不動産取引の際に関わる「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）
不動産の取引のトラブルのひとつに「瑕疵担保責任」に関わる事があります。
「瑕疵担保責任」って何なんでしょう。

見えない欠陥

「瑕疵」とは、分かりやすく言うと
「気づかない欠陥」という意味です。
「担保」は保証の事です。

例えば中古住宅を購入した時に、
表から見たら何でもないのに、
壁を壊してみたら、中の柱がシロアリに食われてボロボロだった。
白アリに食われている事は、事前になんの説明も無かった。
と言う様な事です。

瑕疵は誰の責任なのか

瑕疵は基本的に売主が責任を負います。
しかし築年数が古い中古住宅はある意味「瑕疵」の塊の様な物です。
そうなると、
売主は全てにおいて保証しなければならず、
それではリスクが多すぎて、
中古住宅として売却できません。
そこで法律は一定のルールを決めました。

瑕疵があったら解約と損害賠償ができる

契約をした「買主」は、その不動産が瑕疵の為に
「目的を達する事ができない」場合には、
契約を解除する事ができます。
更に損害賠償請求をする事もできます。

瑕疵担保を請求できる条件

契約前（引渡し前）に発生していた瑕疵については、
瑕疵担保責任の期間を定めていなければ、
契約後（引渡し後）何年経っても請求する事ができます。

ただし、
「買主が瑕疵を発見してから１年以内」
に売主に申し出る事としています。
瑕疵を見つけてから
一年以内にその事を売主に言わなければ保証はされません。

保証書などで、
瑕疵担保の期間を定めている場合は、
その保証期間内であれば請求できます。

免責

民法では、
「一切の瑕疵担保責任をしない」
という特約を
契約の中に入れても良いとしています。

この場合瑕疵があったとしても
売主は買主に対して保証しなくても良く、
買主は契約の解除や損害賠償請求はできず、
瑕疵の負担は買主が負う事となります。

但し、
売主が予め瑕疵がある事を知っていた場合は、
その知っていた部分については、
売主は瑕疵担保責任を免れる事はできません。
「瑕疵がある事をすっとぼけてもダメだよ。」
という事です。

また、
３か月とか１年とか、
「期間を定めて瑕疵担保責任を負う」
としても構いません。
電気製品についている「保証書」がこれにあたります。

不動産の瑕疵担保責任の期間

電気製品などには、
購入してから１年程度の保証書が付いています。
これは購入してから１年間は、
「メーカーが瑕疵担保責任を負いますよ」
という事です。

不動産物件にも
瑕疵担保責任の期間を定める事があります。

一般の方が売主の物件の場合

一般の方が売主の物権の場合は、
民法に従います。
瑕疵担保責任を一切責任を負わないと言う事もできますし、
３か月間などと期限を定める事もできます。
もちろん期間を定めない事もできます。

不動産業者が売主の物件の場合

不動産業者が売主の物件の場合は
新築、中古に関わらず、
最低２年間以上は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

万一これを破って「２年未満」とした場合は、
その特約は無効となって、
民法の「期間を定めない瑕疵担保責任」となり、
売主の不動産業者は
半永久的に瑕疵担保責任を負う事になるのです。

新築住宅は１０年保証

新築住宅は、主要構造材や雨仕舞については
１０年間保証する事が法で定められています。
ただし、設備や内装などは、１年から２年の保証になっています。
ですから、分譲住宅などの新築住宅は、
安心して取引が行えます。