建築許可を受けようとする土地は、
必ず一定の条件に適合した道路に面していなければなりません。
その中に私道があります。
今回は私道と掘削許可のお話です。

位置指定道路

国・県・市町村が管理責任を持っている「公道」であれば、
敷地が公道に２ｍ以上接していれば建築許可を得る事ができます。
一方、私道に接している敷地では、
2m以上道路に接していても建築許可を得る事はできません。

しかし私道でも、
監督官庁から「道路」だと認められた「私道」ならば、
建築許可を取得する事ができます。

監督官庁が私道に対し「道路」であると認める事を
「道路位置指定」と言います。
この私道の事を一般的には
「位置指定道路」と呼んでいます。

位置指定道路に接している土地は公道と同様に、
道路に２ｍ以上接していれば、
建築許可を得る事ができます。

私道持分

私道でも公道と同じように建築許可を取得できる「位置指定道路」ですが、
敷地が位置指定道路に２ｍ以上接しているからと言って安心はできません。
問題は、
敷地が接している道路の持分（所有権等）を持っているかどうかです。

敷地に接する私道全部を、
自分一人の所有権で持っている場合は、
何ら問題はありません。

敷地に接する私道の共有持ち分を持っている場合も、
一応心配はありません。

問題なのは、
敷地に接する私道の持分を持っていない場合です。

私道持分が無くても建築許可は下りる

道路位置指定を受けた私道であれば、
その私道の持分（所有権等）を持っていなくても、
敷地が２ｍ以上道路に接していれば建築許可は下ります。
これは建築基準法の規定です。

私道を掘削する権利は建築許可とは別

敷地が接する位置指定道路（私道）の持分を持っていなくても
建築許可は下りますが、
接する位置制定道路（私道）から
水道等を取り出す為に道路を掘削するには、
道路の所有者全員の許可が必要となります。
これは建築基準法の建築許可とは別の問題で
民法の問題です。

建築許可は下りても、
位置指定道路の所有者全員の許可を得なければ、
水道を引き込む為の掘削工事ができないのです。

掘削承諾

民法では、
道路に接していない土地の人は、
隣接する土地を通って道路に出る権利を認めています。
すなわち、私道を通って公道に出る権利があります。
他人が所有する私道を通行する事ができるのです。

もうひとつ、
排水も隣接する他人の土地を通して排水する権利も
民法では認めています。

しかし上水（水道）に関する記載はありません。
これは、その法律ができた当時まだ上水道が発達しておらず、
上水道の概念が無かったため、
条文に記載されていないのではないかと思われます。

持分を持っていない私道から自分の敷地へ水道管を接続する為には、
私道の所有者に「掘削承諾」をもらわないと、
水道工事ができないのです。
建築許可を受けて家を建てたけれど、
水道を引き込む事ができない事になってしまうのです。

私道の所有権を共有持分で持っている場合でも、
自分以外の他の全員の掘削承諾を得なければなりません。

契約の前に十分な確認を

持分を持っていない位置指定道路（私道）に接する土地を購入する場合、
その道路の掘削承諾が得られているか十分確認する必要があります。

もしも掘削承諾が得られない事になれば、
家を建てても水道を引き込む事ができません。
掘削承諾は、
建築許可と同じぐらい重要な事なのです。

念のためその他の承諾も確認

私道の持分を持っていなくても、
民法で通行する権利は認められています。
ただし、通行の条件は所有者の裁量によります。
例えば、
「人が徒歩で通行する事は承諾するが自動車の通行は認めない。」
などと言う事もありうるです。

確かに民法では通行する権利がありますが、
自動車の通行を禁止されてしまったら、
建築をする工事車両は勿論の事、
自分の敷地に自動車を駐車する事もできません。
これでは土地の価値を大幅に下げてしまいます。

また、
「水道工事の為の掘削は承諾するが、都市ガスは認めない。」
という事もあります。

停止条件付き契約

こうした事から、
私道に面する土地を購入する場合は、
掘削許可やその他の条件が得られているかどうか、
契約をする前に十分確認し、
それらを停止条件（条件が満たされなければ契約を撤回する）
とする事が必要です。