住宅ローンが支払えなくなって、
金融機関に差し押さえられ
競売に付されたのが「競売物件」です。
競売物件は市場よりも安い価格が付けられます。

競売の仕組み

住宅ローンが支払えなくなるなど、
金融機関に借金があって返済できなくなると、
金融機関は裁判所に申し立てて
担保不動産を差し押さえて競売に付し、
貸金を回収します。

債務者（お金を借りていた人）は、
法によって強制的に競売で不動産を売却され
落札者の物になってしまいます。
債務者は落札者に不動産を明け渡さなければなりません。

入札

ネットが発達した現在では、
競売物件の情報はネットから検索できます。

競売物件は、各裁判所ごとに発表され、
全国どこの物件でも入札する事ができます。

気に入った物件があったら、期日までに入札をします。
入札の際は
「最低売却価格」の２０％のお金を
払い込まなければなりません。

この保証金は、落札した時に代金の一部になります。
また落札できなかった時は返却されます。

引渡し

落札出来た場合は、
期日までに残金を払い込みます。
その後の所有権移転登記は、
裁判所が職権で行います。

残代金の支払いについて、
競売物件でも利用できる住宅ローンがあります。

競売に住宅ローンを利用する場合は、
期日までに実行できる様に
予め段取りをとっておかなければなりません。

もしも支払い期日に間に合わない場合は
ペナルティがありますからご注意ください。

予め内見ができない

競売物件は一般の物件と違って、
所有者の意志で売りに出しているのではありません。
一般の売却であれば、売主が内見に協力しますが、
競売物件は内見ができません。

その代わり裁判所には、
競売物件のファイルがあり、
誰でも閲覧ができる様になっています。

ファイルには物件の概要や写真が添付されていて
建物内の状況を見る事ができます。

ただし、ファイルに添付されている写真は
差し押さえの調査をした時のもので、
短くても半年程度前の状況ですから、
その後状況が変わっている事があります。

落札できるとは限らない

競売は競争入札です。
一番高い値段を付けた人が落札します。

また、売却許可決定する前に、
債務者が任意売却で第三者に売却する事もあります。

入札しても、必ず落札できるとは限らないのです。

明け渡し交渉は落札者が行う

競売物件は、
明け渡し交渉は落札者が行わなければなりません。
裁判所は明け渡しを保証していないのです。

不動産の所有者は、お金が返せなくなった人です。
引っ越し費用が無い事が多く、
引っ越すに引っ越せない事が殆どです。
場合によっては、落札者が引っ越し費用を負担して
明け渡しさせる事もあります。

交渉しても明け渡しに応じない場合は
裁判所から明け渡し命令を出してもらったり
法的な強制執行もできますが、
その費用と負担は落札者が負う事になります。

瑕疵担保（見えない欠陥）責任が無い　

借りたお金が返ぜず、
不動産を差し押さえられるぐらいですから
債務者が瑕疵担保責任を負えるはずもありません。
裁判所も瑕疵担保責任を負いません。

不動産の引き渡しを受けた後、
何か瑕疵（欠陥）があっても保証はされません。

マイホームに競売物件は避けた方が無難

競売物件は、保証が一切ありません。
物件の瑕疵担保責任もありませんし、
引き渡しの保証もありません。
ですから、市場よりも安い金額が設定されるのです。

競売に必要なお金は、
物件価格だけでは済まない事があります。
マンションなどの管理費や修繕積立金などの滞納がある場合は、
それらも落札者が負担しなければなりません。

競売物件は、一般の物件とは異なります。
特殊物件です。
一般の物件と同じ感覚で入札するのはかなり危険です。

法改正により、
反社会的団体の「占有屋」はいなくなりましたが、
それでも一般の方が競売物件を処理する事は
相当ハードルが高い事と、リスクがあると言えます。

競売物件の中にも人気のある物件があります。
しかし競争入札ですから、
その手の物件の価格は吊り上がり、
市場価格とあまり変わらなくなってしまいます。
手間暇や経費を入れたら、
却って割高になる事もあります。
それでは競売物件を購入する意味がありません。

マイホームを
「少しでも安く手に入れたい。」
と思う気持ちはわかりますが、
競売物件は「特殊物件」です。
一般の方は安易に、
競売物件には手を出さない方が良いと思います。