土地や土地付き建物の契約をする際、
土地面積の根拠となるものが二種類あります。
それは「公簿」」と「実測」です。
このふたつは、何が違うのでしょうか？

公簿

公簿とは、不動産が登記されている登記簿謄本、
現在では、登記事項証明書の事です。
公簿には、登記されている土地の面積が記載されています。
公簿ですから、その面積は法的に有効です。

実測

実測とは、実際にその不動産を測量して算出した面積です。
大昔は縄を使って面積を測りました。
その後、光学測量になり、レーザー測量になり
現在はＧＰＳを利用して、
より精密で正確な測量ができる様になりました。

公簿面積

登記法は明治時代に定められ、全国の不動産が登記されました。
その当時から現在に至るまで、登記は引き継がれています。

登記法では土地の登記をする時に、
実測を行って、
正確な面積を記載した測量図を
添付しなくても良い事になっています。

古い登記簿に記載された面積はかなりいいかげんで、
測量すると、
登記簿に記載された面積よりも広かったり、
狭かったりします。
登記に変更が無ければ、
記載された面積は正確でなくても、
その面積は法的に有効なのです。

実測面積

実測面積は読んで字のごとく、
実際に測量機器などで土地の面積を測り
正確な面積を算出したものです。

登記法では、
実測図を添付しなくても良い事になっていますが、
昭和３５年の法改正により、
土地の分筆、土地地籍更正登記、土地表題登記などの申請時には
地積測量図の提出が義務づけられました。
これ以降、土地を分筆したり、地籍更正登記をしたり、
土地表題登記をした土地に関しては、
測量に基づいた面積が登記されています。

どちらの面積を根拠に契約するか

売買契約の際、
公簿面積を根拠に売買するか
実測面積を根拠に売買するかは任意です。
売主、買主で合意すれば、どちらでも構いません。
不動産業者が利用する協会の契約書は
公簿売買になっており、
併せて実測面積を記載する欄もあります。

公簿面積で契約して、
後で測量したら登記簿面積よりも広かったと言う事があります。
また逆に、登記簿面積よりも狭い場合もあります。

分譲住宅の場合、殆どが分筆登記されていますから
土地は測量されており、
登記簿面積と実測面積がぴたり同じになっています。

一旦は公簿面積で売買し、
引渡しまでに実測をする場合、
公簿と実測との差があまりに多い場合は
その差を清算する契約があります。

単発の物件で、
過去に分筆も地籍更正登記も行われていない物件があります。
その場合、登記簿面積と実測面積に差がある事がありますから、
どちらの面積を根拠に契約をするか
売主、買主でよく話し合う事が大切です。