の営業マンだった頃、上司に散々に言われました。営業マンがしつこくするのは、いくつかの理由があります。

1 上司に言われる(業務命令)

上司から積極的に営業活動をかける様に指導されます。
上司の命令に背く訳には行きません。
お客様に迷惑だと十分承知の上で、
営業活動を掛ける事があります。

2 ノルマに追われている

ノルマを課す会社があります。
営業ですから、
会社から目標ノルマを課せられる事は仕方ありません。
ノルマが達成できないと、
収入や社内の立場が下がったりします。

最近は無いと思いますが、
かつての不動産会社は今で言うブラック企業で、
3か月間契約があがらないと
営業マンはクビにされてしまう事が当たり前でした。

成績が振るわない営業マンは
何とか契約を取ろうとしてお客様にしつこく営業活動を掛けるのです。

3 営業マンの性格

このケースは希な事なのですが、
営業マンが極度な社交的性格で、
お客様とコミュニケーションを取る事が
楽しくて仕方ないと言うものです。

しかし、お客様はの都合もあります。
お客様の都合も考慮せず営業活動を掛けるのは、
営業マンとしてはダメです。

 



リバティハウスはしつこい営業活動を致しません。

自分がされて嫌な事はしない。

リバティハウスでは、
しつこい営業活動をいたしません。

なぜなら、
自分がされたら嫌だからです。
嫌な相手に何を言われても受け入れる事はしません。
相手の状況も考慮せず、
土足で他人の家にズケズケと入って来る様な営業マンは、
絶対に受け入れないからです。

営業マンの側からしても、
いくら熱心に話をしても、
お客様の心に届いていなければ、
無駄な努力をしているのと同じ事なのです。

それは経験から

しつこい営業活動がダメな事は、
私が営業マンだった頃に肌身をもって感じていた事です。

当時の営業は上司から「夜討ち朝駆け」を強いられました。
しかしお客様も都合があります。
家事で忙しい時や、
食事時に訪問などされたら迷惑です。
当時は上司からお客様の都合など関係なく、
営業活動をする様に強いられました。
当たり前ですが、
その様な営業活動をしても、
良い結果を残す事はありませんでした。

お客様は自分の家族・親戚

リバティハウスは、
しつこい営業活動はしない事は勿論ですが、
「お客様は自分の家族・親戚」
という想いを持ってマイホーム探しのお手伝いをさせて頂いています。
今の時代、
お客様に商品を押し付ければ売れる時代ではありません。
リバティハウスはお客様の側に立って、
不動産のプロとしての知識、能力を持って、
お客様にマイホームのお世話をさせて頂いています。

良いご縁が持てれば幸いです。

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駅から離れても価格が下がらない土地

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首都圏郊外は、都心のベットタウンの役割を果たし、
住宅地が広がっています。
地価は相場で動きます。
当然駅に近い程地価は高く、遠く離れる程安くなります。
ところが最近駅から遠いのに、地価が下がらない土地があるのです。

ショッピングモールの影響

近年首都圏郊外には、巨大なショッピングモールや
スーパーマーケットが作られています。
首都圏郊外にあるのは、広大な土地が残っているからです。
都市計画法や大規模店舗立地法の改正により、
郊外の広大な土地を利用して、
ショッピングモールやスーパーマーケットが作られる様になりました。

首都圏郊外の住宅地には、
都心に通う方もいらっしゃれば、
地元の企業に勤めている方もいらっしゃいます。
地元の企業に勤めている方の大半は自動車通勤です。
日ごろ電車を使わない人にとっては、
駅までの距離にはこだわりません。
むしろ駅から離れていた方が、安くて広い物件を購入できます。
なので、地元に自動車で通勤している方は、
駅近くの狭くて高い物件よりも、
駅から離れた広く安い物件を求めます。

近年首都圏郊外の駅から離れた場所に、
ショッピングモールやスーパーマーケットが作られ、
皆さん買い物は自動車で行かれます。
駅前の商店街には駐車場が無く買い物に行きません。
今では郊外の駅前商店街は、すっかりさびれてしまい、
その一方、
駅から離れたショッピングモール周辺には人気が集まっています。

土地の価値

土地の価値は、
その土地(不動産)でどのぐらいの利益が上げられるかで決まります。
利益というのは、実際の現金収入だけではなく、
その場所の利便性の高さも利益に含まれます。

駅から離れていても、
便利なショッピングモールができた事によって利便性が上がり、
駅から離れていても利便性が高く人気がある為
地価が下がらないのです。

毎日電車で通勤する方でも、
駅の近くに駐車場を借りて駅まで自動車で行って
都心へ電車通勤されている方も大勢いらっしゃいます。
工夫次第で、土地の価値を最大限に引き出す事も可能なのです。

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川越八幡 茅の輪くぐり 夏の大祓

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今年も6月30日に、
川越八幡神社で茅の輪くぐりが行われます。

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夏の大祓(なつのおおはらえ)

茅の輪くぐりは、夏の大祓という儀式の中で行われるもので、
半年間の穢れを落とし暑い夏を乗り切り、
残りの半年間を無事に過ごせるように祈願する神事です。

昔、夏になると天然痘などの疫病が流行った事から、
夏の大祓を行う様になったという説もあります。
夏の大祓は、全国の神社で行われ、
儀式は茅の輪くぐりだけでなく、紙で作った人型に息を吹きかけ、
身代わりに水に流す儀式なども行われます。

川越八幡神社

川越八幡神社では、今年も夏の大祓が
6月30日 16時より執り行われます。
毎年夏の大祓には沢山の参拝客が訪れ、無病息災を祈願しています。
茅の輪は6月30日から7月6日まで設置されています。
今年の6月30日は土曜日にあたり、
小江戸川越の観光がてら、半年間の穢れを落とし、
残り半年の無病息災の祈願におでかけしてみてはいかがでしょうか。

川越八幡神社
〒350-0045 埼玉県川越市南通町19-3

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ヤフー知恵袋の回答を鵜呑みにするのは危険

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疑問のイメージ画像

分からない事があった時に便利なのが、
Yahoo!知恵袋。
質問をすると、
様々な方が回答してくれます。

不動産についてもコーナーがあって、
不動産に関する多くの質問が寄せられ、
沢山の方が回答をしています。

でもその回答を読んだ時に
「ちょっと待てよ。」
と思ってしまいました。

どの回答を選ぶかは質問者

不動産に関する質問の回答を読むと、
不十分だったり、
明らかに間違っている物が多数あります。
むしろ、間違っている回答の方が多いと言えます。

回答者は様々で、
専門家だなと思われる人の回答から、
ど素人の回答まで様々あります。
自分がした質問に対して複数の人が回答し、
どの回答を選ぶかは、質問者が選択をします。

質問者は、質問するぐらいですから正解を知りません。
質問に対して様々な回答があり、
質問者はその中から、
自分が正解だと信じた回答を採用する事になります。
それでは解答をもらった事にはなりません。

危険だなと思ったのは、
売買契約の解約についての質問だったのですが、
プロであろう方が正しい回答をしているのに、
その回答を否定している方が居て、
質問者は、誤った回答を選択し、
誤った回答をした方に
「ベストアンサー」を送っていたのです。

料理のレシピ程度の質問であれば構いませんが、
不動産は高額な物であり、
売買や賃貸の契約を結ぶことは法律行為であり、
その法律行為について誤った回答をして、
誤った回答を質問者が信じる事は大変危険な事で、
場合によっては、
多額の損害賠償責任を負う事になってしまいます。

自己責任

回答者のIDの一部分が表示されますが基本的に匿名です。
回答者が、どこの何者かはハッキリ分かりません。
多くの解答を寄せている回答の常連さんには
「カテゴリーマスター」
の称号が付けられていますが、
カテゴリーマスターの回答でさえ、
誤った回答をしているのです。

ヤフーの規約に
「インターネット上においても、
 お客様には倫理規範や法規範、
 社会常識などの実社会のルールがそのまま適用されることとなります。
 実名による行為か匿名による行為かを問わず、
 お客様による行動の結果については、
 お客様ご自身が責任を負うこととなります。」
 とあります。

つまり
「誤った回答を信じて行った法律行為により、
 損害賠償を負ったとしても、それは自己責任ですよ。」
と言う事なのです。

回答を鵜呑みにするのは危険

不動産業は、誰でもできるという物ではありません。
専門知識を持った宅地建物取引士が居て、
不動産業を営むための
「宅地建物取引業免許」
を取得している専門家です。
ですから、不動産業者は責任があり、
万一誤りがあった時には責任を取ります。

しかしヤフー知恵袋の回答者は、
どこの誰かもわからず、
質問者には
回答が正しいのか誤っているのかも分かりません。

高額な物でもあり、
法律行為にも関係する不動産に関して、
Yahoo!知恵袋の回答を鵜呑みにするのは、
大変危険な事だと思います。

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住宅ローンが否決される理由

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せっかく良いマイホームが見つかったのに、
住宅ローンを否決されて
マイホームを諦めなければならない事があります。
一体何が原因で住宅ローンを否決されてしまったのでしょうか。

ローンやクレジットの延滞した事がある

かつて何かのローンを借りた時に、
長期に渡って延滞をした事があると、
住宅ローンを否決される事があります。

長期に渡って延滞をすると、
その記録が信用情報に残されます。
貸した側の立場になって考えれば分かるのですが、
貸金の返済を延滞する人は信用が無く、
貸す事に不安があります。
その様な人は、
また延滞をする可能性があるからです。

この様な事から、
過去に延滞をした事があると、
住宅ローンを否決されてしまいます。

ローンやクレジットを踏み倒した事がある

これは言うまでもありませんね。
ローンやクレジットを踏み倒せば、
その記録は信用情報にのこります。
貸したカネをちゃんと返済しない人には、お金は貸せません。

現在、他の借入がある

たとえば、クルマのローンがあって、
その残債が沢山あると言う場合にも、
住宅ローンを否決されたり、
減額されたりする事があります。

この場合、
クルマのローンの残債を一括返済するか、
減額された分、
自己資金を増やす様にします。

持っているクレジットカードに、借入枠が付いている

クレジットカードに、
カードローンの枠が付いているものがあります。
その枠の額はカードによって様々ですが、
長期に同じカードを使用しているとカード会社から信用されて、
借入枠が増えて行きます。

カードローンはATMから枠内であれば、
いつでも借り入れができます。
実際には借りていなくても金融機関は
「借入枠の金額は、既に借りているもの」
とみなすのです。

この事からローンを否決したり、
減額されてしまう事があるのです。
その場合は、
ガード会社に連絡をして、
カードの借入枠を外してもらう様にします。

物件の担保が足りない場合

住宅ローンを組もうとする物件の評価が低く、
十分な担保を金融機関が得られない場合、
否決されたり、減額される事があります。

この場合は、借り入れをする本人には問題はありませんから、
別の物件にしましょう。

近年よくあるケース

最近よくあるのは、
スマホの料金を支払い忘れて、
延滞になってしまっている事です。

スマホの料金をクレジットカード経由で支払っていたり、
料金の中に、
通信機器の料金が分割払いで組み入れられている場合は、
延滞とみなされてしまうのです。
気が付いて慌てて支払っても、
一定期間以上延滞状態にあると信用情報に記載されてしまい、
住宅ローンを否決されてしまいますので、
スマホの支払い口座が残高不足になっていないかどうか、
日ごろから注意が必要です。

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掘り出し物物件

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掘り出し物とは、
思いがけなく手に入った珍しい物、
思いがけなく安い値段で手に入れた物の事です。

不動産にも掘り出し物があります。
「掘り出し物物件」です。
掘り出し物物件が出るのは極希な事で、
頻繁にある訳ではありません。
どういう時に掘り出し物物件が出るのでしょうか。

掘り出し物物件の出所

掘り出し物物件が比較的出るのは、
金融機関からが主です。
金融機関から、
「急ぎ買い取ってもらいたい物件がある。」
と連絡が来るのです。

「急ぎ買ってもらいたい物件」とは
金融機関から融資を受けていた企業などが、
何らかの事情で、早急に現金が必要になった場合で、
金融機関を通じて不動産業者に連絡が来るのです。

急いで現金化した物件は買いたたかれ、
相場よりも割安な金額になってしまいます。
買う方としては割安に購入できますからかなりお得です。
掘り出し物物件という訳です。

エンドユーザーは掘り出し物物件を買えない

金融機関からもたらされる掘り出し物物件は、
大抵不動産業者が買い取ります。
そして商品物件として相場で市場に出されます。
エンドユーザーの皆さんは、
相場の物件を購入する事になるのです。
従って掘り出し物物件を手に入れる事はできないのです。

不動産価格は相場で動く

不動産は全て相場で動きます。
例えば相場が坪30万円だったとして、
隣が坪30万円で売れたとしたら、
自分の家は25万円で良いと言う人はいません。
当然自分の家も坪30万円か、
願わくば31万円、32万円で売りたいと思うのが人情です。

なので、特別な事情が無い限り、
不動産には「掘り出し物」は無く、
出たとしても不動産業者が買い取って、
市場に出る時には、
相場の価格になってしまうのです。

絵に描いた餅

賃貸住宅の場合は、
よく探せば割安な物件があります。
割安な物件は、
大家さんが元々土地を持っていて、
建物だけを融資を受けて建築した物件は、
土地の借入が無い分だけ、
家賃を割安に設定する事があります。
なので、賃貸はたまに割安な物件があるのです。

しかしエンドユーザーの皆さんには
相場で動く売買物件に、
割安な掘り出し物物件物はないのです。

売買物件を賃貸と同様に考え、
「よく探せば、割安な物件があるのではないか?」
と、マイホーム探しをする事は、
絵に描いた餅を追いかけるのと同じ事で、
マイホーム探しが遠回りになるどころか、
折角のチャンスを逃す事にもなってしまうのです。

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物件を見学する前にしておく事

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マイホーム探しのイメージ画像

マイホーム探しをする時、
一般の方が最初にするのはチラシを見て物件探しをする事。
そして物件を見学するのだと思います。
実はそれは、誤った方法なのです。
その前に、やっておくべき事があるのです。

財布の中身

スーパーなどで買い物をする時、
自分の財布の中にいくら入っているか把握してから
その金額の範囲で買い物をしますよね。
マイホームを購入する時も、それと同じなのです。
でも、多くの方がしている事は、
自分の財布の中身も分からず買い物をしているのです。

現金でマイホームを購入するのであれば、
自分がいくらの物件まで購入できるか分かります。
しかし、住宅ローンを利用して購入する場合は、
自分がいくらの物件まで購入できるのか、
正確に把握できていません。
つまり、自分の財布の中にいくらあるのか分からないのに
買い物をしているのと同じ事なのです。
そしてそれが、
時として取り返しにつかない事になってしまうのです。

後悔先に立たず

チラシを見て「いいな!」と思って現地を見学します。
現地を見たらすっかり気に入って、
営業マンに住宅ローンの計算などをしてもらったら、
ちょっと無理があるけれど、物件の魅力に負けて
「何とかなるだろう。」
と思って購入して何年か経った後、
お子さんも大きくなって、何かと費用がかさんで、
住宅ローンが重くのしかかる様になってきます。
そしてとうとう支払えなくなってしまって、
マイホームを手放す事になると言う事が多々あるのです。

単純に売って手放せれば良い方で、
売値よりも借入残高の方が多くて、
売るに売れなくなるケーズが多いのです。
そうなると最悪破産宣告をしなければなりません。

マイホームを購入する体制

こうなってしまう原因は、
最初にしっかり資金計画を立てておかなかった事が原因です。
財布の中にいくらあるのか把握せず、
商品の魅力に負けて、
あるいは営業マンの押しに撒けて
購入してしまったからなのです。
つまり、マイホームを購入する体制が出来ていなかったのです。

リバティハウスでは、物件を紹介する前に、
お客様の「購入する体制」を整えます。
無理の無い資金計画を始め、お客様のご希望、状況を鑑みて
それら条件を全て網羅した範囲の中で、
条件を満たす物件を一緒にお選び頂き、ご紹介をしています。
ですから後で「大変な事になった!」と言う事が無いのです。

リバティハウスにお問合せを頂く時には
「物件ありき」ではなく、
お客様のご希望の条件(エリア・価格)で
ますはお気軽にお問合せ下さい。
それから、
お客様の「マイホームを購入する体制」を整えさせて頂きます。

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タダでもいらない不動産

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マイホーム選びに失敗しない為に

不動産は高価なものです。
しかし物件によっては、負担になる事もあります。
どういう物件が負担になるのでしょうか。

不動産の価値

不動産は、その不動産を利用して、
どれだけ利益が得られるかで価値が決まります。
利益とは、文字通り利益を生む事ばかりではなく、
使う人が有用であるかと言う事も含まれます。

誰もが「欲しい」「多くの利益が得られる」となれば、
不動産の価値は上がり、
そうではない物件は下がります。

所有者の責任

不動産は、所有している人に固定資産税や都市計画税が掛かります。
マンションなどでは、修繕積立金や管理費が掛かります。
持っているだけで、費用が掛かるのです。

また建物は、管理をしておかないと、
動物が住み着いたり、虫が湧いたり、樹木が隣の家に覆いかぶさったり、
時には火災や倒壊を引き起こし、周囲に損害を与えます。
とうぜんそれは、所有者の責任となります。

負動産

地方の空き家

近年、地方を中心に空き家が増えています。
人口の減少と共に、誰も済まなくなった家が増えているのです。
ならば売ってしまえば良いのですが、
立地が不便だったり、建物が古かったりすると、
買い手がいないのです。

狭少住宅

売れないのは地方だけではありません。
首都圏郊外で、1960年代から1970年代に分譲された
土地面積が50㎡から70㎡程度の物件も、
中々買い手が付きません。
隣の家が買ってくれれば良いのですが、
土地が50㎡から70㎡程度では、
建物を建て替えても、クルマを駐車するスペースがありません。
郊外でクルマが無い生活は考えられません。
せっかく家を買ったのに、
他所で駐車場を借りなければならないとなると、嫌がり売れません

リゾートマンション

バブルの頃、リゾートマンションブームがありました。
当時は好景気に沸き返り、
リゾートマンションは、税金対策として売れに売れたのです。
しかしバブル崩壊と共にリゾートマンションは
バブルの塔と揶揄される程錆びれてしまいました。
中には所有者が行方不明になってしまった物件もあります。

リゾートマンションは部屋の面積が狭い事と、
地価が安価の為、
固定資産税はそれ程でもありませんが、
管理費や修繕積立金はそれなりに掛かります。
所有者は、殆ど使わないリゾートマンションの
管理費と修繕積立金を支払い続けなければなりません。

郊外のマンション

郊外の古いマンションもリゾートマンションと同様です。
マンションは利便性が命です。
郊外でしかも駅から遠いマンションは人気が無く、
価値が下がるのは勿論ですが、
新たな買い手も中々見つかりません。
次第に居住者が減り、
管理も行き届かなくなって価値は益々さがり、
立地が悪い事もあって売るに売れない物件があります。

負動産の相続

これらの物件を購入した本人は仕方ありませんが、
それを相続した人は大変です。
税務署は物納で引き取ってくれず、
売るに売れないのです。

リゾートマンションなどは、
一つの部屋を複数の人が共有持ち分で取得している物件があります。
その様な物件で相続が発生した場合、
他人の相続人が誰なのかまでは、
一般の人には分かりません。
調べるには司法書士に依頼して調べるしかなく、
多額の費用が掛かります。
また売却するにしても、
話をまとめるのも大変で、
況してや価値が無く、売るに売れないのです。

負動産にならない物件の見分け方

不動産は、全てに価値がある訳ではありません。
今は良くても、将来価値が無くなって、
負動産になってしまう物件もあります。

そうなると、処分したくてもできず、
所有者はもちろんの事、
相続人に重い負担がのし掛かる事になります。

ではどうしたら
将来負動産にならない物件を見分ける事ができるのでしょうか。

我々プロは簡単に見分ける事ができますが、
一般の方には難しい部分があると思います。
一番簡単な見分け方は、
「将来古くなった時に、売れるかな?」
と考え見るのが一番簡単な方法です。

今狭くても新築だから良いけれど、
「古くなったら売れるかな?」
と考えてみれば良いのです。

これは負動産に対してだけではなく、
普通にマイホームを購入する時でも使える方法で、
「古くなっても売れる!」
という判断する事ができれば、
資産価値を損なう物件では無いと言う事です。

マイホーム購入の最終決断をする時に、
考えてみて下さい。

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地震に強い建物 壁式構法

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この度の大阪府北部地震でお亡くならた方にご冥福をお祈りいたします。
被災された方にお見舞いを申し上げます。

直下型の阪神淡路大震災や東日本大震災の揺れにも
倒壊しなかった建物があります。
それは「壁式構法」と言われる建物でした。

大地震でも倒壊しなかった建の物画像

阪神淡路大震災の時に、
新しい建物でも、倒壊している建物もありました。
周りの家が倒壊しているのに、
何の損傷も受けない建物がありました。
この違いは、建築方法の違いだったのです。

壁式構法

日本の住宅で多く採用されているのは、
木の柱や梁組まれた在来工法です。
在来工法は建築的には「軸組工法」と言います。

阪神淡路大震災でも倒壊しなかった建物は
「壁式工法」で建築された建物でした。
壁式工法というよりも、
ツーバイフォー住宅と言った方が分かりやすいでしょう。

壁式工法には柱や梁がありません。
ポスターパネルの様な壁や床、天井で建物を支えています。
段ボール箱を思い浮かべて頂ければ
分かりやすいと思います。

柱と壁の違い

軸組み工法は、柱がしなる事によって、
揺れのエネルギーを逃がす柔構造です。
一方壁式工法は、六つの面で支える剛構造なのです。
段ボール箱を放り投げても壊れませんよね。
それは、六面体で衝撃を分散するので壊れないのです。

軸組と壁式の説明イラスト

 

軸組構造の改善

軸組構造は、地震などの揺れで、
接合部分に力が集中し、
耐えきれなくなって、建物が倒壊したのでした。
接合部分を強化するために、
接合金具が改良されたり、量を増やしたり、
筋交いもバランスよく配置する事によって、
耐震性を高めました。

壁式工法の良い所も取り入れて、
躯体の外壁や床下地に
構造用合板を張って、壁式工法の利点を取り入れて
耐震性能を向上させています。

今の建売住宅は丈夫

正直言って、30年前の木造の建売住宅は、
安普請な建物もありました。
しかし、阪神淡路大震災を境に、
耐震性能が大きく見直され、
その技術も年々進化して、
木造軸組構造の建物の耐震性は、
大幅に向上しました。
その進化ぶりは、30年前の建物とは、
比較にならない程です。

基礎も30年前は布基礎が殆どでしたが、
今はベタ基礎と言われる、耐圧版+布基礎が殆どになりました。
その結果、現在建てられている建売住宅は、
耐震性が大幅に向上しているのです。

家具の固定をお忘れなく

建物は丈夫になっても、
室内の家具などを固定しておかないと、
地震の揺れで倒れ、下敷きになってしまう恐れがあります。
阪神淡路大震災の時には、
200Kg以上あるピアノが吹っ飛んで来たと言います。

建物は丈夫になりましたが、
室内の家具なども、
固定するなどの対策を怠ってはなりません。

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業界人のマイホームは両極端

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マイホームのイメージ画像

不動産や建築業界に携わる業界人もマイホームを取得します。
業界人のマイホームには面白い傾向があります。
それは自分の家に対して、
すごくこだわっているか、あまりこだわっていないかの
両極端なのです。

両極端の傾向

不動産や建築業界に携わる者のマイホームは、
すごくこだわっているか、あまりこだわっていないかの
両極端の傾向があります。

業界人のマイホームに対する考え方が、
どうして両極端になるのでしょう。

経験と考え方の差

業界人であれば、不動産や建築の隅々まで熟知しています。
さぞやこだわりのマイホームを取得しているだろうと思われますが、
どちらかというと、
こだわっている人は少なく、
こだわらない人の方が多いと思います。

物事は突き詰めたらキリが有りません。
建物は商品的魅力で購入者の購買意欲を高める為に、
様々な付加価値を付けます。
業界人はそれを毎日目の当たりにしています。
すると、
何が必要で、何が不要なのか判断できる様になります。

判断ができる様になると、
必要な部分はしっかりおさえ、
費用対効果に見合わない、
オーバークオリティーの部分は不要だという判断をします。
その結果、他から見ると、
こだわっていない様に見えるのです。

それはまるで悟りを開いた僧侶の様な物で、
全てを熟知しているからこそ、
些細な事にはこだわらず、
無駄な物を切り捨てシンプルになるが故
こだわりが無い様に見えるのです。

一方、
業界人でもこだわりのマイホームを取得する者も居ます。
この様な人は、
業界の経験が乏しく、中途半端な経験と知識から
よかれと思う事についてはなるべく取り入れ、
いうなれば、
デコレーションごてごてのマイホームになっているのです。

ただし、例外もあります。
それは自分の家で、実験的に行う施工です。
お客様にお勧めする前に、
自分の家で施工して、
使い心地を試す為に行う事があります。
それが他から見ると、
こだわりの家に見える事があります。

要な所はしっかり押さえている

マイホームにこだわりが全く無いというと嘘になります。
こだわっていない様に見えても、
抑えるべきところには、しっかりこだわりをもっています。

例えば土地に関して言えば、
立地や方位については必要最低限で良いけれど、
地盤や自然災害については、
しっかり押さえています。

建物については、
余計な凹凸を減らし、間取りもシンプルにする事で、
雨漏りをふせぎ、耐震性を考慮しています。
また、将来のメンテナンスを簡易にできるように、
余計なデコレーションはしません。
設備のグレードや色などにもこだわりません。
その様な物は、1ヶ月もすれば見慣れてしまいます。
なので、使いやすさは押さえますが、
必要にして最低限の機能があれば良いという考え方をします。

こうした事から、
ベテランの業界人のマイホームは、
他から見ればこだわりの無い、
むしろシンプルな家に見えるのです。

しかしその実、
肝心要の所にはこだわりを持ち、
しっかり抑えているのです。

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道路の管理者は誰?

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自分の家の前の道路が壊れました。
どこに連絡をしたら良いのでしょうか?
管理者は誰なのでしょうか?

公か私か

道路は必ず誰かの物です。
誰の物でも無いと言う事はありません。
大きく分けて、国、県、市町村である「公」か
個人や企業、団体などの「私」かに大別されます。

どうやって調べるか

道路の管理者が公なのか私なのか調べるには、
その道路に面する家を購入された方であれば、
契約書類の中に「重要事項の説明書」があるはずです。
その中に、道路の所有者が誰であるか記載してありますから分かります。
もし書類が無い場合は、ご自分で調べるしかありません。

まずは役所から

以下に記載する事は、
我々不動産業者が行っている調査方法です。

まずは、道路の場所の地図を持って、
道路がある市町村役場に行きます。
役所に行ったら受付で、
「道路の事について教えて欲しい。」
と告げれば、どこの窓口に行けば教えてくれます。

教えてもらった窓口に行って地図を示せば、
その道路の管理者が誰なのか概ね分かります。
市町村が所有する道路であれば、その場で分かります。
市町村が所有する道路でなくても、
他の行政(国または県)であるか、
私道であるか分かります。
もしも市町村の所有では無い「県道」や「国道」であったな場合は、
それぞれの窓口で尋ねる事になりますが、
その窓口の連絡先は、市町村の窓口で教えてくれると思います。

私道の場合

まずは役所へ行って、公か私かを調べます。
私道の場合、
当該道路に面して家が建てられているのであれば、
その道路がどの様な道路なのか
役所の「建設課」(もしくは該当窓口)で尋ねれば
内容が分かります。

建築課で道路の地図を示して尋ねれば、
その道路がどの様な私道なのか分かります。
大別して「位置指定道路」か
「みなし道路」のどちらかになるはずです。

建築課では所有者が誰なのかまでは分かりませんが、
道路の所在地・地番は分かりますから、
その地番を控えて、法務局で要約書や登記事項証明書を取得すれば、
所有者が分かります。

修繕するのは誰?

公が所有する道路の場合、管理者も公となり、
もしも道路に棄損があれば、公が修繕する事になります。

私道も基本的には公と同じで、
原則として道路の所有者が管理者となり、
修繕も所有者もしくは管理者が行う事になります。

私道は厄介な事も

分譲住宅の私道の場合は、
分譲地内の土地所有者が接する私道の所有権も共同持分として
持っている事が大半です。
その場合は、
道路所有者が皆で等しく修繕費用を負担する事になります。

問題なのは、接する私道の所有権を持っていない場合や、
所有者と管理者が異なる場合です。

所有権を持っていない道路に、
勝手に手を付ける訳には行きません。
その様な事をすると、場合によっては
「器物損壊」に問われてしまう事もあります。

また、所有者や管理者が判明していても、
財力が無くて補修が行えないと言う事もあります。

その様な場合は、
所有者、管理者、道路に面する土地の所有者全員で話し合い、
道路の管理や修繕費用の負担をどうするのか
取り決めなければなりません。

私道でも取り決めがしてあれば安心

私道でも、管理や修繕をどの様にするのか、
予め取り決めてあればトラブルを防ぐ事ができます。
私道に接する土地は、道路の管理負担をしなければなりませんから、
その分評価が下げられ、価格も割安になっていますから、
決して損であるとか、割高であると言う事はありません。

私道に接する物件を購入する場合は、
道路に関する取り決めがなされているかどうか
確認して置けば安心です。

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住宅ローン 事前審査を通って本審査で落ちる

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住宅ローンの事前審査を出して通ったのに、
本審査で否決される事があります。
これって、一体どういう事なのでしょうか?

事前審査は簡易審査

住宅ローンの審査には、様々な項目があります。
しかし事前審査は簡易的な審査で、
ローン申し込み者の収入と、返済比率を審査しますが、
その他の詳しい事項については、
審査していません。

収入と返済には問題ありませんが、
その他の項目で不適合な事があると、
本審査で否決されてしまうのです。

住宅ローンの審査項目

金融機関によって審査項目と程度は異なりますが、
大筋ではほぼ同じです。
ではどの様な審査項目があるのでしょうか。

1 物件価格
2 年収
3 自己資金(自己資金比率)
4 借入額(年収に対しての返済比率)
5 他の借り入れ状況
6 個人信用情報
7 勤務先(勤務形態・勤務状況・職種)
8 健康状態
9 物件の担保評価

これらを審査しますが、
事前審査は早い回答を求められるので、
主に年収や借入額、勤務先、個人信用情報について審査し、
その他の細かい項目については審査しません。

厳密な本審査

本審査では、
事前審査以外の詳細な審査を行います。
その結果、
不適合な項目があると、
減額されたり、
住宅ローンを否決される事があります。

住宅ローンの審査項目とその程度は、
金融機関によって異なります。
Aという金融機関で否決されても、
Bという金融機関では承認されたと言う事が多々あります。

否決されたら次の手を

もしも住宅ローンが否決されたら、
担当営業マンと直ぐに相談して、
他の金融機関に申し込みをしてみてください。
そちらで承認を得られる可能性があります。

同じ金融機関でも、
承認されたり否決されたりする事があります。
ひとつは、金融機関の担当者の腕です。
融資担当の腕が良いと、
審査が通りやすい様に稟議を上げてくれ、
承認される事があります。

もうひとつは時期的な事で、
その金融機関が、キャンペーンを行っている時や、
住宅ローン融資を積極的に行っている時などは、
比較的承認が得やすい事があります。

金融機関によって、
積極的に融資を行いたい時期などにあたれば、
承認を得やすいですし、
何かの理由で、審査を厳格化している時期であれば、
否決されやすい事もあります。

なので我々不動産業者は、
業者同士の横の連携を使って、
今どこの金融機関が積極的に住宅ローン融資を出しているか
情報交換をしています。

万一否決されても直ぐに次の手を打てば
マイホームを取得できる可能性があるのです。

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地震 違法ブロックで犠牲者

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こわれたコンクリートブロックの写真

大阪府北部を震源とした地震で、
目隠しの為に積まれたコンクリートブロックが倒壊して、
登校途中の少女が下敷きになって亡くなりました。
倒壊したコンクリートブロックは、
違法な積み方をされていました。

過去にも同様の事故

1978年に発生した宮城県沖地震でも、
コンクリートブロックで積まれた塀が倒壊して、
下敷きになった方が亡くなられました。
当時この事が社会問題になり、
コンクリートブロックを積む基準が
厳格化されました。

コンクリートブロックというと、
穴が開いていて、
鉄筋コンクリートに比べると軽いイメージがありますが、
コンクリートブロックは、
圧縮して作られており、
更に穴には現場でモルタルが詰められますから、
実は相当な重量があるのです。

かなりの衝撃

一般的に使われる120mmの厚さのコンクリートブロックは、
一個あたり12Kgもあります。
事故現場の写真を見ると、
倒れたブロック部分は8段積みの様で、
一列のブロックの重量だけでも96Kgあり、
それにモルタルや鉄筋が入っていますから、
総重量は120キロ程度はあるかと思われます。
それが幅十数メートルあり、
地面からの高さ約3mの所から落下したのですから、
その衝撃は相当な物です。

コンクリートブロックの基準

コンクリートブロックを積むには基準があります。
コンクリートブロックで積める高さは、
地面から2.2m以内と定められています。

また、1.6mを超える場合は、
横方向で3.4m以内に1箇所、
控えのブロックを積まなければなりません。
鉄筋も一定間隔で入れなければなりません。

ブロックイラスト

違法な積み方

事故現場の写真

報道されている写真から判断すると、
倒壊したコンクリートブロックの高さは、
明らかに基準よりも高く、
控えのブロックも設置されていない事が分かります。

これまでに何度も点検されていたのに、
違法に積まれた危険なコンクリートブロックは、
見逃されていた様です。
その結果、不幸な事故が起きてしましました。

コンクリートブロックを目隠しにしてはいけない

コンクリートブロックを違法に高く積んで、
目隠しにしていると家を見かけます。
この様なコンクリートブロック擁壁は大変危険です。

もし違法な積み方をして、
他人に損害を与えた場合は、
その責任を負わなければなりません。

外から家の中が見えてしまう様な時は、
コンクリートブロックを高く積むのではなく、
コンクリートブロックは3~4段程度にして、
その上に、
軽い目隠しフェンスを設置する方が安心です。

目隠しフェンスの写真

最後になりましたが、
事故に遭われた少女のご冥福をお祈りするとともに、
再び同じような事故が起きない事を願います。

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坪 ㎡ 面積計算

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日本では、法律では面積を表す時には、
平方メートルで示す事になっています。
なので、契約書等は全て平方メートル(㎡)で記載してあります。

しかし慣習的に、
今でも「坪」で表示する事もあります。
その場合、1平方メートルは何坪なのか、
1坪は何平方メートルなのか、
その計算方法の紹介です。

なお、土地と建物では、計算方法が違うので注意が必要です。

土地の面積換算

1平方メートル(㎡)=0.3025坪

1坪 =3.30579平方メートル

計算例1(㎡を坪にする)
100㎡の土地の坪数は
100×0.3025=39.25坪

計算例2(坪を㎡にする)
100坪の土地の平方メートル面積は
100×3.30579=330.579㎡

建物の面積換算

※1間1820mmモジュール

1平方メートル(㎡)=0.30189坪

1坪=3.3124平方メートル

計算例1(㎡を坪にする)
100㎡の建物の坪数は
100×0.30189=30.189坪

計算例2(坪を㎡にする)
100坪の建物の平方メートルの面積は
100×3.3124=331.24㎡

部屋の面積換算

部屋の面積の求め方は、建物面積の求め方と少し違います。
それは、畳1枚の面積を基準とするからです。
畳の大きさは地域によって異なります。

1坪=2畳
中京間 1畳=1.6562㎡  1坪=3.3124㎡
京間  1畳=1.82405㎡ 1坪=3.6481㎡
江戸間 1畳=1.5488㎡  1坪=3.0976㎡
団地間 1畳=1.445㎡   1坪=2.89㎡

和室は「畳」和室以外は「帖」で表します。


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中古マンション 負の管理費・修繕積立金も引き継ぐ

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都心では、用地不足から新築マンションの供給が少なくなっています。
その為、中古マンションに注目が集まり、
古いマンションをリノベーションした物件も人気を集めています。

中古マンションは物件以外にも、
管理費や修繕積立金も、
前オーナーから引き継ぐ事になります。
しかし時に、それがトラブルの原因になる事があるのです。

マンションは管理が重要

管理人のイラスト

マンションの各部屋は区分所有ですが、
その他の部分については共有持ち分です。
床、天井、壁、廊下、エントランス、機械室、全てが共有持ち分で、
それらを管理する管理組合があり、
維持するために、修繕積立金があります。

マンションは、自分の部屋は勿論ですが、
その他の部分も共有持ち分の財産で、
それらを維持・管理する、
管理費・修繕積立金も財産なのです。

管理も評価に入る

マンションは「管理を買え」とも言われます。
いくら素晴らしい設備があっても、
管理されていなければ痛みますし、価値も落ちます。
築年数が古いマンションでも、
しっかりした管理がされているマンションは評価が高く、
中古価格にも反映されます。

中古マンションを購入する際は、
物件だけでは無く、
管理体制がしっかりしているかどうかも、
検討項目に入れなければなりません。

管理費・修繕積立金も財産

マンションの所有者は、
毎月管理費と修繕積立金を管理組合に支払う事になります。
管理費は、その名の通り、マンションを管理する為に使われる費用です。
修繕積立金は、マンションの共有部分に不具合が発生した時や、
修繕する時に使うために積み立てるお金です。

中古でマンションを売買する時には、
前の所有者が積み立てていた修繕積立金は、
新たな所有者が引き継ぐ事になります。
なぜならそれは、マンションを維持管理する為の費用であり、
資産でもあるからです。

負の財産も引き継ぐ

中古マンションを購入した時に、
物件の他に、修繕積立金なども引き継ぐ事になります。

前の所有者が毎月、
管理費や修繕積立金などを支払っていれば良いのですが、
時に、滞納している事もあります。
その場合新しい所有者は、
前オーナーの滞納分も負担しなければなりません。
その事は、
区分所有法に定められています。

清算はきっちりと

中古マンションの売買をする時には、
固定資産税や都市計画税の清算も行いますが、
管理費や修繕積立金などの清算も行わなければなりません。
その辺りの事をしっかししておかないと、
後から不払い分の管理費や修繕積立金を請求される事があります。

税金は、1月1日現在の所有者に支払い義務がありますが、
マンションの場合は、たとえ前の所有者の滞納であっても、
現所有者が負担しなければならない事が、
区分所有法に定められています。

中古マンションが、相場よりも安い金額で売られていても、
調べてみたら、
「管理費や修繕積立金の滞納があった!」
なんて事もあります。

滅多に無い事ですが、
中古マンションの売買に不慣れな仲介業者が、
管理費や修繕積立金の支払い状況を調べておらず、
後になって、
管理組合から請求が来た!なんて事も実際にあるのです。

中古マンションを購入する時には、
管理費や修繕積立金の支払い状況を、
しっかり確認しておく必要があります。

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マイホームは終の棲家

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殆どの方が、住宅ローンを組んでマイホームを取得しています。
最近、
「住宅ローンは負債であり、リスクである為、住まいは賃貸の方が良い。」
という評論家がいますが、果たしてそうでしょうか?

家賃は消費支出、ローンは資産形成

現役で収入が安定して得られるのであれば、
賃貸住宅でも構わないと思います。
気分や仕事の都合で、
気に入った賃貸住宅に住む事ができます。

ただし、家賃は大家さんの資産は形成しますが、
借りている人にとっては費用であり、
消費しているのと同じ事で、
後から戻って来る事はありません。

一方住宅ローンは確かに借金ではありますが、
支払った分だけ自分の物になって行きます。
ローンを完済した時は完全に自分の物となり、
資産になります。

老後の住いの確保の難しさ

老夫婦と家の写真

戦後、核家族化が進み、お年寄り世帯が増えています。
賃貸住宅の場合、
大家さんは、お年寄り世帯の入居を拒否する場合が多々あります。
その理由は、
万一、貸している住宅で孤独死が発生した場合、
状況によっては「事故物件」なってしまって、
家賃を大幅に下げるか、貸せなくなってしまったり、
処理に多額の費用が掛かってしまう事があり、
大家さんの資産を損ねてしまう危険を避ける為に、
お年寄り世帯の入居を断る賃貸住宅が多いのです。

進まない「断らない賃貸住宅」

業界や行政から、
「お年寄り世帯の入居を断らない様に。」
という指導が出ていますが、
入居を認めるか認めないかは、
大家さんの判断にゆだねられ、
お年寄り世帯を断る賃貸住宅が減らないのです。

こうした問題を解決すべく行政にも動きがあります。
独り暮らしのお年寄りが賃貸住宅に入居できる様に、
万一事故が起きた時には、
行政が大家さんに補助金を出すという物です。

ところが、これが中々進みません。
なぜなら、万一事故物件になってしまった場合、
補助金だけでは補完できないからです。

最近は保険会社から、
孤独死に対する保険も発売されていますが、
家賃と保険料、保険金との兼ね合いもあって、
十分には普及しておらず、
お年寄りの一人暮らしを断る賃貸住宅が多いのが現状です。

重くのしかかる家賃

賃貸住宅に入居できたとしても、
家賃は生涯支払って行かなければなりません。
年々、年金に支給額が減り、支給年齢が引き上げられたりして、
年金暮らしの生活は楽ではありません。
更にその上、家賃を支払わなければならないのは、
大変大きな負担になります。

マイホームは老後の福祉

年金暮らしになった時、
住宅ローンを完済したマイホームがあれば、
年金暮らしになっても、家賃負担はありません。
これはとても大きな事です。

現役世代であれば、十分収入を得る事ができますが、
年金暮らしになってしまったら、そういう訳には行きません。
場合によっては、老いた体に鞭打って、仕事をしなけれなりません。
体を害してしまったら、働くどころでは無く、
医療費の負担も掛かります。

そんな時に、家賃負担があるのと無いのでは、大きな差があります。
年金暮らしの家賃負担は、現役世代が想像するより重いのだそうです。

現役の内に完済できればベスト

マイホームを取得するタイミングは、
現役で収入が得られる内に、
住宅ローンが完済できる年齢で取得する事がベストです。
そうすれば、退職金の中から残債やローンを負担する事も無く、
老後の資金的に余裕ができます。

マイホームは老後の福祉

歳を取って年金暮らしになった時、
家賃を支払わなくても良いマイホームがあると言う事は、
とても大きな老後の福祉となります。

事前に住宅ローンを支払ったとはいえ、
家賃が無い分だけ、年金を沢山貰っている事と同じです。

体を害し、働けなくなった時に、
経済的に厳しくなってしまったらどうにもなりません。

そんな時には生活保護を受ければ良いのですが、
お年寄りが増え、生活保護を受ける数も増えています。
行政には十分な予算がありません。
最終的には、自分で何とかするしか無いのです。

そんな事から、
マイホームは自分達に対しての、
大きな老後の福祉となるのです。

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住宅ローン金利が上がる仕組み

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現在住宅ローンは史上最も低い水準にあります。
しかしいつまでも低い訳ではありません。
下がったのならば上がります。
では、どうなったら上がるのでしょうか。

インフレと金利

住宅ローンの金利は金融機関が決定しますが、
金融機関が金利を設定する根拠は、
日銀の公定歩合(金利)によります。
では、日銀はどうなったら金利を上げるのでしょうか。

現在日本経済は、デフレから完全に脱却できていません。
黒田日銀総裁はインフレ目標を定め、それを2%ととし、
それに向けて金融緩和政策を執ると公言し、
大胆な金融緩和を行っています。
デフレを脱却するための大きな要素のひとつとして、
マネーの量を増やし、
金利を低くする事が有効だからです。

しかし消費税増税もあって景気回復は中々進まず、
インフレ率も上がりません。
ですから現在も日銀は金融緩和を行って、
低金利が続いていて、
その結果住宅ローンの金利も低金利がつづいているのです。

景気が良くなるとインフレ率が上がります。
インフレになりすぎると、
日銀は金利を上げて、インフレ率を抑えます。
日銀が金利を上げると、
住宅ローンの金利も上がります。

すなわち、
景気が回復して来ると、
住宅ローンの金利も上がる事になるのです。

いつ金利は上がるのか

上記した通り、金利は景気に連動しています。
景気が良くなると、
住宅ローン金利も上がる事になります。
ではいつ景気が良くなるかと言う事ですが、
残念ながらそれは誰にも分かりません。
神のみぞ知るなのです。

景気回復は、金融政策によるところが大きいのですが、
金融政策以外の要素も大きく影響します。
特に社会情勢は誰にも予測が付きません。
また、財政政策も大きく影響しています。
しかし財政政策には政治が絡み、
安倍政権は、財政政策も行いたい所なのですが、
政治的に中々上手くできない様です。

金利が低い内がお得

当たり前の話ですが、
住宅ローンを利用してマイホームを購入するのならば、
金利は低い方が、トータルで支払う金額は少なくなります。
もしマイホーム購入をお考えならば、
金利が史上最低水準の内に、
一度検討してみる価値は大いにあります。

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雨漏りの原因

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梅雨に入りました。
今日も雨が降り続いています。
建物に一番ダメージを与えるのが雨漏りです。
雨漏りの原因は様々ですが、
一番やっかいなのは「時々雨漏りが起きる」と言うものです。
その主な原因とは。

雨漏りの原因か所

雨漏り写真

雨漏りが起きる原因の箇所は大雑把に言うと、
屋根と壁です水は上から下へ流れ落ちますから、
雨漏りが起きている場所よりも原因となっている場所は、
それよりも上で起きている事になります。
屋根や壁に穴が開いていれば原因を掴む事は簡単ですが、
そうでは無いと厄介なのです。

時々起きる雨漏り

雨が降ると必ず雨漏りがする場合は、
その原因となっている箇所は比較的特定しやすいのですが、
時々雨漏りが起きるというのは、原因追求がやっかいなのです。

時々起きるというのは、
ある一定の条件になった時に起きるもので、
その条件を掴む事が困難なのです。

風のいたずら

時々起きる雨漏りで、大きな原因のひとつに「風」」があります。
通常雨は上から下へ降ります。
水も上から下に流れます。
普通の雨の時は、
降水量が多くても雨漏りが起きないのです。

所が、大雨が降っても雨漏りしないのに、
少しの雨でも雨漏りする事があるのです。
どうしてなのでしょう。

下から水が入る

建物を建てる時に、雨が建物内に入り込まない様に、
様々な防水の工夫がされています。
それは基本的に、上から流れてくる雨水を、
建物に入り込まない様に工夫されています。

木造の建物は、主要構造材である木材に湿気が溜まらない様に、
完全密閉では無く、通気性を持たせて建てられいます。
すなわち、空気が抜ける隙間があるのです。

隙間があると言っても、
上から下に流れる水が入り込まない様に工夫されています。
しかし、下から水が流れ込む事を想定していません。
下から水が入り込む事が、雨漏りの原因になっていたのです。

風が雨を巻き込む

台風などの風が強い時に雨は横殴りに降ります。
建物は、上から下に流れる雨水に対しては防水の工夫がありますが、
下から上に水が流れる事は想定していません。

下から上に向かって雨が降る?
そんな事があるのでしょうか?それがあるのです。

木造の建物は、木材を保護する為に、
通気性を確保する為に完全密閉はされていません。
そこに、強い風が横から建物に雨と共にぶつかって、
その隙間に、風が下から上に向かって雨水を巻き込んでしまうのです。

軒先やサッシ、バルコニーの笠木などは上から下、
ある程度の横からの雨が建物内に入らない工夫がされています。

雨漏りの図解

しかし下から水が浸入する事を想定していません。
全く想定はしていない事はないのですが、
通気性を確保する為に、完全密閉されておらず、
その隙間に、風が雨を巻き込んで雨漏りの原因になってしまうのです。

原因はさまざま 早めの対応が必要

雨漏りの原因は様々です。
雨漏りは虫歯と同じで、放っておいて良くなる事はありません。
時が経てば経つほど状況は悪くなります。

特に断熱材が濡れてしまった場合、
壁を壊して交換しない限り、乾く事は無い事は勿論、
そのままにしておくとカビが生えて、
建物への悪影響はもちろん、
住んでいる人への健康被害にも及びます。

雨漏りは、早い内に補修した方が費用も少なくて済みます。
もし雨漏りを見つけたら、早めに対応した方が、
建物にも健康にもお財布にも良いのです。

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デート商法無効法案可決

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デート商法とは

デートしている写真

デート商法とは、
恋愛感情を利用して高額な商品やサービスを契約させる商法の事です。
デート商法のやっかいな所は、
恋愛感情を利用している為、
本人が騙されている事に気が付かない事や、
好きな人に良い顔をしたくて、
クーリングオフできる期間を逃してしまう事などが挙げられます。

不動産業界にもデート商法

数年前不動産業界でも、
デート商法を利用してマンションを仲介販売していた業者がありました。
独身男性を狙って女性が近づき、
結婚をにおわせてマンションを契約させる手口で、
契約が住むと、女性と連絡が取れなくなってしまうもので、
当時問題になりました。

デート商法で販売したマンションは、
割高だったり、売れ残りの物件だったりして、
決して資産として金額に見合う物件ではありませんでした。
後にデート商法でマンションを販売していた不動産業者は、
行政処分を受けています。
しかし騙されて購入した人は、
契約を無効にする事ができず、
大きな損害を被ってしまいました。

法案可決

この度、悪質商法による消費者被害を救済する為に、
消費者契約法が参院本会議で採決・可決され、
2019年6月に施行される事になりました。

デート商法による契約は取り消す事ができる

消費者契約法では、不当な勧誘による契約を取り消せる事になっています。
今回の改正では、更に突っ込んだ内容で、
就職や容姿などについて不安をあおる事や、
恋愛感情を悪用した「デート商法」についても、
契約を取り消せる事になります。
ただし、「社会生活上の経験が乏しい」事が要件になっています。

施行日までに事例を公表

ひとつ心配になるのは、
「社会生活上の経験が乏しい」事が要件になっている事で、
これを客観的に証明できるかどうかです。

このあたりについては、
消費者庁が今後、
どの様な事例が該当するのか検討し、
事例を示す資料を作成して、
施行日までに公表する予定なのだそうです。

こうした法改正で、
不正な契約を防げる事は、
歓迎すべき事ですね。

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サイトをリニューアルしました

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リバティハウスのサイトをリニューアルしました。
これまではサイトとブログが別でしたが、
これからは、サイトとブログが一体になりました。
これまでのブログ記事を、サイトのブログに少しずつ編集・転載してゆきます。
もちろんこれまで同様、不動産業界のためになる裏話や、
地域の情報も発信して行きます。
これからもよろしくお願いいたします。

おとり物件

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旧ブログから編集・転載しています。
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おとり物件

ネットニュースで、不動産広告のおとり物件についての記事がありました。

記事によると、近畿地方でのおとり物件広告が多いとの事でしたが、

もう時効なので白状しますが、

この業界に入った若かりし頃、

当時勤めていた会社でもおとり物件広告を出していました。

実際に実在しない物件を広告にして集客をするものです。

通称「爆弾」です。


爆弾

爆弾は、割安な価格設定で公告します。

当然割安の物件ですから、反響があります。

当時はネットがありませんでしたから、反響は電話で受けます。

そして物件を案内するので、来社する様に促します。


首尾よくお客様を来社させたら、

まずはお客様におとり物件を勧めます。

最初から否定してしまうと「騙された!」と思われてしまうからです。

ひとしきり勧めた後に、

その物件は接道が無く、建築できない物件であり、

建築ができないので、安い金額であると説明をします。

するとお客様は「なぁ~んだ。」となりますから、すかさず、

「ちゃんとした物件はこちらです。」と

自分が売りたい物件に振り替えるのですね。


当時はこんな営業活動が普通にありました。

もちろん当時でもそれは違法です。

なので、他社に刺される前に、直ぐに爆弾は引っ込めるのですが、

効果は覿面で、首尾よく契約に結び付けた物でした。


コンプライアンス重視

その後次第に、不動産業界も法令順守の機運が高まり、

おとり広告を出す事は無くなりましたが、

今でも賃貸物件の広告では、

関西方面を中心におとり物件の広告が出されている様です。


今のおとり物件は、

物件自体は実在しているのですが、

既に契約済みである物件を、募集中だとして出している様です。

そして会社にお客様を呼んで、

「問い合わせの物件は、さっき決まってしまいました。」

と言って、自分が勧めたい物件に振り替えるのです。

昔からやる事は変わりませんね。

しかし、こんな事をやっていると、会社や業界の信用を失う事になります。

そしてその結果、消費者が不利益を被る事はもちろん、

会社や業界自体も不利益を被る事になります。


目先の利益を追求するあまり、

将来の利益を失う事になり、

おとり広告については、業界人としても止めてもらいたいと思います。

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シェアハウス 銀行の責任

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シェアハウス運営会社スマートデイズが破たんし、
投資をしたオーナーが、多額の負債を負いました。
その背景には、銀行の不正融資があった様です。


シェアハウス

シェアハウスとは、
自分の部屋とは別に、
キッチンなどの水回りを中心とした共用スペースを
共有する賃貸住宅のスタイルの事です。

シェアハウスは、一般の賃貸住宅に比べ、
初期費用や毎月の費用を安価にできる事が魅力で、
デフレ経済化で普及しました。

共用スペースは、入居者同士が交流できるラウンジがあり、
同じ趣味を持つ入居者を集めたシェアハウスや
シングルマザーを支援するシェアハウス、
起業家を支援するシェアハウス、
就職支援をするシェアハウスなど、
特徴ある物件もあり人気があります。

 


相続税対策

相続税の対象金額が引き下げられた事から、
相続税対策の為に、
賃貸住宅を建設したり、購入したりする動きが活発にあります。

その様な事から、シェアハウスも注目され、
近年、シェアハウスに投資するオーナーも増えています。


運営会社の破たん

女性向けのシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する
スマートデイズが破たんしました。
スマートデイズはシェアハウス用の物件を販売、管理する会社で
オーナーには、購入の為の融資あっせんも行って居ました。

スマートデイズはオーナーに物件を購入してもらい、
それを借り受け転貸する「サブリース」を展開していました。
オーナーに対しては家賃保証をして、
入居者が集まらなくても、
スマートデイズが賃料をオーナーに支払うとしていました。

所が、平成30年4月に、
オーナーへの賃料支払いができなくなってしまいました。


銀行も加担?

スマートデイズは、オーナーに物件を購入する際の融資を
スルガ銀行から融資を受ける様にあっせんしていました。

スルガ銀行では、
スマートデイズから紹介された顧客が
融資が受けられる様に、
預貯金の水増しや年収を水増しした書類を提出された事を知りながら、
融資をしていた事が明らかになりました。

融資を実行する見返りとして、
スマートデイズからリベートを受けたり、
接待を受けていた様です。


本来は融資が受けられない

この様にしてスマートデイズは顧客を獲得して行きましたが、
それは本来融資が受けられず、
物件を購入できないオーナーによって成り立っていたのでした。

その結果、スマートデイズが経営破たんし、
オーナーに賃料が入らなくなり、
返済が出来なくなり、
オーナーは多額の負債を負う事になってしまったのです。


刑事告訴

シェアハウスのオーナー達は、損害賠償請求の民事裁判を起こすと共に
スルガ銀行に対しても不正融資の疑いがあるとして、
刑事告訴するとしています。

金融庁もこの件を重大視し、
不正融資は組織的だった可能性が高いとして、
行政処分を検討しているとの事です。


事件の背景

現在低金利が続き、少子高齢化で不動産の一次取得者が減少しているため、
住宅ローンの収益率が下がり、中には住宅ローンから撤退する銀行もあります。
そうした事から、何とか融資を伸ばしたいという銀行の思いが、
この事件の背景にあるのでは無いかと思います。

シェアハウスを運営したい会社、
相続税対策をしたい顧客
それを支援する銀行。

本来融資してはならない事業に融資した為に起きてしまった事件だと思います。
多額の負債を負ったオーナーは救われません。
銀行が行った不正融資は、罪深いものだと思います。

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持ち家が必要な訳

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報道によれば、


「断らない住宅」増えない登録

所得の少ないお年寄りの賃貸入居を「断らない住宅」を増やそうと、
国土交通省が始めた制度に登録された住居の数が、
目標の0.4%に留まっているそうです。

目標は2020年度に17万5千戸ですが、全くと言って良い程登録がありません。
その理由は、自治体が支援に及び腰で、家主が登録に躊躇しているからだそうです。


断らない住宅

「断らない住宅」は、
「新たな住宅セーフティーネット法」に基づいて新設され、
低所得者や高齢者、障害者などの「住宅確保要配慮者」の入居を
家主が断らない住宅を自治体に登録するものです。

登録をすると家主は自治体から、
空き家で最大200万円の改修工事費用、
家賃補助には月額最大4万円を、
国と自治体から受けられるものです。

しかしその登録は全くと言って良い程進んでいません。
中には登録が0という自治体もあります。
その理由は、行政の財政難がある様で、
国が事業の実施をする意向のある自治体をつのりましたが、
手を挙げたのは数十程度に留まったそうです。

 


大家さんのリスク

登録をすると、大家さんは改修工事や家賃補助が受けられます。
しかしそれよりも、
お年寄りの孤独死により、事故物件化する事を大家さんは恐れます。

孤独死は自然死または病死ですから、
本来事故物件扱いにはなりませんが、
発見が遅れ、状態が悪くなると事故物件扱いになってしまうのです。

そうなると、次の補充の際にはその旨告知しなければなりません。
事故物件となれば、家賃設定を低くしなければならず、
わざわざ事故物件を好き好んで借りる人は少なく、
そのリスクを大家さんは心配してしまうのです。

その結果「「断らない住宅」の登録が伸びないのだと思われます。
そしてそれは、お年寄りの住宅難民が増える可能性があると言う事です。

 


持ち家が必要な訳

当ブログでは、この事について数回話題にしています。
持ち家は、老後の住まいを確保する福祉でもあるのです。
若い時は安定した収入もあり、賃貸住宅でも構わないと思いますが、
定年退職をした後、少ない年金で家賃を支払って行く事は、
大きな負担になります。
また、新たに賃貸住宅に入居しようとしても、
お年寄りだという事を理由に、断られる可能性が高いと言うか、
現実に起きています。
入居できたとしても、
築年数の古い物件にしか入居できない可能性が高い事は、
現実に起きている事です。

しかし持ち家で、既に住宅ローンを完済していれば、
終の棲家として、安心して暮らして行けます。
家賃の支払いは有りませんし、
立ち退きを要求される子tもありません。
その様な事から、
マイホームは自分で構築する老後の福祉と言えるのです。

一部では、マイホームを持つ事はリスクだと言う意見がありますが、
最初に無理の無いしっかりした資金計画を立てれば、
リスクは避けられます。
それよりも、自分達の将来のリスクを回避する事ができると思うのです。

そういう意味でも、持ち家(マイホーム)を持つ事は、
大きな意味があると思います。

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建設業界 未だデフレ

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旧ブログから編集・転載しています。

ホントに景気回復?

世間では、建設関係は景気が良いと言われ、
それは職人が足りない程だと言います。
しかしそれには少し違和感を持っていました。
そんな時、ある職人さんからこんな話を聞きました。


現場はデフレ

ある職人さんから、こんな事を言われました。
職人
「もしリバティさんで、外構工事で職人が足りない時は、声を掛けてください。」

「どうしたのですか?いつも声を掛けているじゃないですか。」
職人
「いやいや、俺じゃないんだよ。
 実はさ、知り合いの基礎屋がいるんだけどさ、
 仕事は建売の仕事をやっているから、
 切れ目なくあるんだけれど、
 その金額が安くて、全然もうからないんだよ。」

「どういう事ですか?」
職人
「数はあるって言ったって、月に3本ぐらいで、
請け金額が安いから、経費支払ったら粗利益で10万円ぐらいしか残らないだってさ。
しかも現場が遠い時には更に交通費が掛かるから、
ただ働いているだけで、全然儲からないんだってさ。」

「へー、建売は結構数があるから良いかと思ったら、
そんな事ないんですね。」
職人
「そうなんだよ。赤字とは言わないけど、食うのが精いっぱいなんだってさ。」

「そうなんですか。」
職人
「だからさ、何か仕事があったら、声を掛けてやりたいんだよ。」

「なるほどね、分かりました。」


ぬるま湯

建売住宅の契約上の建物価格は、
坪単価で計算すると、坪当たり30万円程度になります。
これはあくまでも契約上の価格ですから、
この価格で建物すべてができる訳ではありません。

しかし、それに近い金額で建物を建てているとすれば、
当然そのしわ寄せは現場に行く訳です。

今の住宅の基礎は、殆ど耐圧版基礎(ベタ基礎)ですから、
布基礎にくらべたら、
鉄筋も、コンクリートも使う量が多いので、費用が掛かります。
検査もありますから、手抜き工事もできません。
それで工事金額を叩かれたら、利益が十分に取れない事になります。

それはまるで
「ぬるま湯に入っている様だ。」
と言っていました。
「入っていればぬるいし、出れば寒い。」
都心の建設業界は良いみたいですが、
首都圏郊外の建設業界の末端は、
まだまだ厳しい様です。

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マイホームを購入する適齢期

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旧ブログから編集・転載しています。


マイホーム購入の適齢期

このテーマは昔から言われている永遠のテーマです。

で、結局いつが適齢期かというと
それはマイホームが必要となった時です。

不動産を投機の材料として買うのであれば
今のような低金利の時が良いでしょう。
金利が低ければ、運用利回りが期待できます。
現金で買うならなお更の事です。

しかし、マイホームとして買うとなるとちょっと違ってきます。
自分は独身で将来も結婚するつもりもないし、
家族や子供も居ないというのであれば、これは投機で買う人と同じで、
金利が低い時に買うのが最も良いでしょう。

しかし家族、特にお子さんがいるとなるとそうも言っていられません。
お子さんが小さいときは2DKや3DKのアパートでも良いでしょう。
手持ち資金もありませんし、賃貸住宅に住むしかありません。
しかし、お子さんが大きくなってくるとどうしても手狭になってきます。
そうなって来るとある程度の広さが必要になってきます。
では、もう一回りふた回り広い賃貸住宅に引っ越そうと思うと、
家賃より住宅ローンの方が割安になります。

また、
「もう少し不動産が安くなるまで待とう」
と思っていると
お子さんはどんどん大きくなってますます手狭になってしまいます。


住宅ローンの完済年齢から逆算

それから、これが一番大切な事で
案外皆さん気がついていないのですが、
それは住宅ローンの支払い完了時の年齢です。

今企業の定年は55歳とか60歳です。
しかし、年金の支給は65歳からです。
定年から年金支給まで5年間の空白があります。そ
の間は貯金や退職金で食いつなぐか、どこかで仕事をしなければなりません。
体が元気ならいざ知らず、
歳を取ってから働くというのは中々厳しいものです。
その空白期間に住宅ローンが残っていると、
その負担は重くのしかかります。
その頃になると設備関係も痛んできますから、
修繕費が必要になったりします。

お子さんが住宅ローンを引き継いでくれるのなら話は別ですが、
そうでなければ重い負担になります。
では、いつごろ買えば良いかというと、
定年の年齢から住宅ローンの支払い年数を引いた年齢よりも前が
マイホームの買い時という事が言えます。

「いや、これから給料も上がるし 
 部分返済や一括返済するつもりだから大丈夫だよ。」
とおっしゃる方も居るかも知れませんが、
私の経験から言わせて頂ければ
まずそういう事に期待しないほうがよろしいかと思います。

これからお子さんに教育費が掛かってきます。
今乗っている自動車もいつまでも動くわけではありません。
そういった所に案外費用がかかります。

それに20年前から比べると同年代の年収は下がっています。
昇給率も以前ほどは上がっていません。
これは社会構造が変わってしまった事が大きな原因です。
ですから、正社員として収入が得られる内に
住宅ローンを支払い終える事が出来る年齢より前が
マイホームの買い時だと言えるのです。

その辺りの事も含め、人生設計を踏まえた上で
マイホームを取得すれば間違えは無いと思います。

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住宅ローンと職業

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旧ブログから編集・転載しています。


職業による審査基準

一時に比べると住宅ローンの審査が緩くなりました。
金融機関は今、企業への優良な貸出先が無くて、
住宅ローンに力を入れだしたと言う事があります。

住宅ローンには通しやすい職業と厳しい職業があります。
通しやすい職業の例として、
医者、公務員、一部上場企業の会社員などは
余程の事が無い限り拒絶されたり減額されるはありません。

逆に厳しいのは、
タクシーの運転手さん、非正規社員、契約社員、自営業、
不動産会社の社長も案外厳しかったりします。
いずれも収入や雇用形態が不安定な職業が厳しい様です。


歯科医に厳しい住宅ローン

先日意外な話しを聞きました。それは歯医者さんです。
歯医者さんは意外にも住宅ローンの審査が厳しいのだそうです。
以前はそんな事はありませんでした。
では何で厳しくなったかと言うと、
数が増えすぎて以前の様な良い収入が得られていないのが原因なのだそうです。
今ではコンビニの数よりも多いとか。
銀行の担当者曰く、
「今歯医者さんの審査は、個人商店と同じなんです。」
との事です。

その時々の景気で融資を通しやすい職業とそうでない職業は変わります。
職業に貴賎はないと言いますが、現実社会では厳しい状況があるのです。

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細長い土地の末路

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旧ブログから編集・転載しています。


開発行為

開発行為とは、都市計画法に定められているもので、
一定の面積以上の土地の、区画形質の変更をする時には、
役所の許可を得て行う造成工事の事です。

まとまった住宅地の開発には、
開発行為の許可を得なければなりません。

何も無い所に住宅地を作るのですから、当然道路も新設します。
その費用は、開発をする不動産業者が負担する事になります。

そしてその道路は、公に採納します。

何も無い所に道路ができる訳ですから、
その道路に面した開発区域外の土地は価値があがり、
尚且つ使用する事ができます。


嫌がらせ

それでは高い造成費を支払って道路を作った不動産業者は面白くありません。

そこで、不動産業者は、開発地から見て、道路の外側に、
幅10センチ程度を分筆して、私有地を持つようにします。

すると開発道路に面していた隣地は、法律上、
たった10センチ幅の他人の土地の為に、
その道路を使う事ができません。

開発した業者からしたら、
「もし道路が使いたかったら、それ相応のお金を支払ってもらいたい。」
と言う嫌がらせなのですね。


反撃

隣地は、
「それなら、こっちも自分で道路を入れるわい!」
と言う事になると、
薄い10センチ程度の土地は、不要の長物になってしまうのです。
それまでは強気だったのに、一気に弱い立場になってしまうのです。

何十メートルもある幅10センチの土地は、全く利用価値が無く、
それでも固定資産税・都市計画税は掛かりますから、
持っている不動産業者は、納税し続けなければなりません。

隣に「買ってくれ。」と言っても、
嫌がらせをされた隣地はそれに応じません。
そして、開発をした不動産業者は、
無用の長物である細長い薄い土地を持ち続ける事になるのです。


欲をかいたバチ

今では、開発行為を申請する時に、
この様な薄い細長い土地を作らない様に、指導する行政もあります。

薄い細長い土地を、
開発した道路を管理する行政が引き受けてくれれば良いのですが、
引き受けてくれない行政もあります。

隣地に無償で譲渡するにしても、登記代は掛かりますし、
今更薄い土地をもらっても意味が無いといわれればそれまでです。

実はこの薄い細長い土地の手法、
地価が高騰していたバブルの頃にあちこちで行われ、
使い道のない薄い細長い土地が1か所程度ならまだしも
複数持っていたら、それなりの負担になります。

嫌がらせをした不動産業者にバチが当たった様な物です。

今でもそう言った土地を持ちつづけている不動産業者がいて、
アタマを悩まし続けているのです。

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相続登記義務づけの動き

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旧ブログより編集・転載しています。


空き家問題

ラジオのニュースで、空き家問題の事が報道されていました。
放置された空き家が都市部で問題になっていますが、
相続登記がされていないので、
誰が所有者なのか分からず、
対処できないのだそうです。
日本の相続登記がされていない土地の面積を全部合わせると、
なんと九州に匹敵する程の面積になるのだそうです。


登記法の問題点

これは登記法に問題があって、

登記は、権利を主張したい人がすれば良く、強制では無いからです。
この為、相続登記がされていない不動産が沢山発生してしまいました。
また一般の方に、相続登記の知識が無い事も一因となりました。

相続が発生して、二代、三代と放置しておくと、
相続人の数は鼠算式に増えます。
それを取りまとめるだけでも大変で費用が掛かります。
今は個人情報保護法がありますから、
いくら親族とは言え、他人の戸籍謄本を取得する事ができません。

その様な場合は、司法書士などに依頼して調べてもらうのですが、
それにも費用が掛かり、
放置される土地が増える原因になっているのだと思われます。


法改正の動き

ニュースでは、この問題を解決すべく法改正をして、
納税義務者の筋から追って相続人を特定し、
相続登記を義務化するとの事です。
そうすればすべての空き家の所有者が判明し、
空き家の放置問題は解決しますが、
ある日突然、自分の所に登記の通知が来て、
権利や費用負担の問題も発生しますから、
新たな問題が発生するかも知れません。
もしかしたら、他人事では無いかも知れませんね。

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不動産 目に見えない部分に注意!

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旧ブログより編集・転載しています。


給排水設備と電柱

不動産を購入しようとする時、大切な事があります。
それは、目に見えない部分。

まず、物理的な事。水道や排水などの施設が、
敷地内に引き込まれているかどうか。
もし引き込まれていなければ、
引き込みの工事が必要となり、
その出費は数十万円から場合によっては数百万円になります。

電柱にも注意しましょう。
現在は電柱が敷地内に無くても、
敷地内に電力を引き込むために、
電柱や支線が必要になる事があります。

それから、
他人の給排水管が買おうとする敷地内を通っているなんて言う事もあります。
これらは後に、
権利関係のトラブルに発展する事がありますから要注意です。  


目に見えない法律

もうひとつは法的な事。
建築基準法や都市計画法などに関する事は、
重要事項の説明書に記載されますから、
良く読んでください。たとえば高さ制限や、
建ペイ容積の関係で、
計画した建物が建てられないと言う事があります。
また、計画道路に掛かっていて、
将来移転を余儀なくされると言う事もあります。

一般の方は、
どうしても見た目の印象に影響されがちですが、
目に見えない部分も検討の大きな材料のひとつにすれば、
後で
「しまった!」
なんて事を防ぐ事ができます。

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ガス屋の攻防 仁義なき戦い

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旧ブログから編集・転載しています。

今回は、プロパンガス業界の仁義無き戦いの話題。
最近はそうではありませんが、
以前、個別プロパンガスは、切り替えの激しい競争がありました。
その裏側の話です。


ガス会社同士の仁義なき戦い

都市ガスはその地域全体をカバーしているので、
他の都市ガス会社が入り込む事は無いのですが、
熾烈な競争を繰り広げているのは個別プロパンガスの会社です。

新築分譲住宅や、
土地を買って家を注文住宅で建築する人は、
予め建設会社が業務提携しているプロパンガスを使う事になります。

特に建売の場合は、
売主の不動産会社とガス会社が提携していて、
ガス機器やガス配管の設備費を
提携しているガス会社が負担する代わりに、
ガスを供給させてもらうという形態を取っているのが殆どです。

ですから、
ガス会社はいかに不動産業者や建設会社と
良い関係を結んでおくかと言う事が
供給の拡大に繋がるのです

所が、不景気になって来ると
住宅の着工棟数が減ってきて、
ガス会社も新規拡大ができなくなります。

そうなると今度はガス会社同士で、
ガスの切り替え戦争が始まります。


外人部隊

ガス会社は、シェアを広げる為に
すでに他所のガス会社が個別プロパンガスを供給している家へ訪問して、
「我が社のガスの方が安いですよ」
と言って、自分の会社のガスに切り替えしまうのです。

ガスの切り替えを薦める営業部隊は、
供給しているガス会社の社員では無く、
ガス会社から委託を受けた拡張専門の営業会社で、
言うならば外人部隊なのです。

もちろんガスの知識など無く、
一軒いくらの歩合給で、
新聞の拡張員と同じなのです。
とにかく切り替えを薦めるだけの営業をして、
あちこちを回るそうです。
もちろん、契約書の隅々まで説明する事はありません。
これが後のトラブルの元になるのです。

切り替えられた方はたまったものではありません。
ガス機器や配管の費用負担をしているのですから、
最低でも10年ぐらいは使ってもらわなければ採算が取れません。
ですから、
元のガス会社は切り替えしないように説得しに行くのだそうです。


ガスの切り替えには落とし穴がある

お客様も「ガス料金が安くなる!」と喜んではいけません。
その手のガスは落とし穴があるのです。

最初の何ヶ月かは確かに安い料金でガスを供給しますが、
その後ガス料金が上がってきます。
最終的には以前のガスより割高になってしまうそうです。

中には
「向こう何年間はガスを切り替えてはいけない」
という縛りを契約書に書いてある業者もあるそうで、
飛び込み営業で来た外人部隊の営業マンは
そういった説明は一切しないで
ガスの切り替えを薦めるのだそうです。

実際、弊社のお客様からガスの切り替えについて
問い合わせを頂いたり、
甘い言葉に乗せられガスを切り替えて、
その後料金を上げられて
トラブルになってしまったお客様もいらっしゃいます。

弊社では、
入居の際に、その辺りの説明をするのですが、
こういう時代ですから
「ガス料金が安くなりますよ。」
と言われたら切り替えてしまうのも仕方無いのかもしれません。
でも、くれぐれもその辺りの事をご注意ください。

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爆弾 おとり物件 違法広告

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旧ブログから編集・転載しています。


爆弾

昔の話。新聞の折込広告に入ってくる不動産情報。
みなさんはこれらを見て物件を探すのではないでしょうか。
最近はネットの方が多くなりました。
昔はよくおとり物件の広告がありました。
おとり物件とは集客の為の物件で、
実際には存在しない相場よりも安くて条件の良い物件の事です。

おとり物件にはいくつか種類があります。
上記の様に存在しない物件、
物件自体は存在するが、本当の値段よりも安く表示しているとか、
建築が出来ない土地をその旨の表示をしないで広告にだすとか、
とにかく色んなおとり物件、おとり広告が飛び交っていました。

業界用語でおとり広告の事は「爆弾」と言われていました。


振り替え

当時不動産業者はおとり物権をどの様に利用していたのでしょうか。
まず、おとり物件でおとり広告を出します。
当然反響が数多く鳴ります。
営業マンは問い合わせて来たお客さんに電話口で、
その物件について良いことしか言いません。
そして、
「早くしないと無くなってしまう。」
と急かして来店を促します。

お客様が来店すると営業マンが第一接客をします。
営業マンは物件について良いことしか言いません。
お客さんは買う気になっています。
 頃合を見計らって、店長が接客に加わります。
店長はおとり物権の欠点を挙げて潰しにかかります。
元々おとり物件は売り物ではないのですから潰さなければなりません。
店長は巧みな話術で、
おとり物件から本当に売りたい本命物件へお客様を振り替えるのです。


今は通用しない

こうして当時はおとり広告で呼んで、
本命へ振り替えるという無茶な営業をしていたのです。
もちろんこれは違法行為です。
業者の中には行政指導を受ける業者もいました。
今ではこういうやり方をしてる業者は居ないでしょう。

なぜなら、ネットで全国に不動産情報が流れていますから、
おとり広告なんか打ったらすぐにバレてしまうからです。
それに行政の目も厳しく光っていますから、
昔のようなむちゃくちゃなやり方をする業者は居なくなりました。

お客さまを本命物件に振り替えてからの案内にも、
テクニックがありました。その話は、
また次の機会にしたいと思います。

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事故物件 不動産ロンダリング 賃貸編

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事故物件とは、
その物件で自殺や殺人など、
忌まわしい事件が起きた物件の事です。
今回は賃貸住宅の事故物件についての話です。


事故物件とは

事故物件とは、
その物件で自殺や殺人など、
忌まわしい事件が起きた物件の事です。
今回は賃貸住宅の事故物件についての話です。

事故物件を扱う時は、重要事項の説明で、
心理的瑕疵の内容を説明しなければなりません。
でも、借りようとしている部屋で殺人事件がありましたと説明されてたら、
借りるのは嫌ですよね。
ですからそういう物件には、賃借人が中々付かず、
大家さんは損害を被ってしまうのです。

事故物件であっても、説明しなくても良い場合があります。
それは、事故物件に誰か一回住めば、
その次に貸す人には説明しなくても良いとされています。
ですから、事故物件は家賃を大幅に下げて、
誰かに一度住んでもらう必要があるのです。
しかしいくら家賃が安からと言って、中々住んでくれる人は居ません。

そこでロンダリングするのです。


不動産ロンダリング

事故を起こされたら、大家さんは損害を被ります。
そこで、事故を起こした方の遺族に、
向こう半年から一年程度の家賃分の損害賠償請求をして、
遺族とその部屋の賃貸契約を結びます。
実際に遺族は住みません。書類上だけです。
契約が満了すれば、
次に貸す人には心理的瑕疵の説明は必要ありませんから、
通常の賃貸借契約が締結できる訳です。

しかしこの方法はグレーゾーンです。
書類上は揃っていますが、実査には人は住んでいないわけで、
問題が無いとは言えません。
しかし次に借りる人には分からないのですから、
都会のワンルームなどは、この方法が用いられているのだそうです。

かと言って、馬鹿正直に事故物件である事を公表したら、、
何時まで経ってもその部屋を借りてくれる人がおらず、
大家さんは困ってしまいますし、
遺族にも莫大な損害賠償請求の負担があります。
決して擁護はできませんが、
現実を考えたら、苦肉の策といった所なのでしょう。


リバティハウスは事故物件を扱いません

リバティハウスでは、賃貸、売買共に、原則として事故物件は扱いません。
ただしお客様が承認した時はこの限りではありません。
お客様に黙って扱う事は絶対にしません。

心理的瑕疵と言うのはとても難しく、気にする人は気にしますし、
全然平気な人も居ます。
戦争中に空襲などで沢山の人が亡くなった東京の下町エリアでは、
いちいち説明できませんし、
そんな事を気にしていたら、そのエリアには住めません。

心理的瑕疵とは文字通り、気持ちの問題なので明確な基準が無く、
難しい問題なのです。

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怪談 幽霊の手形

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まだ不動産・建築業界の駆け出しだった頃の
本当にあった怪談話を書き記します。


クレームの連絡

当時私は某不動産会社の営業マンとして主に新築戸建てを扱っていました。
ある夏の日、他の不動産会社から「物件を売ってくれ」と言う依頼がありました。

さっそく図面を頂いて現場を見に行きました。
そこは埼玉県の郊外にある駅から歩いて15分程の場所で、
ちょっとした畑の中の道を入ってゆくと、
手前に家一軒分の空き地があって、
その奥に新築が2棟建っていました。

家の中を見ると、
お世辞にも良いグレードとは言えない建物でしたが、
駅から比較的近い事と、
値ごろ感からこれなら売れる物件だと判断しました。

早速同僚と二人で販売に掛かると、
直ぐにお客様が付いて完売となりました。
引渡し前には建物をお客様と一緒に隅々まで点検して、
汚れや毀損箇所が無いか見て回り、
何も問題がなかったので、無事に引渡しとなりました。

それから3ヵ月程経った頃でしょうか、入居したお客様から
「気味が悪い。」
と連絡がありました。そして、
「とにかく見に来てくれ。」
とおっしゃるので、仕事をやりくりしてその日の夕方に伺う事にしました。

現地に着いて、手前の空き地に車を停めて降りると、
空き地の隅に小さな石碑があるのが目に入りました。
夏に売り出したときには草が生えていて全く気がつかなかったのです。

家に入って事情を聞くと、
「天井に人の手形が浮かんで来た」
と言うのです。
それは、1階の和室の天井で、
見てみると確かに人の手の跡があります。
でも、入居前の点検時にはその様なものは絶対にありませんでした。

ご主人様の話では、入居した当時は何も無かったそうで、
入居してしばらくしたら薄い手形が浮かび上がってきて、
それが日に日に濃くなってきたそうです。

同時期に建てられた隣りの建物にはその様な現象は起きておらず、
石碑のある空き地に面したこの家にだけ現れている様です。

床から天井までは2.4mあります。普通では手は届きません。
もちろん家の人はそんなところは触っていませんし、
わざわざ触る必要もありません。

その時はどうする事も出来ず 現場を確認して、お客様には
「会社に報告をします。」
と言って引き上げてきました。


無縁仏

引き上げて来たのは良いのですが、
隣りの空き地にあった石碑がどうにも気になります。
気になって仕方ないので、
翌日の昼間に同僚と一緒に石碑を確認しに行きました。

現地に着いて、石碑を見てみると
どうやら江戸時代の物の様です。

更に良く調べてみるとやはり墓石の様で、
「無縁仏」
と刻まれているのが目に入りました。
思わず同僚と顔を見合わせてしまいました。
まさか、天井の手形は幽霊の手形?!

晩秋だというのに二人とも背中は汗びっしょりになっていました。
「おい、どうする?」
「どうするって言ったって、俺達じゃどうにもならんだろう。」
確かに我々ではどうにもなりません。
ここはひとまず会社に引き上げる事にしました。

会社に戻ると、
丁度取引先の工務店の社長さんが来ていました。
この工務店の社長さんとは気心が知れているので、
昨日からの事の顛末を工務店の社長さんが居る前で、
上司に報告をしました。

するとその話を聞いた工務店の社長さんは
「はは~ん。やっちまったな。」
というのです。
私は
「何をですか?」
と尋ねると
「やるべき事をちゃんとやらないからそういう事になるんだよ。
俺が行って解決してやるから、
お客さんと連絡を取って段取り取っておいてくれ。」
と言われました。

やはりキチンとお払いをしないで家を建ててしまったのがまずかったのでしょうか?
あのお墓が何か影響しているのでしょうか?
それにしても工務店の社長さんはお払いができるのでしょうか?
もしかして霊能者?


悪霊退散!?

後日お客さまの在宅時に現地で工務店の社長さんと待ち合わせをしました。
我々が先に現地に到着して、程なくして社長さんが到着しました。

トラックから社長さんが降りると、石碑には目もくれず
脚立と薬品の様な物を持って
「この家かい?」
と言って、件の家の中へさっさと入って行ってしまいました。

工務店の社長さんは、さっそく天井の手形を見て、
「はいはい、これね。」
と言って、脚立を組上げると、
持って居た薬品を布に湿らせ、手形の所を拭き始めました。
すると手形の跡がきれいに取れて無くなりました。

「これね、お化けじゃないから。この天井板は檜板なんですよ。
檜板を素手で触ってしばらくすると、
人の手の脂が酸化して、こういう跡になって出てくるんだね。
もちろん足で踏んずければ足の跡が出てくるんですよ。
だから、大工はこの手の板を扱う時には必ず手袋をはめて作業するんですが、
きっと何かの拍子に素手で触っちゃったんでしょうね。」

なぁ~んだ、そう言う事だったのか、この間変な汗かいちゃったよな。
私と同僚は帰りの車の中で大笑いしてしまいました。

こんな事を繰り返しながら、建築の知識をひとつひとつ覚えていったのでした。

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物件を見過ぎてマイホーム選び失敗

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旧サイトから編集・転載しています。

マイホームにはこだわりたい。絶対に妥協しない。
よく探せば、理想の物件があるのではないか?
そんな意気込みをもっていたお客様が手に入れた物件とは!?


百戦錬磨

某不動産業者に勤めていた頃、
広告を見たというお客様から、反響の電話がありました。
聞けば土地を探しているとの事で、
早速週末に来社される事になりました。

週末になり、反響のあったお客様がご夫婦で来社されました。
おふたりともちょっと神経質そうな印象を受けました。
早速お話を伺うと、

お客様
「建物は注文住宅で建てたいと思っています。
その建設用地をを探して、不動産屋さんを尋ね歩いているのですが、
希望する条件に合う物件が中々ないのです。
こちらで5軒目になります。
どこかに良い物件は無いかと思って伺いました。」


「まずご予算はどのぐらいでしょうか。」

お客様
「土地は2000万円ぐらいですね。」


「住宅ローンの計算はどちらか業者さんで出してもらった事はありますか?」

お客様
「はい、自分でも計算しています。」


「その結果が2000万円という事ですね。」

お客様
「そうです。」


「お探しになっているのは、この周辺エリアですか?」

お客様
「そうですね、電車通勤なので、このエリアから都心よりが良いのです。
ここより奥は考えていません。」


「毎日電車で通勤されてるとの事ですが、駅までの距離は、どのぐらいまででしたら可能だとお考えでしょうか?」

お客様
「そうですね、10分以内です。遠くても15分以内ですね。それ以上は考えていません。」


「その他に要望はありますか?」

お客様
「陽当たりを重視していますから、南道路か南側に何も無い事は絶対条件です。
それから、土地の広さは最低40坪は必要です。」

希望する物件の条件をお伺いすると、
お客様の予算で希望する条件は、
そのエリアでは相場的に、条件に当てはまる物件など、
到底あり得ない事が分かりました。

正直「困ったな。」と思いました。

折角お越しいただいたのに
「そんな物件ありませんよ。」
と無下に返すのも失礼かと思い、
少しでも現実を理解して頂こうと、お話をさせて頂きました。


「2000万円で最低40坪という事は、坪単価にすると50万円になります。
しかし、この駅のエリアで駅まで徒歩10分、15分以内ですと、
相場では60万円以上しますから、無理だと思います。
もう少し駅を都心から奥にされるか、駅から離れないと2000万円で40坪は難しいと思いますよ。」

お客様
「でも条件は絶対に譲れないんです。よく探しください。」


「その様におっしゃられても、不動産は相場で動きますから、特別安い物件と言うのはあり得ないんです。
あるとすれば、日当たりが悪かったり、地形が悪い条件の悪い物件になってしまうんです。」

お客様
「陽当たりは絶対に譲れない条件です。それに地形が悪いのも価値が無いと言いますから、妥協できません。」

お客様は聞く耳をもちません。
「これはお帰り頂くしか無いかな?」
と思い始めた所、

お客様
「おたくが広告に載せていた物件を見せてくませんか?」

その当時自社物件で、建築条件付きの売地をチラシに掲載していました。


「お客様は注文住宅で建築されるとおっしゃいましたが、建築条件付き売地というのは、
私共の会社で建物を建てて頂く事が条件となります。
間取りや外壁の色、内装の色などはお選びいただけますが、仕様は手前どもの指定の物になりますが、
それでもよろしいですか?」

お客様
「建物はテレビに出ていた設計士さんに頼もうと思っているんです。」


「申し訳ございませんが、この物件の場合、設計士も含めて弊社の指定になってしまうんです。
間取りや色はお選び頂けますが、基本構造などは、ごく一般的な建物になります。」

お客様
「それを変更する事はできませんか?」


「申し訳ございませんが、その辺りの変更はお受けいたしかねます。」

お客様
「では物件だけでも見せてくれませんか?」

私は追い返そうという思いから言いました。
「もしお気に召しても、弊社の指定する条件の建物になりますが、それでもよろしいでしょうか?」

お客様
「その時は、その時で考えます。」
とおっしゃるので、営業車で物件を案内する事になってしまいました。

現場に行く道すがら、売りに出されている物件をいくつか案内しましたが
「これは見た、あれも見た。」
と全部の物件を既に他社で見たあとでした。

現場に着いてご紹介したのですが、
「向きが悪い。道路が狭い。」
と難癖を言うだけで、まるで話にならず、
帰りは駅までお送りして別れました。


有名人

それから一年程経ったある日、
業界の仲間と飲み会がありました。
その飲み会の席で、他社の営業マンが、
酔っぱらいながら最近案内した顧客の話を始めした。

「この間案内した客なんだけど、土地を探してるてんで話を聞いたら、
理想ばかり並べて、丸で話にならないんだよ。
案内したら、ここは見た、あっちも見たって、
だったら来るなよ!ってな感じだったんだぜ。」

すると別の会社の営業マンが、
「それって〇×さんじゃないか?ちょっと神経質っぽい夫婦でさ。」
と言うと、更に別の会社の営業マンが
「その人、ウチにも来た!」

そう、私が案内したあのお客様だったのです。
どうやらその後もあちこちの不動産会社に行って、
物件を探し続けていた様です。

我々不動産業者は、自社物件以外は、流通している物件をご紹介しています。
つまり、どこの業者に行っても、ご紹介している物件は同じ物なのです。
そのお客様は、物件の条件に強いこだわりを持っていて、
「よく探せば、きっと理想にあう物件があるのでは無いか。」
と探し回っていたのでした。


ついに購入!

さらにそれから半年程経ったある日、
仲間の営業マンから電話が来ました。

「お前知ってる?前に話があった、土地をあちこち探しまくっていた〇×さん。
とんでも無い物件を買ったぜ。」

「え~、あの人が物件買ったの?どこを買ったの?」

「ほら、□△商事が持っていた、
 墓場の裏の三角地、売れなくて何年も塩漬けになっていた奴あるじゃん。あれ。」

「うそ~!」

その物件は、ある不動産業者が持っていた物件で、
一段高くなっている墓地に隣接していて陽当たりと地形が悪く、
おまけに裏が川という最悪の条件を全て持ち合わせていた物件で、
売れなくて有名な物件だったのです。

その物件は、あまりに条件が悪く、こてんぱんに値下げして、
担当ボーナスが付いていたのですが、
それでも3年以上売れ残っていた物件だったのです。

担当ボーナスとは、客づけした営業マンに、
売主業者がおこずかいを付けてくれる物件の事です。
そんな売れ残りの塩漬け物件を、
あのこだわりを持ったお客様が買ったというのです。

「誰が客づけしたの?」

「☆×ホームの□△さん。」

「あ~、□△さんね。あの人ならやりかねないわ。」

□△さんとは、営業仲間の中でも有名というか、伝説の営業マンで、
今どき珍しい「飲む」「打つ」「買う」の三拍子揃った
「べらんめぇ調」の押しの一手で、力づくで契約にねじ込む事で有名な
違法スレスレの昔ながらの営業マンだったのです。
きっと博打ですってんてんになったか、
夜の繁華街で散財してしまって、担当ボーナスを狙ってやったのでしょう。

「それにしても良くあんな物件契約したよな。」

「□△さんの話によると、案外簡単だったらしいよ。
 物件見過ぎて、何が良くて何が悪いのか分からなくなっていたから、
ちょいと目をまわしてやったら、簡単に落ちたって言ってたぜ。」

「へ~、□△さんらしいや。」

実は□△さんとは、以前同じ会社で一緒に仕事をしていた事があったのでした。
□△さんは、昔から力ずくの営業が持ち味で、どちらかというと
理論より情で詰めて行く、昔ながらのスタイルの営業マンだったのです。

きっと件のお客様は、物件を見過ぎて判断が付かなくなってしまい、
そこに強力な情の押しに詰められて契約をしてしまったのだと思ったのでした。

それにしても、あれだけ理想を並べていたお客様が、
それのま反対の物件を契約するなんて、
今頃気が付いて、後悔してるかも知れません。

物事は、どこでどうなるか分からないものだと、
つくづく思ったのでした。

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なぜ腕の良い職人は無口なのか

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旧サイトから編集・転載しています。

腕の良い職人は無口だと言います。
確かに、仕事中にべらべらしゃべっている職人に、
腕の良い職人は見た事がありません。


腕の良い職人はなぜ無口なのか

職人さんは普段から無口なのではありません。
休憩時間や食事の時、
居酒屋で一杯やっている時などは、
色々な話を聞かせてくれます。
普段から寡黙な人ではないのです。

では何で無口なのか。
それは簡単な事です。
仕事に集中しているからなのです。

特に細かい作業や、
微妙な作業をしている時に話しかけられたら集中できません。
それに、作業をしながら、次の段取りを考えていたり、
一見単純作業をしている様に見えても、
アタマの中では、様々な事を考えながら作業をしているので、
邪魔されたくないから、
無言で近づきがたいオーラを発しているのです。

それがべらべらしゃべりながらでは、
仕事に集中どころか話に気が行ってしまって、
良い仕事なんか出来る訳がありません。

それと、仕事をしている所をじっと見られるのも嫌がります。
自分のペースで仕事を進めていたいのに、
見られていると思うと、ペースが狂ってしまうんですね。


仕事をしている時は見守って

ですから施主さんは、
特別用が無い限り、職人さんが仕事に集中している時は、
そっとしておいてあげてください。

もし職人さんと話をしたければ、
休み時間の時などにお話をしてください。
建売を購入した時で、まだ建築中の時は、
職人さんが一服いれる昼や、午後3時頃に現場に行って
「ここを買った者です。出来上がるのを楽しみにしています。
 よろしくお願いします。」
と言って、お茶とお茶菓子を置いて行くだけでも、
職人さんは良い仕事をしてくれるでしょう。

職人さんも、そこに住む人の顔を知っていれば、
仕事に取り組む姿勢も変わってきます。
その結果、
職人さんたちは、最高の仕事をしてくれるはずです。

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任意売却 私はこうして家を失いました

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任意売却の依頼

もう10年以上前の話。
知り合いの弁護士から、任意売却を頼みたいと依頼がありました。

任意売却を依頼するお客様の連絡先を教えて頂き、
連絡を取った上で、直接お会いする事にしました。

物件の状況も見たいので、お客様宅へお伺いする事にしました。

その際、スーツなどを着てゆくと、近所の目があるので、
作業をする時に着る作業着を着て、クルマは会社のトラックで行き、
如何にも工事業者が何かの修理に来たように装ってお邪魔しました。

物件は築10年の分譲住宅で、小型犬を室内で飼って居ましたが、
コンデションは悪く無く、クリーニング程度で済みそうでした。
居間に通して頂いて、早速お話をお伺いしました。

ご主人様
「実は、リストラでしばらく失業しておりまして、
今は再就職ができたのですが、収入が一気に下がりまして、
家内もパートで働いているのですが、子供が大学生でカネが掛かる事もあって、
住宅ローンを支払えなくなってしまったのです。
子供には精一杯の事をしてやりたいので、退学しろとは到底言えず、
家を諦める事にしたんです。」

家の事をあきらめて、お子さんの事を大切に想っていらしゃる。
親心ですね。
きっとお子さんは、
そんな親御さんの気持ちを十分理解していると思います。


「なるほど、今はすでに住宅ローンの支払いを止めているんですね?
税金の滞納はありますか?」

ご主人様
「税金の滞納はありません。」


「そうですか、債務は住宅ローンだけなのですね。」

ご主人様
「はい、そうです。」


「現在、この家は差し押さえをされているのですね。」

ご主人様
「はい。」


「競売決定はされていますか?何かその手の通知が届いていますか?」」

ご主人様
「いえ、届いていません。」


「分かりました。借りた銀行から、この件で何か書類が届いていますか?」

ご主人様
「はい、届いています。」

ご主人が借入先の銀行から届いた書類一式を見せてもらいました。
財務残高を見ると、当然ですが、この家を売る値段よりも高い残高でした。
売却価格は、債権者である銀行と交渉する必要がありそうです。


「この書類、コピーを取りたいので、お借りさせて頂けませんか?
 後日お返しいたしますから。」

ご主人様
「どうぞ、お持ちください。」

私とご主人のやりとりを聞いていた奥様が、力を落とした様子で一言おっしゃいました。

奥様
「私たちには、贅沢だったんですね.........。」


「いえ、そんな事は無いと思いますよ。購入された時は収入もあって、
支払いも出来ていた訳で、
急激に社会が変わって、それに巻き込まれたのですから、お二人に罪は無いと思いますよ。」

奥様
「そうでしょうか。そう言って頂くと少し気持ちが楽になります。」

ご主人
「まさかこんな事になるとは、思ってもみませんでした.......。」

当時ITバブル崩壊がきっかけで、金融不安がおきていました。
日本中にリストラの嵐が吹き荒れていて、
多くの人が職を失い、路頭に迷う人まで居たぐらいでした。
こんな日本になるなんて、誰が予想できたでしょう。

マイホームを失う多くの方は、
自分が悪かったと攻める傾向がありますが、
最初から支払えなくなる事を想定してマイホームを購入する人はいません。
ご自身に問題がある訳ではなく、
急変した世の中に翻弄されただけなのです。


「確かにこの度は、家を処分しなければならない事になってしまいましたが、
家を処分する事で、これまでの悪い物を全てここに置いて、
再出発をする事なんじゃないでしょうか?
今が最悪の状態なのであって、これ以上悪くなる事はありません。
弁護士の先生も債務整理をしてくださるし、
これからは上を向いて行くという事ですよ。」

奥様
「そうですよね。今が一番どん底なんですよね。
この後は、どん底からあがって行くんですよね。」


「そうですよ。お子さんたちの為にも、ひとつひとつ片付けて行きましょう。
私共は、そのお手伝いをさせて頂きますから。」

ご主人様
「お願いします。」

幸いお二人とも仕事をしており、
債務を整理すれば生活に困る事はありません。
お子さんもあと2年で学校を卒業しますから、
夫婦ふたりだけならもっと生活は楽になります。

私、
「所で、これから家を売却するのですが、
今回は任意売却といって、一般の方が家を売るのと変わりません。
ただひとつ違うのは、家の値段より残っている債務の方が多いという事です。
そこは私共が銀行と話をします。
ご主人様と奥様が銀行と話をする事はありません。
それから、売却すると言う事は、この家は商品になる訳で、
これから見学される方がいらっしゃいますから、
いつ見学者が来ても良い様に
家の中はきれいにしておいてください。」

ご主人様
「分かりました。」


「それから、以前は債権者の銀行が引っ越し費用を十分にみてくれましたが、
最近は厳しくなって売却に値引き交渉が入ると、
引っ越し費用を20万円とか30万円しか見てくれませんから、
引っ越しをするまでに、5万円でも10万円でも貯めておいてください。」

ご主人様
「分かりました。」


「その他の細かな事はおいおいお話をして参ります。今日が再出発の一日目だと思ってください。」

ご主人様
「ありがとうございます。」

その後、専任媒介契約を取り交わし、
間取りを取らせて頂き、
近所に分からない様に写真を撮って事務所に引き上げました。


債権者との交渉

翌日、債権者の債権回収の担当者に電話を入れました。


「〇〇市の〇〇さんの件でお電話差し上げました。ご本人から任意売却を依頼されています。」

担当者
「そうですか。分かりました。」

銀行によっては、任意売却を認めない事もあるので、ほっとしました。
任意売却を認めないのは、競売の方が高く売却できる事があり、
回収できる金額も多くなるからです。
このケースの時は、任意売却をあっさり認めてくれたのでした。


「任意売却にあたって、そちらの書式が何かありますか?」

担当者
「いや、特別にはありません。」


「そうですか。では、売却金額は、こちらの査定表の様な物を提出して交渉する様ですか?」

担当者
「そうですね。売却価格をまずは出して頂き、それを検討したいと思いますので。」

こうして任意売却を認めてもらい、一安心です。
競売になると、引っ越し費用などは基本的に見てくれません。
落札した人が好意で引っ越し費用を負担してくれる事がありますが、
それはあくまでも好意で、義務ではありません。
競売に付されると、明け渡すのも大変なのです。

この当時、任意売却の場合、債権者の銀行は、
債権者に20万円から50万円程度の引っ越し費用を見てくれていたので、
引っ越し代や、次の転居先へ掛かる費用を賄う事ができたのです。

法務局へ行って物件の謄本を取り、市役所へ行って、
法的な事をひと通り調べて査定を出してみました。
査定は、債務額より500万円程度低い金額が出ました。
ちょっと厳しいかも知れませんが、何とか交渉するしかありません。

査定書だけでは無く、
周辺の不動産の動きを書き記した上申書も併せて銀行の担当者に送り、
何とか稟議を通してもらう様に頼みました。

それから3日程して、銀行の担当者から電話がありました。

担当者
「先日の査定金額でOKが出ましたので、よろしくお願いいたします。」

「ありがとうございます。早速販売活動に入ります。」

よかった。一発で許可が下りました。
正直言って、このケースの場合、売却価格がそれほど高く無いので、
500万円の損切りは厳しいかなと思っていたのです。
債権者の損は500万円に留まらず、
債務者の引っ越し費用と登記費用、
そして債務者が仲介業者に支払う仲介手数料も
事実上債権者の銀行が負担しなければならず、
このケースの場合、その経費は100万円を超えますから、
銀行の損切りは600万円を越える事になるからです。

なので債権者の銀行から、
時には厳しい事を言われる事があるのです。
不動産には相場がありますから、
厳しい金額を銀行から言われると、売れなくなってしまうのです。
ましてや短期決戦の任意売却は、厳しい事を言われると売却できず、
競売に落ちてしまう事もあるからです。

厳しい金額を言われた時は、1ヶ月程やってみて、
再度銀行と交渉して、売値を下げてもらうのです。
しかし1ヶ月は、無駄に時間を潰してしまう事になるのです。

お客様へ銀行から許可が下りた事、これから販売に掛かる事を連絡して、
早速販売図面の作成に取り掛かりました。


売却

任意売却は時間が勝負です。

まごまごしていると競売に付されてしまいますから、
3か月以内の売却・決済を目指します。

自社だけの広告では、時間が掛かるので、
現場の地元の業者を中心に、販売図面を配布しました。

仲介手数料が売主側からしか頂けない片手になってしまいますが、
そんな事は言って居られません。
とにかく全力で、一日も早く売却する事に専念します。

広告を配布すると、
地元の不動産業者からポツポツ問い合わせがありました。

債権者の銀行には、週末が明ける毎に、
販売状況を自主的に報告しておきます。
こうしておくと、後日売値が高くて売れない時に、
銀行に値下げ交渉がしやすくなりますし、
債権者の信頼を得て置けば、
今後交渉事が発生した場合、
比較的話がスムーズにできるのです。

1ヶ月程すると、不動産業者からお客様を案内したいと連絡がありました。
不動産業者には、物件は任意売却である旨を伝え、
案内の際は、近所に気を使ってもらう様に依頼し、
案内する当日は、私も立ち会う事にしました。

売主のお客様には、次の週末にお客様が見学に来られるので、
綺麗に掃除しておいてもらう様に依頼しました。
そして、普段通り何事も無い様に振舞って頂くように依頼しました。

見学にいらっしゃったのは、
同じ町内に住む30代のご夫婦と幼稚園ぐらいのお子さんふたりのご家族でした。
お客様を連れて来た不動産会社の若い営業マンは、お客様のフォローをするでもなく、
ただ見学しているお客様の後ろを金魚のフンの様に黙って付いているだけです。

これでは見学者の感度はあがりません。
そこですかさず、私が営業トークのフォローを入れる事にしました。
私は、見学者様の視線の先を注視して、
興味を持った箇所を説明して感度を引き上げました。
最初に2階の居室を一通り見てもらって、
1階に降りて、リビングとキッチンで更に営業トークを展開します。

見学者の奥様は、対面キッチンとリビングには興味深々で、
私はここぞとばかり営業トークを展開します。
見学者様を連れて来た若い営業マンは、
見学者様と一緒に、私の営業トークを聞いて感心しています。
心の中で
「お前の仕事だろ!」
と思いながらも、何とか決めてもらうために、見学者様の心のひだを感じながら、
それに合わせてトークを展開してゆきます。

最後の方は大いに盛り上がって、
私が見学者様から契約の結論を引き出しました。
見学者様がお帰りの際は、連れて来た若い営業マンは私に
「ありがとうございました。助かりました。」
と礼を言って引き揚げて行きました。

その日の内に件の見学者様から50万円の値引き条件で
「買付申し込み書」が届きました。


売却価格の交渉

見学者様から「買付申し込み」を頂いても、喜んでいられません。
売却にあっては、もうひとつ許可をもらっておくべき先があります。
それは債権者の銀行です。
果たして50万円の値引きを認めてくれるかどうか。

翌日、債権者の銀行担当者に連絡を入れ
50万円の値引き条件がついた「買付申込書」を同時にファックスで送りました。


「50万円の値引きで申し込みを頂きました。これで何とかよろしくお願いいたします。」

担当者
「50万円ですか。もしかしたらきびしいかも知れません。」


「でも同じ町内で、もう300万円高い金額で新築がありますから、
そこと比較対象にされたら、勝ち目はありませんよ。
競売になったとしても、その影響は出るかも知れません。」

担当者
「分かりました。早速稟議に上げます。」

実際に今回の現場の販売価格より300万円高い建売が同じ町内にあったのですが、
先々週に売れていたのでした。


「差し出がましい様なのですが、債務者の方は資金的に厳しくて、
 引っ越し費用をみてもらいたいのですが、50万円程度見てもらえませんか?」

担当者
「分かりました、それも含めて稟議を上げます。」


「どのぐらいでご返事を頂けますか?」

担当者
「2~3日で結論が出ると思います。


「なんとかよろしくお願いいたします。」

それから2日後、債権者の銀行から連絡があり、許可が下りました。
引っ越し費用は50万円は認めてもらえませんでしたが、40万円を認めて頂きました。
20~30万円程度しか、引っ越し費用を認めてもらえないと思っていましたから、
40万円は御の字です。

 


契約

契約にあっては、任意売却物件とあって、重要事項の説明書と契約の特約条項の下書きは、
全てこちらで作成して、客付け業者である若い営業担当に送りました。

一般の売却の場合、瑕疵担保責任を3か月程度付ける事がありますが、
任意売却物件である故、売主は瑕疵担保があっても保証ができません。
なので、任意売却の場合は、瑕疵担保をつけません。
その辺りの事を、客付け営業担当者に説明しておきました。

そしてもうひとつ、任意売却ならではの特別な条件があります。
それは、決済の1ヶ月後に引渡しをするという事。
通常の場合、決済と物件の明け渡しは同時です。
すなわち売主は、決済当日は、家を空っぽにして、
代金を受け取ると同時に、鍵を買主に渡し、家を明け渡します。

所が任意売却の場合、売買代金を引っ越しの費用にしますから、
決済当日はまだ物件に住んで居る状態なのです。
買主からしてみたら、代金を支払ったにも関わらず、
1ヶ月程度は売主が住んで居る状態になるのです。
その辺りの事をしっかり買主様に説明して、
了承してもらう様に話をしました。

それから、任意売却なので、
司法書士はこちらの指定の司法書士を利用してもらう事を伝えました。
任意売却の場合、抵当権の抹消が大きなポイントとなります。
債権者の銀行が認めていれば問題は無いのですが、
何があるか分かりません。
なので、気心知れた司法書士にいつも依頼しているのです。

契約は客付け業者の事務所で行いました。
売主のお客様には、予め書類の説明を済ませておきましたので、
署名捺印をするだけで手続きは終わりました。

手付金が50万円あったのですが、
任意売却の場合は、買主から売主に手付金を渡しません。
それは、売主は多額の債務者で、
他の債権者から預かった手付金を差し押さえられてしまう可能性がある事、
また、売主の債務者が債権者に手付金を支払わず、使ってしまい、
取引が不成立になってしまい、
買主に手付金を返還できなくなってしまう事からです。

なので、手付金は客付け業者が売主に預かり証を交付して預かり、
最終決裁の時に支払う事にするのです。

買主の住宅ローンの事前審査は降りているとの事で一安心です。

後は無事に明け渡しができるかどうかです。
売主は多額の負債を抱えていて、所持金が少ない事が多々あります。
また失業して居たりすると、転居先を確保するのが大変なのです。


「ところで、2か月後には家を明け渡さなければなりませんが、転居先の宛てはあるのですか?」

ご主人様
「今不動産屋をあたっている居る所で、まだ決まっていません。」
このケースの場合、ある程度の引っ越し費用もあるし、仕事にも就いているので、
それ程心配はありませんが、時間の問題があるので急がなければなりません。


決済と移転先

契約から約1か月後、
買主様の住宅ローンが無事実行され、残金決済が行われました。
決済には売主と買主、債権者の銀行担当者と司法書士。
それに売主、買主双方の仲介業者が、住宅ローンが実行される銀行に集まりました。
決済そのものは順調に手続きが進み、残金の清算をもって決済は終わりました。
ひと安心ですが、心配ごともありました。

心配事は的中しました。
明け渡しまで1ヶ月、、まだ転居先が決まっていないというのです。


「明け渡しができないと、ペナルティを受ける事になりますよ。」

ご主人様
「済みません。いくつか物件を見たのですが、娘が気に入らないと言うので。」


「そんな事を言っている場合ではありません。
約束を守れない時は、物件価格の20%の違約を負う事になるのですよ?
再出発どころでは無くなりますよ。

ちょっと厳しいかなと思いましたが、このぐらい言わないと動かないと思われたので、
あえて厳しく言わせてもらいました。

ご主人様
「分かりました。なんとかします。」

ご主人様が「何とかします。」とおっしゃいましたが、正直気が気ではありませんでした。
二週間後、様子伺いで電話をしてみました。


「その後、転居先は決まりましたか?」

ご主人様
「はい、使っていない親戚の家に引っ越す事になりました。」

よかった。「それなら早く言ってくれよ。」と思わず言いたくなりましたがぐっと飲み込んで、


「よかった。引渡し日前までには引っ越してください。」

ご主人様
「はい、その予定でいます。」

正直、ほっとしました。万が一遅れた時の対処を考え始めていました。

行き先の無い人の為に、いくつかアテのある物件があります。
しかしそこは、掃除はしてありますが、古くてお世辞にも綺麗と言える様な物件ではないのです。
でもいざとなったら、背に腹は代えられません。
押し込んでしまうまでです。
しかし今回は、それをしなくても済みそうです。


私はこうして家を失いました

引渡し日になりました。
引渡しは物件で行う事になっていました。
約束の時間の少し前に行くと、ご主人様と奥様がすでにいらっしゃっていました。
室内はすっかりカラになって、掃除がされいました。

何も無くなったリビングには、
穏やかな表情をされたご主人様と奥様がいらっしゃいました。

奥様
「物が無くなると広いのね。ここに住んだ10年間は夢だったのかしら。」

ご主人様
「確かに夢の様でもあったけれど、最後は苦しい想いをした。
私はこうして家を失う事になったけれども、
何よりも家族はみんな無事で居るし、これで再出発ができるのだから、
今回の件は、
長い人生の中では、きっと意味のある事だったに違いないと思うよ。」

ご主人様の
「きっと意味のある事だったにちがいない。」
の一言は、私の心に重く響きました。
残りの債務は、弁護士に依頼して処理をされるのだそうです。

確かにマイホームを持った事で、大変な経験をされましたが、
それを後ろ向きに考えず、前向きに考えるご主人様は立派だと思います。
もし自分が同じ立場だったら、同じ様に考えられるか自信がありません。

しばらくすると買主様がお越しになり、設備の説明をして鍵を引渡し、
家は新たな家族の手に渡ったのでした。

現場から帰る車中で私は、
ご主人様一家のご多幸を祈らずにいられませんでした。

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失敗しないマイホーム選び

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旧ブログから編集・転載しています。

家を買うという事は、一生にそう何度もある事ではありません。
しかも高額な買い物ですから、失敗は許されません。
今回は、失敗しないマイホーム選びのお話をしましょう。


最初に資金計画 先の事も考えて

まずなにより資金計画です。
これを失敗すると、その後宝くじでもあたらない限り、
どうする事もできない事態に陥る可能性があります。

逆に言えば、無理の無い資金計画ができていれば、
失敗しないと言いきれます。

最初に考えるべきは、月々の支払いは、
いくらまでだったら無理が無いか算出します。

その時に、将来の出費についても考慮しておかなければなりません。
まだお子さんが小さい内は、それほど費用は掛かりませんが、
幼稚園、特に私立幼稚園の費用はバカにならず、
高校生と同じぐらい掛かると思った方が良いでしょう。

年子や3年保育に入れる場合は、
二人分の負担が掛かりますから要注意です。
中学、高校、そして大学への進学費用、
塾や習い事の費用も考慮する必要があります。

今乗っているクルマも、その内買い替えなければなりません。
また車検などの費用も掛かりますから、そういった費用も見ておきましよう。

家を買ったら、支払いは住宅ローンだけではありません。
土地や建物に掛かる固定資産税や都市計画税があります。
これらは土地や建物の評価によって上下しますから、
同じ値段の物件でも、地価の高い所では高くなりますし、
安い所の物件は安くなります。

それからマンションは、
管理費や修繕積立金なども住宅ローンとは別に毎月支払う事になります。
その額はマンションによって様々で、一般的なマンションでも、
1万円から3万円程度は必要となり、
高級マンションともなると、10万円を超える物もあります。

様々な支出と収入を考慮して、
住宅ローンの無理の無い月々の支払い金額を算出して、
逆算すれば借入金額がでます。
それに自己資金を足せば、購入可能金額が導き出せます。
詳細な計画は、担当営業マンとしっかり打ち合わせをしましょう。

ライフスタイルの条件を整理する

しっかりした資金計画を立てたら、
次はご自分達のライフスタイルに基づいた条件を整理します。

通勤や通学、環境など
マイホームに対する条件の優先順位を決めます。
それらを踏まえた上で、
物件探しのエリアを決めます。

エリアを選定したら、その中で、
予算に納まる物件をピックアップします。

これで
「マイホームを購入する体制」
が整いました。


あたりまえの物件

次に物件ですが、
「マイホームを購入する体制」がしっかり整っていれば、
物件に、資産価値を大きく損なうような要因がなければ、
どの物件を購入しても失敗はありません。

大きく資産価値を損なう要因とは、
住んでいて「嫌な気持ちになるもの」です。

例えば、すぐ隣に一日中大きな音と振動を立てる工場があるとか、
すぐ近くに火葬場があるとか、日当たりが極端に悪いとか、
そういうものです。

また、極端に地形が悪く使い勝手が悪いとか、
地盤が極端に悪いとか、
家が傾いているとか、
白アリの損傷を受けているとか、
物件そのものに欠陥があるものです。


物件の見分け方

我々プロは、
物件を一目見ただけで良いか悪いか判断が付きますが、
一般の方は、中々そうも行きません。

そこで一般の方にも、
簡単に見分ける方法を特別にお教えします。

それは、
上記した、資産価値を損なう様な悪い要因が無いか見て、
それらが無ければ、
その物件が、更に10年、20年経って古くなった時に
「売れるかな?」
と考えてみれば良いのです。

建物が古くなっても、陽当たりが良いとか、
利便性が良ければ中古でも直ぐに売れますよね。

でも、すぐ隣に線路があったり、
大きな通りに面していて、
騒音がしたり、
家が揺れたりしたら売れませんよね。

その様に見れば、一般の方でも簡単に見分ける事ができます。


まとめ

まとめます。マイホーム選びで失敗しない方法は、
1 無理の無い資金計画を始めに出す。
2 ライフスタイルの条件の優先順位をつける
3 物件に資産価値を損なう悪い要因が無い事。
4 古くなっても「売れるかな?」と考えてみて
 「売れる」と判断できれば大丈夫です。
あとは「住めば都」です。

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